Доплата за возникшие дополнительные метры

О «лишних» и «недостающих» квадратных метрах, обнаружившихся при приемке квартиры

Доплата за возникшие дополнительные метры

Бывает, что после завершения строительства дома площадь квартиры становится больше или меньше. В этом материале мы предлагаем выяснить, почему это происходит, и как получить возврат излишне уплаченных денег либо, наоборот, доплатить за избыточную жилплощадь.

В процессе приемки квартиры дольщик может обнаружить, что площадь купленной им квартиры не соответствует заявленной. Почему появляются расхождения с проектной площадью? 

Дело все в том, что в ходе строительства могут быть допущены технические погрешности, которые и приводят к изменению фактической площади жилья. Получается, что каждый дольщик, приобретая квартиру на этапе строительства, не застрахован от необходимости доплаты на внезапно появившиеся квадратные метры. 

Если при обмерах площадь квартиры станет больше той, которая указана в договоре долевого участия, то застройщик может потребовать от дольщика внести дополнительную оплату. Может быть и диаметрально противоположная ситуация: площадь квартиры стала меньше проектной – значит, дольщик может рассчитывать на компенсацию со стороны застройщика.

Существуют ли нормы возможных расхождений в жилой площади квартир в строящихся домах? Законодательно такие нормы не установлены, однако практика показывает, что расхождения, как правило, незначительные, и в среднем составляют 0,1-2 квадратных метра, в зависимости о площади квартиры. 

Реже всего расхождения между проектной и фактической площадью квартир в новых домах фиксируются в новостройках панельного типа, поскольку такие дома строятся из готовых составляющих, имеющих строго определенные размеры.

Чаще всего возможные отклонения прописываются в каждом конкретном договоре долевого участия. Допускаемые расхождения между оплаченной и фактической площадью жилья обычно связаны с толщиной несущих конструкций. Учитывая такие допуски, заранее более-менее точно рассчитать возможные погрешности площади при строительстве очень трудно.

Излишние квадратные метры: почему они появляются?

По словам специалистов, первой и самой основной причиной возникновения неучтенных квадратных метров жилья являются погрешности толщины несущих конструкций, о которых было сказано выше.

А если в процессе строительства здания возникает необходимость внесения изменений в проект, то появления лишних или дополнительных квадратных метров в квартирах дома не избежать.

Если подобная ситуация возникает, строительная компания обязана поставить всех дольщиков в известность о планируемых изменениях и внести в ДДУ эти изменения.

Несмотря на то, что изменение заявленной площади квартир многие покупатели считают следствием строительных ошибок и халатности застройщика, на самом деле такие случаи нетипичны, скорее это исключение из правил.

Конечно, нельзя сбрасывать со счетов опыт строителей и их профессионализм, но современные технологии возведения жилых домов весьма точные, поэтому очень редко причиной погрешностей могут быть ошибки строителей.

Мы уже говорили, что реже всего накладки с площадью квартир возникают в панельных домах, так как по сути такие здания – это конструктор, они собираются из готовых блоков.

В таких домах расхождения по площади редко составляют более одного «квадрата».

Более распространенной сегодня является монолитная и монолитно-кирпичные технология, здесь допускается изменение проекта в процессе строительства. 

Если такой дом строится по индивидуальному проекту, то расхождения по площади могут быть весьма значительными. Случается, что квартира может стать больше или меньше на 5-8 квадратных метров, средний показатель погрешности для домов монолитной технологии составляет 0,5-4 кв. м.

Изменение площади квартиры связано также с количеством комнат – в однокомнатной квартире погрешность будет меньше, чем в «трешке». Может случиться и так: общая площадь соответствует прописанной в договоре, а вот с жилой площадью произошли изменения – например, коридор стал больше, а вот гостиная или детская комната стали меньшими. Конечно, не всем покупателям такие изменения будут по душе.

Специалисты говорят, что в домах, строящихся по монолитно-кирпичной технологии, отклонений от фактической площади практически не избежать. Обычно в договорах долевого участия в строительстве таких многоквартирных домов прописывается возможность отклонений от площади. 

У разных застройщиков могут быть различные методы решения таких вопросов: одни не требуют внесения дополнительной оплаты за появившиеся квадратные метры, но также и не готовы возвращать излишне уплаченные покупателем деньги, если площадь квартиры станет меньше; другие же прописывают в договоре, что отклонения, появившиеся в процессе строительства, будут оплачиваться сторонами договора. Таким образом, в последнем случае квартира может стать дороже, чем изначально за нее заплатил покупатель.

Опытные строители понимают, что большой многоэтажный дом невозможно построить без хотя бы небольших отклонений по площади. Даже в строительных нормах допускаются отклонения строительных конструкций до 20 мм, что отразится на площади квартир, в зависимости от количества комнат, разницей между фактической и заявленной площадью в пределах до 1,5 метра.

Эксперты считают, что погрешности в размерах возникают по ряду причин:

  • Площадь каждой квартиры рассчитывается на стадии проектирования дома, на этом этапе все вопросы, касающиеся коммуникаций дома, подробно не прорабатываются. Уже на стадии работы со строительной документацией инженерные коммуникации рассчитываются более скрупулезно, вносятся изменения в размеры дымоходов, диаметры сечения систем вентиляции или размеры труб. Нередко возникает необходимость изменения площади коммуникационных систем, что, безусловно, сказывается на площади квартир.
  • При проработке рабочей документации здания проводится максимально точный расчет элементов несущих конструкций, в результате чего сечения монолитных стен или колонн могут измениться – увеличиться или уменьшиться. Когда техники БТИ будут производить замеры, все, даже самые несущественные расхождения в размерах складываются, в результате возникшая разница площадей квартир может быть весьма ощутимой.
  • Возможность строительных просчетов, следствием которых будет изменение площади квартир дома, также нельзя исключать, хотя такие случаи встречаются довольно редко.

Кто будет платить?

Как правило, в договоре долевого участия указывается, что, если погрешность по площади квартиры не будет превышать одного квадратного метра, перерасчет производиться не будет. В случае, если же погрешность будет выше, чаще всего от дольщика требуют доплатить на появившиеся квадратные метры. 

Если же расхождения по площади очень существенные, и превышают 5% от указанной в ДДУ площади, и дольщик отказывается вносить оплату за излишние «квадраты», то последний имеет право отказаться от купленной квартиры и потребовать возврата всех внесенных денег. Таким образом, условия доплаты (или ее отсутствия) прописываются в ДДУ, при этом расчет обязательно производится до подписания акта приемки квартиры.

Когда возникает обратная ситуация, и площадь квартиры стала меньше ожидаемой, в обязанности застройщика входит возврат денег из расчета стоимости одного квадратного метра, установленной в момент подписания ДДУ. По аналогии с предыдущей ситуацией, покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть все договоренности с застройщиком, если фактическая площадь квартиры стала меньше предполагаемой более чем на 5%. 

Дольщик направляет письмо застройщику с указанием причин расторжения договора долевого участия, и получает обратно все уплаченные деньги. Если же дольщик согласен с подобным изменением площади квартиры, и не отказывается от покупки, то застройщик обязан произвести перерасчет и вернуть ему излишне уплаченную сумму.

Обычно в ДДУ вносятся все условия возврата денег, все расчеты между сторонами необходимо произвести ранее подписания акта о приемке квартиры. Нередко в ДДУ есть условие, что при изменении площади в пределах 1 кв. м.

в меньшую сторону застройщик освобождается от необходимости доплаты, а вот если площадь квартиры увеличилась, дольщик обязан внести деньги за дополнительные квадратные метры.

Согласитесь, не совсем справедливое условие! 

Но эксперты рынка уверяют, что подобных «умных» застройщиков сегодня становится все меньше.

О сложившейся практике

Чаще всего в ДДУ условия для сторон равнозначные, а размер погрешности равен 0,5 метрам.

Если площадь квартиры стала меньше на полметра, застройщик не будет ничего компенсировать дольщику, так же, как и в случае, когда площадь стала больше на 0,5 метра – дольщик не будет доплачивать ни копейки.

Если погрешность больше, обычно стороны договариваются произвести взаиморасчеты – вернуть или доплатить деньги.

Когда строительство дома завершено, застройщик обязан произвести замеры, в соответствии с которыми составляется технический план всего дома. Основываясь на данном документе, а также учитывая условия договора долевого участия, где указан порядок возможных перерасчетов, застройщик обязан письменно уведомить всех дольщиков об изменениях площади квартир. 

Если имеет место увеличение площади более чем на 0,5 метра, дольщик производит доплату, если же квадратных метров стало меньше, то доплачивать дольщику будет уже застройщик. Расчет доплаты или возврата денег производится с учетом указанной в ДДУ стоимости квадратного метра.

Если площадь квартиры стала меньше, дольщику необходимо направить застройщику заявление на возврат средств, указав в нем реквизиты счета, на который должны быть перечислена компенсация. Обычно срок возврата безналичных средств составляет не более 5 дней. Очень важно, чтобы все взаиморасчеты были произведены до подписания акта о приемке квартиры. 

В этом документе должна быть указана фактическая площадь квартиры, больше никаких дополнительных документов покупателю будет не нужно – только сам ДДУ и личный паспорт.

Важно понимать, что при доплате или возврате денежных средств в расчет берется не текущая рыночная стоимость квадратного метра квартиры, а его стоимость, указанная в ДДУ.

Таким образом, если дольщик на раннем этапе строительства внес деньги из расчета 40 000 рублей за «квадрат», а на момент ввода дома в эксплуатацию стоимость квадратного метра увеличилась до 50 000 рублей, то разница в площади будет выплачена, исходя из первоначальной цены. 

В связи с этим, естественно, покупателю крайне невыгодно расторгать договор и требовать возврата денег, так как за время строительства цены на рынке выросли, и за возвращенные деньги вряд ли уже можно будет купить аналогичный объект, даже на начальной стадии строительства.

Очень важен вопрос, касающийся излишних квадратных метров для покупателей, использовавших для покупки квартиры ипотечные средства – в случае необходимости доплаты за дополнительную площадь им, помимо ежемесячных ипотечных платежей и первоначального взноса, необходимы будут дополнительные деньги. Сумма может быть существенной, и придется думать, где ее взять, так как при увеличении площади на 4 кв. м. при стоимости «квадрата» в 40 000 рублей потребуется внести дополнительно еще 160 000 рублей

Источник: https://pikato.ru/publikatsii/articles/poleznye-sovety/o-lishnikh-i-nedostayushchikh-kvadratnykh-metrakh-obnaruzhivshikhsya-pri-priemke-kvartiry/

Жилищный тупик

Доплата за возникшие дополнительные метры

15.05.2014

Администрация позволяет инвесторам диктовать свои условия жителям Мирного!

Жители поселка Мирный, которые ждут расселения из своих ветхих домов, в панике! Застройщик ООО «СберСтройИнвест» предлагает им новые квартиры с условием доплаты солидных сумм за «лишние» квадратные метры.

Однако миллионы рублей найдет далеко не каждый житель мирнинских «трущоб»…

В ПОИСКАХ КОМПРОМИССА

– Я живу вместе с сыном в коммуналке, являюсь собственницей комнаты в 20 кв. метров. По программе «Развитие застроенной территории поселка 
Мирный в г. Обнинске» нас должны переселить, и уже предлагают варианты, – рассказывает жительница дома по ул. Глинки, 7 Антонина АНДРЕЕВА.

На сегодня для нее есть два варианта: либо переехать снова в коммуналку в черте города, в комнату, чуть большую по размеру – 28 кв. м, либо в квартиру 40 кв. м в черновой отделке.

– Однако за «лишние» метры и в том, и в другом случае застройщик предлагает доплатить 0,5 миллиона рублей! У меня нет таких денег! – переживает женщина.

По ее словам, ей известно, что переселенцы с ул. Комсомольской за переезд в новые квартиры большего метража ничего не платят. Однако мэр Александр АВДЕЕВ, который возглавляет комиссию, контролирующую реализацию программы, на личном приеме дал понять Антонине Владимировне, что переезд возможен только с доплатой!

По словам заместителя генерального директора ООО «Сберстройинвест», руководителя проекта «Мирный» Евгения ШАРПАНА, основной вариант, который застройщик предлагает жителям брусчатых домов – переезд в строящиеся дома в этом же микрорайоне, С собственниками квартир рассматриваются различные варианты. Что касается принятия решений по нанимателям – это компетенция администрации города. Компания, со своей стороны, готова пойти на разумный компромисс.

Как утверждает представитель застройщика, при переезде в жилье аналогичной площади никто ни за что не будет доплачивать. Другой вопрос, если собственники жилья захотят его улучшить: например, переехать из однушки в двушку или трешку. В такой ситуации они покупают у застройщика те самые дополнительные квадратные метры.

 – Мы постараемся еще раз детально рассмотреть вопрос собственницы с ул. Глинки, 7 и попытаемся найти компромисс, – говорит руководитель проекта.

– В частности, возможно, предложим ей однокомнатную квартиру в квартале «Молодежный» площадью чуть больше, чем ее комната, но без доплаты.

Если в процессе переговоров женщину не устроит ни один из вариантов, мы, согласно действующему законодательству, готовы будем предоставить ей комнату аналогичной площади на вторичном рынке жилья в коммунальной квартире в Обнинске.

50 ТЫСЯЧ ЗА ВОЗДУХ!

В поселке Мирный сегодня совсем не мирная обстановка. На днях местные жители пришли на сход, чтобы обсудить «прелести» их будущего переселения и, возможно, наметить стратегию дальнейших действий.

Люди возмущены предложениями застройщика, который еще не построил ни одного дома, но уже категорично утверждает, что может предложить людям варианты большие по метражу или, наоборот, меньшие.

Но предупреждает, что при застройке домов метраж может несколько измениться, не исключено, что на пару метров уменьшится! При этом инвестор сильно торопится и просит людей быстрее заключить договоры и уже в мае сделать предоплату за «лишние» квадратные метры!

– Нам предлагают заплатить 50 тысяч рублей за один квадратный метр! Причем не за жилую площадь, а за общую.

У меня, например, в новой квартире будет балкон, может быть туалет или ванная на пару метров больше, но я же не собираюсь жить на балконе и небольшой уборной мне вполне достаточно! Получается, что я должна заплатить эти деньги за воздух! – возмущается жительница дома по ул. Глинки,7 Татьяна МАЛЫШЕВА.

По словам людей, каждому собственнику застройщик предлагает разные условия по разной цене. Общего собрания не проводит, только индивидуальные консультации.

Но люди общаются между собой и давно догадались, что, слушая масляные увещевания представителей инвестора, можно и вовсе остаться у разбитого корыта.

Одну пенсионерку  уже уговорили переехать из двушки в однокомнатную квартиру! Возвращать женщине деньги за потерянные квадраты, по ее словам, никто не собирается. Это же натуральный грабеж!

У Валентины КУХАРЬ внук-инвалид и ему по закону (!) полагается отдельная комната, но это застройщика, как она говорит, не волнует.

У некоторых сумма доплаты доходит до 2,5 миллионов, поэтому им предлагают взять  ипотеку.

Да таким образом мирнинцы могут и без инвестора взять кредит и купить себе вариант получше! Мелочность, порой, доходит до абсурда: Валентине НИЗКОВСКИХ необходимо заплатить за «лишние» 30 сантиметров 16 тысяч рублей!

Наниматели и вовсе в пролете: их расселят после того, как договорятся с собственниками. По остаточному принципу. И не исключено, что светит им 16 этаж с окнами на северную сторону, с балконом, который съест положенную им жилую площадь!

Жители Мирного поняли, что беда с ними может случиться из-за того, что их дома официально не признанны ветхими, поэтому их расселяют не по федеральной программе, а по программе застройщика. Городу, видимо, надо просто расселить людей, а куда и на каких условиях, это уже все равно, поэтому все отдано на откуп частнику.

– По сути, застройщик покупает наши квартиры, значит, условия должны диктовать мы.

Если бы нас расселяли по федеральной программе, то все условия переезда были бы прописаны изначально, а в данном случае наши квартиры скупают по остаточной стоимости, и мы абсолютно не застрахованы! Нет, это моя квартира, я в ней хозяйка, если это не ветхое жилье, буду жить в нем столько, сколько захочу!  – негодует Наталья ЕЛИСТРАТОВА.

Как выяснили мирнинцы, у ООО «Сберстройинвест» на сегодня ничего нет. Они берут у банков под будущие квартиры кредит. Несуществующие квартиры уже заложены и их надо продать переселенцам во что бы то ни стало! Кстати, в договоре о закладе квартир нет ни слова! А если проект не выгорит (сколько уже было таких инвесторов), деньги людей исчезнут и квартир они не получат!

Признать дома ветхими нельзя только по желанию мирнинцев, – об этом должна ходатайствовать администрация города. Но она до сих пор ничего не предприняла, значит, отстаивать интересы людей мэрия не собирается. Люди говорят, что за освоение мирнинской территории инвестор заплатил городу 50 миллионов рублей.

Надо думать, что администрация продешевила, потому что застройщик получит сотни миллионов, когда продаст обнинцам новые квартиры и дорогущие таунхаусы!

ШИЛО НА МЫЛО, И ТОЧКА

Между тем, согласно информации на сайте администрации города, в соответствии с договором о развитии застроенной территории Обнинска, застройщик обязан создать либо приобрести благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, в течение трех лет с момента утверждения проекта планировки территории (проект утвержден в 2013 году).

– Граждане, проживающие в домах, подлежащих сносу, будут переселяться в строгом соответствии с действующим законодательством.

Предоставляемые им жилые помещения должны быть благоустроенными, равнозначными по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, находиться в черте города.

Расселение коммунальных квартир законодательством не предусмотрено, – пояснил вице-мэр по вопросам градостроительства Андрей КОЗЛОВ.

При этом создана рабочая группа, которая на своих заседаниях оперативно решает вопросы, возникающие в процессе реализации проекта. А переселенцы могут получить индивидуальные консультации в жилищном отделе администрации города.

Андрей Петрович, исходя из существующего законодательства, рассуждает справедливо: сколько квадратных метров отдал, столько и получил. Однако если проанализировать реальную ситуацию, с таким подходом проблему расселения людей не решить. Да, ветхого жилья не будет, но обнинцы будут и дальше жить в условиях, не соответствующих нормативам Калужской области.

ПРОТИВОРЕЧИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

По словам депутата городского Собрания Светланы ГРАЧЕВОЙ, которая  занимается проблемой переселения людей из ветхого жилья в Обнинске, согласно нормам Калужской области, на одного человека положено 18  кв.м жилой площади, значит, Антонина Владимировна при расселении могла бы претендовать на жилье общей площадью  36 кв. м. Могла бы…

– Согласно Жилищному Кодексу, жилые помещения нуждающимся в переселении предоставляются по нормам, которые устанавливают органы местного самоуправления. Однако из-за лазейки, возникшей благодаря ст.

89 ЖК, при расселении из ветхого и аварийного жилья не требуется соблюдения каких-либо норм, что позволяет ущемлять права граждан! Данный опыт практикуется по всей стране, дабы бедные не нажились за счет государства, а богатые при расселении не потерпели убытков, – считает депутат.

По мнению Светланы Грачевой, городские власти, которые не имеют достаточно средств для расселения ветхого жилья, нашли очень выгодный для себя, но не для переселенцев, выход.

На помощь чиновникам приходят инвесторы, которые по договорным нормам предоставляют квартиры взамен на льготы и преференции со стороны властей, что позволяет сократить очереди на жилье и не влечет каких-либо значимых финансовых затруднений для города.

Светлана Петровна настаивает, цитируя ЖК, что обеспечение переселенцев жильем необходимо рассматривать с точки зрения добросовестного системного и функционального  толкования положений ст.

57 (она позволяет давать «дополнительные метры») и ст. 89. ЖК через призму Конституции, которая гласит, что каждый гражданин имеет право на жилье.

Расселение же существующими путями напрочь лишает его этого права.

Это не государственное расселение, поэтому, считает депутат, собственники жилья должны добиться составления с частником такого договора на переселение, в котором будут учтены все права и нормы граждан РФ.

Ведь как-то договорились переселенцы с ул. Комсомольской с «Мособлстроем», и очень даже довольны «обменом». В противном случае можно отказаться от расселения, и компания не сможет заниматься застройкой.

ДОЛОЙ ОТРЫЖКУ РЕВОЛЮЦИИ!

Самое интересное, что в Калужской области до сих пор людей могут переселить в «коммуналку», хотя в соседней с нами Москве уже приняли законодательные нормы, которые запрещают это делать.

– Коммуналки – это отрыжка пережитков революции! Спросите любого участкового, и он вам расскажет, что сегодня в разы возросло количество судебных разбирательств по ст.

119 Уголовного кодекса, иными словами, по поводу «коммунальных конфликтов». Как в 30-х годах соседи строчат на соседей доносы, если им не нравится что-то в их действиях.

У нас, все-таки, город передовой, и надо избавляться от коммуналок, которые усиливают социальную напряженность! – резюмирует Грачева.

Анна ЕДЕМСКАЯ

ТРИ НОВЫЕ МНОГОЭТАЖКИ

По информации ООО «СберСтройИнвест», на первом этапе предусмотрено строительство трех многоэтажных домов, в которые и будут переселены жители 11 брусчатых домов Мирного. Ориентировочные сроки ввода их в эксплуатацию – конец 2015 – начало 2016 гг. Переселению подлежат 117 семей.

ДЕСЯТЬ ТЫСЯЧ КВАДРАТОВ НА ПЕРЕСЕЛЕНЦЕВ

Городу предстоит переселить еще 284 семьи из 27 домов с улиц Комсомольская и Парковая. Площадь расселяемых квартир – более десяти тысяч кв. м. На сегодня переселены жильцы четырех домов (№1, 3, 5, 7) на ул. Комсомольской. В марте этого года сдан еще один многоквартирный дом для переселения людей с этой же улицы из пяти домов (№9, 11/1, 13/2, 15, 17).

В ДОЛГИЙ ЯЩИК

Также непригодным для проживания признан дом №8/4 по ул. Менделеева. К разработке программы по переселению людей даже не приступали.

Другие статьи из рубрики «Ситуация»

Источник: http://pressaobninsk.ru/vmfull/5741

Почему застройщикам выгодно довести споры с дольщиками до суда

Доплата за возникшие дополнительные метры

Сегодня интересы дольщика нарушаются не только когда компания-застройщик не сдает вовремя жилой объект, но и в более распространенной ситуации.

Например, когда после осмотра новой квартиры без пяти минут владельцу жилья в новостройке предъявляют счет за лишние квадратные метры, которые намерили приглашенные застройщиком инженеры БТИ. И даже если дольщик самостоятельно, своей рулеткой, произвел замеры площади квартиры, которые не сошлись с данными БТИ, строители, как правило, не идут навстречу будущему владельцу недвижимости.

По крайней мере я не знаю еще ни одного случая. Более того, в личной беседе один из руководителей строительного холдинга, работающего в подмосковном Пушкино, признался, что, несмотря на вал обращений о повторной инвентаризации, ему не выгодно создавать прецеденты и идти на поводу у каждого дольщика.

А ведь для будущего собственника каждый лишний сантиметр в итоге оборачивается весомыми суммами доплаты.

Мультиформатные жилые комплексы стали популярны благодаря кризису

В итоге покупателю остается внести оплату, которая идет на счет компании-застройщика, подписать акт приема-передачи объекта недвижимости и только потом, если не остынет пыл и не жалко денег, заказать инвентаризацию в БТИ.

С застройщиком можно встретиться потом только в суде. Как выяснилось, у нас нет досудебного механизма урегулирования подобных споров.

Почему сегодня сложилась ситуация, когда невозможно договориться, что называется, “на берегу” застройщику и дольщику-соинвестору, пыталась разобраться “Российская газета”.

– Это незаконно, – считает депутат Госдумы, инициатор законопроекта о дольщиках Александр Хинштейн. – Договор долевого участия (ДДУ) заключается между застройщиком и гражданином на условиях фиксированной цены.

В документе фиксируется метраж новостройки. В случаях, если застройщик требует у дольщика доплатить за набежавшие метры, это является нарушением прав гражданина.

В этом случае человеку следует обратиться в прокуратуру, в Роспотребнадзор и в Госстройнадзор.

Акцент: Договор долевого участия заключается между застройщиком и гражданином на условиях фиксированной цены

По словам депутата, у дольщика есть еще один рычаг – он может не подписывать условия, выдвинутые строительной компанией, и пойти в суд, потребовав заплатить ему неустойку за то, что застройщик самовольно изменил требования федерального законодательства.

Консультация юриста: Повторное обеспечение жильем

И даже, если в своем ДДУ вы обнаружите пункт о том, что указанная в договоре сумма является не окончательной, это еще ничего не значит. Как сообщил Хинштейн, сегодня не существует типового договора с дольщиками.

“Мы только недавно договорились с коллегами из минстроя, что такой документ необходимо разработать во избежание возможных разночтений и недопущении ущемления интересов дольщиков, – отметил “РГ” депутат.

– Сейчас форма договора застройщика с дольщиком является произвольной, и компании, пользуясь этим, порой вносят в документ любые добавления. Хотя в 214-ФЗ четко указано, что сумма заключаемого договора является фиксированной”.

Считается, что в среднем россиянин занимается вопросами недвижимости лишь раз в жизни.

При покупке жилья в новостройке покупатели осознают, что ввязываются в капиталозатратное предприятие, но хочется, чтобы этот процесс был максимально понятным и прозрачным.

Если возникла разница между заявленной и фактической площадью, есть ли перспективы благополучного выхода из этой ситуации для будущего собственника?

Обратившись за разъяснениями в БТИ, там только руками разводят. По словам гендиректора Московского областного БТИ Владимира Денисова, с 2013 года в российском законодательстве отсутствует нормативная база для осуществления государственного технического учета.

Это означает, что теперь здания, строения, сооружения и помещения подлежат кадастровому учету, для осуществления которого требуется не технический паспорт БТИ, а технический план.

“Разница между этими документами существенная: техплан может быть составлен по проектной документации застройщика без фактических обмеров, – пояснил “РГ” Владимир Денисов, – техпаспорт БТИ же изготавливается по результатам обследования и содержит на порядок больше характеристик объекта недвижимости”.

Власти предложили ввести раздельный учет средств дольщиков в ЖСК

В БТИ уверены, что отсутствие государственного технического учета жилищного фонда может иметь куда большие последствия для собственников, чем предполагалось раннее. Ведь подобные завышения площади – это не только единовременные доплаты застройщику сейчас, но и завышенные коммунальные платежи и налоговая нагрузка в будущем.

– Действительно, между застройщиком и участниками долевого строительства иногда возникают споры о внесенных в технический паспорт данных о площади помещений: если будущий собственник убежден, что квартиру необоснованно “увеличили” при инвентаризации, возникает вопрос – почему кто-то из-за чужой ошибки должен переплачивать порой сотни тысяч рублей за сантиметры, которые существуют только на бумаге? – недоумевает Денисов. – Прийти к консенсусу в подобных ситуациях возможно и в досудебном порядке, однако при соблюдении определенных условий. Если акт приема-передачи квартиры покупателем еще не подписан, инициатива проведения технической инвентаризации может исходить исключительно от строительной компании – как лица, которое располагает необходимыми документами на объект капитального строительства. На практике строители не всегда “залезают в бутылку”, отвечая категорическим отказом.

Ипотека на квартиры в старых домах станет дешевле

Причем юристы в один голос заявляют, что застройщиков нельзя обвинять в злом умысле и тем более мошенничестве. “Неправильно утверждать, что застройщик всегда “ошибается в свою пользу”, – рассказала “РГ” руководитель юридического департамента “Национальной юридической службы” Юлия Галуева.

– В моей практике нередко встречались случаи, когда фактическая площадь построенного объекта получалась меньше планируемой, и тогда именно застройщик обязан вернуть дольщику разницу в цене.

Изменение общей площади объекта, возникшее в процессе строительства, бывает связано с рядом причин, например, с использованием разных материалов или технологий строительства”.

Судебная практика по этому вопросу сегодня не на стороне дольщиков. “Если ты подписал договор, в котором предусмотрена возможность изменения конечного метража квартиры и обязанность дольщика оплатить разницу, то пенять ты должен сам на себя, – говорит глава Союза третейских судов РФ Алексей Кравцов.

– Свобода договора в таких спорах становится во главу угла при разрешении их судами. Если же в договоре нет таких положений, то дольщик может расторгнуть его и вернуть предоплату с компенсацией убытков.

В случае судебного изменения результатов замеров дольщик может возвратить доплату от застройщика, а тот в свою очередь может требовать компенсации понесенных убытков от БТИ”.

Рынок ипотеки отброшен в “эпоху возрождения”

Видимо поэтому так редко в судебной практике встречаются иски дольщиков о возврате денежных средств в связи с фактическим уменьшением общей площади принимаемого от застройщика помещения.

“Напротив, куда большее количество дел, когда застройщик через суд требует взыскать доплату в связи с передачей дольщику помещений, фактическая площадь которых больше площади, указанной в первоначальном ДДУ, – считает управляющий партнер юридической компании LexProf Татьяна Гончарова.

При оспаривании дольщиком замеров БТИ, суд по требованию дольщика назначает производство повторных обмеров, которые также выполняются работниками БТИ. “Никакие сведения о замерах помещения, выполненные с помощью подручных средств, судом не принимаются в качестве доказательства, – добавляет Татьяна Гончарова.

– В то же время, если собственник помещения считает, что работниками БТИ действительно совершена грубая ошибка, он вправе отстаивать свои интересы и отказывать застройщику в оплате.

Однако юристы предупреждают ярых борцов за справедливость, чтобы они трезво взвешивали риски такого отказа: если застройщик в судебном порядке докажет, что первоначальные обмеры произведены правильно, дольщик заплатит не только доплату за дополнительную площадь, но и проценты за пользование чужими денежными средствами.

кстати

По данным Росстата, за восемь месяцев 2015 года было построено 590 тысяч новых квартир общей площадью 45 миллионов метров жилья

Источник: https://rg.ru/2015/10/22/interesi.html

«Лишние» квадратные метры в новостройках: приятный сюрприз или серьезный дефект

Доплата за возникшие дополнительные метры

Все новости

«Лишние» квадратные метры в новостройках: приятный сюрприз или серьезный дефект Заплатив немалые деньги за квартиру в строящемся доме, покупатель рискует столкнуться с необходимостью доплатить за «лишние» квадратные метры при получении ключей.

Если после обмера БТИ окажется, что площадь жилья больше, чем указано в ДДУ, застройщик предъявит счет.Для начала разберемся, что значит «лишние» квадратные метры. Это площадь квартиры, за которую покупатель не платил при оформлении договора долевого участия.

Образуется она из-за того, что процесс строительства очень сложный, и на этапе проектирования невозможно с точностью до квадратных сантиметров рассчитать, какой будет площадь помещений. При расчете с застройщиком за основу берется проектная площадь, а все остальное уже считается «лишними» квадратными метрами.

Кстати, с одинаковой вероятностью площадь квартиры может стать как больше, так и меньше.

«Такие ситуации возникают в 99,9% случаев. Расхождение может быть в десятую или даже сотую часть метра, но оно почти наверняка будет.

Просто потому, что построить дом с точностью до тысячных долей метра (если сравнивать с проектом) практически невозможно» Ольга Павлова, «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)

Меньше всего площадь, указанная в ДДУ, и фактическая разнятся в панельных домах, так как там здание собирается, как конструктор. Чаще всего разница не превышает 1 квадратного метра.

По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», панельные дома строятся из одинаковых по размеру готовых блоков, это серийный типовой продукт, планировки в них также являются типовыми. Поэтому, возводя такие дома постоянно, застройщик уже способен учесть погрешности и разработать наиболее точные планировки.

А вот технология строительства монолитных зданий существенно отличается, она более сложная, но при этом гибкая и позволяет менять проект даже на стадии строительства. Подобные дома возводятся по индивидуальному проекту, поэтому площадь квартир может гораздо сильнее отличаться от указанной в договоре. Разница доходит до 5-7 кв. м. Однако, как правило, она варьируется от 0,5 до 4 кв. м.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», утверждает, что расхождение зависит от количества комнат. Так, в трехкомнатной квартире встречалась разница до 5-7 «квадратов». В «однушках» такого быть не может, максимальное расхождение достигает не более 3-4 кв. м. Если же это произошло, то, скорее всего, был изменен сам проект.

По словам Вадима Морозова, руководителя департамента службы заказчика ГК «Премьер», бывают разночтения в просчетах площади квартир-студий. «Изначально застройщик заказывает однокомнатные квартиры, в процессе строительства они переделываются в студии, – поясняет Вадим.

– БТИ же в свою очередь начинает считать кухню отдельно от жилья, и каким образом получится провести границу перегородки между кухней и комнатой, которой по факту нет – не всегда понятно».

Коммерческий директор ГК «Кортрос» Василий Фетисов также отмечает, что часто дома начинают строиться и поступают в продажу на основании проектной документации стадии «Проект», которая менее точна по сравнению с документацией стадии «Рабочая документация». Из-за этого возникают отклонения в площади квартир.

Причина, по которой площадь квартиры отличается от указанной в ДДУ, может крыться и в элементарной халатности. Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential group, говорит, что бывают случаи, когда сотрудники БТИ после обмера одной квартиры записывают оптом еще несколько квартир с такой же планировкой. Погрешность при этом будет считаться минимальной, хотя по факту все может быть иначе.

Сложно сказать, какие помещения в квартире чаще всего становятся больше или меньше, каждый случай индивидуален. Однако, как правило, квартиры с более изысканными архитектурными решениями и неровными фасадами могут быть более отличны от тех параметров, которые указаны ранее в проектно-технической документации. Кроме того, площадь различается в помещениях, соприкасающихся с другими квартирами.

Чем выше этаж, тем более вероятно отклонение. И если в одной квартире площадь может немного увеличиться, то в соседней она, скорее всего, уменьшится. Бывает, что общая площадь квартиры соответствует указанной в ДДУ, но внутри самого объекта происходит «перегруппировка». К примеру, от коридора «отрезаются» квадратные метры и присоединяются к комнате.

Стоит отметить, что при приемке квартиры можно воспользоваться услугами независимого кадастрового инженера и произвести обмеры площади. Если ее размер отличается от заявленной первоначально, можно идти в суд. Директор департамента продаж риэлторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО») Ольга Павлова пояснила, что ДДУ вообще можно расторгнуть в любой момент и без объяснения причин.

При заключении договора застройщик принимает на себя обязательства построить жилье в четком соответствии с технической документацией, и если возникли увеличения площади, то это событие можно расценивать как технический дефект, риск появления которого застройщик также принял при подписании договора.

Поэтому говорить о том, что застройщик может принудить клиента доплатить за прибавленные метры – юридически неправомерно. Конечно, компания вправе обратиться с иском в суд, но правоприменительная практика свидетельствует о том, что данные ситуации рассматриваются в большинстве случаев в пользу покупателя.Естественно, чтобы предотвратить возникновение различных споров и, как следствие, судебных исков, застройщики прописывают в ДДУ вероятность изменения площади квартиры, а также порядок и условия взаиморасчетов между покупателем и компанией.

«В договоре, как правило, указано допустимое расхождение в площади, в рамках которого ни продавец, ни покупатель не получает компенсаций. При превышении данной цифры, составляется дополнительное соглашение к договору, согласно которому покупатель либо получает часть уплаченной суммы обратно, либо оплачивает лишние квадратные метры»
Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»

Вообще допустимое расхождение регламентируется строительными нормами и правилами. Перед тем, как ввести объект в эксплуатацию, застройщик должен получить у соответствующих госорганов важный документ – ЗОС или Заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.

Он как раз подтверждает, что разница между проектной и фактической площадью соответствует допустимому. Что касается ДДУ, то у каждого застройщика есть свои условия проведения перерасчета стоимости квартиры, если расхождение выше допустимого.Если исходить из сложившейся практики, расхождение в площади, которое не влечет за собой финансовых перерасчетов – 1 кв.

м как в бОльшую, так и в меньшую сторону. Иногда этот параметр указывается в относительном значении 2% от общей площади квартиры.Интересный пример приводит Эмиль Захаряев: при покупке 25-метровой студии по условиям договора одного застройщика предлагалось начинать обсуждать перерасчеты, если площадь квартиры будет отличаться от проектной на 10 кв. м и более в любую сторону.

По понятным причинам покупатель не планировал участвовать за свои собственные деньги в такой лотерее – получить квартиру 17 или 37 кв. м – и потребовал изменить этот пункт.

«В случае если квартира приобретается по программе военной ипотеки, стоимость объекта недвижимости фиксируется в ДДУ и не подлежит пересмотру, даже если после обмера БТИ были обнаружены расхождения», – говорит Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель».

Таким образом, если покупатель после процедуры обмера квартиры получил большее количество квадратных метров, он должен произвести доплату. Или, наоборот, если фактическая площадь меньше той, которая указана в ДДУ, застройщик должен вернуть деньги.

При этом, как отмечает первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева, цена квадратного метра устанавливается в договоре и, как правило, она может меняться только по соглашению сторон. Следовательно, расчет будет вестись, исходя из стоимости квадратного метра, установленного договором.

То есть если квартира была куплена на ранней стадии строительства по 100 тыс. рублей за «квадрат», то и после обмеров БТИ разница в площади доплачивается, исходя из этой стоимости, даже если за время строительства рыночная цена увеличилась на 30-40%.

Кстати, по этой же причине эксперты не советуют обращаться к застройщику или в суд с требованием вернуть деньги за квартиру, которая после обмена БТИ стала больше или меньше на незначительное количество квадратных метров. За несколько лет строительства рыночная цена квартиры выросла, а вернут за нее лишь ту сумму, которую покупатель заплатил при заключении ДДУ. На эти деньги квартиру той же площади уже не купишь, причем даже в строящихся объектах, ведь цены на жилье растут еще и за счет роста себестоимости.

«Если разница очень велика и достигает 10 квадратных метров, то это почти наверняка свидетельствует о допущенной при строительстве ошибке. В этом случае изменение площади может оказаться меньшей из бед, поэтому принимать такую квартиру нужно очень внимательно»
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»

При обмере квартир бывает путаница с балконами и лоджиями. Расчет стоимости суммы сделки при покупке квартиры по ДДУ должен вестись с применением понижающих коэффициентов (0,5 – лоджии, 0,3 – балконы) согласно российскому законодательству.Отдельного внимания заслуживают случаи, когда квартира приобретается в ипотеку.

Очевидно, что помимо первоначального взноса и ежемесячных выплат по кредиту покупателю необходимо иметь и сумму, которую, возможно, придется заплатить при приемке квартиры. За время стройки ее придется накопить либо затем в срочном порядке искать – занимать у знакомых, брать кредит и т.д.

, ведь если дело дошло до доплаты, значит расхождение значительное, как и сумма. Даже с учетом того, что «квадрат» стоит 60 тыс. рублей, за «лишних» 5 кв. м придется выложить 300 тыс. рублей.

Раиса Манаширова, коммерческий директор SDI Group, отмечает, что не стоит забывать о лояльности застройщиков, которые готовы до последнего ждать исполнения обязательств по договору, не применяя штрафных санкций по отношению к участнику долевого строительства (не та ситуация на рынке), но оставляя за собой право досрочного расторжения. «Неисполнение принятых на себя обязательств может привести к требованию банка о досрочном погашении кредита в связи с утратой предмета залога», – уточняет Раиса.Яна Сосорева считает, что подобные проблемы могут быть решены договорным путем. Например, подписанием документов о рассрочке платежа. Нужно учитывать, что в соответствии 214-ФЗ застройщик не вправе задерживать передачу построенного объекта и ставить условием передачи внесение доплаты за «лишнюю» площадь.

Источник: www.novostroy-m.ru

[Дата добавления: 25-02-2016] [ 3682] Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.

Источник: http://novostroyki-ykt.ru/1593-lishnie-kvadratnye-metry-v-novostroykah-priyatnyy-syurpriz-ili-sereznyy-defekt.html

DOM.RIA – Какие дополнительные расходы существуют при покупке новостройки?

Доплата за возникшие дополнительные метры

Просматривая многочисленные объявления о продаже жилья в новостройке, потенциальные владельцы не всегда осознают истинный масштаб расходов.

Для многих стоимость квартиры составляет лишь результат умножения площади недвижимости на цену квадратного метра, но это может быть и не так.

Какие статьи расходов необходимо учесть при покупке жилья в первичном жилом фонде? И возможно ли их избежать?

Основные статьи расходов: сколько, кому и когда платить?

Итоговый бюджет на приобретение недвижимости в новостройке состоит из следующих расходов:

  • стоимость всех квадратных метров (основное тело покупки);
  • налогообложение на приобретение недвижимости;
  • юридическое сопровождение, в том числе комиссия по договору инвестирования (при его наличии);
  • аренда ячейки в банке / комиссия банку за денежный перевод;
  • коммунальные платежи в период перед заселением;
  • доплата за неучтенные квадратные метры и прочее.

Какие налоги платят в Украине при покупке недвижимости?

Если покупатель неправильно рассчитает цену своего жилья, то рискует столкнуться с финансовыми проблемами. Ему придется в срочном порядке брать кредит или ссуду, искать друзей или родственников, у которых найдется требуемая сумма взаймы, а то и вовсе остаться без жилья, если компания-продавец не захочет ждать внесение платежа. Размер дополнительных расходов зависит от множества факторов:

  • этап строительства, на котором приобретается жилье (рытье котлована, возведение жилых блоков, сдача в эксплуатацию);
  • выбранный способ расчета с продавцом (рассрочка, кредит, внесение полной стоимости) и многое другое;
  • способ приобретения недвижимости (с помощью целевых облигаций, договора купли-продажи, договора инвестирования).

Эти расходы не указываются в прайсах, но о них всегда предупреждают в отделах продаж каждого застройщика.

На каком этапе выгодно инвестировать в строительство

Сумма взимается в зависимости от правил работы застройщика:

  • при оформлении договора инвестирования;
  • после сдачи новостройки в эксплуатацию;
  • при оформлении права собственности.

Налоги и прочее юридическое сопровождение

Любая покупка-продажа недвижимости сопровождается оформлением права собственности и внесением соответствующих данных в государственный реестр – за это собственник платит государственную пошлину. Цена этой услуги, как и в случае с жильем на вторичном рынке, составляет 1% от указанной в договоре стоимости недвижимого имущества. В таком же размере уплачивается взнос и в пенсионный фонд.

Также не стоит забывать о том, что услуги нотариуса тоже стоят определенную сумму, которую застройщик может, как оплатить сам, так и отдать эту «привилегию» вам.

Как купить квартиру у застройщика?

Помимо этих очевидных трат стоит поинтересоваться у застройщика, каким образом вам будет предложено приобрести квартиру:

  • по договору купли-продажи;
  • с помощью фонда финансирования строительства;
  • с помощью выпуска целевых облигаций;
  • с помощью создания кооператива владельцев.

Каждый из этих способов может повлечь за собой дополнительные комиссии за оформления договора или ценных бумаг, поэтому узнавать о наличии скрытых комиссий необходимо индивидуально у застройщика.

Комиссия банку

Вне зависимости от того, каким образом вы приобретаете недвижимость – все финансовые операции должны проходить только через банковское учреждение. Расчеты наличными недопустимы, а с недавнего времени еще и незаконны, если превышают сумму 300 тыс. грн (постановлением НБУ сумма была увеличена с 150 тыс. грн).

Если застройщик не возьмет на себя эту статью расходов, комиссия банка обойдется вам от 0,2 до 1% от общей суммы оплаты.

Коммунальные платежи

Не всегда дом сдают под заселение сразу после постройки. Иногда могут пройти месяцы для получения почтового адреса, а также приведения всех документов в порядок.

В этом случае владельцы квартир уже будут обязаны оплачивать коммунальные услуги (отопление и обслуживание придомовой территории), если иное не прописано в договоре.

Так, если заселение будет происходить после начала отопительного сезона, сумма коммунальных услуг за пустующую квартиру будет довольно серьезной.

Неучтенные квадратные метры

Если вы приобретаете квартиру на этапе строительства, то площадь вашей недвижимости озвучивается достаточно приблизительная.

Только по завершению всех работ к делу подключается БТИ или аналог этого органа и выносит окончательный вердикт. Ваша квартира может быть больше или меньше (намного реже) на 1-2 кв. м.

Обычно в договоре прописывается, что покупатель обязан оплатить эти метры в самый короткий срок после сдачи дома.

Заключение

Выбирайте Перевірені квартири на DOM.RIA. Инспектор RIA лично фотографирует квартиры и проверяет цену, площадь, состояние ремонта и материал строения. Проверенные квартиры это гарантировано:

  1. Реальные фото.
  2. Актуальные цены.
  3. Проверенное описание.
  4. Проверенные продавцы.

Готовиться к покупке недвижимости в новостройке стоит максимально внимательно. Не стоит пускать на самотек или верить на слово всем причастным к этому событию людям. В противном случае, вы рискуете заплатить немного больше, чем ожидали,

Источник: https://dom.ria.com/articles/kakie-dopolnitelnye-raskhody-suschestvuyut-pri-pokupke-novostrojki-174689.html

Адвокат Сорокин
Добавить комментарий