Как нужно уведомить второго собственника о продаже доли в квартире?

Продажа доли в квартире

Как нужно уведомить второго собственника о продаже доли в квартире?

Юридические сложности при продаже доли в квартире.

Технически отчуждение доли в квартире практически не отличается от отчуждения всей квартиры целиком. Требуется почти такой же пакет документов, так же проходит оформление сделки, финансовый расчет и государственная регистрация перехода права.

Но вот это маленькое «почти», выражающееся в одном дополнительном условии, вызывает на практике большие сложности при продаже доли. Речь идет о преимущественном праве покупки, отраженном в ст. 250 Гражданского Кодекса РФ.

Согласно этой статьи, продавец доли обязан в письменной форме уведомить остальных собственников квартиры о своем намерении продать принадлежащую ему долю, с указанием цены и прочих условий продажи.

Если другие собственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, то продавец имеет полное право продать свою долю любому постороннему лицу на тех же условиях или дороже. Вроде бы все логично и просто. В реальной жизни это условие, в свете конфликта собственников квартиры, приобретает статус проблемы.

Другие собственники квартиры, которые не хотят реально покупать продаваемую долю, получают возможность «вставить палки в колеса» продавцу и затормозить процесс продажи, а иногда и вообще сделать её невозможной. Ст.

250 ГК РФ кроме письменной формы не регламентирует способы вручения уведомления, оповещения сособственников о времени, месте и дате сделки, не разъясняет, как поступить в ситуации, когда сособственника невозможно найти и соответственно уведомить о своем намерение продать долю.

Нет четкого алгоритма действий, который бы позволил продавцу доли реализовать своё законное право на отчуждение принадлежащей ему собственности легально, без всевозможных «вывертов» и обходных схем. Можно сказать однозначно, что если сособственники не захотят получать уведомление о продажи доли, то продавец не сможет ничего с этим сделать. С другой стороны, если продавец решил продать свою долю в квартире, то он её продаст, не смотря на все ухищрения сособственников. Разберем все это более подробно и тщательно.

Предположим, что продавец доли по сути своей законопослушный гражданин, который хочет продать свою недвижимость легально, согласно действующему законодательству. Начнем с формы уведомления других собственников о предстоящей продаже доли. Текст уведомления примерно следующий:

«Сообщаю Вам о своем намерении продать принадлежащую мне (размер доли) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: (полный адрес квартиры), за цену (сумма цифрами и прописью) на день подписания договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 250 ГК РФ Вы имеете преимущественное право покупки, принадлежащей мне доли квартиры, по указанному выше адресу, за указанную выше цену.

В связи с вышеизложенным, прошу Вас в течение одного месяца со дня получения этого заявления купить у меня (размер доли) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: (полный адрес квартиры), за предложенную выше цену.

В случае если Вы не купите у меня указанную выше долю квартиры, по истечении указанного срока принадлежащая мне доля квартиры будет отчуждена другим лицам».

Варианты передачи уведомления могут быть разными. Для того чтобы сделка по продаже доли гарантированно прошла государственную регистрацию принято уведомлять других сособственников квартиры через нотариуса. Конечно, можно вручить уведомление лично, получив подпись получателя на свою копию уведомления или при отказе в этой подписи, заручиться подписями двух свидетелей.

Можно послать телеграммы с уведомлением о вручении каждому собственнику, где отражены условия продажи доли. Эти способы не противоречат закону, но в нотариальном варианте продавец получает от нотариуса официальное свидетельство. В регистрационной палате с такой бумагой вопросов при регистрации сделки по продаже доли не возникает и продавца естественно это полностью устраивает.

Нужно понимать, что если у квартиры, например четыре собственника и свою долю продает только один, то уведомлять необходимо персонально каждого сособственника, то есть вручить три уведомления. Процедура передачи другим сособственникам уведомления следующая. Продавец подписывает составленное нотариусом уведомление (или заявление) с вышеуказанным текстом.

Так же он подписывает заявление на имя нотариуса с просьбой передать другому сособственнику свое уведомление. Нотариус отправляет со своего адреса и от своего имени заказное письмо с уведомлением о вручении почтой другому сособственнику с текстом подписанного продавцом документа. С момента вручения письма адресату отсчитывается один месяц.

Если получатель письма не обратился к нотариусу в этот срок, то тот выдает продавцу свидетельство, где говорится о том, что сособственник уведомлен о предстоящей продаже доли на определенных условиях должным образом путем передачи уведомления продавца такого-то числа.

В случае, когда адресат по каким-то либо причинам не получил письмо (не сходил за письмом на почту, не открыл почтальону дверь, выбыл с указанного адреса в неизвестном направлении и т.д.

) и оно вернулось обратно, нотариус тоже выписывает свидетельство, но немного с другой формулировкой, где указанно, что заявитель предпринял необходимые действия по извещению другого собственника о намерение продать долю в квартире. Такая формулировка в заявлении не является препятствием для регистрации сделки по продажи доли третьему лицу, но найти покупателя в таком случае будет крайне сложно, так как для него это будет заведомо спорная судебная ситуация.

Еще одна сложность, которая может возникнуть у продавца доли – это налоги.

Источник: http://www.kvart66.ru/uslugi/chastnym-klientam/pokupka-nedvizhimosti/prodazha-doli-v-kvartire.html

Продажа доли в квартире в 2019 году — образец договора купли-продажи и уведомления

Как нужно уведомить второго собственника о продаже доли в квартире?

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Наличие доли в квартире дает право ее собственнику распоряжаться ею, в том числе и продавать. Многие считают, что для продажи доли нужно обязательно получить согласие остальных владельцев долей. Но это не совсем так. Разбираемся, как правильно продать долю в квартире.

По некоторым данным, от 50 до 80% всего жилья в России находится в долевой собственности. Это далеко не только «коммуналки», а в том числе и жилье в новостройках. Причины того, что жилье принадлежит нескольким собственникам, могут быть разные, но чаще всего это последствия развода супругов.

Сделки с долями риелторы справедливо считают самыми «тяжелыми», так как это часто связано со скандалами между членами семьи или с соседями. Тем не менее, доля в квартире – это дорогостоящее имущество, которое дает собственнику право владения, пользования и распоряжения. Другими словами, имея долю в квартире, он может проживать в ней, а может продать.

особенность долевой собственности в квартирах – это то, что доли не всегда имеют «физическое» воплощение, то есть выделены в натуре. Достаточно часто собственник пытается продать долю, которая оформлена только на бумаге (то есть, 1/2, 1/3 и т.д.).

Продавать можно как «идеальные» доли (то есть, выделенные только на бумаге), так и выделенные в натуре. Риелторы утверждают, что продать выделенную в натуре долю можно гораздо дороже – это почти полноценное жилье.

С точки зрения закона продажа доли в квартире почти не отличается от продажи квартиры. «Почти» означает, что есть 2 отличия:

  • продать долю в квартире можно только через оформление у нотариуса;
  • при продаже доли нужно в обязательном порядке предложить выкупить ее остальным собственникам. Вопреки распространенному мнению, получать согласие других собственников на продажу доли не требуется!

Остальные аспекты – порядок оформления права собственности, налогообложение, и т.д. – такие же, как и при продаже целой квартиры.

Одна из особенностей сделок с долями – достаточно часто доли не продают, а дарят. Преимущество тут в том, что при дарении доли не нужно предлагать купить ее другим собственникам, что экономит время.

Поэтому рассмотрим оформление сделки с долей квартиры по двум вариантам – продажу и дарение.

Продаем долю в квартире – шаг за шагом

Чтобы продать долю в квартире, прежде всего нужно ее выделить (если она не выделена до сих пор). Это касается случаев, когда квартира находится в совместной собственности супругов. Нужно составить соглашение о разделе долей (если нет разногласий), или же квартиру разделит суд.

Выделенной «идеальной» доли достаточно для ее продажи, и выделять ее в натуре в обязательном порядке не требуется. Хотя это и рекомендуют риелторы, так как выделенная в натуре доля стоит гораздо дороже. Выделить долю в натуре обычно сложно из-за того, что планировка квартиры не позволяет ее разделить без претензий других собственников.

Какие документы нужны для того, чтобы оформить пенсию?

Чтобы продать уже выделенную долю, нужно придерживаться определенного порядка действий.

1 этап

Оповещение собственников других долей.

Обязательное условие продажи доли – извещение собственников остальных долей в квартире о продаже. Они имеют преимущественное право купить эту долю по предлагаемой цене. Эту норму четко устанавливает законодательство, а именно статья 250 Гражданского кодекса РФ.

Оповещать совладельцев нужно в письменной форме, причем обязательно указывается цена продажи и другие условия сделки.

Дальше возможны 3 варианта:

  • остальные участники письменно отказываются покупать долю – можно продавать посторонним;
  • если они не отказались письменно, но и не выразили желания купить долю в свою собственность в течение месяца – ее также можно продавать посторонним;
  • кто-то из совладельцев согласился выкупить долю по предложенной цене – оформляется сделка.

Очень важно иметь документальные подтверждения того, что извещение было отправлено другим собственникам. Простой вариант – заказное письмо с уведомлением. Более сложный – если все необходимые операции проведет нотариус.

Если других собственников официально не оповестили о продаже доли, через 3 месяца после проведения сделки кто-то из них может подать в суд и потребовать перевести на него права покупателя.

2 этап

Составление договора купли-продажи и нотариальное удостоверение сделки (скачать образцы вы можете на этой странице – ссылки ниже).

Как уже было сказано выше, одна из особенностей сделок купли-продажи долей в квартирах – обязательное нотариальное удостоверение сделок.

Если получены отказы от приобретения доли собственниками других квартир (или они молчали месяц с даты получения извещения), есть все необходимые документы, и главное – найден покупатель на долю – можно составлять договор купли-продажи.

Реквизиты договора стандартны, как и при продаже всей квартире (естественно, указывается какая именно доля продается). Также в договоре нужно отразить все необходимые реквизиты – продавца и покупателя, адрес квартиры, ее площадь, цену сделки, иные данные.

Так как договор все равно нужно будет удостоверять у нотариуса, ему можно поручить и составление документа. Точнее, он вряд ли примет документ, составленный кем-то другим.

Услуги нотариуса не бесплатны:

  • государственная пошлина составляет 0,5% от цены договора, минимум 300 рублей, максимум 20 000 рублей;
  • услуги правового и технического характера (то есть, составление договора купли продажи): в зависимости от города, это от 2 000 до 6 000 рублей;
  • если поручить ему извещение других собственников о продаже, это обойдется еще примерно в 1 500 рублей плюс почтовые расходы.

Кто платит за услуги – нужно оговаривать заранее. В практике риелторов есть случаи, когда расходы обе стороны делят пополам, или когда все расходы оплачивает покупатель.

Нотариус, прежде чем заверять документ, проверит наличие прав собственности, а также наличие арестов или иных ограничений на продаваемом имуществе.

3 этап

Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Сам по себе договор купли-продажи доли в квартире, даже удостоверенный нотариусом, еще не означает наличие права собственности у покупателя. Сделку нужно зарегистрировать в Росреестре.

Подавать документы на регистрацию можно 3 способами:

  • обратиться в Росреестр – в отделение, заказным письмом или через интернет;
  • подать документы через МФЦ;
  • подать документы через нотариуса.

Подача документов бесплатна в любом случае (даже через нотариуса, с февраля 2019 года они не могут требовать дополнительную оплату). Нужно оплатить только госпошлину в размере 2 000 рублей. Если подавать документы в электронной форме, госпошлина снижается на 30% до 1 400 рублей.

Подавать нужно такой пакет документов:

  • заявление по установленной форме;
  • нотариально удостоверенный договор купли-продажи и акт приема-передачи имущества;
  • документы, подтверждающие извещение других владельцев долей – уведомления о получении ими писем или письменные отказы;
  • паспорта обеих сторон сделки;
  • иные документы по запросу.

Зарегистрируют сделку в течение 3 рабочих дней после подачи документов через отделение Росреестра, или в течение 5 дней – если документы подавались через МФЦ.

Отметим, что с 2016 года больше не выдаются «гербовые» свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество, их заменили выписки из ЕГРН на обычном листе А4.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

«Образец договора купли-продажи доли в квартире»Если квартира покупается несколькими покупателями в общую собственность
«Образец договора купли-продажи доли в квартире»Если продаётся квартира не целиком, а только её часть

Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире

«Уведомление о продаже доли в квартире»Его отправляют прочим собственникам

Чем отличается дарение доли от продажи

Главное отличие договора дарения доли от ее продажи состоит в том, что дарителю не потребуется предлагать купить долю собственникам других долей. Соответственно, не придется ждать от них письменных отказов или терять месяц времени на ожидание ответа.

Остальные этапы существенно не изменяются. Вместо договора купли-продажи нужно составлять договор дарения. Специалисты тоже советуют обращаться за этим к нотариусам, так как малейшая ошибка даст возможность впоследствии опротестовать факт дарения.

Как и в случае с продажей доли, обязательным является нотариальное оформление договора. Госпошлина точно такая же – 0,5% от суммы сделки.

Еще одна особенность дарения – то, что достаточно часто доли дарят несовершеннолетним (детям, внукам). Чтобы оформить договор дарения на несовершеннолетнего, нужно чтобы в сделке участвовал и один из его родителей.

Оформление сделки в Росреестре проходит так же, как и в случае продажи доли. Отличается только список документов:

  • заявление по установленной форме;
  • нотариально заверенный договор дарения;
  • паспорта того, кто дарит и того, кому дарят долю;
  • если кому-то из участников договора меньше 18 лет – согласие органов опеки и попечительства;
  • при наличии – документ о родственных связях между сторонами договора;
  • иные документы по запросу.

Если договор дарения оформляется корректно, другие заинтересованные стороны оспорить его не смогут. Отменить факт дарения можно только в 3 случаях:

  • смерть дарителя по вине одариваемого;
  • дарителя насильно принудили подписать договор дарения;
  • в момент подписания договора даритель был недееспособным или находился под воздействием наркотических или психотропных веществ.

Как покупать на eBay из РФ?

После оформления договора дарения в Росреестре, одариваемый получает право собственности на долю в квартире и выписку из ЕГРН.

Нужно ли платить налог с продажи

Продажа недвижимого имущества в России облагается налогом на доходы физических лиц (за исключением некоторых случаев). По общему правилу, платить налог нужно, если недвижимость была в собственности продавца 5 лет или меньше.

Но здесь есть несколько особенностей. Можно не платить налог за продажу таких долей:

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/chto-nuzhno-znat-pri-prodazhe-doli-kvartiry-v-2019-godu

Уведомление о продаже доли в квартире в праве общей долевой собственности (образец) 2020

Как нужно уведомить второго собственника о продаже доли в квартире?

/ Жилищные споры / Уведомление о продаже доли в квартире в общей долевой собственности

Просмотров 342

Продажа доли в квартире не ограничивается поиском покупателя и заключением сделки. Сперва нужно переговорить с совладельцами жилого помещения. Продавец обязан направить уведомление о реализации своей доли в квартире. Тем самым, он ставит в известность остальных сособственников. Дальше им предстоит решить – выкупать долю по предложенной цене или отказаться от сделки.

Многие не знают, как правильно составить уведомление. Даже если образец заявления уже готов, нужно его переслать по адресам содольщиков. Причем не просто «из рук в руки», а с доказательством извещения в установленные сроки. Основные нюансы этой процедуры мы и обсудим в нашей статье.

Для чего необходимо извещать другого собственника?

Ошибочно думать, что уведомление о продаже доли – это малозначимая процедура. Отнюдь, закон говорит об обратном.

Намереваясь продать долю в квартире, продавец обязан поставить в известность остальных сособственников. Последние обладают преимущественным правом покупки, а значит выступают потенциальными покупателями. Третьи лица, не владеющие долями в квартире, смогут приобрести долю продавца только в случае отказов текущих совладельцев (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Таким образом, уведомление о продаже доли – это обязательное условие для отчуждения своей части недвижимости. Извещение нужно для того, чтобы содольщики могли воспользоваться своим правом и выкупить долю продавца. Как показывает практика, им это гораздо выгоднее. Иначе придется делить жилплощадь с чужими людьми, которые приобретут долю в общем праве.

Пример:

Сергей, Марина и Ольга владеют 2-комнатной квартирой в общедолевой собственности. Ольга планирует продать ¼ долю жилплощади. Прежде чем искать покупателя по объявлениям, она должна предложить выкуп Сергею и Марине.

Если у совладельцев есть деньги и желание вступить в сделку, они дают согласия. Если особого интереса нет, Сергей и Марина могут направить отказы или проигнорировать уведомление Ольги.

Вслед за этим продавец может начинать поиск покупателя «на стороне»: через газеты, Avito, знакомых, риелторские агентства и т.д.

Если в числе совладельцев имеются дети до 18 лет, потребуется привлечь их родителей и органы опеки. Хотя несовершеннолетние и имеют преимущественное право на выкуп доли, сделка совершается взрослыми – родителями, опекунами или при участии представителей ООП (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

Читайте нашу инструкцию «Как оформить долю в квартире на ребенка«.

Как написать уведомление о продаже доли в квартире

Строгих требований к составлению извещения в адрес других сособственников в законе не имеется. Согласно ст. 250 ГК РФ, в уведомлении нужно отразить два основных момента – цену и условия совершения сделки. Иных рекомендаций не предусмотрено. Однако в юридической практике есть достаточно сведений о написании предупреждений о продаже квартирной доли.

Опирайтесь на следующую информацию в бланке:

  • наименование документа – в нашем случае «Уведомление о продаже ­­­­___ доли в квартире»;
  • ФИО получателя извещения – совладельца недвижимости;
  • основная суть – кто хочет продать долю в квартире, адрес жилплощади, размер доли, кадастровый номер и прочие сведения;
  • технические параметры квартиры – число комнат, процент жилого/нежилого пространства, перечисление комнат, их площади (см. «Как перевести долю в квартире в комнату«);
  • сведения о праве собственности;
  • указание цены для выкупа ___ доли в общем праве – обратите внимание, что она должна быть единой как для совладельцев, так и для покупателей из числа третьих лиц;
  • отметить пункт о преимущественном праве покупки со стороны получателя извещения (сособственника), ссылка на ст. 250 ГК РФ;
  • просьба дать ответ в течение 30 дней с момента доставки уведомления;
  • отметить, что отсутствие ответа будет расценено как нежелание вступать в сделку с продавцом;
  • дата (прописью) и подпись отправителя – фамилию нужно расшифровать.

Уведомление составляется в письменной форме. Устная передача требований не является доказательством.

Впоследствии, если получатель надумает приобрести долю, но сделка уже совершится с третьим лицом, последуют судебные разбирательства. Как ни странно, но суд встанет именно на сторону совладельца.

Достаточно заявить, что письменное уведомление получено не было – именно поэтому устное «предложение» не применяется.

Как вручить?

Составить уведомление – это лишь полдела. Куда важнее правильно его вручить, чтобы письмо дошло до адресата, а у отправителя были неопровержимые доказательства.

Способы передачи уведомления о продаже квартирной доли:

Вариант подойдет, если совладельцы живут в одной квартире, находятся в хороших отношениях и доверяют друг другу. Отправитель должен подготовить по две копии уведомления на каждого из сособственников.

Затем нужно передать адресату один экземпляр – обязательно под роспись и дату вручения. Желательно отдавать письма в присутствии свидетелей, иначе имеются риски оспаривания сделки (см.

«Как отсудить долю в квартире у собственника«).

Раньше отправляли телеграммы, сейчас в практике заказные письма с описью и уведомлением о вручении адресату. Предварительно следует узнать точный адрес сособственника (на случай, если он не проживает по месту нахождения доли). Выяснить об адресе можно из общения с другими совладельцами или из приходящих писем на имя человека.

Заказное письмо отправляется в любом почтовом отделении. Уведомите работника Почты о желании отправить ценное письмо. Затем нужно оплатить доставку и заполнить две формы: уведомление и бланк с описью вложений. Далее, останется сохранить квитанцию и ждать уведомления о вручении письма адресату.

Обратите внимание, что уведомление будет считаться доставленным, если оно дойдет до конечного адреса, но получатель не получит его лично. Речь идет об обстоятельствах, которые зависели от сособственника (ст. 165.1 ГК РФ). Например, он знал о доставке уведомления, но не явился на почту или не открыл дверь почтальону.

Дорогостоящий, но надежный вариант вручить заявление о продаже доли в квартире. Все что нужно, это выбрать курьерскую службу, заполнить накладные, оплатить услуги и ждать ответа от адресата. Доказательством вручения будет роспись получателя в накладной. Курьер также передает ему бланк заказа.

Нужен ли нотариус?

Многие думают, что раз нотариус заверяет сделки с долями, то он нужен и при отправке извещений. Однако обязательного требования здесь нет – отправитель решает сам, обращаться к нотариусу или нет.

Нужно сказать, что удостоверение нотариуса – это юридический вес при отправке уведомления о продаже доли. Если возникнут споры, вы сможете доказать, что действовали через контору. А нотариус предоставит копии об отправке, так что волноваться не придется.

Порядок уведомления через нотариуса:

  1. Продавец обращается за услугами специалиста.
  2. Оплата работы нотариуса.
  3. Составление уведомления по предложенному образцу – нотариус имеет целый ряд бланков и готовых шаблонов.
  4. Рассылка извещений по адресам совладельцев – предварительно нотариус составляет опись вложений и уведомления о вручении.
  5. Ожидание ответов в течение 30 дней.
  6. Подготовка свидетельств о вручении/невручении заявлений.

Стоимость услуг нотариуса зависит от региона и тарифов отдельно взятой конторы. Цена отправки заказного письма – от 80 до 200 рублей. Услуги правового и технического характера (УПТХ) обойдутся в сумму от 1 000 до 5 000 рублей. Расценки обговариваются индивидуально с клиентом.

Срок действия уведомления

Готовое уведомление не имеет срока действия – оно вполне может лежать до начала продажи доли в квартире. Если говорить о сроке ожидания ответов, то нужно оценить характер предложений от содольщиков:

  • 30 дней – минимальный срок ожидания после отправки предупреждения в адрес совладельцев. Отсчет ведется с даты вручения письма получателю, т.е. с того времени, когда вы получите почтовое/нотариальное уведомление;
  • дата последнего отказа – если все сособственники отказались от приобретения доли продавца (п. 2 ст. 250 ГК РФ);
  • дата получения согласия о покупке – если собственник готов заключить сделку с одним из ответивших дольщиков.

Нарушение сроков преимущественного права выкупа может привести к судебным разбирательствам. Известны случаи, когда совладельцы оспаривали продажу доли третьим лицам, ссылаясь на отсутствие должного извещения.

Например, если сособственник находился в больнице и не мог получить уведомление в указанный срок, а у продавца нет копии уведомления о вручении письма.

И, что удивительно, суды шли навстречу истцам – заключенные ранее сделки аннулировались.

Успешность предстоящей сделки зависит от грамотно составленного уведомления. Нередко с этим возникают трудности. Совладельцы могут не указать важных условий, изменить цену или размер доли в квартире.

Отсюда и высокий процент нарушений, судебных исков и нервотрёпки. Если вы не уверены в правильности извещения, обратитесь к юристам нашего портала.

Эксперты найдут ошибки, помогут с выбором способа вручения и обезопасят от рисков оспаривания в суде.

Смотрите видео об особенностях составления и вручения уведомлений о продаже доли в квартире:

Источник: http://law-divorce.ru/uvedomlenie-o-prodazhe-doli-v-kvartire-v-obshhej-dolevoj-sobstvennosti/

Продажа доли в квартире без согласия второго собственника: образец уведомления

Как нужно уведомить второго собственника о продаже доли в квартире?

Продать долю в квартире без согласия второго собственника можно только при условии точного соблюдения всех требований, отраженных в Гражданском кодексе.

Что говорит законодательство?

Все положения о долевой собственности прописаны в ст. 244 – 259 ГК РФ. Кроме этого, отдельные нюансы отражены в Федеральном законе № 1541-1 о приватизации жилищного фонда. Доля имущества, которой владеет тот или иной собственник прописывается в правоустанавливающей документации.

Есть несколько ограничений пользования и распоряжения квадратными метрами, находящимися в долевой собственности:

  • Владельцы имеют одинаковые права и обязанности по отношению к жилплощади;
  • Если один из владельцев желает продать свою долю он обязан уведомить об этом всех дольщиков.

Преимущественное право покупки и способы его обойти

Преимущественное право принадлежит не жильцам дома или квартиры, а непосредственным владельцам жилого помещения.

Если данное право будет нарушено, то ущемленный владелец может оспорить сделку в процессе судебного разбирательства и перевести права продавца жилья на себя.

Хозяин доли, желающий продать её, обязан составить уведомление для остальных дольщиков, в котором отображаются основные условия предстоящей сделки:

  • Стоимость продаваемой части;
  • Объем доли, который владеет продавец;
  • Иные условия договора.

Соседям-собственникам дается тридцать дней, чтобы отреагировать на полученное уведомление. Они имеют право выкупить реализуемую долю либо в письменной форме составить отказ. Если реакции от соседей не последовало, то они отказываются от продажи, собственник имеет право реализовать свою долю третьим лицам за цену, не менее той, что прописана в уведомлении.

Однако, наше законодательство предусмотрело несколько лазеек для подобной ситуации. Если с продажей квадратных метров возникают трудности, можно оформить на приобретателя жилья дарственную. Денежные средства вы сможете получить по расписке.

Возможно дарение только части доли, остальные метры можно реализовать не согласовывая сделку с остальными дольщиками. Еще один вариант – оформление доли в качестве залога по денежному займу.

Далее продавец намеренно не платит кредит, а должник обращается в суд, чтобы взыскать положенное ему по заключенному с залогодателем соглашения.

Все эти варианты рискованны, поскольку в результате дарения вам могут не отдать положенную сумму. А второй владелец имеет полное право оспорить сделку в суде и будет наложен запрет на продажу.

Как продать долю?

Продать жилое помещение, находящееся в долевой собственности можно в соответствии со ст. 549-558 Гражданского Кодекса.

Продажа без согласия родственников (совладельцев)

Данный вариант возможен, если об остальных собственниках нет никакой информации, неизвестно их местонахождение. Не отыскать остальных дольщиков? Потребуется нотариально заверенное уведомление, которое требуется разослать по последнему месту фактического проживания остальных собственников.

Нередко юристы сталкиваются с ситуацией, когда один из дольщиков умер, а его наследники так и не вступили в наследство. При таком раскладе требуется письменно уведомить наследников, ведь по закону теперь они являются владельцами доли. В некоторых случаях придется обращаться в суд, чтобы доказать тот факт, что дольщика невозможно найти.

Реализация без согласия несовершеннолетних детей

Продажа жилой квартиры, находящейся в долевой собственности, без наличия на руках письменного согласия от несовершеннолетних детей, возможна только после получения соответствующего разрешения у органов опеки.

Его нужно взять за тридцать дней до начала сделки. Для получения согласия потребуются доказательства того, что ребенок не остается без жилья и его новые условия ничуть не хуже тех, что были в отчуждаемой квартире.

Дети, достигшие четырнадцати лет, имеют право лично подписывать договор купли-продажи.

Продажа второму собственнику

В этом варианте процесс продажи решается простым оформлением договора. Если несколько собственников изъявили желание выкупить недвижимость, то предпочтение отдается тому, кто первым изъявил желание о покупке и предложил самую высокую цену.

Реализация доли в приватизированной недвижимости

Продажа части в приватизированном доме или квартире возможна только в том случае, если она находится в частной собственности. Правом преимущественной покупки обладают местные органы власти, особенно в том случае, если государство является дольщиком в общежитии или муниципальном жилом помещении.

При реализации приватизированного жилья не стоит забывать о правах тех, за кем остается право жить в продаваемой квартире или комнате.

Совершение сделки совместно с остальными собственниками

Нередки случаи, когда один или несколько собственников выражают свое несогласие по поводу сделки. Чтобы не возникло в дальнейшем проблем, необходимо в обязательном порядке получить у них письменное согласие.

Если продать долю решили несколько владельцев, то каждый из них получит равную часть после завершения сделки. Согласие остальных собственников со сделкой приводит к правовым последствиям:

  • Продавец не имеет права изменять условия договора купли-продажи;
  • Один из дольщиков в обязательном порядке озвучивает решение о реализации преимущественного права;

Если после отправки уведомлений остальным владельцам, продавец решит увеличить цену за долю, то остальные дольщики имеют право оспорить сделку в суде.

Иных вариантов воспрепятствования продаже половины жилья для остальных владельцев нет. Остается только принять нового «соседа» либо выкупить реализуемую долю. Заставить одного из дольщиков отказаться от продажи квадратных метров третьему лицу невозможно.

Уведомление о продаже: образец

Уведомление о продаже доли в письменной форме направляется дольщикам по адресу их проживания. Если вы не совершите данную процедуру, то впоследствии возникнут проблемы с регистрацией в Росреестре. По результатам направления уведомления возможно несколько вариантов развития событий:

  • Если ответ от остальных собственников в течение месяца не получен или они против продажи, то сделка может пройти без их участия;
  • Если дольщики решат воспользоваться правом преимущественной покупки, то могут требовать продажу на тех условиях, что отражены в уведомлении.

Документ в обязательном порядке должен содержать:

  • Стоимость реализуемой доли;
  • Подробное описание всех деталей сделки;
  • Предложение дольщикам воспользоваться правом преимущественной покупки.

Остальные собственники имеют право отказаться от права преимущественного приобретения, тогда для оформления сделки не нужно ждать тридцать дней. Образец уведомления можно скачать или сохранить ниже.

Данное уведомление о продаже доли квартиры направляется через нотариуса, для избежания споров юридического характера

Налоги

Совладелец доли в обязательном порядке вносит налог в размере 13%, при условии, что является сособственником на протяжении трех лет и реализует долю за сумму больше, чем потратил на покупку. Налог необходимо оплатить после получения извещения от Федеральной Налоговой службы.

Налогообложение не распространяется на владельцев доли, которым она досталась по наследству. Неважно на протяжении какого срока жилье в вашей собственности. Если квадратные метры получены по договору дарения, НДФЛ платить не нужно.

Нотариальное удостоверение

Обязательным условием процесса купли-продажи доли является заверение сделки у нотариуса. Потребуется предоставить ряд документов:

  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Договор о купле – продаже;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Уведомление о реализации доли остальным владельцам жилья;
  • Ответ собственников на уведомление (если он есть).

Нотариус проверяет предоставленную документацию, делает необходимые отметки на договоре и заносит данные о сделке в нотариальный реестр. После этого в Росреестре официально зарегистрируют факт покупки.

Официальная регистрация покупки – продажи доли

Зарегистрировать факт сделки необходимо в службе государственной регистрации.

Для проведения регистрации в Росреестре потребуется:

  • Правоустанавливающая документация прошлого владельца;
  • Технические документы на реализуемую долю, в том числе кадастровый паспорт;
  • Документ, подтверждающий, что о факте продаже оповещены остальные владельцы;
  • Чек об оплате госпошлины.

После внесения данных о сделке в Государственный реестр, покупатель приобретает право пользоваться долей по своему усмотрению.

Прежде чем покупать жилую площадь, внимательно осмотрите её и уточните, сколько квадратных метров получите после завершения сделки. Возникающие спорные моменты лучше решать с помощью опытного юриста.

Продать долю в квартире без согласия других собственников возможно с изучением всех юридических моментов конкретного случая, при этом крайне важно заранее уведомить об этом остальных владельцев жилья, чтобы предотвратить споры и разбирательства.

Источник: http://sudpristav.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/doli-bez-soglasiya-vtorogo-sobstvennika.html

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Как нужно уведомить второго собственника о продаже доли в квартире?

При продаже комнаты требуется отказ всех собственников или их уведомление. Уведомление отправляется по адресу проживания собственников.

Если в течение месяца после такого уведомления собственники других комнат не выразят желания совершить сделку, то по закону считается, что они надлежаще уведомлены, и продавать комнату третьему лицу можно.

Если один из собственников выразит желание приобрести комнату, то согласие остальных собственников не требуется. Для надлежащего уведомления рекомендуем обратиться к нотариусу.

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Приватизируем и продаем комнату. Как снизить налоги?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Это сложно, но не невозможно. Во-первых, Вам необходимо зайти на сайт Росреестра и заказать выписку из ЕГРН, содержащую сведения о точном количестве сособственников и их имена. Затем у Вас есть три варианта.

Либо Вам нужно отвести всех соседей к нотариусу, чтобы они сделали отказ от преимущественного права покупки за назначенную цену — причем отказаться должны все. Либо кто-то из них может воспользоваться своим правом и купить у Вас комнату — такое тоже не редкость.

Либо Вам с выпиской из ЕГРН надо обратиться к нотариусу, он вышлет уведомления заказными письмами всем сособственника. Если они получат письма, то через месяц можно будет проводить сделку. Если кто-то из них не получит письмо, то нотариус даст разрешение на сделку только через два месяца с момента отправки писем.

Только проблема в том, что каждое такое уведомление или отказ стоит в районе 1500-2000 рублей, и общие расходы по подготовке сделки в 11-комнатной квартире обойдутся Вам совсем не дешево.

Отвечает адвокат адвокатского бюро «Нянькин и партнеры» Ольга Нянькина:

С 1 января 2016 года сделки по продаже долей в квартире подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Перед удостоверением сделки нотариус будет обязан проверить, совершен ли установленный законом порядок предложения продажи другим собственникам.

Если местонахождение других долевых собственников неизвестно, письменное уведомление, содержащее условия продажи доли, с извещением и описью вложения может быть направлено по последнему известному адресу проживания собственника доли. Если такой адрес продавцу также неизвестен, уведомление направляется по адресу нахождения объекта недвижимости (доли).

Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Сведения обо всех участниках долевой собственности можно получить через службу одного окна, заказав выписку о зарегистрированных правах на доли в квартире.

Отвечает адвокат, к.ю.н. Юлия Вербицкая:

Для того чтобы обезопасить сделку купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, Вам действительно надлежит уведомить всех собственников.

В отправляемом уведомлении Вам следует указать, что Вы продаете (технические характеристики объекта), и цену, по которой планируете осуществить сделку.

После получения всеми участниками долевой собственности (то есть других комнат в Вашей коммунальной квартире) этого уведомления необходимо подождать один месяц с даты получения уведомления последним. Тогда Вы вправе совершать сделку.

В случае, если собственники по указанному адресу не проживают, Вам надлежит обратиться в ФМС и узнать их адрес регистрации или последний известный адрес регистрации. Именно по указанному адресу, а также (на всякий случай) по адресу Вашей коммунальной квартиры Вам надлежит отправить уведомления.

Исходя из практики, я бы рекомендовала направить уведомление телеграммой, поскольку она и доставляется быстрее и (что важно) при получении телеграммы фиксируется лицо, ее получившее. В качестве усиления позиции Вы можете обратиться к нотариусу (предварительно узнав, что данный нотариус оказывает услуги по уведомлению иных собственников и выдает соответствующие свидетельства).

Но в любом случае следует помнить, что надлежащее уведомление — это уведомление собственников под расписку. Только в этом случае Вы имеете 100% гарантию, что впоследствии другие стороны не оспорят данную сделку.

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как бороться с соседкой? Она сдает комнату в нашей коммуналке

Отвечает учредитель и генеральный директор «агентства недвижимости Алексея Груздева» Алексей Груздев:

В Санкт-Петербурге комната — это доля в праве на квартиру, а в Москве — отдельно выделенный объект недвижимости. И там, и там, прежде чем продать свою собственность, необходимо уведомить соседей. Они имеют преимущественное право приобретения. Либо соседи могут сами сходить к нотариусу и сделать отказ.

В уведомлении обязательно указывается цена, по которой комната продается. В отказе же цену можно ставить, можно нет. В Москве и в Ленобласти, если в квартире одна из комнат принадлежит городу, то уведомляется муниципалитет — как собственник данной комнаты.

В Санкт-Петербурге в этом случае муниципалитет уведомлять не надо.

Бывает и так, что соседи отказ не дают, а посылать уведомления нет времени (занимает примерно два месяца). Тогда можно сделать договор дарения. Но это фиктивный договор, и сделку могут оспорить и признать недействительной.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_dolyu_esli_vseh_sobstvennikov_slozhno_nayti/6576

Адвокат Сорокин
Добавить комментарий