Использование общего имущества многоквартирного дома

Что такое общее имущество МКД, как его эффективно использовать — Портал ЖКХ Архангельской области

Использование общего имущества многоквартирного дома

Доказано: эффективное использование общего имущества многоквартирного дома позволяет сэкономить на оплате жилищно-коммунальных услуг.

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома?

  • помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме;
  • межквартирные лестничные площадки;
  • лестницы;
  • лифты;
  • лифтовые и иные шахты;
  • коридоры;
  • технические этажи;
  • чердаки;
  • подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  • крыши;
  • ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, за его пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  • земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Кому принадлежит общее имущество многоквартирного дома?

Общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади его помещения.

Кто несет расходы за содержание общего имущества?

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Что такое надлежащее содержание общего имущества?

Управляющая организация, в соответствии с договором управления, должна поддерживать надлежащее состояние дома: осуществлять текущий ремонт, ремонт крыши, уборку подъездов и придомовой территории, ремонт систем тепло-, водоснабжения и т.д.

Как эффективно использовать общее имущество многоквартирного дома?

Собственники помещений в многоквартирном доме, с одной стороны, содержат общее имущество дома за свой счет, а с другой стороны, могут распоряжаться этим имуществом, в том числе получать прибыль от его передачи в пользование иным лицам.

Нередко средств не хватает для качественного содержания и своевременного ремонта подъездов, стен, крыши, подвала и иного общего имущества.

Очевидно, что любому жилому дому и его жителям не помешает дополнительный источник дохода.

Так, если имеется согласие собственников дома на возмездное использование его общего имущества (должно быть не менее 2/3 от общего числа ), то сделать это можно следующими способами:

1. Часть нежилых помещений может быть сдана в аренду для организации офисов, складов, установки платежных (банковских) терминалов, установки оборудования операторов связи, интернет-провайдеров и другого оборудования под индивидуальные (дополнительные) нужды собственника помещения/жителя дома (разумеется, при соблюдении санитарных норм и требований пожарной безопасности).

2. Стены, крыши, козырьки подъездов жилого дома могут быть предоставлены для организации наружной рекламы.

Собственник или пользователь нежилого помещения может бесплатно разместить на фасаде только вывеску о часах работы и наименовании своей организации, размещение иных конструкций, не являющихся информационными, а носящих цель привлечения к деятельности предприятия внимания неограниченного числа лиц, должно производиться на платной основе и только при наличии решения общего собрания собственников помещений в доме.

3. В пользование может быть передан также придомовой земельный участок (его части). Это может быть сделано в целях установки торговых палаток, киосков, рекламных щитов, организации платной парковки, при условии, что прилегающий земельный участок имеет утвержденные границы и кадастровый паспорт.

Может ли управляющая организация распоряжаться общим имуществом?

Управляющая организация не имеет права распоряжаться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, так как в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Как расходуются средства, полученные от использования общего имущества МКД?

По решению общего собрания собственники МКД могут направить средства, полученные от использования общего имущества, на:

  • благоустройство общего имущества и прилегающей территории МКД;
  • проведение ремонтных работ;
  • на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Управляющая организация не может распоряжаться средствами, полученными от использования общего имущества МКД, без решения общего собрания собственников жилья.

Информация по использованию и содержанию общего имущества многоквартирного дома содержится в Главе 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлении Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491

Некоммерческое партнерство «Фонд содействия реформам местного самоуправления», 2014

Источник: https://gkh.dvinaland.ru/knowledge/ob_upravlenii_mnogokvartirnym_domom/chto_takoe_obshchee_imushchestvo_mkd_kak_ego_effektivno_ispolzovat_/

Общее имущество в многоквартирном доме | ГКУ «Центр реформы в ЖКХ»

Использование общего имущества многоквартирного дома

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Многоквартирный дом – это сложный  технический объект, которым необходимо умело управлять и содержать его. От качества управления зависит комфортность проживания в доме, потребительская стоимость каждой отдельной квартиры и нежилого помещения.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

1.

1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;

1.

1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета, заключении договора банковского вклада (депозита) в целях размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете (далее — специальный депозит), совершении операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, специальном депозите в российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет, специальный депозит, размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, специальном депозите в российских кредитных организациях;

1.

2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.

1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

3.

2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного ания;

3.

3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного ания (далее — администратор общего собрания);

3.

4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, а также о продолжительности ания по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного ания с использованием системы;

3.

5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление многоквартирным домом – это деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания; надлежащему содержанию дома и земельного участка, на котором расположен дом и связанные с ним объекты недвижимости; своевременному ремонту общего имущества многоквартирного дома и расположенных на земельном участке объектов; решению вопросов владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения указанным имуществом; предоставлению коммунальных услуг.

К общему имуществу в многоквартирном доме в соответствии со ст.36 ЖК РФ относятся:

– помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. При этом земельный участок должен быть в установленном порядке поставлен на кадастровый учет и включен в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади его помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Источник: http://www.center-kgh.ru/upravlenie-mnogokvartirnymi-domami/obshhee-imushhestvo-v-mnogokvartirnom-dome/

Что является общим имуществом собственников многоквартирного дома?

Использование общего имущества многоквартирного дома

Общее имущество собственников МКД является важной составляющей договора управления, которую нельзя игнорировать.

Ведь по сути все это общее имущество жильцов многоквартирного дома и выступает предметом заключения договора, без которого управление МКД является невозможным.

О важности определения состава этого имущества и поговорим.

Основания

В ч.1 ст.36 Жилищного кодекса перечисляются объекты общего имущества собственников помещений в МКД.

К ним относятся:

  • помещения в доме, которые не являются частью квартир и используются для обслуживания жильцов, включая лестничные пролеты и площадки, лестницы, лифты, лифтовые и прочие шахты, коридоры, технические этажи, подвалы и чердаки с инженерными коммуникациями
  • другие помещения в МКД, которые не принадлежат жильцам и используются для удовлетворения социально-бытовых потребностей и организации досуга собственников помещений, включая зоны отдыха, спортивные площадки, места для культурного времяпровождения и детского развития
  • крыши, несущие и не несущие ограждения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование в доме за пределами и внутри общего имущества МКД
  • земельный участок, на котором построен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также остальные объекты, используемые для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД и расположенные на придомовой территории

Однако многие управляющие компании делают грубую ошибку и не фиксируют состав общего имущества МКД при заключении договора управления, полагая, что список составлен подробно и достаточно всего лишь придерживаться его. В заблуждение многих вводит также п.п.

2-9 Правил содержания общего имущества в МКД, закрепленных в Постановлении Правительства РФ №491 от 13.08.

2006 года, где исчерпывающе обрисованы границы внутренних сетей инженерно-технического обеспечения, по которым можно установить их принадлежность к составу общего имущества собственников в МКД.

Поэтому многие управляющие компании не считают нужным составлять отдельный список объектов общего имущества для каждого МКД, поскольку законодательство подробно описывает весь состав.

Но это неверно, поскольку в п.

1 Правил содержания общего имущества в МКД говорится, что список объектов общего имущества определяется:

  • жильцами МКД в целях обеспечения исполнения обязанности по содержанию общего имущества
  • органами государственной власти в целях обеспечения контроля над содержанием общего имущества
  • органами местного самоуправления в целях обеспечения подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УК

Таким образом, состав общего имущества собственников в МКД выступает одним из ключевых условий договора управления согласно ч.3 ст.162 ЖК РФ.

Если в отношении МКД не определен состав общего имущества его собственников, то нет и самого объекта управления.Как управлять многоквартирными домами-новостройками.

Последствия

При отсутствии состава общего имущества собственников помещений в МКД могут последовать серьезные последствия для управляющей компании:

  • аварийная или внештатная ситуация
  • предписание ГЖИ об устранении нарушений, связанных с содержанием общего имущества

Если в первом случае придется разбираться с жильцами и выяснять, кто должен обслуживать и исправлять поломки, то во втором случае речь уже идет о штрафных санкциях.

За неисполнение или неполное исполнение предписания ГЖИ по ч.24 ст.19.5 КоАП РФ грозит штраф от 50 до 300 тысяч рублей и дисквалификация на 3 года.

Проверка лицензионных требований и ответственность за их несоблюдение.

И вот здесь и возникают судебные споры.

Одной из самых частых судебных практик являются разбирательства между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями по вопросам отнесения того или иного помещения к общему имуществу.

Чтобы было легче доказать свою правоту, необходимо указать в договоре управления состав общего имущества жильцов МКД. Если он определен и письменно зафиксирован, то можно оспорить решение контролирующего органа.

Например, если выдано предписание ГЖИ привести в порядок придомовую территорию, то его можно оспорить, если этот земельный участок не включен в состав общего имущества данного дома.

Поскольку в подавляющем большинстве случаев в придомовую территорию входит не более 1 метра от стен дома.

Следовательно, все, что находится дальше, уже не относится к придомовой территории, а потому управляющая компания не должна следить за состоянием этого земельного участка.

Поэтому для управляющих компаний особенно важно определить при заключении договора управления состав общего имущества собственников помещений в МКД для защиты собственных интересов при возникновении спорных ситуаций с жильцами или контролирующими органами. Утвержденный состав общего имущества жильцов дома должен быть обязательно включен в условия договора управления МКД.Основные условия договора управления МКД.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией.

Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации(заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/5598/neobhodimost-opredeleniya-sostava-obschego-imuschestva-sobstvennikov-pomescheniy-v-mkd

Что такое общее имущество многоквартирного дома?

Под термином общее или общедомовое имущество понимаются элементы объекта недвижимости, предназначенные для эксплуатации всеми жильцами.

Каждый собственник жилого помещения в доме располагает еще и определенной долей общего имущества.

Ее размер можно вычислить, исходя из размера жилплощади, которой владеет человек.

При этом владение общедомовым имуществом налагает еще и определенную ответственность. Например, собственники ответственны за его состояние.

Кроме того, с них взимается оплата за его содержание, а также за ремонт.

Но что является общим имуществом многоквартирного дома? Для того чтобы это понять, следует обратиться к нормам ГК и ЖК РФ.

Что входит?

В составе общедомового имущества находятся:

  • Общие площади, не входящие в состав квартир. А именно, подвалы, чердаки, лестницы и т. п.
  • Прилегающая к дому территория с зелеными насаждениями.
  • Кровля и ее компоненты.
  • Ограждающие, а также несущие конструкции.
  • Находящиеся в общих коридорах двери и окна.
  • Инженерные сети общего пользования, а также различное оборудование, находящиеся в пределах объекта недвижимости.
  • Иные объекты, предназначающиеся для эксплуатации, благоустройства, а также для обслуживания дома.

Примечательно, что вхождение некоторых элементов в перечень общедомового имущества может находиться под вопросом. В частности, это касается домофона.

Обратившись к нормативам, можно понять, что домофон все же причислен к совместному имуществу.

При этом решение вопроса о его содержании находится в компетенции жителей.

Правовое регулирование

Перечень совместного имущества можно узнать, обратившись к статье 36 из ЖК РФ.

Дополнительно, статья 290 ГК РФ устанавливает тот факт, что несущие конструкции и оборудование, применяемое для обслуживания объекта, также относится к общедомовой собственности.

Общее имущество многоквартирного дома

Поскольку в общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме включены инженерные сети, многие граждане интересуются их границами.

Граничными точками в коммуникациях являются линии границ стен объекта, если иное не установлено по закону.

Правила использования

Основные правила использования общедомового имущества:

  • осмотр имущества, который может проводиться ответственными лицами или же собственниками помещений;
  • удаление ТБО;
  • контроль за поддержанием необходимой температуры в общих помещениях;
  • соблюдение правил пожарной безопасности, а также других обязательных нормативов;
  • уход за зелеными насаждениями;
  • уборка общих площадей;
  • проведение сезонных подготовительных работ;
  • текущий, а также капитальный ремонт.

Кто распоряжается?

Хотя содержание общедомового имущества возложено на плечи всех собственников, для организации данного процесса обычно назначаются ответственные лица. Наиболее распространенные варианты управления в 2019 году ‒ управляющая компания и ТСЖ.

Жильцы имеют право выбрать УК и заключить с ней соглашение, в котором будут прописаны все обязательства по содержанию имущества.

В свою очередь, управляющая фирма заключает договора с поставщиками коммунальных услуг, а также с организациями, осуществляющими содержание общедомового имущества и работы по ремонту. Она же исполняет распоряжения, принятые на общем собрании собственников. Владельцы квартир оплачивают работу УК.

Источник: https://nskoblaka.com/chto-yavlyaetsya-obschim-imuschestvom-sobstvennikov-mnogokvartirnogo-doma/

Использование общего имущества в многоквартирном доме

Использование общего имущества многоквартирного дома

04 августа 2015

В связи с поступающими обращениями граждан о случаях отчуждения или иного способа выбытия (в том числе из пользования) из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов, в том числе подвалов, помещений мест общего пользования и других элементов, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации доводит следующую информацию.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее – общее имущество в МКД), в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Порядок определения состава общего имущества в многоквартирном доме утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г.

№ 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплено право владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД.

Часть 4 статьи 37 ЖК РФ запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Аналогичная норма закреплена частью 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

В этой связи доля в праве собственности на общее имущество в МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в МКД и только приобретателю такого помещения.

Возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

Статьей 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в том числе в соответствии с ЖК РФ.

При этом государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в МКД.

Таким образом, доля в праве собственности на общее имущество в МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него. Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества в МКД.

Изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей приводит к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества в МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Передача во временное пользование и (или) владение общего имущества в МКД, в том числе в целях получения дохода, осуществляется исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД (части 2-4 статьи 36, статья 44 ЖК РФ).

При этом соответствующее решение может быть принято при условии, если за него проало не менее 2/3 от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).

В случае, когда часть общего имущества отчуждается путем реконструкции многоквартирного дома либо общее имущество передается во временное пользование – большинством от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа .

Указанное требование распространяется на случаи, когда в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья (часть 1 статьи 146 ЖК РФ), а также случаи, когда в многоквартирном доме создан жилищно-строительный кооператив (часть 2 статьи 129 ЖК РФ).

Источник: письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 23.07.2015 № 22876-АЧ/04
http://minstroyrf.ru/upload/iblock/63c/23.07.2015_22876_ach_04_chibis_a.v._v-subekty-rf.pdf

Перейти к списку новостей

Источник: http://iggn.permkrai.ru/about/news/1834/

Использование общего имущества в многоквартирном доме с умом

Использование общего имущества многоквартирного дома

Здравствуйте, уважаемые читатели блога “Кооперативы против бедности”!

При устройстве, когда экономика каждого коммерческого субъекта, зависит от прибыли, получаемой в результате деятельности в том или ином секторе экономики капиталистического государства, владельцам общего имущества в многоквартирном доме сложно проследить, и вовремя остановить коммерческую организацию-управляющую  компанию, или любую другу организацию, которая стремиться без согласия собственников общего имущества в многоквартирном доме использовать это имущество для получения прибыли её владельцами. Публикуемая статья поможет разобраться с некоторыми  вопросами, связанными с использованием общего имущества многоквартирного дома, и привести в соответствие с российским законодательством имеющиеся нарушения.

Использование общего имущества в многоквартирном доме регулируется как нормами Гражданского кодекса РФ, так и нормами Жилищного кодекса РФ. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 249 и п. 1 ст.

247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

А согласно частям 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют,пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Сказанное означает, что использование общего имущества многоквартирного дома должно решаться собственниками этого имущества – собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании, что находит своё отражение в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Согласитесь, было бы глупо, если бы к вам, как к собственнику квартиры, пришёл сосед и стал распоряжаться в вашей квартире как полноправный хозяин.

Итак, рассмотрим на нескольких примерах использование общего имущества третьими лицами, не являющимися собственниками помещений в многоквартирном доме.

Использование общего имущества – земельного участка предпринимателями. Каждый многоквартирный дом имеет свой собственный земельный участок, который входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Следовательно размещение на этом земельном участке торговых точек без ведома собственников помещений многоквартирного дома незаконно, потому как: согласно п. 4 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Для разъяснений вам необходимо обратиться в вашу управляющую организацию с заявлением о предоставлении сведений о занятии земельного участка.

Использование общего имущества –размещение рекламных конструкций на стенах дома

Согласно п. 3 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном
доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Самое больной и самый прибыльный вид нарушения. Задайте себе вопрос, на стенах вашего многоквартирного дома имеются рекламные конструкции? А кто-либо спрашивал вашего разрешения на их размещение, а также о цене за квадратный метр размещения?

В подавляющем большинстве нет. Поверьте, коммерческая цена рекламного места за один квадратный метр достаточно велика. При наличии такой арендной платы ваши подъезды были бы с бронированными дверями, золотыми ручками и мраморными полами.

Размещение рекламных конструкций на стенах многоквартирного дома регулируется также Федеральным законом от 13 марта 2006 года № 38-ФЗ «О рекламе». В соответствии с ч. 5 ст.

19 которого, установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются её владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.

По данному вопросу имеется очень важное Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18 ноября 2014 г. № 303-ЭС14-395: Компания, управляющая многоквартирным домом, обратилась в суд, потребовав взыскать с фирмы неосновательное обогащение.

Как указал истец, ответчик использует фасад дома без согласия собственников помещений в нем для размещения двух своих конструкций с рекламой. СК по экономическим спорам ВС РФ сочла, что требование обоснованно лишь в части, и пояснила следующее.

В силу ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам. Подобное допускается в случае, если это не нарушает права и интересы граждан и юридических лиц.

Решение собственников о пользовании общим имуществом иными лицами, в т. ч. посредством заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, должно быть принято общим собранием.

Между тем по Закону о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место её нахождения (адрес) и режим работы, а также иные сведения, предусмотренные данным актом. В рассматриваемом случае фирма разместила на фасаде дома две конструкции.

Исходя из информации, которая указывалась на них, одна из спорных конструкций являлась вывеской размером 2 кв.м. (размещать которую обязывает закон), а вторая – рекламой 7,56 кв.м. Размещая вывеску в соответствии с требованиями Закона о защите прав потребителей, продавец (исполнитель)выполняет публичную обязанность в интересах неограниченного круга лиц.

Поэтому взимание с него соответствующей платы неправомерно.Такое лицо не может быть признано обогатившимся за чужой счёт. Соответственно, нет оснований, чтобы применять к нему нормы ГК РФ о неосновательном обогащении.

Таким образом, собственники помещений вправе принять на общем собрании решение об использовании общего имущества дома и определении размера платы за это только тогда, когда речь идёт о размещении рекламной конструкции, но не вывески. Если на стенах вашего многоквартирного дома имеются рекламные конструкции, то вы вправе обратиться в управляющую организацию о правомерности и условиях их размещения.

Использование общего имущества –размещение складских помещений (мастерских) в подвалах многоквартирных домов

Согласно п. 1 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Очень часто в подвалах многоквартирных домов располагаются складские помещения третьих лиц, а также управляющих организаций. По этому вопросу, также должно было быть проведено общее собрание. Согласитесь, все мы являемся платим за коммунальные услуги, от этой обязанности нас кто либо освободить не может. Так почему вы должны освобождать управляющую компанию, если в вашем подвале она разместила складские помещения или мастерские от арендной платы? Бытует мнение, что пусть находятся, зато быстро и оперативно будут реагировать на жалобы. Нет же друзья, быстро и оперативно реагировать управляющая организация обязана всегда. А те деньги которые она будет платить за аренду подвального помещения, должны идти на текущий ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома. Более того, неизвестно, пользуется ли эта управляющая организация коммунальными ресурсами в этом помещении или нет. А это товарищи общедомовой расход коммунальных ресурсов и размер платы за ОДН. Если в подвале вашего многоквартирного ома управляющая организация разместила складские помещения или мастерские, то вы вправе получить по этому поводу всю исчерпывающую информацию.

Использование общего имущества –размещение шахт коммуникаций связи провайдеров сети интернет

Согласно п. 1 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Наверно сейчас не встретишь многоквартирного дома, в котором провайдеры не установили свои коммуникации связи. Интернет имеется практически в каждой квартире. Для монтажа коммуникаций используются как стены многоквартирного дома, так и чердаки. Опять же, в целях поиска дополнительных средств для содержания и ремонта общего имущества дома с таких провайдеров можно брать плату. Какую? Это на ваше усмотрение, не на усмотрение управляющей организации.

Недавно попался на глаза отчёт за 2016 год одной из управляющих организаций нашего города. Годовая плата провайдера за использование общего имущества многоквартирного дома составляет 7000 рублей в год. Курам на смех.

В месяц 7000 рублей – более или менее достойная плата. Если вы не имеете представления, кто и когда дал разрешение на монтаж коммуникаций связи провайдеров вы также можете истребовать эту информацию у управляющей компании.

Ну а теперь подведём итог. Вы ежемесячно платите определённую сумму за содержание и ремонт общего имущества.

Так почему бы вам не снизить эту плату за счёт взимания платы за использование общего имущества с провайдеров, с управляющей организации, с организаций, размещающих рекламные конструкции, от предпринимателей, занимающих земельный участок многоквартирного дома. Стоимость аренды можно найти в свободном доступе в сети интернет, и она поверьте, не низкая.

Заставьте ваше общее имущество работать на вас, используйте его в полной мере. Ведь за счёт этих средств можно весьма успешно и в кратчайшие сроки благоустроить свой двор, обеспечить детей детской площадкой, отремонтировать те или иные конструкции дома и многое другое.

Источник: Администрация Правового Центра «АСПИРАНТ» — http://аспирант.рус

Источник: https://pravo-wmeste.ru/ispolzovanie-obshhego-imushhestva-v-mnogokvartirnom-dome-s-umom.html

Адвокат Сорокин
Добавить комментарий