Документы на проданную квартиру

После сделки

Документы на проданную квартиру

Если Вы покупаете или продаете квартиру с участием посредников, то их работа заканчивается сразу после совершения сделки. Тем не менее, существует еще ряд обязательных мероприятий, которые необходимо совершить как продавцу квартиры, так и покупателю.

Регистрация договора купли-продажи в БТИ

Сразу после получения нового правоустанавливающего документа на квартиру (договора купли-продажи, дарения, мены и т.д.), его необходимо зарегистрировать в БТИ. Только после регистрации договора имущественные права переходят к новому хозяину.

Например, если в результате аферы квартира была продана нескольким Покупателям, то собственником станет тот, кто первым подаст документы на регистрацию в БТИ. С другой стороны, если споров на этот счет не возникает, то зарегистрировать документы можно и через год…

Регистрация займет у Вас от 3 дней до месяца (в зависимости от суммы оплаты). В БТИ подается правоустанавливающий документ на квартиру и его нотариально заверенная копия. Копия остается на хранении в архиве БТИ, оригинал документа с соответствующими отметками о регистрации Вы получите через 3 дня или месяц (в зависимости от заказанного срока).

С 01 января 2013 года процедура регистрации сделки купли-продажи квартиры значительно упростится – это будут делать нотариусы. Процедура покупки квартиры будет занимать всего несколько часов в нотариальной конторе.

Единственным органом, который будет отвечать за регистрацию недвижимости в Украине будет Укргосреестр, а нотариусы будут иметь доступ к единому реестру недвижимости, в котором они смогут обновлять информацию в режиме реального времени. Кроме того, не будет необходимости после сделки переоформлять техпаспорт на квартиру в БТИ на нового владельца. Продавцам не нужно будет перед сделкой получать “свежий” техпаспорт.

ЖЭК. Выписка бывших собственников квартиры

Перечень документов, необходимых для выписки.

  • Нотариально заверенная копия договора отчуждения (купли-продажи, мены, дарения) недвижимости (+ ее ксерокопия) -является основанием для выписки.
  • Заявление в ЖЭК (образец в ЖЭКе предоставят).
  • Паспорта бывших собственников (свидетельства о рождении прописанных несовершеннолетних).
  • Выписка из военкомата для военнообязанных.
  • Справки об отсутствии задолженностей (т.е. справки об отсутствии задолженности, которые Вы получили перед продажей квартиры или квитанции об оплате долгов на момент выписки):
    • по коммунальным платежам,
    • по электроэнергии,
    • справка из АТС (по усмотрению ЖЭКа),
    • справка из Горгаза (требуют не во всех ЖЭКах).

В ЖЭКе предъявляете оригинал справок и оставляете ксерокопию. Оригинал справок передаете затем новому жильцу вместе с ключами в момент освобождения квартиры. Выписка занимает от 3-х дней до недели.

Проблемы, которые могут возникнуть при выписке

Покупатель вправе потребовать выписать всех жильцов, не являющихся собственниками квартиры до сделки. Особенно это касается несовершеннолетних, ограниченно и полностью недееспособных, пожилых людей и инвалидов, так как при решении этой проблемы в судебном порядке, суд будет защищать интересы этой категории граждан.

Желательно, чтобы военнообязанный или призывник выписался до сделки, т.к. им для выписки необходимо сняться с воинского учета, а их не снимут до тех пор, пока не будет известно место их новой прописки, а в случае утери военного билета или приписного свидетельства могут возникнуть проблемы с выпиской.

Представьте ситуацию: хозяева квартиру продали, не выписались и нигде не прописались, и тем самым скрылись от налоговой полиции, милиции или кредиторов. А искать их будут по старому адресу…

Порядок передачи ключей

может осуществляться несколькими способами:

В момент сделки:

Если квартира свободна и в ней нет прописанных.

  • Непосредственно перед сделкой (в день ее проведения) проверяется:
    • сохранность квартиры и имущество, которое передается вместе с ней;
    • форма №3 (справка о том, кто прописан в квартире) + паспорта со штампом о выписке, или справка из ЖЭКа о том, что в квартире никто не прописан (второй вариант предпочтительнее).
  • В момент сделки новым хозяевам передаются ключи от квартиры и оригиналы всех справок об отсутствии задолженностей. В залоговой сумме нет необходимости.
  • В договорах задатка больше нет необходимости, Вы можете их уничтожить, передать на хранение в Агентство или хранить вместе с документами на квартиру (лучше выбрать последний вариант).

После сделки, без участия представителя Агентства

  • В момент сделки Продавцу недоплачивается залоговая сумма (некоторая страховая сумма, как правило, 200у.е. на каждого прописанного). Сумма остается на хранении у Покупателей. Продавец получает об этом расписку.
  • После сделки бывшие хозяева выписываются в сроки, оговоренные в предварительном договоре и освобождают квартиру.
  • Старые и новые хозяева встречаются в квартире, согласно описи проверяется имущество, которое продается вместе с квартирой.
  • А также выписка всех бывших жильцов:
    • если это взрослые, то выписку легко проверить по паспортам (по штампу о выписке);
    • если в квартире были прописаны дети, то после их выписки придется взять справку о том, что в квартире никто не прописан.
  • Производится окончательный расчет по коммунальным платежам, свету, телефону:
    • в справке по коммунальным платежам указана дата, на которую долгов по квартире нет; от этой даты считаем количество прошедших дней до дня передачи ключей; сумму ежемесячного платежа делим на количество дней в месяце (получаем стоимость одного дня) умножаем на количество неоплаченных дней;
    • в справке по свету указаны показания счетчика, до которых произведена оплата за электроэнергию, снимаем показания на момент освобождения квартиры и рассчитываем сумму задолженности;
    • задолженность по телефону на момент освобождения квартиры можно узнать, позвонив на телефонный узел.

Сумма передается Покупателю, и он самостоятельно оплачивает полученные счета. Или Продавец может сам все оплатить и предоставить соответствующие квитанции.

  • Передаются ключи от квартиры и оригиналы всех справок об отсутствии задолженностей.
  • Покупатели возвращают Продавцам сумму залога.
  • Продавцы возвращают Покупателям расписку о принятии суммы залога на хранение.
  • Покупатели пишут расписку о том, что претензий к Продавцу не имеют.
  • В договорах задатка больше нет необходимости, Вы можете их уничтожить или хранить вместе с документами на квартиру. Последний вариант предпочтительнее.

После сделки, с участием представителя Агентства

  • В момент сделки Продавцу недоплачивается залог (некоторая страховая сумма, как правило, 200у.е. на каждого прописанного). Сумма остается на хранении в Агентстве. Продавец получает о том расписку.
  • После сделки бывшие хозяева выписываются в сроки, оговоренные в предварительном договоре и освобождают квартиру.
  • Старые и новые хозяева а также представитель Агентства встречаются в квартире:
    • согласно описи проверяется имущество, которое продается вместе с квартирой;
    • а также выписка всех бывших жильцов;
    • производится окончательный расчет по коммунальным Платежам, свету, телефону (подробно см. выше);
    • передаются ключи от квартиры и оригиналы всех справок об отсутствии задолженностей;
    • представитель Агентства возвращает Продавцам сумму залога в обмен на расписку;
    • покупатели пишут расписку о том, что претензий к Продавцу не имеют.
  • Договора задатка после подписания договора купли-продажи квартиры теряют свою силу, поэтому их просто анулируют прямо на сделке или оба экземпляра возвращают представителю агентства.

ЖЭК. Прописка и заключение договора об обслуживании

Перечень документов, необходимых для прописки.

  • Договор отчуждения (купли-продажи, мены, дарения и т.п.) недвижимости (+ его ксерокопия) – является основанием для прописки новых жильцов.
  • Договор с ЖЭКом на обслуживание (заполняется в ЖЭКе).
  • Паспорта (свидетельства о рождении прописываемых несовершеннолетних).
  • Приписка к военкомату, для оформления которой в свою очередь требуются:
    • копия правоустанавливающего документа
    • приписной или военный билет.
  • Справки об отсутствии задолженностей:
    • по коммунальным платежам,
    • по электроэнергии,
    • справка из АТС (по усмотрению ЖЭКа),
    • справка из Горгаза (требуют не во всех ЖЭКах).

В ЖЭКе оставляете ксерокопии и предъявляете оригиналы, которые остаются у Вас на хранении. Со справки об отсутствии задолженности начинается Ваша история взаимоотношений с ЖЭКом, далее к ней ежемесячно будут добавляться квитанции об оплатах, которые следует хранить 3 года. Прописка занимает от 3-х дней до недели.

Договор с ЖЭКом может быть оформлен не только на собственника квартиры, но и на любого прописанного в ней Жильца (например, на Вашу тещу; благодаря имеющимся у нее льготам, Вы будете экономить на квартплате). Собственники вообще могут быть не прописаны в квартире…

Киевэнерго

Кроме ЖЭКа, аналогичный договор должен быть заключен и с Киевэнерго. Для этого необходимы следующие документы:

  • Основанием заключения договора с Киевэнерго является договор отчуждения недвижимости, ксерокопия которого остается в Киевэнерго.
  • Паспорт нового владельца.
  • Оригинал справки об отсутствии задолженности по электроэнергии (копии без оригинала во внимание не принимаются). Если оригинал этой справки Вы отдадите в ЖЭК, то Вам придется получить новую, а это значит, снова вызывать мастера, стоять в очередях… Поэтому, повторимся, все оригиналы храните у себя. Везде, где нужна справка, оригинал показываете, а оставляете — копию.

Договор может быть оформлен на любого прописанного в квартире жильца, не обязательно на собственника.

Телефон

Человек, зарегистрированный в квартире, в которой есть телефон, может быть либо абонентом телефонной сети Украины (1 человек), либо ее пользователем (все остальные зарегистрированные по данному адресу). Приобретая квартиру с телефоном, согласно Закону Украины, Вы не становитесь автоматически абонентом телефонной сети Украины.

Возможно два варианта.

Вариант 1. Вы не были абонентом/пользователем телефонной сети (т.е. по старому месту регистрации телефон не был установлен). В этом случае единственная возможность сохранения телефона в квартире — это переименование по договорному тарифу.

В зависимости от АТС и технической возможности, переименование по договорному тарифу может быть внедрено» либо не внедрено в практику работы АТС.

Вариант 2. Вы были абонентом (т.е. на Вас был оформлен телефон по старому месту регистрации) или пользователем (Вы были зарегистрированы в квартире, где был установлен телефон но абонентом не были). Тогда телефон переименовывается по новому месту регистрации на Ваше имя за символическую плату на основании справки из АТС предыдущего места регистрации.

Перенос телефона со старого места жительства, если на новом он отсутствует или сохранение старого номера телефона на новом месте — возможен только в зоне действия одной АТС и при наличии технической возможности.

В этом разделе

Установка телефона рассматривается отдельно в каждом конкретном случае.

Необходимые документы для переименования телефона

  • Справка из АТС предыдущего места регистрации/прописки. Выдается после снятия с регистрации/выписки на предыдущем месте проживания и является основанием для переименования телефона на новой квартире.
  • Ксерокопия правоустанавливающего документа.
  • Штамп о регистрации/прописке по месту нахождения переименовываемого телефона.
  • Плата (различная для бывшего абонента и бывшего пользователя).

Последовательность действий:

  • снятие с регистрации по старому адресу;
  • получение справки из АТС по старому месту регистрации;
  • регистрация по новому адресу;
  • переименование телефона на АТС по новому адресу.

Источник: Meget – Перепечатка статьи – только с письменного разрешения редакции и с обязательной ссылкой на meget.kiev.ua

95209

Работа риэлтора заканчивается сразу после сделки. Тем не менее, существует еще ряд обязательных мероприятий, которые нужно совершить после сделки:

  • Регистрация договора купли-продажи в БТИ
  • ЖЭК. Выписка бывших собственников квартиры
  • Передача ключей
  • ЖЭК. Прописка и заключение договора об обслуживании
  • Заключение договора с Киевэнерго
  • Переоформление телефона

Источник: https://meget.kiev.ua/prodaja-nedvizimosti/prodaja-kvartir/posle-sdelki/

Продажа квартиры через МФЦ

Документы на проданную квартиру

С необходимостью продажи квартиры в определенный момент жизни может столкнуться каждый. Процедура эта имеет множество нюансов, но является сейчас гораздо более простой, чем еще несколько лет назад.

Оформлением сделок с недвижимостью занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Также можно зарегистрировать продажу квартиры через МФЦ (Многофункциональный центр «Мои документы») — об этом варианте регистрации мы вам и расскажем.

Основные этапы продажи жилой недвижимости

Государственное оформление сделки купли-продажи квартиры – это один из завершающих этапов, которому предшествует еще несколько подготовительных. Конечно, первым делом нужно найти покупателя на недвижимость, достигнуть договоренностей о сроках, сумме договора и других нюансах.

Далее происходит составление договора. Для этого может использоваться готовый бланк, в котором учтены все требования по подготовке подобных документов. Также можно самостоятельно составить договор.

Оформить договор купли-продажи можно также с помощью юриста, нотариуса или агентства недвижимости.

Образец договора купли-продажи квартиры можно получить на сайте Росреестра, где представлены бланки и шаблоны необходимых для сделок с недвижимостью документов.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры (простой)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в долевую собственность

Если раньше обязательным условием всех сделок с жильем было привлечение нотариуса, то теперь можно обойтись и без его услуг. Подписать договор купли-продажи квартиры стороны могут просто при личной встрече, без привлечения третьих лиц. Конечно, присутствие нотариуса поможет значительно снизить риски, но потребует дополнительных временных и финансовых затрат.

Упомянутые этапы непосредственно предшествуют регистрации передачи права собственности на квартиру.

Где можно зарегистрировать сделку с недвижимостью

Когда необходимые для продажи квартиры документы собраны, а договор подписан, нужно принять решение о том, где именно будет происходить регистрация сделки. Сделать это можно несколькими способами:

  • через МФЦ «Мои документы»;
  • в территориальных отделениях Росреестра (кроме Москвы, где Росреестр не работает с физическими лицами);
  • через портал Госуслуги.

Выбирая один из этих вариантов, нужно понимать, что непосредственно регистрацией сделок занимается именно Росреестр, а МФЦ и портал Госуслуги выступают лишь в качестве посредников. Но все большее количество продавцов и покупателей недвижимости предпочитают обращаться именно в МФЦ, поскольку там и режим работы удобнее, и попасть на прием туда намного проще.

Обратите внимание: если недвижимость располагается на территории другого кадастрового округа, то подача документов возможна только через офисы Росреестра.

Надоело читать? Сэкономьте время, задайте вопрос юристу БЕСПЛАТНО:

Как оформить продажу квартиры через МФЦ

Порядок действий при оформлении сделки посредством МФЦ довольно прост.

ШАГ 1. Запись на прием.

Сделать это можно несколькими способами:

Первые два варианта наиболее предпочтительны, ведь время на ожидание своей очереди в этом случае будут минимальным.

ШАГ 2. Подготовка полного перечня документов о продаже квартиры

Этот перечень может варьироваться в зависимости от условий сделки (например, от того, каким образом была получена отчуждаемая квартира, от наличия ипотеки,  и др.). Мы рассмотрим один из простых вариантов, когда квартира приобретается без ипотеки.

При заключении сделки сторонами должен быть собран определенный пакет документов, который включает:

  • паспорта участников сделки (либо их представителей, вместе с нотариальной доверенностью);
  • документы о праве собственности на объект недвижимости, участвующий в сделке («зеленка» или выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости, которая предварительно должна быть заказан в Росреестре или здесь же в МФЦ);
  • если квартира еще не зарегистрирована в Росреестре — документ, по которому права собственности на квартиру были ранее приобретены нынешним собственником;
  • в некоторых случаях — техпаспорт жилого помещения, давность которого не превышает 5 лет (получается в БТИ);
  • актуальный договор купли-продажи в трех экземплярах;
  • если продавец в браке — согласие супруга на продажу;
  • квитанция об оплате госпошлины (формально необходимость ее предоставления отменена, но лучше все же приложить ее к пакету документов).

При продаже доли квартиры участие нотариуса обязательно. Также обязательным является соблюдение правила о том, что первоочередное право на покупку доли имеют другие участники долевой собственности.

Уточняйте перечень необходимых документов для вашего случая по телефону горячей линии вашего МФЦ. Вы также можете воспользоваться сервисом подбора документов официального сайта Росреестра.

ШАГ 3. Передача документов на регистрацию сделки

Попав на прием к регистратору, продавец заполняет заявление о переходе права собственности, а покупатель — похожий бланк, но на регистрацию нового права.

Форма заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Затем покупатель должен заплатить государственную пошлину, которая взимается за оформление купли-продажи квартиры в обязательном порядке.

Вместе с квитанцией об оплате, заполненными заявлениями от продавца и покупателя регистратору передаются и собранные документы на продажу квартиры.

Взамен обратившиеся получают расписку о приеме документов на регистрацию, в которой указан полный перечень принятых бумаг (его желательно сверить), номер дела и срок регистрации. В этот момент процесс оформления купли-продажи квартиры через МФЦ будет запущен.

ШАГ 4.  Получение готовых документов

В назначенный день надо снова прийти в МФЦ для получения на руки своего экземпляра договора с отметками Росреестра. Предварительно можно проверить готовность документов, хотя сроки обычно соблюдаются, а в случае каких-либо вопросов регистраторы сами свяжутся с заявителями.

Особенности продажи квартир через МФЦ в Москве и Санкт-Петербурге

Жители столицы могут получить необходимую информацию об адресах МФЦ Москвы и графиках работы на сайте md.mos.ru.

Там же можно найти телефоны для предварительной записи на прием для регистрации договора продажи жилья, написать электронное обращение со своим вопросом, ознакомиться с инструкциями, которые помогут быстрее разобраться во всех особенностях оформления сделок с недвижимостью в столице.

Аналогичный сайт для жителей Санкт-Петербурга gu.spb.ru также поможет быстро получить нужные сведения и продать квартиру через МФЦ быстро и удобно.

Сроки и стоимость услуги

Госпошлину за регистрацию сделки в 2017-2018 году с физических лиц взимают в размере 2000 рублей, с юридических лиц – 22000 рублей.

Срок регистрации договора через МФЦ составляет 10 рабочих дней. К этому сроку надо добавить несколько дней, необходимые для передачи документов между МФЦ и Росреестром.

Приостановка и отказ в регистрации права

В законе указано несколько оснований, дающих регистратору право приостановить регистрацию сделки или полностью отказать в ней.

Регистрация сделки купли-продажи квартиры через МФЦ приостанавливается в следующих случаях:

  • предоставлен неполный пакет документов;
  • выявлены противоречия между зарегистрированными и заявленными правами;
  • обнаружены ошибки в документах или появились сомнения в их подлинности;
  • форма и содержание документов не в полной мере являются соответствующими действующему законодательству (например, в договоре купли-продажи указаны не все существенные условия);
  • отсутствует необходимое в некоторых случаях согласие третьих лиц на сделку;
  • недвижимость находится под арестом или обременением;
  • регистратор не получил вовремя ответ на запрос сведений по межведомственным каналам, например, из ФНС или ФМС.

В случае приостановки процесса регистрации сделки ее участникам рассылаются уведомления с подробным указанием причин принятия этого решения. Приостановка регистрации продолжается до полного устранения вызвавших ее причин, но не более трех месяцев. В дальнейшем регистрация либо возобновляется, либо последует отказ в ней.

Отказать в регистрации прав собственности могут только в том случае, если сначала была произведена приостановка, и ее причины не были устранены в трехмесячный срок. Если последовал отказ в регистрации, то госпошлина не возвращается.

Стоит помнить о том, что регистратор имеет право произвести возврат документов без их рассмотрения, что происходит в случае наличия в документах подчисток, приписок или других помарок, а также при отсутствии квитанции об уплате госпошлины и неполучения регистратором сведений о ее поступлении в течение 5 дней.

Заключение

Сделка купли-продажи квартиры через МФЦ, при условии правильного оформления всех документов и своевременной оплате пошлины, оформляется быстро и удобно.

Источник: https://mfcgos.ru/instrukcii/prodazha-kvartiry-cherez-mfc

Документы на квартиру: восстановить можно почти любую бумагу

Документы на проданную квартиру

Как известно, отсутствие одной бумажки порой может сильно осложнить жизнь вообще и операции с недвижимостью в частности, а бюрократия способна довести до инфаркта. Специалисты www.irn.ru выяснили, какие проблемы с документами раздуты и легко решаются, а каких реально стоит опасаться.

Сдают нервы

Риелторы в один голос успокаивают: при потере документов на квартиру ничего страшного, скорее всего, не случится.

«Единственной реальной опасностью может быть, пожалуй, утеря абсолютно всех документов, а заодно и памяти.

Но такая ситуация скорее походит на историю из сериала, в реальной же практике с таким сталкиваться не приходится», – говорит Вера Богучарова, заместитель руководителя юридического департамента Est-a-Tet.

Практически все документы сегодня можно восстановить. «Другое дело, что в разные сроки – в одном случае получится быстро взять дубликат, в другом придется помучиться несколько месяцев и решать вопрос через суд», – отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Случаи отсутствия нужных документов в риелторской практике встречаются довольно часто. «Как правило, такая утрата связана либо с противоправными действиями, либо с несчастными случаями (пожаром, затоплением, наводнением и т.п.).

Например, молодой человек, только что получивший свидетельство о собственности, заехав на заправку, оставил кейс с документами в салоне автомобиля, – рассказывает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – В период его отсутствия в машине разбили стекло и вытащили кейс.

По горячим следам злоумышленников задержать не удалось, и молодому человеку пришлось восстанавливать только что полученные документы».

Именно потеря свидетельства о собственности обычно вызывает наибольшую панику, особенно у людей старшего поколения. Например, такая клиентка была у частного риелтора Светланы Барченковой: «Пожилая женщина с мужем, сыном и его женой жила в квартире на проспекте Мира.

К этой квартире путем многочисленных разменов и разъездов женщина шла около 20 лет, то есть жилье было выстрадано. И вот как-то перепуганная бабушка мне звонит и говорит, что невестка украла свидетельство о собственности. Женщина была уверена, что вместе с документом она потеряла и право на квартиру».

Риелтор попыталась успокоить клиентку, заверив, что никакого перехода прав собственности не произошло, все данные о настоящей владелице хранятся в Регистрационной палате. Женщина немного успокоилась, однако заявила, что дубликат свидетельства надо сделать срочно.

«Я предлагала бабушке подождать, вдруг документы найдутся, но она была непреклонна, – говорит Светлана Барченкова. – Примерно через месяц, когда уже был готов дубликат, сын подарил ей новый телевизор. Когда старый сняли со стола, чтобы выбросить, под ним обнаружилось то самое свидетельство».

Отберут квартиру

Бурная реакция на потерю документов бывает почти у всех собственников. «Первая мысль – караул, сейчас моя квартира будет продана! Связано это прежде всего с тем, что 10-15 лет назад подобные махинации действительно часто проводились различными мошенниками», – отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Сейчас уровень мошенничеств с квартирами уже не тот, что был в 1990-е, однако поводы для беспокойства остаются.

По словам адвоката Олега Сухова, ежегодно совершается около 20 000 – 25 000 сделок с участием мошенников, это чуть более 0,1% от общего количества операций с недвижимостью. И речь в данном случае только о раскрытых аферах.

Подробнее об этом читайте в статье «Продажа квартиры по доверенности: возможны мошенничества! Самые типичные случаи обмана».

Чтобы не допустить незаконных операций с жильем, юрисконсульт агентства недвижимости «Азбука Жилья» Оксана Мягкова рекомендует сразу сообщить об утрате документа в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по месту нахождения имущества. В заявлении необходимо отразить, что вы запрещаете производить с утраченными документами регистрационные действия без вашего личного присутствия.

Можно и без свидетельства

Восстановить свидетельство о регистрации, а вернее, получить его дубликат, не составит большого труда. Процедура обычно занимает от пяти дней до месяца, а в среднем, по словам руководителя департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной, на восстановление уходит около двух недель. За это придется заплатить госпошлину в 200 рублей.

Для получения дубликата правообладателю необходимо обратиться в территориальный орган регистрационной службы с заявлением, паспортом, квитанцией об оплате госпошлины и документом – основанием для получения собственности (дарственная, договор купли-продажи, договор долевого участия и т.п.). «Выданный дубликат полностью отвечает содержанию утерянного документа, но вверху документа имеется пометка – «взамен утраченного», а в нижней – причина утраты и сведенья относительно заявителя, заверенные удостоверительной подписью, – уточняет Софья Лебедева. – В дубликате обязательно указываются дата выдачи и номер утерянного документа. В случае, если утеряны свидетельства о собственности на общедолевую собственность, то с заявлениями необходимо обращаться всем собственникам и предоставлять документы, подтверждающие их долю в квартире.

К слову, можно жить и без свидетельства о собственности. По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, даже при продаже недвижимости наличие этого документа не является обязательным.

«Свидетельство о собственности – это всего лишь бумага, подтверждающая факт внесения записи в государственный реестр прав (ЕГРП).

С 1 января 2013 года факт государственной регистрации права удостоверяется по выбору собственника свидетельством или выпиской из ЕГРП, что фактически означает, что свидетельство и вовсе можно не получать», – уточняет Вера Богучарова.

Дела давно минувших дней

Если с самим свидетельством о собственности проблем обычно не возникает, восстановление правоустанавливающих документов (например, свидетельства о приватизации и праве на наследство, договора купли-продажи или дарения) может потрепать нервы, особенно если они оформлялись достаточно давно – до 1998 года, когда вступил в силу Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если до его введения регистрировался, по сути, сам документ, то с началом действия закона стали регистрировать, как можно понять из названия, сделки и права. То есть отсутствие документа уже не представляет такой важности, ведь сведения о всех сделках хранятся в Росреестре.

Если же права на квартиру возникли раньше, право на собственность можно будет доказать на основании архивов нотариуса, через которого велись все дела (а это бумажные, а не электронные архивы) или через БТИ – вам выдадут справку о владельце недвижимости. Кроме того, можно запросить архивную выписку в службах одного окна Департамента жилищной политики Москвы. Как поясняет частный риелтор Виктор Куприянов, она делается бесплатно за 21 день.

Самое сложное, по словам управляющего партнера агентства недвижимости Spencer Estate Вадима Ламина, восстановить договоры, заключенные в период с 1996 до 1998 года в простой письменной форме: «Этот промежуточный этап требует восстановления ДКП только через изготовление копии, взятой у другой стороны». Кроме того, при восстановлении свидетельства о собственности придется предоставить справку из БТИ, свидетельство соседей и документы, которые дополнительно могут засвидетельствовать факт владения квартирой.

Эксперт вспоминает случай, когда нужно было восстанавливать документы на квартиру, датированные 1997 годом. «Это было при подготовке к продаже одной из квартир в сталинском доме на Пресне.

К нашему ужасу, собственник не нашел документов о приватизации, причем были утеряны отказы от приватизации уже умерших к моменту продажи родственников», – говорит Вадим Ламин.

В итоге восстановление документов заняло больше года, и собственнику пришлось подключить к этому профессиональных юристов.

Кроме того, по словам Ирины Доброхотовой, тяжело поддаются восстановлению документы, подтверждающие степень родства, особенно если речь идет о свидетельстве о рождении, которое было выдано во времена СССР на территории, являющейся теперь другими государствами.

«Также важно помнить об акте приема передачи квартиры по договору купли-продажи и расписке о получении денег: именно эта бумага подтверждает, что вы являетесь благонадежным покупателем, если продавец, кто-то из родственников продавца, а возможно, даже и предыдущих собственников или их наследников попытается оспорить получение денег или законное приобретение квартиры и отобрать квартиру», – подчеркивает Вадим Ламин.

Софья Лебедева также рекомендует хранить гарантийные документы на приборы учета (счетчики воды, электроэнергии, газа и т.п.), так как при их отсутствии могут возникнуть проблемы при текущих проверках их работоспособности. Не стоит выбрасывать платежные документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг в течение трех лет – срока исковой давности.

Опасное наследство

Реальная опасность, по словам экспертов, может быть связана с покупкой квартир, находящихся в собственности на основании свидетельства о праве наследования.

«Проблема в том, что после сделки могут объявиться неучтенные родственники, права наследования которых были нарушены, – в итоге пострадает добросовестный приобретатель.

А беда в том, что ни государство, ни нотариус реально не несут ответственности за проверку документов, а значит, и не гарантируют покупателю незыблемость его права собственности», – сетует Михаил Куликов.

В документах, связанных с наследством, плохо разбираются даже сами наследники. «Например, моя мама была в полной уверенности, что стала собственницей квартиры после получения от нотариуса свидетельства о праве на наследство, – рассказывает Светлана Барченкова.

– Но после этого нужно отнести документ в Регистрационную палату и уже затем зарегистрировать право собственности. Порой в этом незнании люди пребывают на протяжении нескольких лет.

Больших рисков по потере квартиры человек не несет, однако распоряжаться имуществом он в этом случае не имеет права».

Новостройка без права собственности

Зачастую застройщики отдают покупателям ключи от долгожданных квартир еще до регистрации права собственности. «Пользоваться квартирой можно, но не более того, т.к. правообладателем остается застройщик», – говорит Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья риелторской компании «Русский дом недвижимости».

В такой квартире невозможно прописаться. «Нет свидетельства – нет регистрации по месту жительства, – утверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

– А это значит, что человек не сможет воспользоваться различными социальными благами. Ребенок не сможет пойти в детский сад или школу, пенсионер – получить пенсию.

Человек без регистрации также может испытывать трудности при устройстве на работу. Кроме того, ипотечники не могут понизить ставки по кредиту».

Кроме того, проблема может возникнуть в отношении перепланировки, так как она осуществляется на основании свидетельства о собственности, отмечает Ирина Кузьмина, руководитель сектора регистрации департамента оформления недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

К слову, в случае с новостройками без фиксированных планировок первичный ремонт требует обязательного согласования – об этом читайте в статье «Даже в новостройках не бывает « свободных планировок».

То есть, следуя букве закона, нельзя начинать ремонтные работы до получения права собственности и согласования планировки.

Затягивание сроков регистрации права собственности не всегда происходит по вине застройщика. «Однажды к нам пришла клиентка, которая собиралась продать квартиру и эмигрировать, – рассказывает Светлана Барченкова. – Она принесла всего два документа – предварительный договор с застройщиком и акт приема-передачи квартиры.

Когда мы поинтересовались, где же основной договор купли-продажи и свидетельство о собственности, она округлила глаза, мол, мне ничего такого не давали. Какими-то правдами и неправдами мы докопались до сути дела.

Выяснилось, что еще в конце 1990-х, когда дом был достроен, девушка подписала акт приема-передачи, однако после замера БТИ отказалась переплачивать за лишние метры, которые нередко образуются в новостройках. Застройщик настаивать не стал, но и договор купли-продажи не подписал.

Покупательница решила, что раз компания «отстала», значит так и надо, и все это время жила в квартире по сути на птичьих правах – благо зарегистрирована она была в другом месте».

Нужно учесть, что квартира покупалась еще тогда, когда цены номинировались в долларах. По договору покупательница должна была доплатить $3000 – тогда еще по курсу 6 рублей.

«Теперь из-за роста курса доллара сумма выросла в 6 раз в рублевом эквиваленте, – отмечает риелтор. – Девушка вновь отказывается платить, она готова отдать сумму только по старому курсу и заявляет, что собирается подавать в суд.

Однако о продаже квартиры и эмиграции ей придется пока забыть».

Без паники

«Хочется еще раз повторить, что безвыходных ситуаций не бывает. Главное, не терять оптимизма и чувства юмора», – говорит Вера Богучарова (Est-a-Tet).

Чтобы избежать неприятных ситуаций, Мария Литинецкая рекомендует всегда делать заверенные у нотариуса копии и хранить их в разных местах: «Та же аренда банковской ячейки стоит не так дорого. Особенно по сравнению с ценой своего спокойствия». Если же это накладно, то стоит хотя бы иметь сканы всех документов в электронном виде, так будет проще восстановить информацию.

В любом случае перед тем, как паниковать, следует обратиться в компетентные органы, к риелтору или юристу, чтобы выяснить, как лучше действовать в конкретной ситуации, отмечают специалисты www.irn.ru.

Источник: https://www.irn.ru/articles/37640.html

Как продать квартиру

Документы на проданную квартиру

Я юрист с пятнадцатилетним стажем.

За это время я сопровождал десятки сделок с недвижимостью, от самых простых до самых сложных — со взаимозачетами, кредитами, уступкой прав и другими заморочками.

Сергей Машкин

продал много квартир

Продавец в сделке купли-продажи рискует меньше покупателя, но тратит больше времени и нервов. Продавцу нужно собрать кучу документов на квартиру. Если не сделать это вовремя или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют. Или покупатель откажется покупать квартиру, если его поджимает время и он не готов ждать, пока продавец разберется с бюрократией.

Главный риск продавца — вовремя не получить деньги за квартиру или получить поддельные. Поэтому составить договор и провести сделку и взаиморасчеты нужно удобным и надежным способом.

Если отнестись к продаже квартиры ответственно и вникнуть в тему, выйти на сделку можно с минимальными затратами времени, денег и нервов. Расскажу как.

Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.

Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику:

  1. Паспорт собственника квартиры.
  2. Договор купли-продажи.

По закону для сделки этих документов достаточно, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры и не состоите в браке, а покупатель готов оплатить полную стоимость квартиры личными средствами.

Согласие супруга или брачный контракт понадобится для регистрации сделки.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. Для этого нужно дополнительно письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки и разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним.

Если покупатель оплачивает квартиру с использованием кредитных средств, в МФЦ или Росреестр никаких дополнительных документов подавать не нужно. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень документов:

  1. Предварительный договор купли-продажи. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Технический паспорт БТИ на жилое помещение (не старше 5 лет). Он нужен, чтобы банк удостоверился в том, что нет незаконных перепланировок.
  4. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
  5. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов.

Если продавец сам продает жилье и заключает договор, а представителю доверяет регистрацию, в доверенности должно быть указано только право на подачу заявления на регистрацию перехода права собственности.

Если представитель полностью ведет сделку по продаже жилья, в доверенности нужно перечислить все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрировать.

Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия нужно описать максимально подробно, чтобы в последний момент не оказалось так, что представитель не может взять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.

На практике покупатели редко соглашаются совершить сделку через представителя. Поэтому на самой сделке, скорее всего, собственнику быть придется.

Перед продажей квартиры необходимо рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт и снять с регистрационного учета всех жильцов, прописанных на жилплощади.

Если долг по коммуналке и капремонту есть, квартиру все равно можно продать.

Но нужно обговорить порядок погашения долга с покупателем и закрепить его документально: в предварительном договоре купли-продажи или в авансовом соглашении.

Долг можно погасить задатком или авансом, который внесет покупатель, или оплатить из полученных средств после продажи. Также можно соразмерно снизить стоимость квартиры, чтобы долг оплатил покупатель.

Снятие с регистрационного учета жильцов. После погашения долгов за квартиру нужно выписать — снять с регистрационного учета по месту жительства — себя и всех зарегистрированных в квартире жильцов. Выписаться можно на любом этапе сделки и даже после нее.

Можно вообще не выписываться из квартиры, это не препятствует продаже и переходу права собственности. Но покупатель перед сделкой захочет удостовериться в том, что на жилплощади никто не зареги­стри­рован и никто не придет жить в его новую квартиру.

Чтобы развеять опасения, необходимо предоставить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Из квартиры можно выписаться в никуда, но только совершеннолетним жильцам. Ребенка могут снять с регистрационного учета, только если у него уже есть регистрация по новому месту жительства.

Подать заявление о снятии с учета или постановке на учет можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ по месту, откуда выписываетесь или где хотите зарегистрироваться. Также можно сделать это через госуслуги или МФЦ.

Вместе с заявлением в паспортный стол нужно отдать паспорт, куда поставят штамп о снятии с учета и постановке на учет. Госпошлина за выписку и прописку не взимается.

Сотрудник паспортного стола рассмотрит заявление и поставит вам штамп в паспорте о снятии с регистрационного учетаПосле снятия с учета в паспортном столе вам выдадут такой листок убытия. Его можно предоставить покупателю как подтверждение того, что вы выписались из квартиры

Эти документы нужны, чтобы закрепить намерение сторон заключить договор купли-продажи квартиры.

Предварительный договор составляют в простой письменной форме. Нотариально удостоверять его не нужно.

В предварительном договоре обязательно указать:

  1. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, адреса проживания, паспортные данные, СНИЛС, данные представителей и доверенностей.
  2. Описание и основные характеристики жилого помещения — адрес, кадастровый номер, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, состояние квартиры.
  3. Цену.
  4. Порядок расчетов — наличные, кредит, рассрочка, график платежей.
  5. Соглашение о задатке или авансе.
  6. Срок, в который должен быть заключен основной договор.
  7. Ответственность сторон, если не будет заключен основной договор, — возмещение убытков, неустойка.

Как я купила квартиру в Подмосковье

В некоторых случаях заключать предварительный договор обязательно. Например, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотечного кредита, банк обязательно потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

И задаток и аванс вносятся в счет стоимости квартиры до подписания основного договора. Если сделка идет по плану и стороны добросовестно исполняют свои обязательства, разницы между задатком и авансом нет — покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за квартиру после ее передачи.

Различия проявляются, если что-то пошло не так. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца, если по вине продавца — он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Аванс же возвращается покупателю в любом случае. Задаток сильнее мотивирует стороны договора добросовестно исполнить свои обязательства.

Условие о внесении задатка или аванса и его сумме включается в предварительный договор купли-продажи, а его получение продавец должен подтвердить распиской.

Авансовое соглашение. Вместо предварительного договора купли-продажи стороны могут составить авансовое соглашение — соглашение о намерениях совершить сделку и о передаче аванса.

Если сделка не состоится, аванс вернется покупателю и ни одна из сторон не будет вправе принудить другую через суд заключить сделку.

То есть по авансовому соглашению не получится обязать покупателя купить квартиру, а продавца — продать ее.

Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки Т—Ж о том, как продать квартиру.

Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:

  1. Дата и место подписания договора купли-продажи.
  2. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
  3. Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
  4. Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
  5. Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
  6. Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
  7. Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
  8. Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
  9. Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
  10. Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
  11. Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
  12. Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
  13. Подписи сторон.

На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца также — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.

Нотариальное удостоверение договора. Договор купли-продажи квартиры по общему правилу заключается в простой письменной форме, и удостоверять его у нотариуса не обязательно — зависит от желания сторон.

Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Плюсом является и то, что нотариус за свои действия несет юридическую ответственность, в том числе материальную.

Но оформление сделки у нотариуса обойдется недешево.

до 10 млн Р

3000 Р + 0,2% суммы сделки (или оценки стоимости недвижимости)

выше 10 млн Р

23 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 50 000 Р)

до 1 млн Р

3000 Р + 0,4% суммы сделки

1—10 млн Р

7000 Р + 0,2% суммы сделки

выше 10 млн Р

25 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 100 000 Р)

Кроме тарифа придется оплатить юридические и технические услуги нотариуса, расценки на которые он устанавливает сам. Например, составление договора купли-продажи может стоить от 2 до 10 тысяч рублей. Расходы распределяются между сторонами по договоренности.

Документы можно подать непосредственно в Росреестр, тогда срок регистрации составит до 7 рабочих дней. Еще можно подать в МФЦ, тогда срок регистрации увеличится до 9 рабочих дней.

Также документы можно подать удаленно на сайте Росреестра. Но тут есть сложность: все документы продавец и покупатель должны подписать квалифицированной электронной подписью, которая есть далеко не у всех. Для этого необходимо купить квалифицированный сертификат электронной подписи, который стоит 900 рублей в год. Срок изготовления — 3 дня.

Если вы нотариально удостоверяете сделку, нотариус может сам направить заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. При оформлении договора в некоторых банках также есть возможность подать документы на регистрацию электронно — уточняйте это в службе поддержки вашего банка.

Один из главных вопросов, волнующих и продавца, и покупателя, — безопасность расчетов по сделке. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными средствами, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Стороны должны выбрать удобный для них способ.

Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Продавца могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества.

Если продавец сам принимает наличные деньги за квартиру, лучше делать это в присутствии свидетелей, чтобы они в случае чего поддержали продавца в правоохранительных органах и в суде.

Также нужно обязательно пересчитать деньги, проверить их на подлинность при помощи специального прибора — детектора банкнот — и составить расписку в их получении.

Все эти манипуляции затруднительны. Поэтому, если покупатель принес наличные деньги, лучше сразу пойти вместе с ним в банк и внести деньги через кассу на счет. Кассир банка пересчитает и проверит деньги, а затем зачислит их на счет продавца.

При этом составляется соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег продавцу после регистрации сделки. Например, продавец допускается к сейфу после предъявления им оригинала договора купли-продажи и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

Депозит нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.

Этот способ удобен тем, кто оформляет сделку нотариально. Стоимость услуги — 1,5 тысячи рублей. Но нужно еще учесть стоимость технической работы нотариуса по составлению документов, которую он устанавливает самостоятельно, и банковские комиссии за перевод средств между счетами — их размер зависит от банка.

Чтобы снять обременение, обе стороны должны обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/sell-apartment/

Адвокат Сорокин
Добавить комментарий