Как отказаться от ипотеки и попросить у банка меньшее жилье?

Я не могу выплачивать ипотеку. что делать, а что — не стоит — справочник недвижимости

Как отказаться от ипотеки и попросить у банка меньшее жилье?

Что будет, если не выплачивать ипотеку и скрываться от банка

Многим психологически сложно признаться, что денег на выплату кредита нет, и когда они будут — неизвестно. Иногда люди начинают скрываться от банка не из-за того, что они «злостные неплательщики», а просто от растерянности. И тогда события развиваются по самому негативному сценарию.

За просрочку банк начисляет неустойку, которую придётся выплачивать сверх кредита и процентов. Если скрываться и не пытаться решить проблему мирно, можно испортить кредитную историю и попасть в список неблагонадёжных заёмщиков. А это сильно усложнит получение кредитов в будущем, так как такой информацией банки друг с другом делятся.

Если просрочено уже несколько платежей, то у банка появляется право не только начислить неустойку, но и расторгнуть кредитный договор, потребовать обратно кредит или продать квартиру с торгов.  

Что же делать, чтобы всё перечисленное с вами не случилось?

Прочитайте кредитный договор

В любой непонятной ситуации первым делом смотрите кредитный договор. Там написано, что вас ждёт за задержку платежей и что — за систематическую неуплату.

Найдите раздел договора, в котором описано, в каких случаях и как банк может забрать квартиру за долги.  Это нужно, чтобы подготовиться к переговорам.

Обратитесь в банк

Если у вас просто изменились дни выплаты зарплаты, с которой вы платили взносы, и вам стало неудобно платить в какие-то определённые даты, банк почти наверняка пойдёт вам навстречу и переделает график платежей.

Если же вы не можете платить в принципе, ни в коем случае не скрывайте от банка своё ухудшившееся положение! В противном случае ваш долг будет увеличиваться, а вы получите статус недобросовестного должника.

Как только вы поняли, что не в состоянии регулярно платить взносы по кредиту, тут же обращайтесь в банк, не дожидаясь просрочки. Соберите документы, которые подтверждают изменение обстоятельств вашей жизни: справки о болезни, копию трудовой книжки с записью о сокращении — всё, что свидетельствует об ухудшении вашего положения.

Обычно в таких ситуациях банк идет навстречу и предлагает несколько выходов из ситуации.

Реструктуризируйте долг

Один из вариантов, который может предложить банк, — реструктуризация вашего долга по договору. Это общее название для изменения условий кредита, под ним могут подразумеваться совершенно разные приёмы, которые позволят вам пережить трудный период и ослабить кредитное бремя.

Например, банк может увеличить срок кредита, за счёт чего ежемесячный платёж уменьшится до посильного вам на данный момент.

Ещё один из методов реструктуризации долга — изменение процентной ставки или валюты платежа (если курс валюты существенно вырос, что и привело к финансовым трудностям).

Банк может отменить штрафы или другие санкции за просрочку оплаты — как правило, ему важнее вернуть свои деньги, а не создать дополнительные проблемы заёмщику.

После согласования того или иного варианта вы подпишите с банком дополнительное соглашение к договору и новый график платежей.

Договоритесь о кредитных каникулах

Банк может заморозить выплату кредита на какое-то время. Когда вы снова сможете платить ипотеку, её срок просто вырастет на продолжительность таких «каникул».

Также банк может позволить какое-то время погашать только проценты, а выплаты по основному долгу вернуть после того, как ситуация стабилизируется.

Помните: банку проще и выгоднее договориться с должником и предложить выход из сложившейся ситуации, чем доводить дело до суда.

Прочитайте договор страхования

Подписывая кредитный договор с банком, вы наверняка заключили и договор страхования со страховой компанией и добросовестно платите по нему. Пришло время прочитать и этот договор.

Проверьте, какие риски вы застраховали и что будет считаться страховым случаем.

Обычно банк настаивает на том, чтобы были застрахованы риск утраты вами трудоспособности и риск смерти в результате несчастного случая.

Обращайте внимание на точные формулировки того, какой случай признается страховым, — они могут включать множество нюансов. Например, страховка может сработать только в случае получения инвалидности 1 группы и только от заболевания, которое было впервые диагностировано уже после заключения договора страхования. 

Если ваш случай подходит под описание, пишите заявление в страховую компанию. Возможно, ваш долг будет погашать уже она.

Но в банк стоит сходить и в этом случае — не известно, чем кончится дело со страховой (а она сделает всё возможное, чтобы не брать на себя погашение вашей ипотеки).

Попросите поддержку у государства

Если вы относитесь к категории заёмщиков, которым государство может оказать помощь в оплате долга по кредиту или другим образом реструктурировать долг, обратитесь с заявлением об этом в банк. Разобраться с долгами в этом случае помогает Агентство ипотечного жилищного кредитования.

Вы имеете право на помощь, если вы:

  • родитель или опекун несовершеннолетнего ребенка;
  • инвалид или воспитываете ребёнка-инвалида;
  • ветеран боевых действий;
  • содержите студента очной формы обучения.

Есть и дополнительные условия:

  • площадь квартиры (например, однокомнатная квартира должна быть не более 45 кв. м);
  • квартира должна быть единственным жильем;
  • кредитный договор заключён более года назад;
  • после уплаты взноса по ипотеке на каждого члена семьи остаётся меньше двух прожиточных минимумов.

Получить такую поддержку можно только один раз, её размер не может превышать 1,5 млн рублей, за исключением отдельных случаев. Узнать больше об условиях помощи ипотечным заёмщикам, попавшим в сложную ситуацию, можно в самой программе.

Постарайтесь найти дополнительные источники дохода

Подумайте, можете ли вы найти подработку. Звучит банально, но это работает! Возможно, стоит вспомнить о своих хобби или умениях, которые могли бы приносить вам деньги.

В интернете легко найти сайты, на которых ищут товары или услуги. Люди готовы платить за выполнение самых разных задач, которые не всегда требуют определённых навыков, часто — просто немного свободного времени.

Например, купить что-то в магазине и привезти по адресу или напомнить о встрече.

Сдайте квартиру

Самый очевидный вариант получить дополнительный доход — заставить работать ваши активы. Если у вас есть возможность сдавать ипотечную квартиру, жить в другом месте и платить ипотеку «за счёт» арендаторов — самое время сделать это. На Яндекс.Недвижимости вы можете быстро разместить объявление самостоятельно.

Предложения от собственников пользуются большим спросом — это отличная возможность сдать квартиру максимально быстро и получить необходимую сумму для выплаты кредита. Возможно, ваши жилищные условия на какое-то время ухудшатся, зато долг за квартиру будет уменьшаться.

Как только финансовая ситуация стабилизируется, договор найма квартиры можно расторгнуть и вернуться в свой дом.

Сократите расходы

И снова банальный — но работающий! — совет. Есть множество приложений, которые показывают структуру ваших расходов. Скорее всего, вы сильно удивитесь, куда на самом деле уходят ваши деньги. Изучите эти данные и попробуйте оптимизировать бюджет.

Почитайте истории людей, которые перешли на осознанное потребление, обратите внимание на то, какие статьи расходов они исключают, а какие — сокращают. Обычно результаты таких экспериментов в экономии впечатляют. Тем более, что такой подход к планированию своих трат — общемировой тренд, некоторые живут так совсем не потому, что они «бедные».

Главное — не впадайте в панику и уныние и помните, что вынужденная экономия — это временный режим. Трудный период пройдет, а навык грамотно планировать бюджет останется с вами навсегда.

Продайте что-нибудь ненужное

Для этого вовсе не обязательно сначала покупать что-нибудь ненужное — скорее всего, оно уже давно куплено и ждёт своего часа.

Оглядитесь вокруг — наверняка у вас есть вещи, которыми вы не пользуетесь, но и не выбрасываете: старые фотоаппараты, тренажёры, которые пылятся в углу, пароварки и йогуртницы, в которых вы готовите раз в год.

Продажа этих вещей может хоть немного, но облегчить кредитное бремя. И «разгрузит» квартиру от хлама.

Самый распространенный способ получить деньги на погашение кредита — продать машину. Конечно, если она у вас есть. Лучше на время лишиться автомобиля, чем рисковать купленной в кредит квартирой.

Рефинансируйте кредит

Ещё один из способов справиться с финансовыми трудностями — обратиться в другой банк для рефинансирования ипотечного кредита. В «новом» банке, процентная ставка по ипотеке будет меньше. И после погашения долга перед первым банком, вы будете выплачивать кредит на более выгодных условиях (или вам их предложит ваш банк, узнав, что вы собрались от него уходить).

Идти за новым кредитом лучше до того, как вы стали проблемным должником банка, поэтому озаботиться рефинансированием желательно заранее.

Применять с осторожностью: новый кредит или займ

Если вы на 100% уверены, что ваши трудности — временные, то вам может помочь потребительский кредит. Помните: у него гораздо больше процентная ставка, чем у ипотеки, поэтому трезво оценивайте свои перспективы. Ведь вам придётся платить уже двум банкам.

Эксперты этот метод ухода от долгов не советуют: очень часто всё сводится к набору новых кредитов для погашения уже взятых. Суммы долга могут достигать астрономических масштабов.

В таких ситуациях лучше попросить деньги в долг у друзей и родственников.

Крайние меры: продажа квартиры

Это крайний случай, но он почти наверняка поможет вам рассчитаться с долгами.

Обратитесь в банк и расскажите о своих планах продать квартиру, которая находится у него в залоге. В кредитном договоре должно быть указано, в какой форме и в какие сроки вы должны сообщить об этом банку.

Нужно учесть обстоятельства покупки квартиры: если для её приобретения использовался материнский капитал, разберитесь в деталях продажи заранее.

Если вы подписывали нотариально заверенное обязательство наделить детей долями в квартире после выплаты ипотеки (банки часто настаивают именно на такой схеме, чтобы не брать в залог недвижимость с детьми-сособственниками), то продать такое жильё может быть проблематично.

По сути вы будете распоряжаться чужой собственностью. Это незаконно. При достижении совершеннолетия дети смогут оспорить это решение. Поэтому такие нюансы необходимо обсудить не только с банком, но и с опытным юристом.

Все деньги, полученные от продажи жилья и не пошедшие на оплату кредита и процентов, останутся у вас. Если вы успели погасить значительную часть ипотеки, то на руках у вас останется достаточно денег, чтобы купить себе что-то подешевле или хотя бы снимать квартиру в первое время.

Помните: при продаже квартиры выплаченные проценты уже не вернёшь, а стоить ипотечные квартиры могут дешевле аналогичных из-за обременения. На банк в таких случаях рассчитывать не стоит: ему важно вернуть невыплаченную сумму, а не продать квартиру подороже, так что искать покупателей лучше самостоятельно.

Последний вариант: банкротство

Если ничего из перечисленного не помогло, то по закону должник может подать заявление на банкротство.

Чтобы суд не решил, что так вы хотите избежать уплаты долгов, лучше, чтобы заявление о банкротстве подал банк. Но кредитные организации не будут делать это сразу — сначала они попытаются вернуть свои деньги другими способами.

При банкротстве всё имущество, которое у вас есть, пойдёт на погашение долгов и оплату внешнего управляющего процессом. Остальные долги будут списаны.

Банкроты в течение следующих 5 лет не могут рассчитывать на новые кредиты или займы, а в течение 3 лет — участвовать в управлении юридическим лицом.

Для России это новая процедура, через которую прошло не так много людей, поэтому все нюансы лучше выяснить у юриста.

Чего лучше НЕ делать

Не прячьтесь от банка и не пытайтесь утаить ваше тяжелое финансовое положение. Чем раньше вы осознаете, что не можете платить кредит, и обратитесь в банк, тем лучше.

  Если вы попытаетесь скрыть вашу ситуацию, то рискуете получить штрафы по договору и плохую кредитную историю.

Чем позже вы придете в банк для решения проблемы, тем менее добросовестным будете выглядеть и тем меньше времени останется у банка для маневров с условиями вашего кредита.

Не совершайте никаких манипуляций с квартирой без ведома банка. Квартира — предмет залога, и любые действия с ней возможны только с согласия кредитной организации. Все остальное — незаконно, так что на подобные варианты лучше не рассчитывать.

Не берите кредиты в микрофинансовых организациях. Как бы плохи ни были ваши дела, такой кредит «по одному документу» вас точно не спасет. Если у вас не хватает денег на выплату ипотечного кредита со ставкой 9-12%, то на выплату кредита под 70% вы и подавно не найдёте средства.

Не исчезайте и не уповайте на срок исковой давности. Во-первых, все это время надо будет скрываться, во-вторых, банк не упустит возможность потребовать кредит в судебном порядке.

Не судитесь с банком. Шанс того, что вы выиграете очень призрачный, а в случае проигрыша к вашему долгу прибавятся судебные издержки. Да и в кредитную историю войдёте как «проблемный» должник, который судился с банком. Это чревато отказами в других банках в будущем.

Не обманывайте себя. Не стоит успокаивать себя, что «Семью с двумя детьми на улицу не выставят». Банк имеет на это право по закону, и если вы не предприняли мер по реструктуризации долга, то на сантименты со стороны финансовой организации рассчитывать не стоит. задача банка — эффективно управлять своими денежными ресурсами.

Не отчаивайтесь. В крайнем случае квартиру всегда можно продать и даже выручить за неё деньги.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Ксюша Шишкова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/ya-ne-mogu-vyplachivat-ipoteku-chto-delat-a-chto-ne-stoit

Как взять ипотеку

Как отказаться от ипотеки и попросить у банка меньшее жилье?

Рассказываем о том, что необходимо сделать для получения ипотечного кредита

Валерий Матыцин/ТАСС

Сегодня ипотека является одним из наиболее реальных способов обзавестись собственной квартирой или домом в обозримой перспективе. Жилищный кредит все чаще привлекает россиян возможностью не тратить долгие годы на накопление средств и не переплачивать за съемное жилье.

Мы подготовили инструкцию и рекомендации для россиян, которые решили впервые оформить ипотечный кредит. Эти восемь простых шагов помогут быстро и безопасно стать полноправным собственником квадратных метров.

Шаг 1: оцените финансовые возможности

Прежде всего заемщику следует определить свой бюджет: сколько будет стоить квартира, какой первоначальный взнос он готов внести, сколько может платить каждый месяц на протяжении долгих лет. Платежи по кредиту не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи.

Заемщику необходимо заранее прогнозировать все расходы и объективно оценивать свои финансовые возможности.

При этом важно учесть, что за 15–20 лет расходы семьи могут увеличиться в несколько раз — например, с рождением детей или возникновением непредвиденных обстоятельств.

На такой случай рекомендуется иметь финансовую подушку безопасности в размере не менее шести ежемесячных платежей по кредиту.

Средняя ставка по ипотеке сегодня равна 9,57%, по данным Банка России. Однако чем больше первый взнос — тем меньше процентная ставка. Его минимальный размер в зависимости от программы кредитования составляет 10–15% от стоимости квартиры.

Брать кредит лучше всего в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. Потому что желание сэкономить на пониженной ставке и курсах иностранных валют может обернуться еще большими расходами.

Необходимо решить, на какую покупку пойдет ипотечный кредит. Это может быть частный дом, коттедж, квартира в новостройке или на вторичном рынке. Кроме того, некоторые банки предоставляют кредиты на индивидуальное строительство жилых домов и на участие в долевом строительстве.

Однако в этом случае риски выше — девелоперская компания может приостановить или вовсе прекратить строительство, объявив себя банкротом. По этой причине количество банков, желающих сотрудничать с застройщиком, будет ограничено. К тому же проценты по ипотеке в таком случае часто выше стандартных, предупреждает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

При покупке жилья на вторичном рынке важно убедиться, что помещение свободно от прав третьих лиц, не обременено залогом и не находится под арестом.

«Для получения информации о всех характеристиках квартиры необходимо заказать выписку из ЕГРН и ознакомиться со всеми ее разделами.

Такая проверка обеспечит безопасность покупки для самого покупателя и повысит вероятность одобрения выбранного жилого помещения банком», — советует эксперт.

При этом договариваться с хозяином о покупке квартиры лучше уже после согласования кредита — тогда заемщик будет понимать, на какую сумму он может рассчитывать. К тому же кредитные организации предъявляют к залоговому жилью ряд требований.

Банк может не одобрить выбранную квартиру, поэтому оставлять аванс или задаток за нее не стоит.

Так, вряд ли удастся купить жилье в доме с деревянными перекрытиями, деревянным фундаментом, неузаконенной перепланировкой или без центрального отопления.

Особое внимание следует уделить выбору кредитной организации, в которой будет оформлена ипотека. Найти в интернете информацию о программах и условиях кредитования сегодня не составит труда. По итогам мониторинга можно сделать список банков, условия выдачи жилищных кредитов в которых показались самыми привлекательными.

Часто выгоднее выбирать тот банк, в котором заемщик является участником зарплатного проекта. Как правило, таким клиентам предлагаются специальные условия: в частности, дополнительные льготы по ставке, ускоренный процесс рассмотрения заявки на кредит и сниженные требования к стажу на последнем месте работы.

Узнать о возможных дополнительных платежах и задать оставшиеся вопросы можно по телефону или при личном посещении офиса кредитной организации. Например, стоит спросить о необходимости оформлять страховку, предусмотренных штрафах и досрочном погашении. Нелишним будет попросить специалистов отдела ипотечного кредитования рассчитать ежемесячные платежи для разных сроков и сумм.

Шаг 4: соберите документы

В стандартный пакет документов включены паспорт, справка о доходах, заверенная копия трудовой книжки и документы, подтверждающие семейное положение. В зависимости от финансового и юридического статуса заемщика пакет документов может сильно отличаться. Список документов, необходимых для оформления ипотеки, можно уточнить на сайте банка или по телефону.

Некоторые кредитные организации предлагают оформить ипотеку в упрощенном режиме — по двум документам. Для этого заемщику требуется предоставить только паспорт и, например, номер СНИЛС. Такие программы есть в Сбербанке, ВТБ, Газпромбанке, «Уралсибе» и Россельхозбанке.

Кроме того, если заемщик является зарплатным клиентом выбранной кредитной организации, перечень документов для него может быть существенно сокращен. Например, в Сбербанке в этом случае достаточно предоставить только паспорт.

Заполнить заявление-анкету на предоставление жилищного кредита можно на сайте выбранного банка в режиме реального времени. После этого необходимо обратиться с пакетом документов в отделение кредитной организации.

Ключевым условием для согласования ипотеки будет соответствие потенциального заемщика действующим в кредитной организации требованиям. При этом кредитору важно максимально быстро и объективно определить уровень платежеспособности и благонадежности будущего заемщика.

Шаг 6: дождитесь решения банка

В среднем решение по ипотеке принимается в течение одной-двух недель. Если это специализированный ипотечный банк — на рассмотрение уйдет от одного до трех рабочих дней. После согласования заявки в банк необходимо предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Их список можно также уточнить у сотрудников кредитной организации.

Важно помнить, что одобрение по ипотеке действует в течение определенного срока. Как правило, он составляет два-три месяца (в зависимости от банка). Если за это время заемщик не представит банку выбранный объект — приступать к оформлению заявки придется снова.

«Выбранное жилое помещение необходимо оценить у независимого оценщика. Покупателям следует иметь в виду, что банк не вправе навязывать клиенту отобранную им оценочную организацию», — предупреждает Александра Воскресенская.

На проверку недвижимости потребуется еще около двух недель. В это время в том числе проводятся оценка стоимости страхования и оценка выбранного жилья, готовятся документы на подписание. При этом неверное оформление или неполный пакет подготовленных документов могут стать причиной для отказа в выдаче кредита.

Шаг 7: внимательно прочтите кредитный договор

Необходимо внимательно читать весь текст ипотечного договора перед его подписанием.

Очень часто банки включают туда пункты, которые крайне невыгодны для заемщика, отмечает адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

После появления обширной судебной практики в пользу заемщиков это явление встречается реже. И все же остается ряд моментов, на которых следует заострить внимание.

В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Это существенные условия, без которых договор не будет считаться заключенным. Обязательно проверьте, предусмотрены ли в нем какие-либо дополнительные платежи — пошлина за оформление сделки в Росреестре, оплата услуг оценочных компаний, годовая комиссия.

Также изучите договор на предмет штрафов.

«Как правило, банки устанавливают их за несвоевременные платежи, непредоставление информации о смене места жительства, работы и семейного положения, — рассказывает Александр Тарасов.

— Обратите внимание на ограничения ваших прав на помещение. Это могут быть запреты на продажу жилья, сдачу его в аренду или на проведение ремонта, предусматривающего перепланировку».

В договоре не допускается наличие условий о предоставлении банком дополнительных услуг на возмездной основе — например, о взимании комиссии за подключение к программе страхования имущества. Это противоречит законодательству. При обнаружении такого положения клиенту следует либо требовать внесения изменений в договор, либо отказаться от дальнейшего сотрудничества с банком.

«В соответствии с законом об ипотеке, обязательному страхованию подлежит только заложенное имущество, — отмечает Александра Воскресенская. — При этом банк не вправе навязывать заемщику конкретного страховщика и условия страхования.

Как следует из судебной практики, включение в договор положений об обязанности заемщика застраховать свою жизнь и здоровье свидетельствует о злоупотреблении свободой договора.

Условия, навязывающие клиенту услуги по страхованию, не связанные с обязательным страхованием заложенного имущества, являются недействительными».

Кроме того, незаконным является включение в кредитный договор условий о запрете на досрочное погашение кредита в силу п. 4 ст. 11 закона «О потребительском кредите (займе)». Заемщику также следует пересмотреть договор, если его не устраивает возможность безакцептного списания средств со счета, открытого для обслуживания кредита. Этот вопрос необходимо обговорить с представителем банка.

Шаг 8: оформите право собственности

Следующий шаг — переоформление недвижимости на имя ипотечного заемщика. В течение нескольких дней после получения документов, подтверждающих право собственности, банк переведет средства на счет заемщика или выдаст их наличными. Остается только передать полученные средства бывшему хозяину квадратных метров и отпраздновать новоселье. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ba39dc99a79470e5e7a7293

Ипотека в Германии – Условия, Терминология, Советы

Как отказаться от ипотеки и попросить у банка меньшее жилье?

Условия получения ипотеки в Германии. Зависимость процентов по немецкой ипотеке от различных параметров. На что следует обращать внимание при оформлении кредита.

Покупка немецкой недвижимости – хороший способ капиталовложения. Цена на жильё в Германии за десятилетие выросли в полтора-два раза.

Стоимость аренды не отстаёт, правительству пришлось принимать законы, ограничивающие возможности повышать арендную плату. Одновременно в немецких банках проценты на кредит для покупки недвижимости упали на исторические минимумы.

В итоге, аренда квартиры или дома в Германии обходится съёмщику в большую сумму, чем владелец платит в качестве процентов по ипотеке.

Немцы строят жильё качественно. Новые дома простоят десятки лет. Если взять недвижимость в ипотеку на 10-15 лет в тридцатилетнем возрасте, уже к 50 реально стать полноправным владельцем. Главное, правильно рассчитать возможности и не “хапнуть” лишнего.

Условия немецкой ипотеки

Суть ипотеченого кредита следующая. Финансовый институт даёт взаймы желающему приобрести недвижимость под определённый годовой процент. Сумма денег, выдаваемая покупателю жилья, огромная. Банку необходимы гарантии возврата капитала.

Такой гарантией становится объект покупки. Если человек перестаёт платить по ипотеке, по решению суда, недвижимость выставляется на принудительный аукцион.

Бывшего владельца выселяют, деньги уходят в зачёт погашения долга, остатки кредита остаются висеть на должнике.

Ни банк, ни заёмщик не заинтересованны в негативном сценарии развития событий. Поэтому обратившись за кредитом житель Германии получает деньги, если выполняет определённые условия выдачи займа.

Главное – источник стабильного дохода и востребованная на немецком рынке труда профессия. Не помешает обладание начальным капиталом – личные накопления убеждают банк в серьёзности клиента и снижают риски, а значит и процент. Стоимость недвижимости должна быть по карману, что вычисляется путём анализа информации о покупателе и размеров ежемесячных доходов.

Проанализировав данные об обратившимся за кредитом человеке и объекте покупки, немецкий банк формирует предложение на основе собственных представлений о риске займа. Разные финансовые учреждения предлагают неодинаковые условия сделки. Поэтому в интересах покупателя обратиться в несколько банков и сравнить предложения, чтобы найти наиболее подходящие параметры ипотеки.

Факторы влияющие на шансы получить ипотеку

Важное условие получения ипотеки в Германии – наличие сбережений. Чем больше накоплений на момент покупки недвижимости, тем лучше. Минимум – 10% от стоимости жилья.

Стоимость жилья в Германии складывается из

  • цены недвижимости,
  • налога на владение,
  • услуг нотариуса,
  • внесения записи в книгу учёта недвижимости,
  • возможные расходы на меблировку квартиры,
  • расходы на маклера.

Считается достаточным, если сбережения покупателя покрывают хотя бы перечисленные сопутствующие траты.

В зачёт капитала идут деньги на сберегательных и расчётных счетах покупателя. Если в наличии сумма >40% от стоимости недвижимости, условия кредита окажутся наилучшими. Можно подумать о продаже другой недвижимости или машины до обращения в банк на предмет ипотеки, чтобы получить самый низкий процент.

https://www.youtube.com/watch?v=8bzFe7L_hks

Следующий шаг – решение вопроса, на какой срок брать кредит на покупку недвижимости. Выражение “взять ипотеку на 10 лет” не означает, что спустя десятилетие, если регулярно закрывать платежи, жильё будет выкуплено.

Ипотечный договор подразумевает. что в течение указанного периода процент по кредиту останется неизменным.

Если в конце срока займ всё ещё не погашен, нужно выплатить оставшийся долг разом или взять новый кредит на новых условиях.

Поэтому срок ипотеки никак не связан с тем, когда реально окажется выплаченным кредит. Но чем короче срок ипотеки, тем меньше процент.

Получение кредита на жильё в немецком банке

Сначала определитесь с размером требуемого займа. Здесь потребуется компромисс желаний и возможностей. Варианта два

  • найти подходящую недвижимость или продумать план строительства, выяснить стоимость и затем обращаться в банк;
  • пойти к финансовым консультантам, чтобы подсчитать, на что рассчитывать при выборе.

Второй путь опаснее. Консультантам выгоднее продать кредит максимально возможного объёма. Первый вариант сразу ведёт к конкретике, но если объект слишком дорогой, получить ипотеку не получится.

Когда сумма понятна, надо начинать поиск предложений от банков. Обычно люди поступают так – идут туда, где открывали расчётный счёт. Далее 3 варианта:

  1. отказ
  2. невыгодное предложение
  3. выгодный или понравившийся контракт

Нередко в случае 1 и 2 человек просто расстраивается и оставляет идею на месяцы или годы.

Знакомая недавно купила квартиру, прожив 20 лет в аренде. Почему не переехала в собственное жильё раньше? Сходила в Sparkasse в 2016 и получила отказ по причине недостаточных доходов. Обратиться в другой финансовый институт показалось бессмысленным – ну отказали же!

Но в Германии сотни разных банков с различными требованиям и условиями выдачи ипотеки. Нельзя отказываться от намерений после одной неудачной попытки. Но и ходить по десяткам филиалов бессмысленно.

Логично, что существуют немецкие сервисы сравнения ипотечных займов. Данные вводятся один раз и направляются в сотни банков. Отклики обрабатываются, сортируются, отфильтровыватся невыгодные. Клиент вместе с консультантом выбирает из наиболее подходящих. Подбор кредита бесплатный и не обязывает заключать договор.

ВЫБРАТЬ

Чтобы банк внятно ответил на запрос, надо заполнить форму с основными параметрами жилищного кредита. Через несколько минут на оставленный email начнут приходить предложения банков.

Агент может и позвонить по указанному телефону, чтобы проверить серьёзность намерений. Начинайте искать ипотеку, если планируете предметный разговор об условиях кредита.

Запросы без реального намерения покупать жильё воспринимаются негативно, хотя фатальных последствий не влекут.

Не стоит соглашаться с первым предложением. Подождите пару дней, получите больше информации. Оценивайте предложения не только по величине процента, но и по другим параметрам.

  • Быстрота выдачи кредита. Иногда дешёвые ипотечные кредиты комбинируются из предложений нескольких банков. Это приводит к задержкам в получении денег на несколько недель и к дополнительным операционным расходам.
  • Местонахождение филиала банка. В случае вопросов обращаться в банк лично удобнее.
  • Важно подписывать контракт на ипотеку уяснив все детали. Это невозможно без предварительной консультации. Желательно, чтобы на вопросы отвечал представитель банка, а не агент.
  • Что произойдёт, если покупатель жилья не рассчитает сил. Разрешит ли банк в сложной ситуации на время уменьшить размеры месячной выплаты. Например, в случае потери работы приостановить выплаты по кредиту на год, и платить только проценты.

Выбор размера месячного взноса

Дальше идёт самое интересное. Зная сумму, на которую требуется взять кредит, зная срок, на который проценты по кредиту будут постоянными, и вычислив величину процента, можно посчитать, какую сумму придётся заплатить в первый год “чужому дяде”. То есть, посчитать деньги, которые уйдут на погашение кредита в самом начале.

Например, берём 100000€ на 10 лет, получаем от банка предложение 1,20%. Это означает, что в первый год придётся заплатить 1200€ банку в качестве процента. Получается 100€ в месяц. Эти деньги потеряны. Они уйдут банку просто за то, что он выдал нам кредит.

Зная эту сумму, можно примерно рассчитать, сколько денег отдавать на погашение тела кредита. Например, вообще мы готовы платить 600€ в месяц. Значит нужно отнять от этой суммы 100€, чтобы получить часть денег, которая уйдёт на погашение кредита в певый год. Получается 500€ в месяц или 6000 в год.

Получается, что в первый год можно отдать 6% кредита. В Германии эта величина называется Tilgung.

Чем выше Tilgung, тем выше месячный взнос по ипотеке и тем быстрее гасится долг. Но банку это не выгодно. Обычно по умолчанию немецкие банки предлагают Tilgung 1%. В итоге человек платит небольшую сумму, как процент по ипотеке, и совсем мизерную в тело кредита. Месячный взнос получается очень маленьким, гораздо меньше, чем аренда той же квартиры.

В приведённом выше примере месячный взнос составил бы 183€. Это звучит очень соблазнительно. Но отдавая по 1000€ в год на погашение ипотеки через 10 лет останешься должен банку 90000€.

А сколько заплачено банку? Примерно 12000€! Фактически при Tilgung в 1% человек топчется на месте, платя только процент по кредиту, а долг уменьшается черепашьими темпами.

Именно это и нужно банкам Германии. Чем меньше Tilgung, тем меньше месячные взносы, но тем больше доход финансовых воротил. Если же попросить сделать Tilgung повыше, растёт и процент по ипотеке. При Tilgung 4% процент по кредиту станет не 1,20%, а, допустим, 1,42%. Таким образом банкиры “штрафуют” тех, кто хочет выплатить долг слишком быстро.

Многих немцев это устраивает. Они согласны платить ипотеку десятилетиями, лишь бы месячный взнос был небольшим. Но ведь помимо кредита есть и иные расходы на владение немецким жильём. Например, плата за коммунальные услуги, страховки от стихии или пожара, расходы на ремонт.

Если не уменьшать долг, он останется висеть лишним грузом на семейном бюджете также, как если бы человек платил за аренду. Только при аренде ремонтировать недвижимость, в которой живёшь, не надо.

Нет уж, тогда лучше снимать квартиру, решают многие, и предпочитают с ипотекой не связываться.

Что же делать, чтобы и долг быстрее выплатить и процент по ипотеке слишком высоко не задрать? В Германии выход – Sondertilgung. Так называет возможность раз в год вносить некоторую сумму прямо в тело кредита.

Она составляет 5% или 10% суммы начального долга, который, кстати, в Германии называется Darlehen. Я считаю, очень важно иметь в договоре на ипотеку этот пункт.

Тогда можно оставить Tilgung на уровне 1-3% и параллельно откладывать некоторую сумму на конец года, когда платят рождественские деньги или бонусы. Вот их как раз нелишне пустить на погашение долга.

Плюс параллельно можно откладывать некоторые суммы сверх обычных взносов за ипотеку, создавая финансовую “подушку безопасности”. А потом, если за год не случилось ничего непредвиденного, можно пустить и эти накопления на погашение долга в качестве Sondertilgung.

Выдача денег

Когда условия кредита оговорены и контракт на ипотеку подписан, в банке открывается счёт на имя владельца жилья. Со счёта снимается сумма Darlehen. В самом начале на счету появится что-нибудь вроде “-121.

023,89€”. Каждый месяц банк снимает процент по ипотеке с этой суммы. Чем ближе состояние счёта к нулю, тем меньше часть выплат по процентам отнимается от месячного взноса.

Оставшаяся часть уходит на погашение тела кредита.

По истечению срока действия ипотеки нужно погасить остатки минуса на счёте или взять новый кредит на актуальных условиях. Ну, а в самом лучшем случае брать кредит снова уже не придётся.

Страхование жизни должника

Важный вопрос при покупке жилья в Германии – защита семьи от утери кормильца. Неприятная тема. Но собирающимся взять кредит на большую сумму придётся её обдумать.

Ведь смерть возможна в любом возрасте. Как сказал классик: “Человек смертен, и это было бы ещё полбеды. Плохо, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус!”.

А долги, в случае внезапной смерти одного члена семьи, лягут на плечи оставшегося супруга. Поэтому застраховать жизнь берущих ипотеку – необходимость. Часто банки выдают кредиты только при наличии страховки.

Закрыть вопрос можно оформив Risikolebensversicherung.

08-08-2012, Степан Бабкин

Источник: https://www.tupa-germania.ru/zhiljo/kredit-na-pokupku-zhilja.html

Как лучше действовать должнику по ипотеке?

Как отказаться от ипотеки и попросить у банка меньшее жилье?

Согласно последнему отчету Первого кредитного бюро, Индекс кредитного здоровья казахстанцев несколько месяцев подряд оставался стабильным на уровне 67 пунктов. Это значит, что доля «хороших» заемщиков составила 66,9%.

При этом доля тех, кто находится в дефолте, незначительно подросла — 19,1% против 19%. Число заемщиков, находящихся в сильной зависимости от рыночной конъюнктуры, снизилось с 14,3% до 13,9%.

Индекс кредитного здоровья показывает процент заемщиков с действующими кредитными обязательствами, у которых вероятность дефолта равна 10% и ниже.

В чем ошибки ипотечников

Нередко покупатели очень торопятся оформить заем — очень уж приглянулась квартира, да и цена хорошая, как бы кто не перехватил. И в этой спешке будущий заемщик порой не успевает трезво оценить, насколько реально вернуть деньги банку.

Разумеется, что предугадать кризисные моменты в экономике сложно, но рассчитать свои силы вполне реально. Как свидетельствует статистика, в первые годы платежи вносятся своевременно.

А потом ответственность заемщика или его созаещиков снижается либо наступает ипотечная усталость, и счет начинает пополняться нерегулярно.

Если однажды допустить просрочку, то долг растёт как на дрожжах — к ежемесячному платежу прибавляются просроченные проценты, пеня и неустойка. И бремя ипотеки становится еще тяжелее.

Что предпринять в случае возникновения долга

1. Написать заявление с просьбой реструктурировать заем

Если заемщик задержал очередной взнос, то уже на следующий день сотрудники банка начинают совершать звонки должнику. Не стоит отключать телефон, менять номера и всячески прятаться от банка. Это лишь усугубит ситуацию.

Первое, что нужно сделать, это прийти в банк и написать заявление с просьбой реструктурировать заем. Реструктуризация — это внесение изменений в условия кредитного договора в части размера ежемесячного платежа и сроков его внесения.

Вы должны аргументированно изложить сложившуюся у вас ситуацию, приложить документы, доказывающие ухудшение вашего финансового положения. Сделайте два экземпляра заявления, закрепите их входящим номером и один оставьте у себя. Всю переписку с банком следует сохранять.

Сами банки не заинтересованы в судебных тяжбах, выселении людей, поэтому вероятнее всего фининститут пойдет к вам навстречу.

— Во многих банках на сегодняшний день предусмотрены меры реструктуризации займов, например: отсрочка платежа до 6 или 12 месяцев, рассрочка просроченных ранее не внесенных сумм или аннулирование пени штрафов, — поясняет юрист Карагандинского областного филиала АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Султан Айдарханов. — При этом клиенту необходимо понимать, что банки не прощают долгов, нельзя просто перестать оплачивать заем и всячески уклоняться от оплаты, данные действия могут привести к увеличению суммы долга перед банком за счет штрафных санкций банка. Также необходимо понимать, что меры реструктуризации также могут привести в итоге к увеличению ежемесячных платежей, поскольку отсроченные/рассроченные платежи зачастую распределяются пропорционально оставшемуся сроку кредитования, что в свою очередь может также привести к негативным последствиям.

В связи с этим, если материальные трудности временные, то реструктуризация поможет сохранить отношения с банком и не усугублять задолженность.

2. Продать ипотечную квартиру самостоятельно

Если финансовых возможностей тянуть бремя ипотеки все же нет и улучшений в материальном плане не предвидится, то лучше отказаться от ипотечного займа. Чем быстрее должник примет это решение, тем меньше будет его задолженность перед банком.

Согласно Закону «Об ипотеке недвижимого имущества»:

  1. Залогодатель вправе в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня его уведомления о начале проведения реализации недвижимого имущества во внесудебном порядке, о возможном обращении взыскания на ипотечную недвижимость, ходатайствовать о самостоятельной реализации указанного имущества.
  2. Залогодержатель в течение 15 календарных дней со дня поступления письменного ходатайства, в письменной форме сообщает об отказе либо удовлетворении ходатайства. В случае удовлетворения ходатайства залогодержатель также сообщает о приостановлении мер принудительного исполнения и необходимости зачисления денег от самостоятельной реализации недвижимого имущества на банковский счет залогодержателя.
  3. Самостоятельная реализация недвижимости осуществляется в течение 3 месяцев со дня вручения письменного сообщения залогодержателя об удовлетворении ходатайства. Срок может быть и увеличен по соглашению сторон.
  4. В случае нереализации залогодателем в срок, предусмотренный пунктом 3 настоящей статьи, недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, залогодержатель вправе реализовать такое имущество способами, установленными законом.

Может ли банк реализовать имущество должника без суда?

– Внесудебная реализация заложенной недвижимости по ипотеке не допускается в случаях, предусмотренных законодательным актом Республики Казахстан об ипотеке недвижимого имущества, — отмечает юрист Ержан Сеитов.

Так заемщик вправе отказаться от внесудебной реализации имущества, написав заявление. Сделать это надо сразу после получения уведомления.

В Законе РК «Об ипотеке недвижимого имущества» (статья 24), указывается, что «удовлетворение требований залогодержателя (в данном случае банка) во внесудебном порядке не допускается в случае, когда имеется письменный отказ залогодателя (то есть клиента банка) по ипотечному жилищному займу от проведения реализации заложенного имущества».

Написание отказа означает, что банк не сможет реализовать недвижимость по собственному решению. Для этого нужно будет сначала подать на заемщика в суд и выиграть дело.

Если надоедают коллекторы

Если заемщик перестает погашать долг, то банки привлекают профессионального сборщика долгов, то есть коллекторское агентство. Следует помнить, что коллекторы не имеют права на следующие действия:

– запугивание должников, использование насилие, криминальные приемы;

– нецензурное обращение и оскорбления;

– нарушение вашего покоя ночью и т. д.;

– вхождение в ваше жилье без приглашения.

Закон о коллекторской деятельности допускает взаимодействие с должником только в определенное время, а именно:

– только в будние дни;

– не более 3 телефонных переговоров в течение дня в период с 08.00 до 21.00 часов;

– не более 3 встреч в течение недели, при этом не более одной встречи в день в период с 08.00 до 21.00.

При этом, время выбора взаимодействия сохраняется за должником. Любые личные контакты запрещены в праздничные и выходные дни. Коллекторы могут только рассчитывать на добровольную выплату кредита со стороны должника. Наказание за неуплату кредита может назначить только суд.

Если дело дошло до суда

Залогодатель может попросить отсрочку продажи его жилья с торгов

– Частью 3 статьи 319 Гражданского кодекса РК, по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить продажу с публичных торгов на срок до одного года заложенного имущества физических лиц, — говорит юрист Ержан Сеитов.

— Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и сумм неустойки.

Так же имеет место быть случай отказа залогодателя (должника) передать покупателю недвижимое имущество, приобретенное им на торгах, включая нежелание освободить жилое помещение. В данном случае нужно учитывать, что покупатель вправе согласно нормам ст.

35 Закон Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» обратиться с заявлением в суд по месту нахождения имущества.

Единственное жилье могут забрать

Председатель движения «Обеспечьте народ жильем» Сулубике Жаксылыкова отмечает, что единственное жилье банки забирают.

— Нет такого, чтобы они единственное жилье оставили в покое, или не взыскивали, — рассказала она.

Между тем, в 2015 году в законодательные акты внесли поправки, которые запрещают банкам забирать имущество должников при незначительных нарушениях, а именно если:

– сумма неисполненного обязательства (без учета неустойки (штрафа, пени) составляет менее 10% от стоимости заложенного имущества, определенной сторонами в договоре о залоге;

– период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если долг меньше стоимости жилья

Если оставшаяся сумма долга меньше, чем стоимость жилья, имеет ли право банк забрать залог и если да, то возвращается ли разница?

— Частью 6 статьи 319 Гражданского кодекса РК установлено, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю, — поясняет Ержан Сеитов.

Если должник умер

В случае смерти ипотечника обязаны ли будут его родственники погашать долг? По словам юриста, банк вправе потребовать от них погасить ипотеку.

— Согласно статьи 1081 Гражданского кодекса РК, кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования, вытекающие из обязательств наследодателя, к исполнителю завещания (доверительному управляющему наследством) или к наследникам, отвечающим как солидарные должники в пределах стоимости имущества, перешедшего к каждому наследнику, — отмечает юрист.

В этом случае родственники ипотечника, который в свое время застраховал свою жизнь, будут освобождены от ипотечных долгов умершего. Их погасит страховая компания.

Советы от общественников

Общественница Сулубике Жаксылыкова считает, что ни при каких обстоятельствах нельзя опускать руки.

— Нельзя сидеть дома до последнего, пока не вручат уведомление о выселении, — говорит она. — Всегда нужно быть в контакте с банком, писать заявление о предоставлении отсрочки оплаты кредита.

Если дело все же дошло до суда, то тогда нужно обратиться за помощью юристу или в общественные организации, в Национальный банк, где также работает общественная приемная. На суде просто слова не подействуют, нужно опираться на законы, доказывать свое финансовое положение, предоставлять суду все переписки с банком.

Судья за вас разбираться не будет, не надо избегать встречи с банком и судов, нужно быть всегда в контакте с ними. Самый лучший вариант — платить за кредит и не надеется, что единственное жилье никто не заберет.

Сулубике Жаксылыкова отмечает, что в организацию «Обеспечьте народ жильем» проблемные ипотечники обращаются, но не так много, как это было до подписания Программы рефинансирования ипотечных займови внесения изменений в нее.

— В целом по-тихоньку проблемы ипотечников решаются, остались только те заемщики, которые приобретали квартиры на пике цен, — рассказывает общественница.

— По ним все еще работаем, ездим в столицу, чтобы фонд проблемных кредитов выкупил их долги с дисконтом, после чего предоставил ипотечнику возможность расплатиться с фондом без процентов в течение 20-30 лет. Также обращаются заемщики, которые не попадают под госпрограмму рефинансирования.

В таких случаях мы исходим из конкретной ситуации, смотрим на сумму долга, залоговую стоимость. Если заемщик относится к социальной уязвимой категории населения, то в таких случаях стараемся решить вопрос с помощью Нацбанка.

И в заключении хочется напомнить, что выход есть всегда. Главное — не замыкаться со своей проблемой в себе, а находить силы и каждый день совершать действия для ее решения.

Источник: kn.kz

Источник: https://24.kz/ru/news/polezno-znat/item/305947-kak-luchshe-dejstvovat-dolzhniku-po-ipoteke

Адвокат Сорокин
Добавить комментарий