Чем чревато занижение стоимости в договоре?

Чем опасна продажа квартиры по заниженной стоимости

Чем чревато занижение стоимости в договоре?

Большинство людей знает, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности лица менее 3 лет, необходимо будет оплатить налог на доходы физических лиц, а с 1 января 2016 года минимально необходимый срок владения недвижимостью, позволяющий избежать налогообложения, увеличится до 5 лет, за исключением некоторых случаев, более подробно описанных ниже.

На практике Продавцы нередко предлагают заключить договор, указав в нем более низкую цену недвижимости по сравнению с рыночной. Так Продавцы пытаются снизить свое налоговое бремя. Какие риски для сторон сделки существуют в подобной ситуации?

Если Вы выступаете на стороне Покупателя

В таком случае, Ваш риск в том, что, при последующем признании сделки недействительной и возникновении судебных споров, обратно Вы сможете получить именно ту цену, которая указана в договоре. Если фактически уплачено было больше, скорее всего, эти деньги вернуть не удастся.

Что касается вопросов налогового законодательства, если сегодняшний Покупатель соберется продавать приобретенную недвижимость до истечения установленного законом минимального предельного срока владения объектом (сейчас это 3 года), ему нужно иметь ввиду следующее.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, определяющим размеры имущественных налоговых вычетов при расчете НДФЛ, «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества».

Таким образом, в случае скоропалительной продажи свежеприобретенного жилья, вчерашний Покупатель сможет предъявить к вычету в качестве расходов исключительно ту сумму, которая указана в договоре. С остального придется платить налог.

Если Вы выступаете на стороне Продавца

Тогда для Вас актуальным становится вопрос, не заинтересуются ли налоговые органы такой сделкой и не произведут ли они Вам доначисление налога.

Внимание налоговых органов к конкретной сделке, конечно же, может быть обусловлено различными факторами, включая огромный массив инструкций и внутренних распоряжений ФНС. При этом в случае, если цена сделки значительно ниже рыночной, и, тем более, ниже кадастровой стоимости объекта, указанной в Государственном кадастре недвижимости, вероятность налоговой проверки значительно возрастает.

Еще один фактор риска – если квартира приобретается на кредитные деньги, а в ЕГРН внесены сведения об ограничениях права собственности в виде залога (в пользу, например, банка). При проведении проверки налоговая может проверить условия кредитного договора или договора ипотеки, после чего определить реальную цену передаваемого объекта недвижимости.

Кроме того, обычно налоговые органы приглашают для опроса и дачи объяснений Покупателя, который, как правило, и предоставляет органам нужную информацию, отражающую реальное положение вещей – например, предварительный договор купли-продажи, соглашение об условиях сделки и т.д.

Многое в данной сфере изменится с 1 января 2016 года. С этой даты вступают в силу изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом № 382-ФЗ от 29.11.2014г., после чего у «хитрых» Продавцов недвижимости почти не останется шансов.

В соответствии с новыми правилами, при продаже недвижимости, которой лицо владело меньше минимального предельного срока (сейчас это 3 года, но с 1 января 2016 года – это 5 лет, за исключением случаев приобретения права собственности в результате дарения от близкого родственника, наследования, приватизации, ренты), цена объекта в целях расчета НДФЛ не может быть меньше 70 % от его кадастровой стоимости. Таким образом, начиная с 1 января 2016 года, указывать в договоре номинальную цену недвижимости будет нецелесообразно, так как налоговая служба все равно рассчитает налог, ориентируясь минимум на 70 % от цены, указанной в кадастре.

При этом субъектам РФ предоставлено право снижения вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков вышеуказанный минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, а также размер процентного коэффициента от кадастровой стоимости объекта для расчета налога.

Учитывая огромное количество нюансов, которые невозможно охватить в рамках данной заметки, если Вы намереваетесь заключить сделку, где цена объекта значительно отличается от рыночной, мы рекомендуем Вам обратиться за квалифицированной юридической помощью, чтобы оценить все потенциальные риски, связанные с подобным решением.

В большинстве случаев грамотное структурирование сделки позволяет законными способами свести размер начисляемых налогов к минимуму. Юристы нашей Компании, специализирующиеся в сфере налогового права, знают, как в каждом конкретном случае уменьшить налоговое бремя при совершении сделки.

Обратиться за помощью / задать вопрос

Источник: http://www.yurbureau.ru/answers/chem_opasna_prodazha_kvartiry_po_zanizhennoy_stoimosti/

Почему опасно занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости

Чем чревато занижение стоимости в договоре?

Почему опасно занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости

Практика занижения стоимости квартиры при продаже вторичного жилья давно распространена в России.

Цена, указанная в договоре купли-продажи, гораздо ниже фактической. Цель, которая преследуется обеими сторонами сделки, – получить максимальную финансовую выгоду. Однако покупка квартиры по заниженной стоимости имеет серьезные риски, пренебрегать которыми – значит подвергать себя опасности получить куда более неприятные последствия – от полной потери средств до уголовного преследования.

Зачем занижают цены на недвижимость?

При оформлении сделки, в том числе и с недвижимостью, при определенных условиях взимается подоходный налог. Сумма вычетов исчисляется из указанной в договоре купли-продажи стоимости квартиры.

Согласно Налоговому Кодексу РФ, недвижимое имущество, которое находилось в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению. Из указанной в договоре суммы вычитается миллион рублей, не облагаемый налогом.

Из оставшихся денег вычитается 13%. Таким образом, если квартира находится во владении менее 3-х лет, ждать некогда, а собственник продаваемого объекта хочет минимизировать вычеты, он намеренно занижает стоимость жилья.

Чаще всего к таким махинациям прибегают:

– при получении наследства;

– посредники (те, кто занимается выкупом квартир по рыночной стоимости);

– при разделе имущества;

– покупая квартиру, чтобы просто вложить средства в недвижимость.

К этой категории относятся и владельцы квартир в новостройках по ДДУ. Переход к собственнику автоматически переводит это жилье во вторичный фонд, а технические характеристики новой квартиры увеличивают ее стоимость.

Таким образом, занижаются цены на квартиры по разным причинам, но с единственной целью – минимизировать расходы, существенно уменьшить сумму налога на сделку. Это единственное преимущество такого хода. Но сделки подобного характера могут печально закончиться для обеих сторон.

Риски покупателя

Приобретая квартиру по заниженной стоимости, риск несет прежде всего покупатель недвижимости. Вариантов неблагоприятного развития событий несколько.

– Расторжение сделки. В этом случае недобросовестный продавец вернет покупателю только сумму, указанную в купчей. А это значительно меньше денег, чем первый получил на руки. Доказать иное будет практически невозможно.

– Аннулирование договора судом. Это может произойти, если сделка признана недействительной по каким-то причинам (не учтены права детей, квартира с дефектами, не указанными в купчей и т.д.). Последствия те же – продавец может вернуть только сумму, указанную в договоре, а жилье вернется прежнему владельцу.

– Вероятность упустить финансовую выгоду. При заниженной стоимости квартиры покупатель может лишиться возможности попасть под льготы или субсидии, иногда предоставляемые региональными властями для приобретения жилья.

Чем рискует продавец?

Собственник отчуждаемой недвижимости рискует несколько меньше, но и у него могут возникнуть проблемы.

У покупателя остается расписка с указанием той суммы, которую он на самом деле вручил продавцу, что является доказательством неуплаты налога последним. Если покупатель обратится в суд, бывший собственник квартиры может потратить крупную сумму на возмещение налога, уплату пени и штрафа (20% от недоимки) или даже оказаться привлеченным к уголовной ответственности.

Второй риск – недополучить всю оговоренную сумму. Обычно финансовые средства за покупку вносят в два этапа: покупатель может не выплатить все деньги, мотивируя тем, что отдал всю сумму, указанную в договоре. Продавец ничего доказать не сможет, иначе сам окажется под угрозой ответственности.

Схема занижения стоимости не дает гарантии, что сделка пройдет успешно, без последствий для сторон. Решая, стоит ли идти на серьезный риск ради сомнительной экономии, стоит помнить пословицу оскупом, который платит дважды.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

К нам часто обращаются покупатели недвижимости с одним и тем же вопросом: не опасно ли указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры?

Случается, что продавец отказывается прописать в документах полную стоимость квартиры.

Зачем это нужно продавцу? Если квартира находилась в собственности продавца менее трех лет, то при ее продаже возникнет необходимость уплаты налога с суммы, превышающей стоимость ее покупки, или превышающей 1 миллион рублей. Чтобы не платить налог, продавцы стремятся указать в договоре стоимость меньше реальной, обычно как раз около миллиона рублей.

Разницу между фактической ценой квартиры и указанной в документах предлагается оформить отдельной распиской. Часто в расписке указывается, что деньги уплачены за неотделимые от квартиры улучшения, например, перепланировку или ремонт.

Наши специалисты в один голос советуют покупателям недвижимости: не соглашайтесь на подобные сделки!

Во-первых, вы рискуете остаться и без денег, и без недвижимости. Может оказаться, что надлежащий собственник не знал о продаже квартиры или был ограниченно дееспособным. Суд признает сделку недействительной и обяжет покупателя вернуть квартиру. А продавец должен будет возвратить уплаченную за нее сумму, то есть ту, что указана в договоре.

Во-вторых, соглашаясь на подобные условия продавца, вы помогаете ему укрываться от налогов и фактически вступаете с ним в сговор. Это наказуемое деяние. Кстати, по этой причине предъявление расписок в суде вам не поможет, только навредит.

В-третьих, вы создаете для себя проблемы с налогами в будущем. Вы сможете вернуть подоходный налог только с суммы, указанной в договоре. А если решите продать недвижимость ранее, чем через три года, то разница между будущей реальной ценой квартиры и официальной стоимостью ее покупки будет весьма значительной. Это означает, по сути, большую сумму налога с продажи.

=======================================

УВАЖАЕМЫЕ ГОСТИ НАШЕГО САЙТА, мы хотим напомнить вам, что вы всегда можете воспользоваться услугами нашего агентства недвижимости ЖИЛСПРОС. Продать или купить квартиры, дома, земельные участки или коммерческую недвижимость. А также всегда работает БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ по вопросам в сфере недвижимости. ЗВОНИТЕ – мы всегда на связи!

Источник: http://zhilspros.ru/obzor-rynka/zanizhenie-summi-sdelki/

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?

Чем чревато занижение стоимости в договоре?

Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.

Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.

Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога. Ситуация осложняется, так как покупателю нужна ипотека.

У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.

Можно ли занизить цену в договоре при ипотеке?

В договоре купли-продажи можно указать любую цену, о которой договорились продавец и покупатель. Вплоть до того, что квартира будет стоить 400 000 рублей. Это принцип свободы договора.

Когда у покупателя есть деньги, то нет никаких проблем. Оформить такую сделку легко. После соблюдения формальностей и регистрации в Росреестре продавец получает от покупателя деньги и сделка закрыта. Никто никогда не узнает, какую именно сумму покупатель передал продавцу.

Если покупателю нужен ипотечный кредит, то в дело включается банк. Задача продавца: получить ипотеку на сумму фактической покупки, а не на ту, что указана в договоре купли-продажи квартиры.

Для занижения стоимости квартиры при ипотеке риелторы придумали специальную схему. Используется 2 договора: купли-продажи квартиры и купли-продажи неотделимых улучшений. Банк учитывает оба договора и выдает кредит на их общую сумму.

Название договораОсобенности
Договор купли-продажи квартирыПредмет договора: квартира Цена: 999 000 рублей Регистрируется в Росреестре
Договор купли-продажи неотделимых улучшенийПредмет договора: неотделимые улучшения – ремонт Цена: Сумма – это разница между фактической ценой и указанной в первом договореНе регистрируется в Росреестре

С юридической точки зрения схема сомнительная. Например, неотделимые улучшения нельзя признать самостоятельным предметом и продавать по отдельному договору. Помните, что такими схемами могут пользоваться мошенники.

Каковы риски покупателя при занижении стоимости?

Схема с двумя договорами может стать настоящей проблемой. Риски покупателя при занижении стоимости квартиры при ипотеке выше, чем риски продавца. Не ставьте себя в заведомо более слабое положение, соглашаясь на занижение.

Основной риск связан с возможным признанием сделки недействительной. То есть такая сделка не влечет юридических последствий и стороны, чаще всего, вынуждены вернуть друг другу все полученное по сделке.

Признание сделки недействительной

Признание и применение последствий недействительности происходит в суде. Из-за чего сделку придется «откатить назад»? Закон указывает на основания, в числе которых:

  • сделка нарушает закон;
  • сделка совершена с целью прикрыть другую сделку;
  • сделка совершена гражданином, который признан недееспособным;
  • сделка совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий.

Риелтор, юрист или другой посредник должны максимально обезопасить продавца и покупателя. Для этого проводится проверка квартиры на юридическую чистоту, проверка сторон и их полномочий на совершение сделки.

К сожалению, всех рисков не предусмотреть. После сделки могут открыться новые обстоятельства, из-за которых сделка не могла состояться.

Последствия недействительности для покупателя

Итак, сделку признали несостоявшейся. Квартира должна вернуться продавцу, а покупателю – его деньги.

Квартира существует физически, ее вернуть проще. С деньгами ситуация во много раз сложнее. Еще больше она усложняется, когда используется схема с занижением стоимости. И уже суду предстоит оценить такую сделку и разбираться с договорами. Учитывая, что договор купли-продажи неотделимых улучшений спорный по своей природе, то последствия могут быть непредсказуемыми.

Процесс возврата даже небольших сумм денег может тянуться годами. Чаще всего денег у продавца нет, и тогда их будут «выбивать» приставы.

Какие банки дадут ипотеку?

Банки знают о схеме с указанием неполной стоимости в договоре при ипотеке. Иногда это называется «ипотекой с недофинансированием».

Мы узнали у нескольких банков Санкт-Петербурга, могут ли они выдать такой кредит.

Название банкаВозможна ли ипотека с недофинансированием
Сбербанк+
ВТБРешается индивидуально
Банк «Санкт-Петербург»+
Абсолют банк
АК Барс
Россельхозбанк
Уралсиб

Таким образом, сразу несколько крупных банков подтвердили, что ипотека с занижением цены квартиры возможна. Соглашаться ли на такую схему – решать покупателю. По поводу использования таких спорных юридических конструкций лучше консультироваться с грамотным юристом.

Источник: https://spbhomes.ru/science/zanizhenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke/

Случай из практики: риски нерыночной цены

Чем чревато занижение стоимости в договоре?

10.04.2014 | 11:00 14760

Невнимательное изучение истории объекта недвижимости перед покупкой грозит риском того, что сделка будет оспорена. Например, покупатели часто забывают проверить, по рыночной ли цене переходил объект от собственника к собственнику.

В судебных спорах, связанных с рынком недвижимости, порою возникают странные, нелепые ситуации. Ответчиками в суде, которым угрожает потеря объекта недвижимости и вложенных в него средств, выступают честные, законопослушные покупатели.

Они искренне уверены в том, что сделка проведена правильно, а объект должен считаться добросовестным приобретением. Поэтому повестка в суд по иску третьих лиц или предыдущих собственников, требующих вернуть объект, их крайне удивляет.

В таких сражениях немало добросовестных покупателей выбросили белый флаг. БН предлагает историю реального спора, который пока не завершен, но может окончиться печально для добросовестного приобретателя.

Имя героини мы не раскрываем из этических соображений. Кроме того, тяжба еще идет.

Крепкий орешек – 1 Итак. Гражданка Z приобрела у юридического лица квартиру, находящуюся в «убитом» состоянии, на первом этаже жилого дома в одном из престижных пригородов Петербурга. При этом заплатила рыночную стоимость. Более того, деньги были перечислены по безналичному расчету, то есть сделка была прозрачной.

Затем она перевела эту квартиру в фонд нежилых помещений, вложила изрядные средства в ремонт и сдала объект в аренду, чтобы получать с него прибыль. В один прекрасный день она получает повестку в суд, где рассматривается дело о признании недействительным договора купли-продажи, причем даже не того, который заключала она.

Оспаривался договор, который заключала компания – «прабабушка» спорного объекта недвижимости. Здесь нужно пояснить. Когда-то собственником квартиры была компания Х. Она продала его компании Y, той самой, у которой гражданка Z и приобрела теперь уже спорное помещение. И вот в чем загвоздка. Компания Х продала Y квартиру по заниженной, нерыночной стоимости.

Вообще это распространенная порочная практика, особенно между юридическими лицами: так проще всего уйти от налогов. Беда в том, что не прошло и года после сделки, когда в компании Х была введена процедура банкротства.

А в соответствии с законом «О банкротстве», для того чтобы признать договор купли-продажи недействительным (с целью возврата объекта в конкурсную массу), достаточно, чтобы банкротящаяся компания провела сделку не по рыночной стоимости.

В связи с этим конкурсный управляющий компании Х обратился в арбитражный суд с требованиями: 1) признать недействительной сделку между Х и Y; 2) «применить последствия недействительности». Правда, истец не указал, что он подразумевает во втором пункте. Видимо, реституцию (возврат сторонами, заключившими сделку, всего полученного по сделке), но об этом пока можно только гадать.

Арбитражный суд недействительной сделку признал (то, что она была совершена не по рыночной стоимости, истцу удалось доказать), а второе требование не удовлетворил. Все это было бы смешно, если бы не было так грустно гражданке Z. Ведь она приобрела квартиру честно.

По логике, получить от компании Y эту квартиру истцу в принципе не представляется возможным. Потому что на тот момент квартира уже была продана гражданке Z. Более того, она уже перестала существовать как объект жилой недвижимости, ибо была переведена в фонд нежилых помещений.

Крепкий орешек – 2
И не было бы печали. Однако конкурсный управляющий компании Х далее обратился в районный суд с иском к гражданке Z, в котором указано требование вернуть ему в собственность именно это нежилое помещение. Суд отложил заседание до мая. Видимо, причиной этому служила нелепость ситуации.

В чем нелепость? Компания Х продала «убитую» квартиру, а теперь конкурсный управляющий требует вернуть полноценное, оборудованное коммерческое помещение, рыночная стоимость которого после перевода в фонд нежилых помещений и ремонта выросла раза в три. Да и требование заявлено не к тому, кто покупал по заведомо низкой цене, а к добросовестному приобретателю.

Более того, Y расплатилась с Х за квартиру. Однако это не смущает конкурсного управляющего компании Х, требующего вернуть помещение. Незаконность владения помещением гражданки Z никто не признавал, ее договор купли-продажи не оспорен и не оспаривается, а в требовании применить последствия недействительности договора между Х и Y отказано.

Надо отдать должное гражданке Z – она оказалась крепким орешком. Подавая иск, конкурсный управляющий не предполагал, что она приобрела у Y квартиру по рыночной стоимости, да еще и рассчиталась «по безналу». В итоге квартиры как таковой нет (это уже нежилое помещение), тайные расчеты в запертой комнате без свидетелей места не имели.

Но истец все равно не отступается от намерения получить в собственность этот объект.

Мораль той басни
Прогнозировать, сможет ли гражданка Z сохранить право собственности на свое помещение, мы не беремся. Дождемся суда, назначенного на май. Хотя и после этого дело может быть не раз пересмотрено в следующих инстанциях. Отметим лишь, что риск потери собственности присутствует, и немалый.

Разберемся, когда гражданка Z допустила ошибку, приведшую ее в суд и поставившую под угрозу потери собственности и дохода от сдачи оной в аренду. БН уже неоднократно писал о том, что при выборе объекта недвижимости, перед тем как заключать сделку, следует изучать его историю.

К сожалению, не все граждане считают это необходимым – именно они и оказываются в судах. Другие все-таки интересуются историей, но ограничиваются проверкой последнего собственника, то есть продавца.

А как он стал собственником, у кого купил объект и за какие деньги, не стала ли «прабабушка» объекта банкротом и не грозит ли покупка тем, что впоследствии объект может быть оспорен, – обо всем этом большинство из нас не беспокоится. Наша героиня как раз беспокоилась. Она проверила историю объекта.

Не обратила внимания лишь на самый незаметный пункт – стоимость объекта при переходе его от Х к Y. Дело в том, что практика занижения цены при сделках настолько распространена, что к этому все привыкли. Просто не обращают внимания. А зря.

Если собственником когда-то было юридическое лицо, как в вышеописанном случае, то нужно выяснить, когда была заключена сделка между ним и следующим собственником. Может случиться, что «возраст» сделки менее года и она к тому же прошла не по рыночной цене. Тогда лучше отказаться от покупки – объект может быть оспорен и потерян.

В связи с этим совет. Перед покупкой помещения, в истории которого были собственники-юрлица, нелишним будет заглянуть на сайт Арбитражного суда и полюбопытствовать, не являются ли какие-либо из этих юрлиц банкротами или злостными должниками. Ведь, как указывает статья 167 ГК РФ, «лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно». Для компаний Х и Y схема абсолютно не рискованная, особенно если они в сговоре. А вот для гражданки Z риск потери собственности огромен. У читателя может возникнуть вопрос: а как же понять, по рыночной или заниженной цене переходили объекты от юрлица Х к юрлицу Y? Самое верное – заказать экспертизу. К слову, в Центре аналитики и исследований ГК «Бюллетень Недвижимости» услуга профессионального оценщика будет стоить от 7,5 до 15 тыс. руб. в зависимости от площади объекта и его назначения – не такая уж большая сумма в сравнении с риском потерять несколько миллионов. Ну, или хотя бы нужно проконсультироваться со специалистом в области торговли недвижимостью. Переход объекта из рук в руки по заведомо низкой цене ему наверняка бросится в глаза. Скажем снова: такое помещение лучше не покупать. Иначе можно попасть в нелепую ситуацию, вроде той, в которую попала наша героиня. Казалось бы, с ее стороны покупка добросовестная, а объект все равно оспаривается. И даже выиграй она дело, возмещать судебные издержки будет некому, ведь компания Х уже давно банкрот.

У нашей героини все-таки есть шансы. Тот факт, что она приобрела объект у компании-«прабабушки», ей на руку. А вот тем, кто приобретает квартиру или коммерческое помещение у последнего собственника-юрлица, в течение года после сделки спокойно спать не придется. Вдруг этот «юрик» станет банкротом и появится конкурсный управляющий.

Вячеслав Березниченко    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/163270/

Цена в договоре купли – продажи до 1 млн. рублей / риски продавца и покупателя

Чем чревато занижение стоимости в договоре?
28.12.2017

В нашей практике я очень часто сталкиваюсь при сопровождении сделок купли-продажи недвижимости, когда продавец и покупатель по обоюдной договоренности заведомо занижают основную сумму в договоре и закрывая глаза на все риски которые могут произойти в последствии.

Текущая российская ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи недвижимости составляет 13 % от суммы указанной в договоре купли продажи.

Много это или мало? Когда речь идёт о продаже недвижимости — а средняя стоимость квартиры в Ялте на вторичном ранке сегодня составляет около 5 миллионов рублей — налоговая нагрузка по сделке может составить сотни тысяч, а в некоторых случаях и миллионы рублей.

Неудивительно, что с первых лет работы вторичного рынка недвижимости продавцы квартир пытаются разными способами уклониться от уплаты НДФЛ — частично или полностью.

Покупатели в этой ситуации чаще всего входят в положение своего контрагента и готовы пойти ему навстречу, особенно если продавец предлагает скидку при условии, что в договоре будет прописана неполная стоимость квартиры. Иногда в объявлениях о продаже квартир прямо говорится о том, что договор будет заключаться не на всю цену, а только на часть суммы.

Расскажу, чем чревато занижение стоимости квартиры в договоре, как минимизируют НДФЛ продавцы квартир, какие риски в этих случаях берёт на себя покупатель, и каковы могут быть последствия таких сделок.

Чтобы их оценить, надо знать, какие возможности уменьшить подоходный налог или не платить его вообще предоставляет закон.

Статья 217 Налогового кодекса РФ освобождает от уплаты НДФЛ с выручки от продажи жилья, если на дату продажи собственник владеет квартирой не менее 3 лет. Те, кто купил недвижимость и зарегистрировал право собственности после 1 января 2016 года, продать квартиру без уплаты налога смогут только спустя 5 лет после вступления в право собственности.

Почему эту информацию важно знать покупателю? Если продавец владеет квартирой достаточно долго более 3 лет, чтобы получить освобождение от уплаты НДФЛ, но при этом предлагает занизить стоимость квартиры в официальном договоре, якобы чтобы заплатить меньше налогов — с большой вероятностью вы имеете дело с мошенником.

Предположим, что собственник продаёт квартиру раньше, чем истекли 3 или 5 лет владения, необходимые для освобождения от НДФЛ. Есть ли законные способы уменьшить налоги в этом случае? Безусловно. Сумма, за которую он купил квартиру, полностью засчитывается для уменьшения налогооблагаемой базы.

Рассмотрим первый пример: есть квартира в Ялте, купленная в 2014 году за 4 миллиона рублей, которую в 2016 году владелец решает продать за 5 миллионов.

Он уплачивает налог 13% со своего дохода от этой сделки, то есть с разницы между ценой покупки и ценой продажи — в данном случае это миллион рублей налогооблагаемой базы и 130 000 рублей налога к уплате. Если бы продавец продавал квартиру за те же 4 миллиона, которые ранее заплатил за неё, налоговая нагрузка для него была бы равна нулю.

Предположим, он просит вас, покупателя, указать в договоре сумму 4 миллиона, а пятый миллион заплатить ему неофициально. Что может произойти дальше, — расскажу после второго примера.

Есть и второй способ уменьшить налоги при продаже квартиры: при отсутствии подтверждённых расходов на её покупку, налогооблагаемую базу разрешено уменьшить на 1 миллион рублей.

Кто пользуется данным вычетом? Это люди (подчеркну только резиденты), получившие квартиру в наследство, в дар или по приватизации, и продающие её до истечения 3-летнего срока владения. И здесь предлагаю второй пример: наследственная квартира рыночной стоимостью 5 миллионов рублей выставлена на продажу.

При фиксации этой цены в договоре сумма налога с учётом вычета была бы равна 4 000 000 рублей. Больше полумиллиона ушло бы государству. Новые собственники считают, что их покойный родственник честно заработал свою квартиру, и они — его дети — в этой ситуации вовсе не обязаны делиться с бюджетом крупной суммой.

Они настаивают на том, чтобы в договоре была указана стоимость квартиры 1 миллион рублей — в этом случае НДФЛ с учётом вычета для них будет равен нулю.

Хорошо — скажете вы — продавец ищет возможность оставить себе несколько сотен тысяч рублей, и по-человечески его можно понять. Если в законодательстве есть лазейки, если при купле-продаже квартиры стороны могут по согласию указать в договоре любую стоимость без прямого нарушения закона — то в чём, собственно, проблема?

Говоря о последствиях занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи, в первую очередь нужно понимать, что государство борется с уходом от налогов, хотя прямого контроля за тем, какую именно сумму покупатель передал продавцу, у него пока нет. Однако есть способ наказать покупателя рублём за занижение цены, если тот решит продать новую квартиру до истечения пяти лет владения.

Возвращаясь к ялтинским квартирам из примеров: представим, что в 2017 году вам потребовалось продать их, и вы готовы сделать это за те же 5 миллионов, за которые купили ранее. Предъявить государству фактически уплаченные за квартиру 5 миллионов и выйти в ноль по налогу вы не можете.

В первом случае ваш НДФЛ составит 13% от 1 миллиона — разницы между текущей ценой продажи и заниженной суммой из договора покупки. Это 130 000 рублей.

При этом реально вы платите налог не за себя, а за того человека, который год назад уговорил вас пойти ему навстречу и скрыть от государства часть суммы по сделке.

В случае второй квартиры ситуация может оказаться ещё печальнее. Фактически вы заплатили за неё 5 миллионов, но для государства вы купили её за один миллион. С точки зрения налоговых органов ваш доход от сделки составляет 4 миллионов рублей, они ожидают от вас уплаты 520 000 рублей налога.

Эти два сценария — самые распространённые, когда речь идёт о потерях покупателя при занижении цены квартиры в договоре. Финансовые убытки в этих случаях болезненны, но с ними можно смириться.

Однако есть и третий негативный сценарий — и при его наступлении покупатель может потерять полностью всю сумму, которую он согласился вывести за рамки договора купли-продажи и передать продавцу неофициально. Я говорю о расторжении договора купли-продажи по суду.

Такое происходит, если сделка нарушила права третьих лиц, и они обратились в суд для защиты своих интересов. В этих случаях Гражданский кодекс РФ предусматривает реституцию — т.е. возврат сторонами друг другу того, что они получили по сделке. Квартира возвращается продавцу, уплаченные за неё средства — покупателю.

Если стоимость недвижимости в договоре была показана не полностью — покупатель может вернуть только часть фактически уплаченных средств.

Насколько часто возникают такие ситуации? Каждое пятое наследство оспаривается в суде, при отсутствии завещания или при наличии договора пожизненной ренты процент споров ещё выше. При каждой смене собственников квартиры, особенно если мы говорим о наследовании или о договоре ренты, могут быть нарушены чьи-то права.

Законодательство устанавливает стандартный срок исковой давности 3 года, но есть целый ряд случаев, когда иски принимаются и удовлетворяются и после истечения этого срока. Занижение стоимости в случае квартиры с “богатой” историей — это риск, даже если наследование происходило давно.

А уж в случае “свежего” наследства — это колоссальный риск для покупателя.

Наконец, помимо различных форс-мажорных ситуаций, и покупатели, и продавцы могут столкнуться с мошеннической схемой, построенной на занижении цены квартиры в договоре.

При обмане покупателя мошенники оформляют куплю-продажу с указанием в договоре заниженной стоимости (условно, миллион), затем сделка оспаривается, после чего покупателю возвращается миллион, а себе продавец в порядке реституции возвращает квартиру.

При обмане продавца мошенники закладывают в банковскую ячейку или передают нотариусу сумму денег, прописанную в договоре, без обещанной “неофициальной” части. Бывшему владельцу, который уже зарегистрировал переход права собственности, остаётся только пытаться доказать мошеннический характер сделки в суде.

Я призываю своих клиентов воздержаться от занижения стоимости квартир, даже когда это позволяет выиграть в деньгах. Если занижение официальной цены является обязательным условием со стороны продавца — обратитесь за помощью к специалисту-риэлтору, который изучит основания для возникновения прав собственности и сможет оценить риски такой сделки, и найти оптимальное решение вопроса.

Источник: http://ubk-yalta.ru/news/43-nepolnaya-tsena-v-dogovore-kupli-prodazhi-riski-prodavtsa-i-pokupatelya-kvartiry

Какую указывать сумму в договоре купли-продажи автомобиля в 2020 году, какие риски + как сэкономить

Чем чревато занижение стоимости в договоре?

Собрались купить транспортное средство, но машину не купили и денег лишились — вот к чему приводит заниженная сумма авто в договоре купли продажи.

В этой статье я хочу подчеркнуть необходимость прописывать действительную стоимость машины. Сейчас расскажу, зачем это нужно. Начнем!

Почему ставится меньшая сумма

Занижение цены сделки в договоре купли-продажи (далее — ДКП) происходит по следующим причинам:

  1. Продавец желает избежать уплаты налога. Прибыль с реализации имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу, подлежит налогообложению (абз. 5 пп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса). ДКП — это документ, который предоставляется в налоговую службу, а сумма, в нем указанная, служит основанием для начисления налога на доходы физических лиц.
  2. Продавец пытается провернуть незаконную махинацию. Одна из используемых мошенниками схем — прописать в ДКП невысокую стоимость авто, затем отказаться от сделки и вернуть покупателю сумму, указанную в соглашении, оставив себе львиную долю полученных средств.
  3. Покупатель получит возможность заплатить за ТС сумму денежных средств (до 250 тыс. руб.), указанную в договоре купли-продажи. При этом продавец не вправе требовать оплаты реальной стоимости автомобиля, поскольку он был согласен передать ТС по указанной в договоре цене.

К счастью, не все продавцы хотят нажиться на горе другого человека, и большинство из них руководствуется мотивом избежать налогообложения. Согласно опросу из сайта Drom.ru 38 % респодентов предпочитают указывать реальную стоимость ТС при продаже, а 42 % занизили цену ТС в пределах 10 тыс. руб.

Однако, страх отдать свои 13% (именно такова ставка налога) государству часто настолько велик, что автовладельцы уменьшают цену в ДКП и когда это нужно, и когда это совершенно не требуется.

Результаты опроса об указании цены ТС при продаже на сайте Drom.ru

Только из этого видео вы узнаете, как правильно составить договор купли-продажи ТС и какую цену в нем лучше указать:

См. также: Как составляется договор купли продажи автомобиля: пошаговая инструкция

Какая сумма не облагается налогом

Налог с реализации авто не уплачивается, если:

  • Более трёх лет машина пребывала в собственности продавца (абз. 3 пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК).
  • Нет прибылиот реализации транспортного средства. Если цена продажи авто не превышает цену покупки, то налог платить по сути не из чего. Доказать факт отсутствия прибыли от сделки можно с помощью старого ДКП (конечно, если в нем сумма авто указана правильно). Если договор не сохранился, копию можно попросить в регистрирующем органе или у прошлого владельца транспортного средства. Все способы восстановления ДКП описаны в одной из наших статей.
  • Прибыль не превышает 250 тыс. руб. Это сумма, из которой государство раз в год разрешает не платить налог (абз. 4 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК). Учтите, если вы уже получали прибыль от сделок в этом году, то уменьшить базу налогообложения можно только совокупно на 250 тыс.
  • Имеются дополнительные налоговые льготы. Это возможно, если вы в отчетном периоде делали какие-либо отчисления в бюджет, например, оплатили учебу в ВУЗе. В этом случае база налогообложения может быть уменьшена на уплаченную за образование сумму.

Кстати, если вы потратили много денег на подготовку автомобиля к продаже и включили их в цену машины, то эти средства прибылью не считаются при условии, что они документально подтверждены (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК). Но воспользоваться сразу и налоговой льготой в 250 тыс. руб., и снижением налогооблагаемой базы за счет предпродажных затрат нельзя.

См. также: Предпродажная подготовка автомобиля: что это такое и нужна ли она

К примеру, если вы купили машину 2 года назад за 700 тыс. руб., а сейчас продаете за 1 млн руб. то ваша прибыль составит 300 тыс. руб. Представим, что вы вложили в предпродажную подготовку 100 тыс. В этом случае выгоднее воспользоваться налоговой льготой в 250 тыс.

и заплатить налог из 50 тыс. руб., чем уменьшить налогооблагаемую базу на 100 тыс. и заплатить налог из 200 тыс. Но ситуация была бы противоположной, если бы вы перед продажей решили отремонтировать авто за 500 тыс. руб.

Прибыли здесь нет, следовательно, о налоге речь не идет.

См. также: Прибыль с продажи авто – когда на нее нужно платить налог и как при этом уберечь свои нервы

Внимание! Часто продавцы транспортных средств не знают о том, что пропиши они в ДКП истинную сумму, полученную за автомобиль, налог платить им все равно не придется. Максимум, что нужно будет сделать — подать в налоговую службу “нулевую декларацию” (когда документ оформляется, но сам налог платить не требуется).

Вы обязаны сдать налоговую декларацию по продаже автомобиля, если владели им менее 3-х лет, до 30 апреля года, следующего за годом продажи авто. Этот срок отсчитывается от даты заключения договора купли-продажи ТС, а не регистрации автомобиля в ГИБДД.

Для этого заполните налоговую декларацию самостоятельно на распечатанном бланке или через программу на компьютере, передайте её лично или направьте по почте по месту жительства, приложив следующие документы в копиях:

  1. Договор купли-продажи ТС, по которому была произведена сделка по отчуждению автомобиля.
  2. Договор купли-продажи ТС, по которому вы приобрели проданный авто.
  3. Свидетельство о присвоении ИНН.
  4. Паспорт.
  5. Справку 2-НДФЛ, указывающую доход из места работы, при получении налогового вычета, например, за прохождение обучения в автошколе. В иных случаях она не потребуется.

Если авто пребывало в собственности продавца более трех лет, то в декларации сделку отображать не нужно (Письмо УФНС РФ по г. Москве от 13 июля 2010 г. № 20-14/4/073828).

См. также: Как подавать декларацию в налоговую при продаже авто

Как продавцы избегают налогообложения

Самые распространенные схемы следующие:

  1. В ДКП ставится минимальная цена. При этом цифры разнятся от 10 тыс. руб. и выше.
  2. Составляется 2 документа: ДКП с минимальной ценой + договор на покупку допоборудования, где указывается оставшаяся к оплате сумма. Второй документ никуда не подается, является фиктивным и служит для замыливания глаз покупателю. Такая схема используется не только продавцами на вторичке, но и в автосалонах. Как не попасть на аферистов читайте в нашей статье.
  3. Продавец дает расписку в получении полной суммы, при этом в ДКП фигурирует неполная цена. Сомнительный вариант для покупателя. Даже если продавец обещает по итогу расчетов выдать расписку, не факт, что он это сделает. Да и, как доказательство оплаты, этот документ в суде вряд ли примут.
  4. Составляется генеральная доверенность на передачу права управления авто без ДКП. Тут ни о каком налогообложении речь не идет, но, используя такой метод продажи, риски несут обе стороны сделки. В чем состоит опасность передачи авто по гендоверенности для продавца и для покупателя читайте в отдельных статьях.

Будьте осторожны! Наиболее изобретательны на незаконные схемы перекупщики авто. Они не только стараются избежать уплаты налогов, но и нередко проворачивают мошеннические махинации.

См. также: 5 схем оформления авто перекупами при перепродаже

Риски для покупателя и продавца

Соглашаясь на заключение ДКП с заниженной суммой, покупателю следует помнить о таких моментах:

    • Большой налог при последующей продаже машины. Если планируется сбыт авто в течение ближайших трех лет, покупатель обязан будет уплатить налог с разницы в суммах, зафиксированных в старом и новом ДКП.
    • Возврат уплаченных денег будет затруднен в случае выявления в механизме неисправностей или при попытке расторгнуть сделку. Скорее всего, продавец не захочет отдавать всей суммы, а ограничится указанной в договоре.
    • Проблемы с получением кредита, если у покупателя нет полной суммы к оплате на руках. Вот наша статья об автокредите на авто с пробегом.

Продавец также не застрахован от рисков. Налоговая служба интересуется крупными сделками, поэтому ДКП и декларация могут быть проверены на предмет правильного отображения фактов. Если при этом выявят разницу в реальной и отображенной в договоре суммах сделки, продавцу “светит”:

  • Штраф в размере 40% от размера неуплаченного налога, если в декларации занижена прибыль. Сам налог также придется заплатить (п. 3 ст. 122 НК).
  • Штраф в размере 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не менее 1 тыс. руб. за несвоевременно поданную декларацию (п. 1 ст. 119 НК).
  • Уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов, если сумма незадекларированной прибыли составляет более 900 тыс. руб. Вид наказания в зависимости от тяжести преступления может варьироваться от штрафа до лишения свободы (ст. 198 Уголовного кодекса).

Об особенностях указания цены в договоре купли-продажи ТС и рисках для сторон при её уменьшении рассказано в этом видео:

Так какую же указывать сумму

Думаю, вы уже поняли, что я не сторонник занижения сумм сделки в ДКП. Вряд ли вы что-то от этого выгадаете, скорее, наживете проблем с налоговой службой.

Включать сумму налога в цену авто также не стоит. Продать машину быстро с таким подходом у вас не выйдет, да и перекладывать свои проблемы на другого человека неправильно.

Можно ли переписать договор с указанием меньшей суммы

До постановки авто на учет новым собственником ДКП может быть переписан, ведь до момента похода в ГИБДД документ нигде не фигурирует.

См. также:

Как зарегистрировать и перерегистрировать машину в ГИБДД – пошаговая инструкция

Как правильно переоформить машину в ГИБДД + как это сделать на жену, другого человека, а также перечень документов и образцы заполнения

Если необходимо уменьшить сумму авто после регистрации, составьте дополнение к ДКП. Оно имеет такую же юридическую силу, как и договор, и неразрывно с ним связано.

Ниже вы можете ознакомиться с образцом составления дополнения к ДКП автомобиля:

Подписей сторон под документом достаточно для придания ему юридической силы. Но если первичный ДКП заверял нотариус, то и дополнение к нему требует нотариальной отметки. Документ подается в орган ГИБДД, производивший постановку авто на учет.

Как сэкономить

Чем гадать над тем, какую сумму авто ставить в ДКП, лучше перед его составлением займитесь вот чем:

  • Восстановите старый договор и рассчитайте сумму прибыли от сделки.
  • Проверьте дату приобретения авто. Если автомобиль достался вам недавно и недорого, а также если вам его подарили или передали по наследству, лучшим вариантом будет выждать 3 года ото дня получения в собственность транспортного средства.
  • Соберите документы, которые свидетельствуют о проведении вами предпродажной подготовки авто.
  • Проконсультируйтесь с работником налоговой службы. Возможно, у вас есть налоговые льготы.
  • Уточните свой налоговый статус. Если вы часто выезжаете за границу, вы легко можете превратиться в нерезидента России. В этом случае никакие льготы не действуют, а налог составляет 30% от суммы сделки. Откажитесь хотя бы на 183 дня в году от выездов из страны и только потом занимайтесь продажей.

Запомнить

  1. Владение менее 3-х лет, продажа по меньшей цене, чем при покупке, до 250 тыс. руб. — основания для освобождения от налога 13 % с реализации ТС.
  2. Подайте налоговую декларацию при продаже ТС до 30 апреля года, следующего за годом продажи ТС, по месту жительства, иначе — штраф 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не менее 1 тыс. руб. за несвоевременно поданную декларацию — п. 1 ст. 119 НК.
  3. Указание минимальной цены ТС в договоре купли-продажи с заключением дополнительного соглашения на оставшуюся сумму, составление расписки или генеральной доверенности — способы для неуплаты налога, которые советую настоятельно избегать.
  4. Штраф 40% от размера неуплаченного налога при занижении прибыли в декларации (п. 3 ст. 122 НК), уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов (сумма прибыли превышает 900 тыс. руб.) (ст. 198 УК) — санкции за уменьшение цены в договоре купли-продажи для продавца.
  5. Чтобы указать реальную стоимость ТС, заключите с продавцом дополнительное соглашение к договору купли-продажи автомобиля, где указана заниженная цена.

Источник: https://kulikavto.ru/kuplya-prodazha/summa-avto-v-dogovore.html

Адвокат Сорокин
Добавить комментарий