Как определить справедливую стоимость аренды

Как определить справедливую стоимость арендных платежей

Как определить справедливую стоимость аренды

Из всех произведенных Обществом без участия арендодателя, справедливой может быть признана оценка арендованного имущества исходя из его рыночной стоимости.

Вместе с тем процедура определения рыночной стоимости арендованных помещений предполагает либо значительные трудозатраты организации (в случае самостоятельной оценки), либо отвлечение денежных средств (в случае обращения к независимому оценщику и оплаты стоимости его услуг).

По нашему мнению, в данной ситуации необходимым и достаточным способом раскрытия требуемой информации в бухгалтерской отчетности является отражение в пояснительной записке к годовой бухгалтерской отчетности максимально полной информации об арендованном имуществе, исходя из условий договора аренды нежилых помещений (адрес местонахождения, площадь помещения, назначение использования, срок аренды и размер арендной платы).

Неотражение информации на забалансовых

Как учреждению-арендодателю учитывать объекты операционной аренды по новому СГС «Аренда»

Также не следует применять СГС «Аренда», если учреждение передает объекты нефинансовых активов иным учреждениям (органам власти) для выполнения функций (полномочий), однако обязанности по содержанию имущества остаются у передающей стороны. Иными словами, если учреждение создано собственником имущества в целях организационно-технического обеспечения других учреждений и органов власти, классификация объектов учета аренды не осуществляется.

Передача такого имущества отражается в порядке, который действовал до применения СГС «Аренда» (до 1 января 2019 г.):

  1. передающей стороной – на соответствующих счетах аналитического учета счета 101 00 «Основные средства», одновременно на забалансовом счете 26 «Имущество, переданное в безвозмездное пользование»;
  2. принимающей стороной – на счете 01 «Имущество, полученное в пользование».

Стандарт не применяется при отражении в бухгалтерском

Об определении справедливой стоимости объектов учета аренды на льготных условиях

Вместе с тем согласно пункту 25 Инструкции по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утвержденной приказом Министерства финансов Российской Федерации от 01.12.2010 N 157н (далее — Инструкция N 157н), первоначальной (фактической) стоимостью объектов нефинансовых активов, полученных учреждением безвозмездно, признается их текущая оценочная (справедливая) стоимость на дату принятия к бухгалтерскому учету, увеличенная на стоимость услуг, связанных с их доставкой, регистрацией и приведением их в состояние, пригодное для использования. С учетом изложенного определение справедливой стоимости арендных платежей является неотъемлемым условием при принятии субъектами

С учетом вышеизложенного под операционной арендой следует понимать обычный и наиболее распространенный вид аренды, когда имущество сдается на значительно меньший отрезок времени, чем установленный срок его полезного использования. По этой причине арендные платежи не могут покрыть полную стоимость такого имущества.

В случае если срок пользования арендованным имуществом и сумма арендных платежей сопоставимы соответственно со сроком его полезного использования и его справедливой стоимостью, речь идет о неоперационной (финансовой) аренде.

Существуют и иные признаки, которые характерны для финансовой аренды.

Полный их перечень приведен в п. 13 СГС «Аренда». Наиболее ярким примером такого вида аренды является лизинг.

Отражение операций лизинга в соответствии с МСФО

Отсюда следует основное правило учета аренды, содержащееся в МСФО: «если в результате договора аренды стороны приобретают права и обязательства, подобные тем, которые они получили бы в результате законной сделки купли-продажи, то учет следует вести так же, как если бы это была сделка купли-продажи».

Пример 1 Компания А заключила договор аренды сроком на 10 лет.

Со­гласно договору за полученное имущество ей предстоит ежегодно выплачивать арендодателю $4 тыс. Справедливая стоимость приобретенного актива составляет $30 тыс., срок полезного использования — 10 лет.

Стоимость безвоздмездно полученного имущества

В соответствии с такие объекты подлежат признанию в бухгалтерском учете в оценке, определенной передающей стороной (собственником, учредителем) — по стоимости, отраженной в передаточных документах.

В иных случаях (например, дарение, принятие выморочного имущества, безвозмездное получение имущества, получение объектов имущества по распоряжению его собственника без указания стоимостных оценок) госучреждению необходимо самостоятельно определить справедливую стоимость безвозмездно полученного объекта.

Порядок определения справедливой стоимости необходимо закрепить положениями учетной политики (, далее – Методические рекомендации). В соответствии с (далее – СГС «Концептуальные основы»), выделено 2 метода определения справедливой стоимости:

  1. метод рыночных цен
  2. метод амортизированной стоимости замещения

Для определения справедливой стоимости используется метод, который

Определение справедливой стоимости для госучреждений: примеры

namtipStudio / Shutterstock.com С началом применения федеральных стандартов бухгалтерского учета для организаций госсектора появилась необходимость определения объектов учета. Методы определения справедливой стоимости установлены .

Основными методами являются:

Выбор метода определения справедливой стоимости зависит от вида актива или обязательства и хозяйственной ситуации.

Применять надо тот метод, который позволяет достоверно оценить справедливую стоимость объекта бухгалтерского учета при определенных условиях, либо метод, предусмотренный для соответствующего объекта бухгалтерского учета, федеральными стандартами и иными нормативными документами, регулирующими ведение бухгалтерского учета и составление бухгалтерской (финансовой) отчетности.

Ответы на другие важные вопросы по применению федеральных стандартов – в «Энциклопедии решений.

Госсектор: учет, отчетность, финконтроль» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите на 3 дня бесплатно! Рассмотрим некоторые примеры хозяйственных ситуаций, для которых федеральными стандартами установлены методы определения справедливой стоимости.

Пример 1. Для случая отчуждения (продажи, передачи) основного средства организации не госсектора предусмотрена переоценка этого объекта до справедливой стоимости только методом рыночных цен (, ). Поэтому организация сама выбирает тот метод, который позволит наиболее достоверно оценить справедливую стоимость актива.

Пример 3. При определении справедливой стоимости в случае выявления признаков обесценения нефинансовых активов или при наличии признаков снижения убытка от обесценения актива организация госсектора вправе использовать любой из двух методов (). Пример 4.

Справедливая стоимость по объектам учета аренды в рамках договоров безвозмездного пользования или в рамках договоров аренды (имущественного найма), предусматривающих предоставление имущества в возмездное пользование по цене значительно ниже рыночной стоимости определяется методом рыночных цен ().

Как определить справедливую стоимость арендных платежей?

платежей определяется методом рыночных цен, ее определяют на основании текущих рыночных цен или данных о недавних сделках с аналогичными или схожими активами (обязательствами), совершенных без отсрочки платежа ().

При определении справедливой стоимости используются документально подтвержденные данные о рыночных ценах, полученные ():

  1. сформированные учреждением самостоятельно путем изучения рыночных цен в открытом доступе.
  2. от независимых экспертов (оценщиков);

При этом не учитываются возможные (предполагаемые) издержки по сделке, связанные с продажей или иной формой выбытия актива или с передачей обязательства (). Информацию об источниках определения рыночной стоимости арендных платежей целесообразно закрепить в рамках учетной политики учреждения.

Например, в качестве возможных источников могут быть выбраны:

  1. предложения по схожим объектам, размещенные

МСФО, Дипифр

Представьте, если стандарт МСФО 17 появится в качестве третьего вопроса на экзамене, то есть Пол Робинс должен будет придумать какие-то вопросы по теории аренды.

Самый напрашивающийся вариант в этом случае это спросить «на чем основана классификация аренды». И хотя многие знают на память признаки финансовой аренды (о которых речь ниже), мало кто сообразит, как ответить на этот в целом простой вопрос.

Поэтому еще раз: Классификация аренды, принятая в настоящем стандарте, основывается на распределении рисков и выгод, связанных с владением активом, являющимся предметом аренды, между арендодателем и арендатором.

Источник: https://dtp-sovetnik.ru/kak-opredelit-spravedlivuju-stoimost-arendnyh-platezhej-96930/

Как определить справедливую стоимость аренды

Как определить справедливую стоимость аренды

Хозяйственное правоКак определить справедливую стоимость аренды

С года — начала действия федеральных стандартов для организаций государственного сектора, появилось немало новых понятий. Одно из них — справедливая стоимость арендных платежей. В каком случае ее необходимо определять и как это делать? Об этом поговорим в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • Об отражении в учете имущества, находящегося в безвозмездном пользовании
  • Минфин России Письмо от 8 мая 2018 г. N 02-07-08/30805
  • Принимаете на учет объект аренды? Не забудьте определить справедливую стоимость!
  • При аренде в госсекторе к учёту принимается справедливая стоимость объекта
  • Определение справедливой стоимости для госучреждений: примеры
  • Как определить справедливую стоимость арендных платежей?
  • Независимая оценка аренды оборудования
  • Справедливая стоимость арендных платежей

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Пассивный доход от недвижимости. Покупка недвижимости под сдачу в аренду

Об отражении в учете имущества, находящегося в безвозмездном пользовании

. Оставьте свой номер телефона и мы вам перезвоним. Номер телефона. Ваше имя. Зарегистрироваться или войти. Войти на портал или Зарегистрироваться. Школа бухгалтера Школа электронных торгов Академия продуктов Контура.

Моё обучение. Все вопросы. Мои вопросы. О сервисе. Бюджетный учет. Справедливая стоимость арендных платежей.

Казенное учреждение получило в безвозмездное бессрочное пользование здание, находящееся в федеральной собственности от другого ведомства.

При этом на основании профессионального суждения бухгалтера безвозмездное бессрочное пользование активом квалифицировали как операционную аренду. Следовательно, необходимо определить методом рыночных цен справедливую стоимость арендных платежей для учета полученного права на бухгалтерском счете 1.

При этом данные о ценах на аренду федимущества ТУ Росимущества представлять отказалось. При этом в п.

После получения данных о ценах на аналогичные либо схожие материальные ценности по объекту нефинансового актива материальной ценности , отраженных на дату признания в условной оценке, комиссией субъекта учета осуществляется пересмотр балансовой справедливой стоимости такого объекта.

Вопрос: 1. Применяется ли п. Если нет, то какие источники информации о справедливой стоимости арендных платежей можно использовать в такой ситуации? Алла Жукунова. Просмотр полного текста ответа и возможность задать вопросы доступны при покупке тарифа.

Минфин России Письмо от 8 мая 2018 г. N 02-07-08/30805

При продаже оборудования в собственность, к покупателю переходит все три основных имущественных права — право пользования, владения и распоряжения. При аренде оборудования арендатор получает только права пользования и владения, да и то лишь на срок, определенный договором аренды.

Денежная компенсация за временное пользование и владение оборудованием в течение определенного периода времени год, месяц называется арендной платой. Именно эта величина арендная плата должна определяться при проведении оценки аренды оборудования.

Когда нужна оценка аренды оборудования В отличие от продажи в собственность, аренда оборудования пока является малораспространённой формой оборота движимого имущества на российском рынке.

Содержащаяся в обращении просьба разъяснить порядок определения справедливой стоимости объектов учета аренды на льготных условиях не.

Если речь идёт о безвозмездном пользовании, то объект всегда следует принимать к учёту по справедливой стоимости. Если же в договоре аренды указана конкретная стоимость, то необходимо определить справедливую стоимость объекта учёта аренды и сравнить её с тем, что указано в договоре.

Если стоимость по договору не сильно занижена, то можно принять объект к учёту по ней. Если же разница в стоимости существенна, то к учёту объект принимается по справедливой стоимости. Ранее сообщалось , что имущество в пользование можно передать не только по договору аренды.

У Вас есть КонсультантПлюс? Переходите по ссылке: Вопрос: Об определении справедливой стоимости объектов учета аренды на льготных условиях в целях бухгалтерского бюджетного учета организациями государственного сектора.

Письмо Минфина России от Оформите заявку на доставку полной версии документа!

При аренде в госсекторе к учёту принимается справедливая стоимость объекта

. Оставьте свой номер телефона и мы вам перезвоним. Номер телефона. Ваше имя.

Вход на Клерк Через соцсети.

Вопрос: Учреждение получило по договору безвозмездного пользования помещение на неопределенный срок. Согласно СГС “Аренда” это имущество относится к аренде на льготных условиях. Справедливую стоимость арендных платежей решено определить с помощью независимой оценки.

Кто должен определить справедливую стоимость арендных платежей – ссудодатель или ссудополучатель? Объекты учета аренды на льготных условиях отражаются в бухгалтерском учете по справедливой стоимости арендных платежей.

Она определяется на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен, как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих рыночных условиях п.

Справедливая стоимость арендных платежей

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Расчёт справедливой стоимости акций компании ➤ Урок с Ниной Барановой.

Источник: https://furnituranatali.ru/hozyaystvennoe-pravo/kak-opredelit-spravedlivuyu-stoimost-arendi.php

Как рассчитать справедливую стоимость арендных платежей

Как определить справедливую стоимость аренды

Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Поэтому организовать учет по договорам аренды надо так:. Ваша комиссия должна определить, сколько надо было бы заплатить, если бы объект был арендован на рыночных условиях. Что считать схожим объектом, решает комиссия.

Стандарты никаких спецтребований по этому поводу не предусматривают.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • Справедливая стоимость арендных платежей
  • Об определении справедливой стоимости объектов учета аренды на льготных условиях
  • Как определить справедливую стоимость арендных платежей?
  • Принимаете на учет объект аренды? Не забудьте определить справедливую стоимость!
  • Об отражении в учете имущества, находящегося в безвозмездном пользовании
  • Применение СГС «Аренда» в образовательном учреждении

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оспорить кадастровую стоимость, с целью снижения налога на имущество, Ответ МинЭкономРазвития, разъя

Принимаете на учет объект аренды? Не забудьте определить справедливую стоимость!

Вход на Клерк Через соцсети. Регистрация Через соцсети. Я прочитал пользовательское соглашение и принимаю его. Подпишите меня на рассылку.

Департамент бюджетной методологии и финансовой отчетности в государственном секторе Министерства финансов Российской Федерации далее — Департамент рассмотрел обращение от

С года — начала действия федеральных стандартов для организаций государственного сектора, появилось немало новых понятий. Одно из них — справедливая стоимость арендных платежей.

В каком случае ее необходимо определять и как это делать? Об этом поговорим в статье.

Справедливая стоимость арендных платежей определяется на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен – как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих рыночных условиях.

Применение СГС «Аренда» в образовательном учреждении

Вопрос: Учреждение получило по договору безвозмездного пользования помещение на неопределенный срок. Согласно СГС “Аренда” это имущество относится к аренде на льготных условиях. Справедливую стоимость арендных платежей решено определить с помощью независимой оценки.

Кто должен определить справедливую стоимость арендных платежей – ссудодатель или ссудополучатель? Объекты учета аренды на льготных условиях отражаются в бухгалтерском учете по справедливой стоимости арендных платежей.

Она определяется на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен, как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих рыночных условиях п.

вания справедливой стоимости в отношении договоров лизинга, учет которых . сумма арендных платежей превышает 90% справедливой стоимости предмета . Формула, по которой рассчитывается эффек- тивная ставка в.

По своему назначению и перечню полномочий разделяют три вида доверенности: Разовая. При отказе в предоставлении статуса россиянина возврат государственной пошлины не осуществляется. Как перевести долг умершего на его наследников и востребовать. Подробнее об этом в нашей статье.

Он исчисляется не со дня исчезновения гражданина, а по прошествии 2 лет с даты окончания военных действий. Также стоит учесть факт, что некоторые учреждения и организации могут запрашивать данный документ с учетом актуальности в течение 10-14 дней.

Энергетические напитки бывают разные. Например, если ребенок находился в ночное время в кинотеатре в присутствии родителей, оставление его на несколько минут не обязательно создает общественную опасность или угрозу безопасности несовершеннолетнего.

Теперь информация о всех военнослужащих, которые имеют право на получение такой ипотеки, будет заноситься в реестр участников этой программы автоматически.

Сколько получает Криштиану Роналду в Реале в месяц и год. Заводчик может, но не обязан, оформить на щенка ветеринарный паспорт. Курильщики имеют повышенную агрегационную способность тромбоцитов, это приводит к образованию микротромбов. Зачем приватизировать землю под частным домом. Как написать претензию по договору подряда за нарушение сроков.

Отказаться от дачи показаний вы не можете. Логично предположить, что в здесь, вы получите деньги под максимальные проценты, в связи с неликвидностью залога. Возврат будильника в течение 14 дней.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Учет аренды помещения в 1С Бухгалтерия 8

Источник: https://nskcomputers.com/semeynoe-pravo/kak-rasschitat-spravedlivuyu-stoimost-arendnih-platezhey.php

Дисконтированная стоимость арендных платежей

Как определить справедливую стоимость аренды

C даты начала действия аренды МСФО (IFRS) 16 требует от арендатора дисконтировать арендные платежи с использованием «ставки, предусмотренной договором аренды» (или «заложенной в договоре аренды» в переводе Минфина; дословно — ‘rate implicit in the lease’), если эта ставка может быть легко определена.

Если ставку нельзя легко определить, арендатор должен использовать доступную для него ставку заимствования кредитных средств. То есть ставку фактически доступных для него кредитов или займов — на тех же условиях (на ту же сумму, в тот же период времени и с аналогичным обеспечением).

Ставка дисконтирования, предусмотренная договором аренды, представляет собой процентную ставку, с помощью которой можно привести к текущей стоимости:

  • (а) Арендные платежи и
  • (б) Негарантированную остаточную стоимость (‘unguaranteed residual value’)

так, чтобы они были равны сумме

  • (в) справедливой стоимости базового актива и
  • (г) любым первоначальным прямые затраты арендодателя.

Роль ставки дисконтирования, заложенной в договор аренды (KPMG).

В документе «Основания для выводов» (‘Basis of Conclusions’), сопровождающим данный стандарт, IASB признает, что, поскольку ставка, предусмотренная договором аренды, учитывает оценку арендодателем остаточной стоимости базового актива в конце срока действия аренды и может зависеть от налогов и других факторов, известных только арендодателю (например, первоначальные прямые затраты арендодателя), арендаторам может быть сложно определить предусмотренную ставку для многих договоров аренды.

Это, в частности, относится к аренде, у которой базовый актив будет иметь значительную остаточную стоимость в конце срока аренды, например, аренде недвижимости.

При переходе на МСФО (IFRS) 16 применяются специальные положения к компаниям, которые применяют стандарт ретроспективно. В соответствии с этим переходными положениями арендаторы обязаны определять арендное обязательство и право собственности на активы, используя ставку привлечения дополнительных заемных средств (‘incremental borrowing rate’) на дату первоначального применения стандарта.

Следовательно, ставка, предусмотренная договором аренды, не будет подходить для целей перехода, когда используется ретроспективный подход.

На практике следует ожидать, что большинству арендаторов необходимо будет использовать ставку привлечения дополнительных заемных средств, по крайней мере, для некоторых (если не большинства) их договоров аренды.

Как арендатор должен определять ставку привлечения дополнительных заемных средств?

Приложение A МСФО (IFRS) 16 содержит следующее определение ставки привлечения дополнительных заемных средств арендатором (в переводе Минфина):

«Ставка процента, по которой на дату начала арендных отношений арендатор мог бы привлечь на аналогичный срок и при аналогичном обеспечении заемные средства, необходимые для получения актива со стоимостью, аналогичной стоимости актива в форме права пользования в аналогичных экономических условиях»

Таким образом, ставка учитывает кредитоспособность арендатора, продолжительность аренды, характер и качество предоставленного обеспечения и экономическую среду, в которой произошла сделка. Следовательно, ставка привлечения дополнительных заемных средств арендатором для одной аренды будет отличаться от ставки другой аренды с существенно разными условиями.

На практике определение соответствующих дополнительных заимствований, вероятно, будет сложным и может потребовать использования эксперта по оценке. Этот процесс, вероятно, потребует рассмотрения:

  • Текущей структуры финансирования компании (например, какие долговые инструменты имеет организация и каковы условия этих инструментов);
  • Соответствующих ставок-ориентиров (например, доходность государственных облигаций или курсы учетных ставок Центрального банка);
  • Соответствующих условий аренды, включая характер базового актива.

Часто задаваемые вопросы о ставке дисконтирования в IFRS 16:

Может ли предприятие использовать средневзвешенную стоимость капитала (WACC) в качестве ориентира для увеличения ставки привлечения дополнительных заемных средств?

Это, как правило, нецелесообразно, поскольку WACC учитывает как долговое, так и акционерное финансирование и не относится к основной аренде.

Может ли доходность недвижимости использоваться в качестве ставки дисконтирования для аренды недвижимости?

Опять же, обычно такая ставка не подходит, так как доходность недвижимости будет специфичной для отдельной недвижимости, она не учитывает такие факторы, как срок аренды или кредитный рейтинг арендатора.

Однако доходность недвижимости может быть подходящей отправной точкой, в которую можно внести коррективы для получения соответствующей ставки привлечения дополнительных заемных средств.

Может ли одна компания группы использовать ставку другой компании группы?

Как правило, нецелесообразно использовать одну и ту же ставку в группе без соответствующих корректировок.

Почему ставка дисконтирования так важна при расчете арендных платежей?

В приведенной ниже таблице показано влияние небольшого изменения ставки дисконтирования до 100-летней аренды с ежегодными арендными платежами в размере 100 000 д.е.

Ставка дисконтированияПриведенная стоимостьза 100 лет аренды, д.е.Снижение арендных платежей по сравнениюс 5%-й ставкой
5%1 985 000
6%1 661 00016%
7%1 426 00028%
8%1 249 00037%

Трехпроцентное увеличение ставки дисконтирования (с 5% до 8%) снижает текущую стоимость арендных платежей в этом сценарии на 37%. Следовательно, это приведет к:

  • признанию заниженных обязательств и прав собственности на активы;
  • снижению годовых амортизационных отчислений и, следовательно, улучшению операционной прибыли;
  • более высоким годовым процентным расходам и, следовательно, снижению обеспеченности процентов.

Поэтому следует соблюдать осторожность и определять приемлемые ставки дисконтирования.

Определение: Справедливая рыночная арендная плата — это предполагаемая сумма денег, которую будет арендовать недвижимость с определенным количеством спален, в определенной части страны.

Как оценивается справедливая арендная плата? Справедливая рыночная арендная плата — это валовая оценка арендной платы, которая включает в себя базовую аренду, а также любые необходимые коммунальные услуги, на которые арендатор будет отвечать за оплату, например, газ или электричество.

Определение:

Справедливая рыночная арендная плата — это предполагаемая сумма денег, которую будет арендовать недвижимость с определенным количеством спален, в определенной части страны.

Как оценивается справедливая арендная плата?

Справедливая рыночная арендная плата — это валовая оценка арендной платы, которая включает в себя базовую аренду, а также любые необходимые коммунальные услуги, на которые арендатор будет отвечать за оплату, например, газ или электричество. Он не включает в себя ненужные утилит, такие как телефон, телевидение или интернет.

HUD прибывает на номера для каждой области с помощью данных переписи и с помощью опросов арендаторов. Каждый год HUD составляет список справедливых арендных ставок для более чем 2 500 столичных и не-столичных округов.

Что такое справедливая арендная плата за аренду?

Справедливая рыночная рента используется для определения размеров арендных ваучеров для государственных программ жилищного строительства, таких как Раздел 8 (Программа ваучеров для выбора жилья).

Также известен как: FMR, рыночная аренда

Пример:
В городе Ньюарк, штат Нью-Джерси, справедливая рыночная арендная плата за двухкомнатную квартиру составляет 1200 долларов. Справедливая рыночная арендная плата за одну спальню составляет 1000 долларов США.

Что такое раздел 8?

Раздел 8 — это программа, которая предоставляет финансовую помощь определенным лицам, чтобы помочь им позволить себе арендовать дом. Программа предоставляет жилищные ваучеры этим лицам. Чтобы получить право на получение ваучера, вы не можете зарабатывать больше, чем определенную сумму денег каждый год, исходя из количества людей в семье.

Если арендодатель соглашается арендовать арендатору раздела 8, программа раздела 8 сначала проверит имущество, чтобы убедиться, что оно соответствует определенным стандартам. Если имущество проходит проверку, то арендодатель будет выплачиваться каждый месяц в соответствии с программой Раздела 8.

Сколько будет оплачиваться Раздел 8?

Раздел 8 определит сумму ваучера, предварительно определив количество людей в домохозяйстве.

Затем он определит размер квартиры, к которой подходит домашнее хозяйство. Например, домохозяйка из трех человек может претендовать на ваучер на две спальни.

Поскольку справедливая рыночная арендная плата за единицу может сильно различаться в зависимости от области страны, в которой находится единица, раздел 8 затем устанавливает сумму ваучера, используя справедливую рыночную арендную плату для конкретного региона. В зависимости от дохода арендатора ваучер может не покрывать полную сумму ежемесячной арендной платы. Арендатор может по-прежнему нести ответственность за выплату части ежемесячной арендной платы.

Как установить правильную цену для вашего проката

Будет максимальная сумма, которую вы сможете снять для аренды по нескольким различным причинам. Эти факторы могут включать:

  • Местоположение: Местоположение вашего подразделения играет огромную роль в определении арендной платы.Если ваше имущество расположено в желаемом городе, вы можете заплатить больше. Если ваша собственность находится в лучшем школьном округе в городе, вы можете получить еще более высокую арендную плату. Два блока, которые находятся всего в двух кварталах друг от друга, могут командовать совсем другой арендной платой, потому что они находятся в разных городах или в разных школьных округах.
  • Размер: Будет максимальная сумма, которую вы сможете начислять на основе площади и количества спален и ванных комнат, которые у вас есть.
  • Удобства: Если ваше свойство имеет прекрасный вид, открытое пространство, центральное кондиционирование или недавно отремонтировано, вы можете заряжать больше для своего устройства по сравнению с другими единицами в районе, которые похожи по размеру к вашему устройству.
  • Спрос: Если в вашем районе есть много доступных единиц, и это не так много заинтересованных арендаторов, вам, возможно, придется отказаться от цены на своем устройстве, чтобы взять его в аренду.

Это может быть очень сложно оценить цену аренды. Это связано с проб и ошибок. Поиск по крайней мере трех свойств в вашей области, которые похожи на ваши, может помочь в определении правильной цены.

Источник: https://iiotconf.ru/diskontirovannaya-stoimost-arendnyh-platezhej/

Определение рыночной и справедливом стоимости залогового имущества

Как определить справедливую стоимость аренды
На сегодняшний день кредитные организации всё больше сталкиваются с потребностью оценки залога, нахождения его рыночной и справедливой стоимости.

Для минимизации рисков при кредитовании под залог необходимо разработать и реализовать мероприятия по проведению оценки залога, который в будущем при неблагоприятном стечении обстоятельств может стать отступным.

Также острый вопрос оценки возникает при переоценке основных средств, так как в приложении 9 к Положению ЦБ РФ от 16.07.

12 N 385-П “О правилах ведения бухгалтерского учёта в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации” (далее – Положение N 385-П) говорится, что кредитная организация имеет право не чаще одного раза в год (на конец отчётного года (по состоянию на 1 января года, следующего за отчётным (далее – нового года)) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости в соответствии с законодательством РФ.

Отсюда возникают вопросы: чем текущая стоимость отличается от рыночной и возможно ли самостоятельно определить рыночную стоимость?

Несмотря на важность данной темы, ЦБ РФ не даёт практических рекомендаций по данному вопросу. Поэтому банкам приходится полагаться на наработанный практический опыт.

Понятия стоимости, возникающие при оценке

Для начала разберёмся в различных понятиях стоимости, возникающих при оценке.

Текущая (восстановительная) стоимость объектов – сумма денежных средств, которая должна быть уплачена кредитной организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта (Положение N 385-П).

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (федеральный стандарт оценки N 2).

Справедливая стоимость – цена, которая была бы получена при продаже актива или при передаче обязательства в условиях операции, осуществляемой на организованном рынке, между участниками рынка на дату оценки (МСФО (IFRS) 13).

Можно сделать вывод об идентичности рыночной и текущей стоимости. Однако между справедливой и рыночной существует различие: рыночную стоимость не всегда возможно определить, а справедливая стоимость, наоборот, может быть определена во всех случаях.

Рассмотрим данный вопрос на основании подходов, используемых в деятельности оценщиков.

Подходы, используемые в деятельности оценщиков

Существуют три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

При написании методики оценки рыночной стоимости банк должен найти золотую середину между требуемыми трудозатратами и объективностью результатов. Проанализируем по порядку данные подходы.

Затратный подход

Он основывается на себестоимости. Вначале собирается информация o внутреннем строении объекта, его структуре и составе основных элементов. Далее объект подразделяется на элементы, которые могут быть оценены по отдельности. На последнем этапе суммируются ранее полученные стоимости элементов и выводится стоимость объекта.

Информация для расчёта рыночной стоимости затратным подходом зависит от вида объекта оценки, например для недвижимости – сохранившиеся сметы строительных работ, рыночные цены на строительные материалы, зарплата строителей, затраты на оборудование и т.д.

Данный подход трудозатратный, что делает применение затратного подхода к оценке стоимости имущества практически невозможным для банковских сотрудников. Однако применение затратного подхода к оценке стоимости имущества оправданно в случае, когда применение сравнительного подхода невозможно или возможность его применения ограничена.

При этом такой залог встречается достаточно редко, например небольшой лесопильный комплекс в тайге.

Доходный подход

Подход основывается на ожидаемом доходе от использования объекта оценки. Для начала рассчитывается сумма всех поступлений от оцениваемого объекта, которая корректируется на все возможные недополучения. После чего вычитаем расходы, связанные с объектом оценки, и получаем чистый доход, который, в свою очередь, преобразовывается в текущую стоимость.

Информация для расчёта рыночной стоимости доходным подходом зависит от вида объекта оценки, например для недвижимости необходима средняя рыночная ставка по аренде на аналогичные объекты. Анализируемый подход наиболее актуален при оценке нематериальных активов.

К оценке залогового имущества доходный подход может применяться при определённых условиях: данное имущество является доходоприносящим; данное имущество является ликвидным, т.е. наличие достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней c момента возникновения основания для обращения взыскания на залог (гл.

 6 Положения ЦБ РФ от 26.03.04 N 4 “О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности”).

Если говорить о залоговом имуществе, то чаще всего у банка находятся в залоге недвижимость, автотранспорт и стандартное оборудование, поэтому потребность выше указанных подходов может возникнуть редко.

Сравнительный подход

Подход основывается на приведении сопоставимых параметров аналогов к параметрам объекта оценки. Количество необходимых аналогов зависит от объекта оценки, желательно не менее трёх объектов. Приведение параметров объекта может быть процентным или стоимостным.

Информация для расчёта рыночной стоимости сравнительным подходом берётся с рынка купли-продажи; необходимо взять минимум три сделки.

Данный подход наиболее универсальный, лёгкий в применении, информативный, потому что он в большей степени позволяет изучить текущую ликвидность объекта оценки, так как стоимость определяется на основании сопоставления сделок.

Применять расчёт всех трёх подходов для оценки залога чаще всего не оптимально с точки зрения трудозатрат. Однако для определения стоимости основных средств, наоборот, применение всех подходов высокоэффективно, так как мы обладаем полной информацией для оценки.

Пример 1

Произведём расчёт стоимости сравнительным подходом (методом сравнения продаж) наиболее популярного залога – офисного помещения, являющегося собственностью части отдельно стоящего здания общей площадью 56,2 кв. м (находящегося на 5-м этаже 7-этажного здания, в хорошем состоянии).

Расчёт состоит из трёх этапов:

1) анализа рынка и подборки аналогов объекта оценки;

2) корректировки параметров аналогов к параметрам объекта оценки;

3) расчёта рыночной стоимости по скорректированным значениям.

На первом этапе происходит поиск аналогов объекта оценки по сайтам объявлений, базам данных риелторских компаний, в любом другом источнике, в котором размещаются объявления по купле-продаже. Аналог находится по следующим принципам:

  • объекты, выставленные на продажу как можно ближе к дате оценки объекта, не более шести месяцев с даты размещения объявления;
  • объект не должен отличаться площадью от объекта оценки более чем в три раза;
  • объект не должен иметь больших различий в цене за 1 кв. м – более чем на 50% от минимальной цены.

На втором этапе рассчитываются следующие корректировки:

  • поправка на дату продажи;
  • поправка на местоположение;
  • поправка на техническое состояние отделки помещения;
  • корректировка на объём передаваемых прав на объект недвижимости;
  • корректировка на условия продажи;
  • корректировка на этаж расположения;
  • поправка на площадь;
  • корректировка на назначение объекта.

На третьем этапе производится сам расчёт рыночной стоимости объекта.

В качестве рыночной стоимости одного квадратного метра объекта оценки принимается скорректированная величина. Далее рыночная стоимость корректируется на скидку при продаже, так называемое уторговывание. Общепринятый размер данной корректировки – 5%.

На сайте объявлений “продам-куплю” найдено пять аналогов для нашего объекта оценки. Оцениваемый объект довольно популярен на рынке, поэтому сложностей с аналогами не возникло:

– 1-й офис – 4900 тыс. руб., площадью 69,4 кв. м, в хорошем состоянии, на 4-м этаже 6-этажного здания;

– 2-й офис – 2450 тыс. руб., площадью 35 кв. м, в отличном состоянии, на 4-м этаже 5-этажного здания;

– 3-й офис – 4098 тыс. руб., площадью 68,3 кв. м, в плохом состоянии, на 6-м этаже 7-этажного здания;

– 4-й офис – 3296 тыс. руб., площадью 41,2 кв. м, в хорошем состоянии, на 5-м этаже 6-этажного здания;

– 5-й офис – 3536 тыс. руб., площадью 41,6 кв. м, в хорошем состоянии, на 2-м этаже 6-этажного здания.

В цены аналогов вносим следующие корректировки:

– поправку на площадь. Произведём с помощью построения уравнения зависимости стоимости 1 квадратного метра от площади помещения, для этого необходимо рассмотреть новые предложения на рынке и построить уравнение зависимости. Второй, четвёртый и пятый аналоги корректируем со знаком “минус”. Данная корректировка очень трудозатратна, поэтому выгоднее подбирать более идентичные аналоги;

– поправку на техническое состояние отделки помещения, которая рассчитывается методом прямого анализа характеристик. Для начала ищем компанию, занимающуюся ремонтом, узнаём размер средней стоимости ремонта 1 кв. м. Корректируем второй и четвёртый аналоги (2500 руб. за 1 кв. м).

Для удобства и быстроты составим и заполним таблицу (см. табл. 1).

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости согласно сравнительному подходу составляет 4 048 000 руб. с НДС, без НДС – 3 431000 руб.

Рыночная стоимость нужна не только для определения стоимости объекта для принятия залога к учёту, но и служит для уменьшения резервов на возможные потери по ссудам, рассчитываемые в соответствии с главой 6 Положения ЦБ РФ от 26.03.04 N 254-П “О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности”.

А для постановки на внебалансовый учёт 91312 “Имущество, принятое в обеспечение по размещённым средствам, кроме ценных бумаг и драгоценных металлов” необходимо определить именно залоговую стоимость.

Для того чтобы упростить расчёт залоговой стоимости и сделать его более технологичным, банки рассчитывают нормативные залоговые дисконты, которые учитывают все корректировки для конкретного вида залогового имущества, его ликвидность и срок кредитования.

Наиболее важной корректировкой является ликвидность обеспечения. Если залог без снижения цены может быть быстро реализован на рынке, тогда банк, вероятно, предоставит ссуду, объём которой составляет значительный процент от стоимости обеспечения.

C другой стороны, если залог – это специальный механизм, предназначенный именно для данной компании и не имеющий вторичного рынка, то кредитор может вообще отказать в предоставлении кредита.

Ошибки в определении уровня ликвидности достаточно критичны для банка.

Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество. Многие банки при определении ликвидности отталкиваются от необходимого времени для продажи заложенного объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости.

Так как информация о точных сроках реализации различных объектов в открытом доступе отсутствует, ключевым способом определения ликвидности имущества являются консультации с участниками рынка (на рынке недвижимости с риелторскими компаниями), которые непосредственно занимаются реализацией данных объектов на рынке.

В идеале банку стоит закрепить экспресс-оценку ликвидности обеспечения (определение ликвидности через выставление баллов за основные характеристики предмета залога, влияющие на ликвидность) в методике работы с залогом.

Выделим основные характеристики объекта залога, влияющие на его ликвидность, на примере коммерческой недвижимости:

Данная корректировка очень субъективна, уровень ликвидности формируется в лучшем случае на уровне логического обоснования.

Также большое значение имеет срок залога. Обеспечение будет более ценным для кредитора в том случае, если срок залога близок к сроку ссуды, и наоборот – когда оно носит более долгосрочный характер, чем кредит. Поступления от его реализации могут служить для погашения ссуды, так как обеспечение реализуется за деньги.

Ещё одним фактором является степень риска, связанная с залогом.

Чем больше колебания его рыночной стоимости или чем меньше уверен кредитор в оценке его стоимости, тем менее привлекателен залог сточки зрения кредитора.

Таким образом, ликвидность, срочность и риск определяют привлекательность различных видов залога для кредитора, следовательно, сумму процентов по кредиту и сумму самого кредита.

Эффективнее было бы рассчитать залоговый дисконт для каждого вида залога, но это трудозатратно.

Рассмотрим влияние дисконтирующего коэффициента на залоговую стоимость на примере трёх случайно взятых банков (см. табл. 2).

Из таблицы 2 видно, что в результате использования коэффициента дисконтирования сумма одного и того же залога в разных банках отличается в 2-3 раза.

В связи с тем что системная неопределённость в вопросе оценки стоимости залога существует, каждый банк применяет свою методику расчёта или свои нормативные значения залогового коэффициента. Иногда с целью получения большей прибыли банк увеличивает залоговую стоимость для сокращения резервов на возможные потери по ссудам с помощью уменьшения залогового дисконта.

Отметим, что у банка, применяющего гибкий клиентоориентированный подход к оценке и дисконтированию рыночной стоимости залога, появляется конкурентное преимущество. В качестве примера можно привести варьирование залогового дисконта в зависимости от результата системы скоринговой оценки, построенной на показателях размера компании, её финансовой независимости, ликвидности и доходности.

В некоторых банках на данный момент отсутствует методика оценки рыночной стоимости залога. Данный материал призван помочь им в написании такой методики.

Источник: http://love-credit.ru/content/opredelenie-rynochnoy-i-spravedlivom-stoimosti-zalogovogo-imushchestva

Адвокат Сорокин
Добавить комментарий