Есть ли ограничения на перевод жилой недвижимости в нежилую?

Перевод жилого помещения в нежилое: условия и порядок – Администрация Благодарненского городского округа Ставропольского края

Есть ли ограничения на перевод жилой недвижимости в нежилую?

Назначение каждого помещения — жилого или коммерческого, производственного, складского, торгового, офисного – учитывается еще при его проектировании и строительстве.

Но некоторые категории помещений отличаются друг от друга несущественно и на протяжении своего существования могут переходить из одной категории в другую.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Объясняется такая ситуация тем, что потребность в удобно расположенных бизнес-объектах возникает в районах, где изначально их создание не было предусмотрено планом застройки, а сегодня нет места для строительства новых объектов коммерческой недвижимости, либо оно нарушит архитектурный облик улицы.

Единственный выход – преобразовывать в коммерческую недвижимость существующую жилую. При невозможности удовлетворить в полной мере спрос на жилье проводится и обратная процедура.

Общая информация

Смена категории недвижимости регламентируется Главой 3 Жилищного кодекса России. Перевод помещений из одной категории в другую осуществляют органы местного самоуправления — районные администрации, исполнительные и районные советы, в ряде городов – Департаменты, имеющие отношение к жилищному фонду, городскому хозяйству, строительству и проектированию.

Перевод осуществляется на основании заявления собственника помещения либо его уполномоченного представителя, заявление подкрепляется пакетом документов.

Пакет таких документов в Москве значительно превышает объемом стандартный набор документов, предусмотренный законодательством для других населенных пунктов РФ.

Расходы по переводу жилого помещения в нежилое состоят из оплаты ряда услуг (нотариуса, БТИ, проектной организации), госпошлины за регистрацию нового права собственности и оплаты разницы в цене между жилой и коммерческой недвижимостью. Данную разницу рассчитывает БТИ с учетом ряда факторов.

Документы о переводе недвижимости из одной категории в другую регистрируются в Регистрационной палате.

Самовольное открытие объекта коммерческой недвижимости в жилом помещении без смены его категории недопустимо, такое предприятие подлежит закрытию, а собственник облагается штрафом и обязан привести помещение в исходное состояние.

Не всегда осуществление предпринимательской деятельности в жилом помещении требует его перевода в категорию нежилых.

Индивидуальный предприниматель, на законных основаниях прописанный в квартире, может вести профессиональную и предпринимательскую деятельность по месту жительства, если его деятельность не мешает другим жильцам квартиры и дома, а помещение соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам.

Условия перевода недвижимости в другую категорию

  • Переводимое в нежилые помещение должно быть обособленным.
  • Если это квартира в многоквартирном доме, она должна располагаться на первом этаже, либо все расположенные под ней помещения тоже должны быть нежилыми.
  • Помещение должно иметь отдельный вход, ведущий на улицу, либо должна существовать техническая возможность обустройства такого входа (согласно ЖК РФ, для доступа в нежилое помещение не должны использоваться объекты, обеспечивающие доступ в жилые помещения — подъезд, коридор и подобные).

Для помещений площадью свыше 100 м кв.

помимо отдельного входа обязательно наличие запасного, которым может служить вход в квартиру через подъезд.

Жилое помещение переводится в нежилые только целиком, перевод отдельной комнаты недопустим. На момент перевода в нем не должны быть прописаны (зарегистрированы) люди и не должно существовать обременений прав (залог, перспектива ареста имущества должника).

Не меняется категория недвижимости в аварийных и подготовленных к сносу домах. При несоответствии жилого помещения данным требованиям должна существовать возможность их выполнения.

Существует ряд обстоятельств, которые не делают смену категории недвижимости категорически невозможной, но могут значительно осложнить процедуру. К таким осложнениям и ограничениям относятся:

  • расположение помещения в доме, являющемся объектом культурно-исторической ценности;
  • неудовлетворительное техническое состояние дома, где расположено помещение, необходимость ремонта;
  • расположение квартиры в доме, состоящем на учете в штабе чрезвычайных ситуаций и ГО — этот фактор влияет на оценку объекта;
  • отсутствие подключения помещения к основным инженерным коммуникациям.

21 июля 2014 года в статью 22 Жилищного кодекса была добавлена статья 3.1, согласно которой недопустимо изменение категории жилого помещения, находящегося в наемном доме социального использования (то есть дом, в котором нуждающимся в жилье оно предоставляется безвозмездно).

Для осуществления перевода заявитель (собственник помещения либо его уполномоченное лицо, действующее по доверенности) должен подать заявление установленного образца в орган местного самоуправления, занимающийся в данном населенном пункте переводом недвижимости из одной категории в другую.

Заявление подается в этот орган непосредственно либо через МФЦ (многофункциональный центр). К нему прилагается ряд документов:

  1. Правоустанавливающие документы на помещение, подлинники либо нотариально заверенные копии.
  2. Техническая документация (план с техническим описанием, для жилого помещения — технический паспорт).
  3. Поэтажный план дома.
  4. Проект перепланировки (переустройства), если эти действия необходимы для использования помещения по новому назначению.

Если перепланировка уже была проведена самовольно, на момент подачи заявления она должна быть узаконена и оформлены все соответствующие документы.

Согласно Жилищному кодексу, осуществляющий перевод орган может самостоятельно запросить не предоставленные заявителем документы в органах, где те хранятся. Точный перечень необходимых документов лучше уточнить в органе, куда будет подаваться заявление.

Нередко требуются заключения пожарного и санитарно-эпидемиологического надзоров, техническое заключение о состоянии здания, выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие зарегистрированных в помещении жильцов и ряд других документов, не предусмотренных Жилищным кодексом.

Согласие соседей в обязательном порядке прилагается к заявлению, если при обустройстве отдельного входа будет нарушаться целостность несущей стены дома или использоваться земля, являющаяся общей собственностью жильцов. Для получения этого документа необходимо собрание собственников квартир с ведением протокола, присутствием не менее половины собственников, из которых согласие даст не менее 2/3.

Документы принимаются под расписку. Заявление рассматривается на протяжении 45 дней, в трехдневный срок с момента принятия решения документ о нем направляется заявителю, а также собственникам примыкающих помещений. Принятие решения о переводе означает изменение его категории.

В решении может содержаться условие – заявитель должен выполнить переустройство или подобные работы.

В этом случае решение является основанием для проведения этих работ, а моментом перевода помещения в другую категорию считается момент подписания акта приемки работ. Также может быть принято решение об отказе в переводе.

  1. Решение об отказе принимается и направляется заявителю в том же порядке, что и решение о переводе, и может быть обжаловано через суд.
  2. Обязательным является обоснование решения со ссылкой на законодательный документ, требования которого нарушены заявителем.
  3. Наиболее частными причинами отказа являются:
  • неустранимое несоответствие помещения условиям, оговоренным в жилищном кодексе;
  • несоответствие проекта переустройства законодательству;
  • отсутствие согласия других собственников помещения или соседей, если их согласие необходимо;
  • предоставление не всех необходимых документов (заявитель не подал документы лично, в ходе межведомственного запроса выяснилось, что в другом органе отсутствуют необходимые документы или информация) либо их предоставление в ненадлежащий орган.

Перевод жилого помещения в нежилое – достаточно распространенное явление, но существует ряд ограничений, требований к помещению, переводимому в другую категорию.

Эти требования связаны как с физическими характеристиками помещения (его расположение, состояние дома), так и с правами собственности на него (обременение, согласие всех собственников).

Условия перевода помещения в другую категорию изложены в ст. 22 Жилищного кодекса РФ.

Заявление о переводе подается собственником в орган местного самоуправления, занимающийся подобными вопросами, и рассматривается в срок 45 дней. Немало времени может занять также сбор всех необходимых документов.

  • Если использование жилого помещение в качестве нежилого предусматривает его перепланировку, переустройство, к заявлению прилагается проект этих работ, в решении оговаривается необходимость их выполнения как обязательного условия перевода, работы выполняются после принятия решения, а после их окончания регистрируется перевод.
  • При несоблюдении условий, нарушениях законодательства, ошибках при подаче документов заявителю может быть отказано в переводе, но такое решение возможно обжаловать.
  • Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 
  • +7 (499) 938-65-46 (Москва)

+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Источник:

Как перевести жилое помещение в нежилое

На сегодня множество жилых объектов переводятся в нежилой фонд. Особенно это касается помещений, расположенных на первых или цокольных этажах.

Спрос в такой процедуре обоснован: коммерческая недвижимость дороже. Законом разрешено менять статус помещений, но не всех и не всегда.

Законодательство

Переводом решают заняться владельцы жилья по причинам:

  • получение выгоды (нежилой фонд ценится дороже);
  • старт собственного бизнеса (открытие магазина, салона, мастерской).

Без перевода можно обойтись,если помещение расположено, например, в частном доме, и оно имеет отдельный вход. Если дом многоквартирный, менять статус объекта обязательно.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

3‑я глава Жилищного кодекса посвящена переводу помещений: из жилых в нежилые или наоборот.

  • на каких условиях можно поменять статус квартиры или дома (22‑я статья);
  • по какому алгоритму происходит перевод (23‑я статья);
  • на каких основаниях возможен отказ (24‑я статья).

Условия перевода жилого помещения в нежилое

По правилам законодательства перевод возможен только при совпадении условий:

  • объект по документам значится жилым;
  • право собственности зарегистрировано в Росреестре;
  • в помещение ведёт отдельный вход (не из общего подъезда, а с улицы);
  • в нём никто не прописан.

При этом какие‑то объекты можно признать нежилыми, а какие‑то нет.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • особняков (или частей домов);
  • квартир (при условии, что квартира расположена на 1‑м этаже или выше, если под ней тоже нежилые объекты);
  • комнат общежитий (если установлен статус «общежитие квартирного типа», то есть, блочное).

Источник: https://abmrsk.ru/dolgi-i-kredity/perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe-usloviya-i-poryadok.html

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Есть ли ограничения на перевод жилой недвижимости в нежилую?

Сейчас переводить жилое помещение в нежилое стало намного сложнее, даже в случае, если недвижимость находится в собственности.

Ужесточение регламента сделано для защиты жильцов, так как ранее многие подделывали подписи соседей или даже подкупали госслужбы для получения разрешения.

В новостройках дела обстоят лучше: здесь обычно отводится определенный процент помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческих целей и уже оборудованные отдельными подъездами, козырьками и т. д.

Если кредит за объект еще не выплачен, то переделать его в нежилой в принципе невозможно – обычно в ипотечном договоре содержится условие о запрете изменять назначение объекта и даже делать перепланировки.

Нарушая эти условия и не оповещая об этом банк, заемщик сильно рискует – залоговые службы банка могут нагрянуть с проверкой, и тогда последуют штрафы, требование досрочного погашения кредита или возвращения жилья в первоначальный вид.

Банк редко когда дает добро на подобные действия, так как объект в таком случае может потерять свою ликвидность. Ведь банк, в первую очередь, заинтересован в быстрой его реализации и возмещении кредитной суммы.

Также необходимо поставить в известность муниципальные госструктуры, в которых зарегистрировано помещений – и они также вряд ли дадут разрешение, поскольку объект с обременением.

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Помимо всего этого сложностью является получение согласия двух третей жильцов дома. Как раз по новому разрабатываемому регламенту необходимо будет предоставлять не просто выписку с результатами опросов жильцов, а полноценный отчет с подписями, а также чиновники будут проверять достоверность путем обзвона.

Стоит отметить, что сама процедура переделки в нежилое помещение выходит недешево – перепланировки, строительство отдельного входа (который обычно делают, прорубая окно) и пандусов для инвалидов. В таком случае выгоднее будет сдавать в аренду – это покроет часть выплат по кредиту, а также шанс сделать все законно намного выше.

Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева:

С 1 января 2016 ужесточилась процедура перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд. Подобная ситуация связана с наличием жалоб от недовольных жителей.

В качестве проблем указывается вырубка деревьев, беспорядок на придомовой территории, соседство с точками продаж алкогольной продукции, а также запахи, появляющиеся во время приготовления пищи.

Ограничения вводили по виду деятельности, поэтому в первую очередь запретили открывать кафе, магазины продовольственных товаров.

Вторая проблема заключается в необходимости предоставить протокол согласования с жильцами. Как минимум две трети жителей должны согласиться с наличием нежилого помещения на месте бывшей квартиры.

Поэтому проводятся очные и заочные собрания, в рамках которых нужно получить согласие жителей на такое изменение. Следующий этап – обращение к муниципальным депутатам, которые проверяют заявку на легитимность. Еще одна сложность заключается в том, что раньше одобрения выдавала Москомархитектура.

Теперь данный вопрос находится в ведении ДГИ. Из-за структурных изменений все процессы еще не до конца отработаны.

В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки). Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова:

Перевод жилого помещения в нежилое в настоящее время является частой и понятной процедурой. Схема перевода регулируется 3 главой Жилищного кодекса «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

В статье 22 Жилого кодекса уточняется, что при переводе в нежилой фонд квартира должна быть расположена на первом этаже, либо над нежилым помещением. Также важно, чтобы помещение имело отдельный вход, в нем никто не проживал и не был прописан.

Стоит отметить, что после перевода все помещение должно стать полностью нежилым, то есть нельзя оставить одну комнату для постоянного проживания.

Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве). Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.

С переводом в нежилой фонд квартиры, которая обременена ипотекой, дело обстоит куда сложнее. В статье 22 ЖК РФ указано, что квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или в аренде.

А, как известно, при оформлении ипотеки банк является залогодержателем недвижимости до тех пор, пока выплаты по займу не будут полностью погашены. Однако на практике перевод ипотечной квартиры в нежилое помещение встречается.

Для этого, в первую очередь, требуется получить письменное согласие банка на осуществление этой процедуры и на рефинансирование кредита.

Далее требуется снять обременение, поменять назначение недвижимого имущества, переоформив всю документацию, и заложить уже нежилое помещение в обеспечение обязательств по новому кредиту. Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.

При желании приобрести квартиру в ипотеку и перевести ее в нежилой фонд лучше ориентироваться на специальные банковские программы.

Они позволяют получить кредит на покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевести ее в нежилой фонд (или же кредит под залог имеющейся квартиры с дальнейшим переводом помещения в нежилой фонд в период действия ипотеки).

Ставки по таким программам будут выгоднее, чем при оформлении кредита на покупку коммерческой недвижимости.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?

Как открыть магазин: выбор помещения под аренду

Узнайте за 2 минуты, сколько стоит ваша квартира

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_perevesti_kvartiru_iz_zhiloy_v_kommercheskuyu_nedvizhimost/4454

Как перевести жилое помещение в нежилое: порядок действий и новшества

Есть ли ограничения на перевод жилой недвижимости в нежилую?

В Киеве разрешение о смене статуса недвижимости проводят без определения функционального назначения помещения

Как перевести жилое помещение в нежилое – комментарии экспертов

В Киеве изменили правила перевода жилой недвижимости в нежилую. Теперь весь процесс стал проще. Как перевести жилое помещение в нежилое и какой порядок действий установлен, узнавал портал столичной недвижимости 100realty.ua.

Что изменилось при переводе жилого помещения в нежилое

Киевские власти упростили перевод жилой недвижимости в нежилую. В 2015 году Киевсовет принял решение «О дерегуляции и упрощении порядка перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в городе Киеве».

Статья по теме: Изменения законодательства в сфере недвижимости: что нужно знать для заключения сделки купли-продажи в Украине

Документ определяет механизм реализации права на смену статуса недвижимости с жилого в внежилой, если это не запрещено законодательством.

«Но, на самом деле, Положение определяет лишь общие моменты, которые не дают ясности в последовательности действий, и не делают отсылок к конкретному законодательству, где описываются уже эти действия более детально.

Стоит также отметить, что единого документа, определяющего процедуру перевода жилых помещений в нежилые не на государственном, не на местном уровне нет», – утверждает Ирина Низькая, младший юрист ЮФ «Мисечко и Партнеры».

Теперь в Киеве разрешение о смене статуса недвижимости проводят без определения функционального назначения помещения

По словам депутата Киевсовета Александра Пабата, новые положения, принятые Киевсоветом все равно позитивно отразились на рынке.

Благодаря документу теперь разрешение о смене статуса недвижимости проводят без определения функционального назначения помещения. И это стало причиной того, что за 3 года количество помещений, которые превратились из жилых в нежилые в столице увеличилось в 3 раза.

Два варианта, как перевести жилое помещение в нежилое

На сегодняшний день существует два варианта того, как перевести жилое помещение в нежилое и переделать его под ведение бизнеса. По словам Ирины Кравченко, адвоката, руководителя отдела корпоративных правоотношений ЮКК «Де-юре», перевод возможен:

  1. На основании решения органа местного самоуправления;
  2. Посредством проведения реконструкции.

Для проведения реконструкции необходимо будет оформить весь комплект документов и согласовать их с ГАСИ (предоставить проект, получить Д1, Д2 и т.д.).

Какие помещения можно перевести из жилого в нежилое

Не любую квартиру или дом можно превратить в офис или магазин. Есть определенные ограничения. Например, в нежилые можно переводить помещения, расположенные на цокольном и первом этажах. В таком помещении не должны проживать люди, все должны быть сняты с регистрации. 

Кроме того, по словам адвоката ЮК «RIYAKO&PARTNERS», Николая Максимова, в случае, если одним из собственников помещения является несовершеннолетний ребенок, то разрешение о переводе недвижимости из одного фонда в другой нужно получить и в органах опеки.

Статья по теме: Офисная и торговая недвижимость Киева: спрос растет, а с ним и арендные ставки

Также, по словам Ирины Кравченко, нельзя переоборудовать квартиры выше третьего этажа для использования под мастерские и студии творческих союзов.

«Ограничения относительно мастерских или студий творческих союзов возможно легко обойти, ведь нигде нет ограничений относительно передачи в аренду указанных помещений под размещения офисов», – говорит г-жа Кравченко. 

При этом необходимо оборудовать пандус, отдельный вход и эвакуационный выход при этом не пересекающиеся с жилой частью дома.

В первую очередь, под магазины и офисы «уходят» первые этажи жилых домов

Она добавляет, что проблема может возникнуть, если квартира, которую собираются переводить в нежилой фонд находится выше третьего этажа и соседи снизу не переведут свою квартиру в нежилой фонд. В данной ситуации – возможна будет лишь реконструкция.

Статья по теме: Налог на недвижимость в 2019 году: сколько и кому платить

По данным Николая Максимова, для перевода жилого помещения в нежилое обязательны следующие условия:

наличие технического заключения о возможности и целесообразности перевода объекта в нежилое помещение;получение предпроектных предложений о благоустройстве территории от отдела архитектуры органа местного самоуправления;

наличие технической возможности обустройства отдельного входа, что не связан с подъездом дома.

Стадии изменения вида недвижимости

Чтобы перевести жилое помещение в нежилое, необходимо собрать немаленький пакет документов, далее пройти несколько этапов согласования.

Николай Максимов отмечает такие этапы перевода жилой недвижимости в нежилую:

  • подготовка пакета документов, в том числе технического заключения о возможности и целесообразности перевода объекта в нежилой фонд;
  • подача в орган местного самоуправления пакета документов для получения решения о таком переводе;
  • получение исходящих данных и технических условий для проведение реконструкции объекта недвижимости;
  • подготовка сертифицированным специалистом проекта реконструкции объекта недвижимости под нежилое;
  • направление в ГАСИ уведомления о начале строительных работ;
  • проведение реконструкции объекта недвижимости с обустройством отдельного входа и прилегающей территории. При этом обязательно ведется авторский и технический надзор;
  • введение нежилого помещения в эксплуатацию.

Статья по теме: Как оформить наследство в Украине и унаследовать по закону квартиру, дом, землю

Куда обращаться для перевода жилого помещения в нежилое

Владелец, который намерен превратить жилье в нежилое помещение, обращается в центр предоставления административных услуг.  По словам Ирины Низькой, для этого нужно письменное заявление без определения функционального назначения.

Документы для перевода жилого помещения в нежилое

  1. Нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение, которые переводятся в нежилые (с указанием всех совладельцев, в том числе несовершеннолетних);
  2. Материалы технического обследования жилого помещения (квартиры, жилого дома), которые переводятся в нежилые, подготовленные в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Источник: https://100realty.ua/articles/kak-perevesti-ziloe-pomesenie-v-neziloe-poradok-deistvii-i-novsestva

Как использовать собственную недвижимость в предпринимательской деятельности

Есть ли ограничения на перевод жилой недвижимости в нежилую?

01 марта 2019 Пригодится для: Предприниматели

Если у вас есть квартира на первом этаже многоэтажки и вы хотите открыть магазин, кофейню, языковые курсы, нужно перевести её в нежилой фонд. В статье рассказываем, как.

Когда можно вести деятельность на дому

Если зарегистрированы предпринимателем, можете спокойно работать в своей квартире или доме (ст. 320 ГКУ), если вы: дизайнер, разработчик, маркетолог или другой digital-специалист; инфобизнесмен, бухгалтер-фрилансер, занимаетесь репетиторством или делаете хендмейд-изделия.

Главное, чтобы ваша деятельность не мешала соседям.

В законодательстве нет прямого запрета на использование собственной жилой недвижимости для предпринимательства, но запрещено использовать жилые дома «для нужд промышленного характера» и «для промышленного производства» (ст. 6 ЖКУ, ст. 383 ГКУ). То есть выпекать торты на продажу на дому нельзя.

Если ваша квартира на первом этаже многоквартирного дома и вы хотите переоборудовать её в офис под сдачу, магазин или парикмахерскую, сначала надо переоформить её из жилого в нежилой фонд.

Требования к домам и квартирам для перевода в нежилой фонд

Правила, по которым надо переводить жилую недвижимость в нежилой фонд, утверждают городские, районные, поселковые советы. Алгоритм перевода почти везде одинаковый, как и требования к такой недвижимости.

Никто не вправе запретить использовать вашу квартиру как вам хочется, но для перевода её в нежилой фонд жильё должно соответствовать требованиям:

  • находиться на цокольном или первом этаже, втором — если она находится непосредственно над нежилым помещением. Если квартира на третьем этаже, её тоже можно перевести в нежилой фонд и использовать как мастерскую или студию;
  • иметь возможность оборудовать отдельный вход и эвакуационный выход, пандус. Вход-выход должны быть изолированы от жилой части дома. Чтобы попасть в ваш магазин, посетители не должны заходить через подъезд дома;
  • в квартире не должен быть прописан ни её владелец, ни его семья. Вы не можете перевести половину квартиры в нежилой фонд и оборудовать там магазин и жить с семьёй в соседней комнате.

 Жилой дом не переведут в нежилой фонд, если:

  • в аварийном состоянии, обветшал, подлежит сносу или на текущий момент находится на реконструкции;
  • находится под арестом или в залоге;
  • это памятник архитектуры.

Это не исчерпывающий список требований, советы на местах могут придумать дополнительные условия.

Нельзя размещать в многоквартирных домах

Если переводите квартиру в нежилой фонд, чтобы открыть офис, магазин или стоматологический кабинет — это разрешённые бизнесы. Но есть список бизнесов, которым не место в многоквартирном доме:

  • объект промышленного характера;
  • общественный туалет;
  • похоронное бюро (если офис, то можно).
  • пункты приёма стеклотары;
  • предприятия и заведения, от деятельности которых возникает шум, вибрации, загрязнение постройки и окружающей территории;
  • пункты бытового обслуживания, на которых используют пожаро- и взрывоопасные вещества (можно — ателье, парикмахерские, мелкий ремонт техники, а вот если захотите оборудовать мастерскую по ремонту мебели и будете там красить стулья — так нельзя).

Что с соседями

Перспектива соседства с магазинами и кафе не порадует ваших соседей по дому: их пугает мусор, грызуны, насекомые, шум и запахи. Но в законодательстве не пописана процедура согласования их открытия в многоквартирном доме.  

Что предпринимателю делать с мусором

Ваш магазин или кафе не имеет отдельно выделенного земельного участка, а только придомовую территорию, которая относится к землям коммунальной собственности. Тогда для реконструкции квартиры и сооружения отдельного входа вам нужно согласование не только с местными властями, но и с жителями дома.

Если же в доме создано ОСМД, которое получило в пользование земельный участок, вопрос реконструкции обязательно надо обсудить на общем собрании с соседями и руководством объединения. Так как ОСМД самостоятельно принимает решение о выделении части земельного участка для переводимого нежилого помещения, например для лестницы или пандуса. Это и будет согласием на реконструкцию.

При перепланировке помещения или при ведении вашей деятельности имущество соседей или дом может пострадать, тогда придётся возмещать ущерб (ст. 7 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»).

Потребовать с вас компенсацию могут через суд. Но сначала спецы ЖЭКа или управляющей компании с чиновниками из исполкома или администрации города должны составить акт и зафиксировать повреждения.

Если хотите спокойно вести бизнес, лучше наладить отношения с жильцами, ведь они могут жаловаться в ЖЭК, в инспекцию архитектурно-строительного контроля или потребовать через суд вернуть недвижимость в первоначальное состояние. А если есть решение суда, делать это вам придётся за свой счёт.

Что делать, чтобы перевести помещение в нежилой фонд

Первый шаг — подать документы в центр предоставления административных услуг, если в вашем городе такого центра нет — обратитесь в исполком. Список документов примерно такой:

  1. Заявление о переводе помещения в нежилое без определения функционального назначения.
  2. Копии свидетельства о праве собственности на жилое помещение с указанием всех совладельцев, в том числе несовершеннолетних (в этом случае потребуется ещё и решение опекунского совета). Обязательно заверьте их у нотариуса.
  3. Техническое заключение (акт) обследования помещения, квартиры, жилого дома, которое переводится в нежилое.
  4. Техпаспорт на дом или квартиру.

Вот примерный образец заявления:

Ещё у вас могут запросить справку из ЖЭКа, чтобы подтвердить, что в доме/квартире никто не живёт и не зарегистрирован, и письменное согласие собственника дома на дальнейшее его использование (это может быть ЖЭО, жилищно-строительный кооператив, ОСМД и т. д.).

На рассмотрение и утверждение решения по вашему запросу у чиновников есть 7 рабочих дней. Сначала документы рассмотрят в исполкоме или админцентре, потом передадут в управление или департамент градостроительства и архитектуры. А там уже утвердят решение.

Если с документами всё в порядке, вам выдадут разрешение на перевод вашего дома или квартиры в нежилой фонд.

Если найдут ошибки в документах, или вашу недвижимость нельзя перевести в нежилой фонд, или вы указали недостоверную цель использования, вам выдадут письменный отказ. Его можно обжаловать в суде.

После того как получите разрешение на перевод жилого помещения в нежилое, нужно определиться с функциональным назначением, что там будет размещаться —офис, магазин, аптека, кафе.

Обычно перевод предполагает ещё и проведение реконструкции помещения: обустройство отдельного входа, а также отвод участка на придомовой территории.

Второй этап — получить от чиновников исходные данные на проектирование:

  • градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка;
  • технические условия;
  • задание на проектирование.

Мы опишем общий порядок перевода жилого помещения в нежилое, но в разных областях и городах действуют свои порядки и процедуры перевода. Всё это ФЛП может сделать самостоятельно или доверить уполномоченному лицу, обратиться в компанию, которая возьмёт на себя бумажную работу.

Разрабатывается и утверждается проектная документация на строительство. Затем согласно закон «О регулировании градостроительной деятельности»:  

  • регистрируется декларация о начале строительных работ;
  • оформляют новый техпаспорт;
  • регистрируют декларацию о готовности объекта к эксплуатации;
  • регистрируют право собственности уже на нежилое помещение.

А ещё надо подать пакет документов в местное управление или департамент, которые занимаются вопросами перевода недвижимости в нежилой фонд, для уплаты паевого взноса или освобождения от такой уплаты.

Придётся ли вам платить паевой взнос и в каком размере, зависит от того, в каком регионе ваша недвижимость. Ведь размер паевого взноса устанавливают местные органы.

Размер указывают в договоре с облсоветом или горсоветом в процентах от сметной стоимости объекта строительства и его назначения (ст. 40 ЗУ № 3038).

Например, в Луцке для ФЛПФизическое лицо — предприниматель , который переоборудует квартиру под офис турфирмы, паевой взнос составит 2% от стоимости строительства, если это будет кафе, ресторан, магазин или гостиница — 5%, а если агентство недвижимости или нотариальная контора — 10%.

На что придётся потратиться

Придётся потратиться на составление плана реконструкции, саму перепланировку, шумоизоляцию и установку кондиционеров, оборудование отдельного входа — через подъезд к вам заходить не будут — и ремонт.

В нежилом помещении использовать газовые приборы нельзя, поэтому придётся делать отвод, это дополнительное время и затраты.

Для кафе придётся спроектировать и установить вентиляционную систему, она должна быть раздельной с системами дома.

Советуем предупредить жителей дома о ремонтных работах. Проводить их запрещено в рабочие дни с 19:00 до 8:00, а в праздничные и нерабочие дни — круглосуточно. Греметь дрелью и перфоратором в праздники и выходные можно, только если удастся получить согласие соседей.

Оплата коммуналки

После перевода квартиры или дома из жилого фонда в нежилой, чтобы платить за свет, воду, обслуживание территории, придётся перезаключать договоры с поставщиками услуг и оплачивать их по производственным тарифам для коммерческой недвижимости.

Налоги

Налог на недвижимость платят владельцы недвижимости физлица и юрлица (пп. 266.1.1 НКУ). Предприниматель уплачивает налог на недвижимость как физлицо (консультация в ЗІРЗагальнодоступний інформаційно-довідковий ресурс податкової, подкатегория 106.01).

Не облагаются налогом квартиры до 60 кв. м, а жилые дома до — 120 кв. м. А льготы по налогу не применяются, если ФЛП использует объект в предпринимательской деятельности, сдаёт в аренду, лизинг, ссуду.

На нежилую недвижимость льготы по налогу не распространяются независимо от вида деятельности ФЛП. Если жилую недвижимость перевели в нежилую, придётся уплачивать налог по ставкам, установленным местными советами, в размере не больше 1,5% минимальной зарплаты, установленной законом на 1 января отчётного года, за 1 кв. м базы площади объекта недвижимости.

Налог на землю. Платит его физлицо — собственник недвижимости.

Если речь о нежилом помещении в многоквартирном жилом доме, то налог на землю за площади под такими помещениями вы уплачиваете с учётом пропорциональной доли придомовой территории. А плательщиком земельного налога вы считаетесь с даты госрегистрации права собственности на недвижимость.

ФЛП-единщики, у которых земля в собственности под нежилым помещением, которое используется в хоздеятельности, освобождаются от уплаты земельного налога (п. 297.1 НКУ). 

А что если не переводить квартиру в нежилой фонд

Штраф за использование жилых помещений не по назначению скромный — от 17 до 51 грн (ст. 150 КоАП). Но если без согласований и перевода в нежилой фонд развернёте деятельность кафе, магазина или салона красоты, вас смогут оштрафовать службы, которые занимаются проверкой таких объектов.

Это касается как собственных, так и арендованных жилых площадей. 

К тому если физлицо использует жилое помещение в предпринимательской деятельности, даже если это сдача в аренду, его лишат льгот по уплате налога на недвижимость, так как недвижимость используется для получения доходов.

А если дойдёт до суда, могут обязать собственника жилого помещения перевести его в нежилой фонд в связи с его эксплуатацией не по назначению.

Предприниматели на общей системе не могут отнести к расходам платежи за аренду жилого помещения и коммуналку.

Расходы предпринимателя на общей системе

Источник: https://journal.ostapp.com.ua/articles/post/kak-ispolzovat-sobstvennuu-nedvizimost-v-predprinimatelskoj-deatelnosti

Перевод жилого помещения в нежилое

Есть ли ограничения на перевод жилой недвижимости в нежилую?

28 июня 2019

Бизнес в Беларуси активно растет, развивается и охватывает новые территории. Повышается и уровень грамотности предпринимателей: многие из них уже отчетливо понимают, что выгоднее расположиться в помещении с отдельным входом в спальном районе, чем в торговом центре рядом с конкурентами.

А поскольку готовых торговых помещений там зачастую просто нет, приходится решаться на непростую процедуру перевода жилого помещения в нежилое.

Технически это выглядит так:

  • Предприниматель покупает квартиру на первом этаже жилого дома;
  • Подает пакет документов и заявление о переводе ее в нежилой фонд в администрацию города;
  • В течение 15 дней он получает письменный ответ;
  • В случае позитивного решения приступает к реконструкции квартиры, выносу из нее общедомовых коммунальных систем и ремонту;
  • По окончанию ремонта обращается в инстанции для проверок;
  • Регистрирует помещение в реестре коммерческой недвижимости, наконец, открывает свой бизнес или сдает помещение в аренду.

Перевод жилого помещения в нежилое – сложный процесс, в ходе которого нужно подписать ни один ворох бумаг и получить разрешение администрации, жилищного хозяйства и всех контролирующих инстанций. Но игра стоит свеч: недвижимость, переведенная из жилого фонда в коммерческий, автоматически дорожает на 30-40%.

Что означает перевод дома или квартиры в нежилой фонд?

С прохождением процедуры перевода помещение теряет все привилегии, которые ему давал статус жилой недвижимости: в нем уже нельзя прописаться и проживать, начисление коммунальных услуг ведется по коммерческим тарифам. Но, оно обретает и ряд преимуществ:

  • В нем может расположиться офис компании или магазин;
  • Помещение можно сдавать в аренду и передавать по наследству;
  • Коммерческие помещения – это стабильный источник дохода, на который можно жить всей семьей.

Перевод в нежилое помещение в 2019 году: требования к недвижимости

Требования к домам и квартирам, переводимым в статус коммерческих объектов, регламентируются Указом президента №479 и статьей 16 Жилищного Кодекса РБ. Согласно им, переводу подлежат:

  • Частные жилые дома;
  • Блокированные дома и их части;
  • Квартиры на первых этажах многоквартирных зданий, при условии, что под ними не располагаются жилые помещения.

Кроме того, к ним предъявляются определенные технические требования. Так, владелец коммерческой «квартиры» обязан обустроить отдельный вход в нее с торца или фасада здания. Если это невозможно сделать без пристройки, то в переводе жилого помещения в фонд нежилого может быть отказано. Не подлежат этой процедуре и квартиры, окна которых выходят во двор – к лавочкам и детским площадкам.

Отказывают и в переводе коммунальных квартир в нежилой фонд, поскольку они не являются изолированными, а также при наличии обременения кредитами и правами на жилье третьих лиц.

Вывод жилого помещения в нежилое: пошаговая инструкция

Специалисты предостерегают о сложностях изменения статуса квартир: только оформление документов может отнять 2-3 месяца, да и сроки реконструкции и ремонта способны сильно затягиваться. Тем не менее, провести процедуру можно и без привлечения специалистов по недвижимости. И первый шаг к тому – получение разрешения от администрации города.

Для этого нужно собрать пакет документов:

  • Технический паспорт жилья;
  • Свидетельство о праве собственности;
  • При наличии совладельцев – их согласие;
  • Если в квартире прописаны дети до 18 лет, инвалиды и недееспособные граждане, то нужно получить согласие органов опеки и попечительства;
  • Заявление на перевод в нежилой фонд. Образец можно получить в администрации или скачать в интернете и заполнить.

После подачи документов остается дождаться решения – ответ дается в течение 15 дней. В случаях отказа причины подробно разъясняются. В таком случае вам нужно либо собрать дополнительные документы, либо обжаловать решение в суде.

Второй шаг – реконструкция помещения

Получив разрешение от администрации, собственник обязан провести реконструкцию квартиры:

  • Вынести общедомовые коммуникации и установить счетчики на электроэнергию, отопительные системы, газ;
  • Сделать отдельный вход;
  • Обустроить помещение под его дальнейшее использование.

Нужно иметь ввиду, что на первых этажах многоквартирных домов запрещается расположение организаций, способных нанести урон жильцам дома. В частности, промышленных центров, дискотек, пунктов приема стеклотары, дискотек и ночных клубов, ветеринарных центров и гостиниц, онкологических и инфекционных медицинских центров.

При этом многие сферы предполагают наличие дополнительных требований надзорных органов. Об этом нужно заранее осведомиться в пожарной инспекции и СЭС.

Третий шаг – ввод в эксплуатацию

Если помещение не прошло реконструкцию и не было введено в эксплуатацию в течение 1 года со дня получения разрешения, его действие подлежит отмене. В таком случае оно вновь обретает статус жилого и владельцу нужно устранить все сделанные изменения.

Чтобы такого не произошло, желательно подбирать строительную бригаду с опытом оформления технических документов. Получив от них бумаги, помещение нужно зарегистрировать в нежилом фонде.

Трудности перевода

Традиционно, специалисты по недвижимости гарантируют полное завершение процедуры не ранее, чем через год. И на то есть весомые основания. Ведь помимо разрешения администрации предстоит получить еще и одобрение от экологической, пожарной и санитарно-гигиенической служб.

Вывод из жилого фонда в нежилой может быть сопряжен и с другими трудностями:

  • Пролегание коммуникаций вдоль стены, куда вы намерены вывести крыльцо. В таких случаях отказ практически не может быть и обжалован, ведь повреждение кабелей и труб грозит коммунальным службам дорогостоящими вложениями;
  • Историческая ценность здания. Даже серое и унылое, оно может быть частью архитектурного ансамбля города, где проводить реконструкцию запретят. Единственный способ избежать подобной ситуации – обратить внимание на год постройки и уточнить в архитектурном бюро, не будут ли они против;
  • Блокированные постройки. В Беларуси немало примеров, когда 2-4 семьи разделяются лишь символическими стенами. И, если вы задумались над тем, как перевести часть дома в нежилое помещение, стоит заранее согласовать вопрос с соседями. Ведь если они откажут, все усилия пойдут прахом;
  • Жилищные товарищества. Специалисты рекомендуют обходить их стороной, выбирая исключительно те дома, что во власти ЖРЭУ. Ведь эти инстанции практически всегда соглашаются с мнением предыдущей инстанции, а вот товарищества принимают решения на общем совете и часто отказывают без твердых обоснований;
  • Обременение другими собственниками. Выяснить их наличие стоит еще на этапе купли-продажи. Если где-то далеко проживает родственник владельца, имеющий право на долю, то лучше от такой покупки отказаться;
  • Ошибки в технических документах после реконструкции. Если строительная бригада не имеет существенного опыта подобных работ с сопутствующим оформлением нового технического паспорта и других бумаг, то от ее услуг лучше отказаться;
  • Порядок перевода жилого помещения в нежилое меняется и при прописке в нем детей. В таком случае вам нужно доказать органам опеки, что у несовершеннолетних есть другое жилье и получить их письменное согласие.

Препятствия могут создать и конструктивные особенности здания. Даже малейший риск возникновения трещин в фасаде дома или фундаменте, могут создать целый ряд дополнительных сложностей. Поэтому многие люди и обращаются за помощью к профессиональным агентствам.

Тем не менее, перевод жилого помещения в нежилое – дело экономически выгодное и способное обеспечить будущее вашей семьи. Поэтому, невзирая на все трудности, заниматься им стоит.

Источник: https://www.hata.by/articles/perevod_zhilogo_pomescheniya_v_nezhiloe-8896/

Адвокат Сорокин
Добавить комментарий