Как после погашения ипотеки оформить долевое право собственности на квартиру?

Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?

Как после погашения ипотеки оформить долевое право собственности на квартиру?

По закону недвижимость может быть оформлена в долевую собственность с определением долей между сторонами независимо от того, будет ли она куплена за наличные деньги или в ипотеку, находятся ли стороны в официальном или гражданском браке.

В кредитном договоре стороны будут иметь статус созаемщиков, обязанных в долевом отношении платить ипотечные взносы.

Препятствия могут возникнуть только со стороны банков, не желающих брать на себя риски в случае разрыва пары, официально не узаконившей свои отношения, где одна из сторон неплатежеспособна (не трудоустроена).

Оформлять собственность и ипотечный кредит только на имя неофициального супруга не рекомендуется.

Поскольку в будущем он может оспорить права второго супруга, официально не вносящего взносы на погашение ипотечного кредита и не имеющего с ним общего бюджета.

В настоящий момент на законодательном уровне решается вопрос приравнивания прав и обязанностей супругов, находящихся в гражданском браке, к официально зарегистрированным, однако это момент до конца еще не урегулирован.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?

Отвечает судебный юрист отдела «Адвокатские услуги» юридической компании Urvista Рената Кашина:

Как мы понимаем, под «гражданским» браком Вы подразумеваете совместное проживание без регистрации брака в ЗАГС. При таких отношениях отсутствуют права и обязанности супругов, отсутствует режим совместного имущества супругов.

Поэтому разделить на доли ипотечную квартиру не получится ни во время совместного проживания, ни в случае распада Ваших отношений, так как она всегда будет принадлежать только Вашему «гражданскому» супругу, даже если Вы внесете из своих средств первоначальный взнос и будете вместе платить кредит.

Для определения долей в квартире Вам необходимо либо регистрировать официальный брак и после заключения брака покупать квартиру в ипотеку — тогда имущество, зарегистрированное на одного из супругов, будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов и его можно будет разделить по ½ доле в случае расторжения брака — либо не регистрировать брак в органах ЗАГС, но выступать в кредитном договоре в качестве созаемщика вместе с гражданским супругом. Таким образом, вы вместе будете платить кредит, а также вместе с неофициальным мужем Вы лично будете выступать в качестве покупателя в договоре купли-продажи квартиры и сможете зарегистрировать право собственности на квартиру по ½ доле на каждого.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Банки действительно рассматривают доходы заемщиков и их супругов, однако стоит учитывать, что квартира, приобретенная в официальном браке, априори будет считаться совместной собственностью.

Стоит отметить, что многие банки просят выводить неплатежеспособных супругов из числа правообладателей посредством брачного договора. Такие требования выдвигают банки «ДельтаКредит» и «Альфа-банк».

Долевая собственность в Вашем случае возможна только при подписании соглашения о разделе имущества либо иного способа определения долей.

Если ДДУ оформлен до брака, является ли квартира совместным имуществом?

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка, поэтому различного рода действия, связанные с объектом недвижимости, подразумевают получение согласия от кредитного учреждения-залогодержателя. По сути решение вопроса переходит в рамки доверительных отношений — гражданский муж может наделить долями в квартире после погашения ипотеки.

Отвечает специалист по сопровождению сделок с недвижимостью АН «Загородный стиль» Виктория Нардина:

В такой ситуации у Вас есть два варианта.

  1. Зарегистрировать брак. По закону супруга является обязательным созаемщиком, даже если официально не трудоустроена. В таком случае Вы обязательно будете подписывать кредитный договор, и любая недвижимость, которую супруг приобретет на свое имя, все равно будет общей совместной, то есть по половине каждому. Также Вы имеете право заключить брачный договор, чтобы сразу распределить доли в квартире, которые Вы хотите, но это уже зависит от банка. Некоторые выставляют требование, что титульному (основному) заемщику должно принадлежать не менее 50% объекта, а другим банкам все равно, хоть 1/100 ему оставляйте.
  2. Можно при подаче заявки на ипотеку указать Вас как поручителя без учета платежеспособности, что также дает Вам право оформить на себя часть приобретаемого объекта. Однако здесь действует то же ограничение, что и в предыдущем варианте: от регламента банка зависит доля, на которую Вы можете претендовать при оформлении собственности.

Лично по моему опыту, лучше первый вариант: покупаете квартиру в общую совместную собственность, и в случае неприятных обстоятельств половина точно Ваша.

Здесь все более прозрачно: вместе взяли ипотеку, вместе стали собственниками, вместе ее и платите.

Есть еще запасной вариант — взять созаемщиком кого-то из Ваших родственников (родителей, например) и какую-то часть квартиры оформить на него.

Как переоформить долю в ипотечной квартире на жену?

Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Валентина Киселёва:

Как правило, при покупке квартиры в ипотеку объект оформляется в собственность того лица, которое является заемщиком денежных средств. Для оформления квартиры в собственность нескольких лиц необходимо, чтобы все эти лица являлись созаемщиками. Возможность включения Вас в число созаемщиков необходимо обсуждать с банком, в котором планируется взять кредит.

При оформлении квартиры только на Вашего гражданского мужа квартира станет его личной собственностью, и в случае прекращения между вами отношений возможность выделения Вам доли квартиры будет зависеть только от его желания.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Есть несколько вариантов оформления квартиры, приобретаемой с использованием кредитных средств. При условии, что второй супруг выступает созаемщиком или поручителем по кредиту, возможно оформить в совместную (без определения долей) или в долевую собственность (доли определены). Также возможно оформление в единоличную собственность заемщика (титульным собственником будет один супруг).

В ситуации, когда титульным собственником является один из супругов, квартира будет находиться в совместной собственности в силу закона. Чтобы понять, какой вариант оформления возможен, необходимо ознакомиться с позицией банка, так как у каждого банка свои требования к оформлению недвижимости и заемщикам.

Если необходимо учесть вклад в приобретаемую квартиру личных денежных средств одного из супругов, можно воспользоваться вариантом заключения брачного договора, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Согласно ст. 42 ГК РФ брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Соответственно, стороны заранее, до приобретения имущества, могут предусмотреть юридические последствия той или иной сделки.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если вы с мужем в браке, то независимо от того, на кого оформлена квартира, она ваша совместная собственность. Даже если по документам собственник — супруг, то у Вас все равно есть ½.

Либо же Вы можете изначально оформить квартиру не в совместную (супружескую) собственность, а в долевую, то есть по ½ доли каждому. Но здесь нужно будет искать банк, который бы это одобрил.

Так как обычно титульным заемщиком (тем, на кого оформлена квартира) выступает тот супруг, кто официально работает. А созаемщиком идет второй из супругов.

Еще отмечу, что если сумма первоначального взноса — Ваша личная, то на случай развода стоит подстраховаться и оформить договор дарения этих денег именно Вам, например, от Ваших родителей. Тогда в случае развода у Вас будет доказательство того, что треть квартиры куплена на Ваши личные сбережения, а значит, делиться пополам будет только оставшаяся часть.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Насколько надежны брачные договоры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_srazu_razdelit_na_doli_ipotechnuyu_kvartiru/7558

Право собственности на жилое помещение при направлении средств материнского капитала на улучшение жилищных условий

Как после погашения ипотеки оформить долевое право собственности на квартиру?

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 29.12.

2006 № 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” (далее – “Закон о поддержке семей”), средства материнского (семейного) капитала (далее – “МСК”) могут направляться на улучшение жилищных условий семьи, в том числе на приобретение, строительство жилого помещения, объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе как непосредственно тем, кто продаёт (или строит) жильё, так и на погашение кредита банка, выданного для приобретения жилья. Закон о поддержке семей в п. 4 ст. 10 требует, чтобы в определённый срок после выделения средств МСК жильё было оформлено “в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению” (далее – “члены семьи”). 

Не буду вдаваться во все детали использования средств МСК на эти цели, поскольку предметом этой статьи является только одна проблема: момент возникновения права собственности на жилое помещение у всех членов семьи в случае, если при первоначальном приобретении помещения ещё до выделения средств МСК на улучшение жилищных условий право собственности было зарегистрировано не на всех указанных лиц.

Долгое время практика исходила из того, что право собственности в данном случае возникает с момента государственной регистрации, а до того у собственника (собственников) жилого помещения имеется только обязанность оформить помещение на всех членов семьи. У членов семьи есть только обязательственное право требования к собственникам, но не вещное на само помещения.

Если, например, Иванов купил на своё имя квартиру, а затем его жена, получившая государственный сертификат на средства МСК, использовала эти средства полностью или частично на погашение ипотечного кредита на приобретение этой квартиры банку, то право общей совместной собственности на квартиру считалось принадлежащим супругам (как на имущество, нажитое в браке), и оформление её в долевую собственность производилось путём той или иной формы передачи долей от нынешних собственников (супругов) к детям, чаще всего после определения долей в праве общей собственности самих супругов. Эта практика успешно процветала на уровне нотариата, органов регистрации прав на недвижимость, судов районного и субъектового уровней.

При этом если жильё было заложено, срок для оформления его в собственность всех членов семьи отсчитывался, как правило, с момента снятия обременения его ипотекой.

Суды при этом закрывали глаза на не всегда корректные названия договоров (в некоторых регионах, например, Ульяновской области, в силу позиций местного управления Росреестра, доминировало даже использование договора дарения для оформления прав на доли детям – по существу, конечно, хотя в нашем случае передача и безвозмездна, она ни в коем случае не дарение). Главное, чтобы по существу обязанность первоначального собственника жилья по наделению всех членов семьи правом собственности была выполнена.

Однако 22 июня 2016 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации утверждает “Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал”.

В разделе “Споры, связанные с определением долей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное)
с использованием средств материнского (семейного) капитала” в примерах 11-ом и 12-ом имелись указания на то, что право собственности ещё до определения долей членов семьи уже имеется у всех них.

Например, в примере 11 применительно к вопросу о возможности определения долей всех членов семьи до погашения ипотеки сказано:

“Между тем в указанном случае имеет место определение долей супругов и их детей в праве собственности на квартиру, что не требует согласия залогодержателя и не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения, поскольку заложенное имущество (квартира) находится в общей собственности указанных лиц.”

Таким образом, Верховный Суд посчитал, что помещение, оформленное на одного из супругов, являющееся совместным имуществом супругов, и при этом приобретённое с использованием средств МСК, не просто можно разделить на доли всех членов семьи, но что оно уже находится в их собственности (невзирая на зарегистрированные в ЕГРП права) – надо только определить размер их долей.

В примере 12 наиболее радикальным является собственно заголовок: 

“Объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского (семейного) капитала, находится в общей долевой собственности супругов и детей.”

В самом тексте судебных актов и примера 12 ничего такого далее не говорится, но заголовок и сам по себе достаточно однозначный.

Таким образом, по мнению Верховного Суда РФ, в данном случае имеется исключение из т.н. “принципа внесения”, то есть возникновения прав на недвижимое имущество только с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

Пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ гласит: “Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.”.

Право общей долевой собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, таким образом, для ратификации позиции Верховного Суда РФ нам следует найти федеральный закон, который устанавливает иной момент возникновения права.

К сожалению, именно тут у нас возникнет серьёзная проблема. Такого закона не существует. Ни прямо, ни косвенно этот вопрос не затрагивается ни одним законом.

Собственно, единственный федеральный закон, который вообще упоминает о самом возникновении права членов семьи на жильё, приобретённое или построенное, реконструированное с использованием средств МСК, это наш рассмотренный Закон о поддержке семей. И в этом законе есть лишь туманная норма п. 4 ст.

10 и аналогичные ей формулировки в той же статье, где говорится об обязательствах по оформлению жилья в общую собственность членов семьи.

Приведём полный текст пункта 4 статьи 10 Закона о поддержке семей, чтобы проанализировать его как можно тщательнее:

“4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.”

Уважаемые коллеги, найдите здесь хоть одно указание, которое может трактоваться как указание на момент возникновения права!

Неужели здесь дело в том, что слово “оформляется” трактуется как “немедленно оформляется”? Но “не выходит каменный цветок”! В других частях той же статьи сказано, например, такое:

оформить указанный объект в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) в течение шести месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала – в случае, если объект индивидуального жилищного строительства оформлен не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей).”

Да тут прямым текстом сказано, что оформить не в момент перечисления, а в течение шести месяцев после него! И попытка притянуть за уши формулировку “оформляется в общую собственность” с учётом того, что в других местах тот же закон прямо говорит о том, что это может быть сделано не сразу, мягко говоря, слаба.

Никаких других упоминаний об оформлении прав на жильё, приобретённое с использованием средств МСК, в федеральном законе нет.

Бледно выглядит и попытка притянуть за уши термин “определение долей по соглашению” как обоснование того, что право возникло ранее. Действительно, определение долей возможно только в праве общей собственности – то есть, право должно быть.

Но в статье 10 Закона о поддержке семей и не говорится так, прямо: “обязан определить доли в праве”, с намёком на существование права ранее определения долей. Там говорится “обязан оформить в собственность с определением долей”. То есть производится одновременно оформление права и определение долей.

Ничего личного, но как можно иначе прочесть этот закон, мне просто непонятно!

Теперь вопрос, какая, собственно разница, с какого момента возникает право. Увы, огромная. Дело в том, что по сложившейся судебной практике и разъяснениям КС РФ, при определении долей по соглашению учитываются все дети, включая тех, что были рождены после использования средств МСК.

А вот бывшие супруги не учитываются, зато учитывается новый супруг, если имеется хотя бы один общий ребёнок.

Исходя из этого, если придерживаться волшебной позиции Верховного Суда, право собственности на несчастное жильё с использованием МСК представляет собой какую-то амёбу, в которой чуть ли не произвольно меняется состав собственников и их доли в зависимости от различного рода социальных обстоятельств. И если с обязательственными правами это в общем нормальная ситуация, то с правом собственности – мягко говоря, сомнительная, противоречащая, вообще говоря, даже Конституции РФ.

Хуже того, проблема оформления наследства на жильё с использованием МСК ещё острее.

Умирает собственник, долю супруга в силу норм СК РФ и Основ законодательства РФ о нотариате можно выделить по закону до оформления наследства – поскольку право собственности уже есть! Доли же других членов семьи закон выделять до оформления наследства никак не позволяет, поскольку их ещё нет.

Понятно, что в их интересах было бы как-то защитить их от возможных нарушений. Но единственный корректный способ защиты здесь – обязать при использовании средств МСК незамедлительно регистрировать их права. И сделать исключение из всех других законов, которые этому препятствуют (включая ипотеку и др.).

В настоящее же время, к сожалению, нотариусы, оформляющие наследственные права, вынуждены отправлять людей в суд, если в наследственном имуществе обнаруживается жильё, приобретённое с использованием средств МСК. Ведь строго соблюдая закон, ты рискуешь попасть под удар судебного органа в случае оспаривания твоих действий.

Ну, а пытаясь угодить Верховному Суду с его позицией, придётся нарушить закон, создавая какие-то немыслимые соглашения между наследниками и членами семьи (включая и не являющихся наследниками), а затем выдавая свидетельство о праве на наследство лишь на долю жилой недвижимости, как если бы оформление в собственность членов семьи было сделано при жизни…

Такая ситуация не является нормальной. Своё веское слово должен сказать законодатель, определив однозначно, в какой момент возникает право собственности; какой точно круг лиц должен быть в числе его обладателей; да и более определённо установить возможный размер их долей было бы неплохо.

Источник: https://zakon.ru/blog/2019/12/04/pravo_sobstvennosti_na_zhiloe_pomeschenie_pri_napravlenii_sredstv_materinskogo_kapitala_na_uluchshen

Продажа по переуступке квартиры находящейся в залоге – Ипотека и финансы

Как после погашения ипотеки оформить долевое право собственности на квартиру?

14.04.2017 | 08:00 15065

В жизни случается разное, и порой из сделки на первичном рынке необходимо срочно выйти. При этом продать по переуступке можно даже квартиру, обремененную ипотекой. Другое дело, что процесс это крайне непростой.

Сразу оговоримся: ни застройщики, ни банки не любят переуступки права собственности (официально – цессия). Для застройщика такие объекты – конкуренты их собственным непроданным квартирам. Ну а банки вообще заинтересованы лишь в стабильном поступлении средств в счет выплаты ипотечного кредита. Досрочное погашение лишает их части прибыли.

Последствия ажиотажного спроса 2014 года

Однако нестабильная ситуация в экономике привела к тому, что многие покупатели перестали справляться с платежами по ипотеке либо хотят избавиться от квартир, поспешно купленных в конце 2014 года.

«Сейчас такого жилья достаточно много. Особенно можно отметить те объекты, которые были куплены на волне ажиотажного спроса в конце 2014 года, когда резко просел курс рубля, – подтверждает генеральный директор компании TOR Estate Андрей Петрунькин.

– Такие квартиры продают в разных случаях, но можно выделить два основных. Первый – близок срок сдачи объекта и собственник на росте цен заработал то, что хотел, после чего решил зафиксировать прибыль.

Второй вариант – клиент не справляется с платежами по ипотеке, и ему необходима продажа».

В большинстве случаев переоформление ипотечной квартиры по переуступке – это невыгодная для продавца сделка. Чтобы найти покупателя, владельцу придется предложить на свою квартиру существенный дисконт, поэтому идти на такие операции стоит лишь при крайней необходимости.

Как снять обременение с квартиры

Такие сделки имеют более сложную процедуру оформления и более долгий срок закрытия. Самая трудная задача – найти покупателя.

Обычно, узнав, что на квартиру наложено банковское обременение, покупатель просит скидку, которая сделает ваш объект привлекательнее, чем «простые» квартиры конкурентов.

Дисконт в 5% просят все даже при самых простых продажах, поэтому в данном случае, возможно, придется пожертвовать большей суммой.

Далее нужно уточнить размер вашей задолженности перед банком. Для этого можно обратиться в офис кредитного учреждения за соответствующей справкой. Также лучше заранее сообщить в банк (особенно если он крупный) о своем желании досрочно погасить ипотечный кредит.

Следующий шаг – за счет средств покупателя закрыть задолженность перед банком. Обычно это происходит в присутствии обеих сторон сделки, чтобы покупатель убедился в целевом расходовании своих средств.

Как отмечает эксперт TOR Estate, при погашении ипотеки покупателю стоит подстраховаться и вместе с продавцом подписать предварительный договор купли-продажи. Одним из существенных условий этого документа является описание того, на что идет задаток и в какие сроки произойдет выход на сделку купли-продажи.

«Если после погашения ипотеки и снятия обременения продавец откажется выходить на сделку в оговоренные предварительным договором сроки, потенциальный покупатель имеет право обратиться в суд и требовать возврата задатка в двойном размере либо принуждения потенциального продавца к сделке купли-продажи. Если вдруг потенциальный продавец успеет продать квартиру другому, то это уже повод для заявления по статье о мошенничестве, которая подразумевает до десяти лет лишения свободы», – предупреждает Андрей Петрунькин.

Есть и еще нюансы. Так, в России, в отличие от многих европейских стран, покупатель не может взять ипотеку в банке А и с ее помощью купить квартиру, которая находится под залогом в банке Б.

Для этого должны быть хорошо отлажены правовые и банковские механизмы переуступки от одного банка другому – в нашей стране это не практикуется.

Некоторые банки разрешают переводить ипотеку на другого заемщика, то есть делать своеобразную замену, но происходит это крайне редко.

Последний шаг – переоформление ДДУ

Стоит отметить, что только после погашения ипотечного кредита и снятия Росреестром обременения с квартиры покупатель и продавец смогут совершить с ней какие-либо действия. Как правило, на погашение записи о банковском залоге уходит не менее двух недель, хотя по закону на процедуру дается три рабочих дня при подаче документов в Кадастровую палату и пять рабочих дней при подаче пакета в МФЦ.

После того как задолженность продавца перед банком погашена и с квартиры снято обременение, можно переоформить договор долевого участия. Для этого продавцу и покупателю необходимо вместе посетить офис застройщика, предварительно сообщив о своем желании оформить договор цессии.

Стоимость переоформления обычно начинается от 10 тыс. руб. Но суммы бывают значительно выше – до 50-100 тыс. руб. в зависимости от застройщика.

Как купить квартиру в новостройке по переуступкеПриобретение квартиры в строящемся доме посредством заключения договора цессии (уступки права) по-прежнему >>Также стороны сделки могут понести дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг риэлтора и, при необходимости, юриста, уточняет главный юрист компании GRS Finance Антон Стуков.

Первый поможет найти покупателя на залоговую квартиру, а второй возьмет на себя составление соответствующих договоров, согласование их с банками, подготовку пакета документов для государственной регистрации договора уступки (цессии). Впрочем, опытные риэлторы справляются с обеими задачами самостоятельно.

Не стоит забывать о государственной пошлине за регистрацию договора цессии – в 2017 году она составляет 350 руб.

Из-за потери времени на закрытии ипотечного кредита процесс переоформления увеличивается примерно на месяц. Суммарно продажа ипотечной квартиры по переуступке занимает около полутора месяцев с момента выхода на сделку.

Ольга Мурашко    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/238594/

Снятие обременения с ипотечной квартиры: что это такое и как это сделать

Как после погашения ипотеки оформить долевое право собственности на квартиру?

Покупка недвижимости в ипотеку – наиболее популярный способ приобретения жилья. Так, в прошлом году российские банки выдали 1,48 млн кредитов на общую сумму более 3 трлн рублей. Новострой-М рассказывает, какие ограничения накладывает на квартиру ипотека, что такое обременение и как его снять после погашения кредита на жилье.

Жить можно, продать нельзя

Каждая ипотечная сделка оформляется под залог приобретаемой недвижимости, что гарантирует выполнение обязательств заемщика перед банком. Таким образом собственник получает квартиру с обременением.

Обременение применительно к объекту недвижимости – это ограничение прав владельца. Как рассказали в пресс-службе Совкомбанка, собственник ипотечной квартиры не может ее продать, подарить, обменять, внести ее в качестве вклада/паевого взноса в имущество товарищества/общества/кооператива без письменного согласия банка.

В такой квартире нельзя выделить долю без согласия залогодержателя, а также перевести ее в нежилое помещение, дополняет Оксана Матюшенко, руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка.

В договоре залога/закладной есть положение о том, что без письменного разрешения банка собственник не может обременять предмет ипотеки любыми правами третьих лиц. Речь идет об аренде, вселении и регистрации в жилом помещении, передаче в последующий залог и так далее. Пока обременение с квартиры не снято, с ней нельзя совершать какие-либо действия, кроме прямого проживания.

Данные об обременении объектов недвижимости находятся в базе Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая доступна любому лицу.

По словам Вероники Хрусталевой, руководителя направления отдела по развитию программ кредитования департамента развития розничного бизнеса ПАО АКБ «Связь-Банк», заказав на сайте Росреестра выписку из ЕГРН в электронном виде, можно проверить наличие либо отсутствие обременения у любого объекта недвижимости.

До ввода дома в эксплуатацию это будет выписка о зарегистрированных ДДУ (заказывают на земельный участок), после перевода в собственность – выписка об основных характеристиках недвижимости и зарегистрированных правах.

Как и где снять обременение

По закону после полной выплаты ипотечного кредита банк обязан передать собственнику жилья бумажную закладную с отметками о выполненном обязательстве, что предполагает самостоятельную процедуру снятия обременения с квартиры.

Других четких положений со сроками или обязанностями в законе не предусмотрено, поэтому банки действуют на основе договоренности с клиентами. Но на практике клиенты обычно сами инициируют процесс погашения обременения.

Как отметила Вера Лучина, начальник отдела по развитию партнерского канала продаж Московского филиала Россельхозбанка, в Московском филиале РСХБ еще не было случая, чтобы заемщик забыл снять обременение. 

В обычной практике эксперты банка всегда сообщают клиенту о том, что ипотечный кредит погашен, и готовят документы для снятия обременения:

– справку о погашении ипотечного кредита;

– закладную;

– доверенность  о праве представлять банк в МФЦ для снятия обременения.

По словам Софьи Лебедевой, директора по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН, бывают случаи, когда клиент и банк совместно подают документы для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Как рассказал коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов, процесс погашения обременения зависит от типа договора и готовности дома, а также от банка.

Если квартира приобреталась по ДДУ или УДДУ (договор уступки) и дом не сдан (не оформлены право собственности и залог), то покупатель совместно с представителем банка подает заявление в МФЦ на погашение записи об ипотеке вместе с ДДУ.

К заявлению прилагается соответствующая справка о погашении ипотеки. И в дальнейшем, после сдачи дома, при оформлении права собственности по ДДУ нет необходимости делать закладную, так как обременения банка уже не будет.

Если квартира приобреталась по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) и право собственности на покупателя не было зарегистрировано, то погашать обременение не нужно, поскольку оно не регистрировалось в Росреестре.

Достаточно взять в банке справку о погашении кредита в полном объеме. Соответственно в дальнейшем, при оформлении права собственности по договору купли-продажи (ДКП), нет необходимости делать закладную, так как обременения банка уже не будет.

Если квартира приобреталась по ДКП и в Росреестре уже зарегистрирована закладная или договор залога, то при погашении ипотеки банк выдает справку о погашении кредита в полном объеме и закладную. Покупатель может самостоятельно подать документы в МФЦ на погашение залога.

В МФЦ нужно принести следующие документы:

– паспорт;

– заявление о снятии обременения;

– закладную с отметкой о погашении кредита.

Также могут понадобиться:

– справка о погашении ипотеки;

– договор купли-продажи;

– договор ипотечного кредитования;

– копия сертификата на материнский капитал, если он использовался для погашения ипотеки.

Снятие обременения через МФЦ осуществляется в течение трех рабочих дней с момента передачи документов. Как уточнила Вера Лучина, этот срок может увеличиться еще на двое суток из-за транспортировки бумаг в Росреестр и обратно.

Если жилье было куплено по ДДУ, но ипотечный заем за него уже погашен, то период рассмотрения документов составит 5 рабочих дней плюс два дополнительных дня на транспортировку документов. 

У некоторых банков свой порядок погашения залога. Так, в Россельхозбанке, если клиент не обратится в банк в течение 30 дней после погашения ипотеки, работник кредитного бэк-офиса сдает оригинал закладной в орган регистрации прав для снятия обременения с объекта недвижимости. Сбербанк самостоятельно подает электронные заявления на погашение залога в Росреестр при обращении клиента.

Однако у Сбербанка есть и негативные отзывы. Например, на канале Новострой-М в Яндекс.

Дзен подписчик рассказывает, что для получения закладной ему пришлось несколько раз обращаться в банк, затем подавать жалобу в ЦБ и Роспотребнадзор. Только после этого бумагу пообещали выдать.

За ней, кстати, пришлось ехать не в центральный офис, где выдавали ипотеку, а на окраину города, и долго стоять очереди.

Что делать, если банк обанкротился?

В случае банкротства банка Оксана Матюшенко советует сразу обратиться в Агентство по страхованию вкладов. По закону именно оно является ликвидатором финансовых организаций, а также конкурсным управляющим при банкротстве финансовых организаций.

Банкротство кредитного учреждения не означает, что ипотека прекращена. По словам специалистов Совкомбанка, на первых порах все обязательства будут переданы временной администрации банка, далее все может развиваться по разным сценариям.

Если будет просто ликвидация юридического лица, то обременение снимается на основании заявления заемщика и выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.

Если будет назначен правопреемник (другой банк или организация), то вопрос по погашению обременения необходимо решать с новым кредитором, к которому перешли все права от предыдущего залогодержателя.

Обременения бояться не стоит

Если вы покупаете в ипотеку квартиру, с которой только что сняли обременение – на вас это никак не отразится. Просто теперь эта квартира окажется в залоге у вашего банка, в котором вы оформляли ипотеку.

Если же вы продаете ипотечную квартиру и одновременно снимаете с нее обременение с риелтором, он соберет необходимые документы и вместе с вами подаст их в МФЦ.

Если же вам некогда этим заниматься, то вместо вас подать бумаги может другой человек, только в этом случае вам нужно оформить на него доверенность у нотариуса.

Источник: https://www.novostroy-m.ru/statyi/snyatie_obremeneniya_s_ipotechnoy

Оформить квартиру, построенную по договору о долевом строительстве

Как после погашения ипотеки оформить долевое право собственности на квартиру?

Перечень необходимых для регистрации документов:

1 вариант: квартира расположена в доме, введенном в эксплуатацию до 08.05.2003

Заинтересованное лицо предоставляет:

1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт, вид на жительство, удостоверение беженца) – оригинал. Для иностранных граждан – паспорт, или иной документ, удостоверяющий личность, с нотариально засвидетельствованным переводом на русский или белорусский язык;

2.

Документ, подтверждающий полномочия представителя, – в случае совершения действий от имени и в интересах другого гражданина;

3. письменное согласие совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих совместно с собственником и имеющих право владения и пользования эксплуатируемым изолированным жилым помещением, на осуществление государственной регистрации возникновения права собственности заявителей на эксплуатируемое изолированное жилое помещение;

4.

Документ, подтверждающий внесение платы за совершение регистрационных действий.

Регистратор запрашивает (заинтересованное лицо вправе самостоятельно представить):

1. Технический паспорт на  изолированное помещение;

2.

Копия лицевого счета или справка организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, о месте жительства и составе семьи, а в случае отсутствия организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, – иной документ, выданный государственным органом, организацией и содержащий сведения о лицах, проживающих в эксплуатируемом жилом доме, изолированном жилом помещении и имеющих право владения и пользования им (справка поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа и т.п.) (в случае, если капитальное строение введено в эксплуатацию до 08.05.2003)

3. Сведения открытого акционерного общества “Сберегательный банк  “Беларусбанк” о предоставленном кредите на строительство эксплуатируемого изолированного жилого помещения в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 6 января 2012 г.

  N 13 или иными законодательными актами, предусматривающими (предусматривавшими) предоставление льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение объектов недвижимого имущества, с указанием номера и даты заключения кредитного договора, суммы задолженности по кредитному договору на момент выдачи справки и срока возврата кредита (справка, иной документ) – для государственной регистрации возникновения ипотеки эксплуатируемого изолированного жилого помещения (запрашиваются в случае, если в территориальной организации по государственной регистрации имеется информация об использовании кандидатом в  правообладатели кредита в соответствии с такими законодательными актами);

4.

Сведения открытого акционерного общества “Сберегательный банк “Беларусбанк” о досрочном погашении предоставленного кредита на строительство (реконструкцию) или приобретение эксплуатируемого изолированного жилого помещения в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 6 января 2012 г. N 13 или иными законодательными актами, предусматривающими (предусматривавшими) предоставление льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение объектов  недвижимого имущества, с указанием номера и даты заключения кредитного договора, даты досрочного погашения кредита (справка, иной документ) – для государственной регистрации возникновения ограничения на отчуждение эксплуатируемого изолированного жилого помещения, возникшего на основании законодательного акта в случае досрочного погашения кредита после 31 мая 2012 г.

2 вариант: квартира расположена во вновь построенном многоквартирном жилом доме, введенном в эксплуатацию после 08.05.2003

Заинтересованное лицо предоставляет:

1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт, вид на жительство, удостоверение беженца) – оригинал. Для иностранных граждан – паспорт, или иной документ, удостоверяющий личность, с нотариально засвидетельствованным переводом на русский или белорусский язык;

2.

Документ, подтверждающий полномочия представителя, – в случае совершения действий от имени и в интересах другого гражданина;

3. Документ, подтверждающий внесение платы за совершение регистрационных действий.

Регистратор запрашивает (заинтересованное лицо вправе самостоятельно представить):

1. Технический паспорт на  изолированное помещение;

2.

Справка заказчика (застройщика), подтверждающая, что строительство изолированного помещения осуществлялось за счет средств инвестора 

3. Сведения открытого акционерного общества “Сберегательный банк  “Беларусбанк” о предоставленном кредите на строительство изолированного жилого помещения в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 6 января 2012 г.

  N 13 или иными законодательными актами, предусматривающими (предусматривавшими) предоставление льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение объектов недвижимого имущества, с указанием номера и даты заключения кредитного договора, суммы задолженности по кредитному договору на момент выдачи справки и срока возврата кредита (копия сведений об использовании льготных кредитов при строительстве изолированных жилых помещений, содержащаяся в регистрационном деле на капитальное строение (многоквартирный жилой дом), справка, иной документ) – для государственной регистрации возникновения ипотеки изолированного жилого помещения;

4.

Сведения открытого акционерного общества “Сберегательный банк “Беларусбанк” о досрочном погашении предоставленного кредита на строительство (реконструкцию) или приобретение изолированного жилого помещения в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 6 января 2012 г. N 13 или иными законодательными актами, предусматривающими (предусматривавшими) предоставление льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение объектов  недвижимого имущества, с указанием номера и даты заключения кредитного договора, даты досрочного погашения кредита (справка, иной документ) – для государственной регистрации возникновения ограничения на отчуждение изолированного жилого помещения, возникшего на основании законодательного акта в случае досрочного погашения кредита после 31 мая 2012 г.

Источник: http://mga.by/about/vidi_uslug/detail.php?ELEMENT_ID=452

fsk-vue

Как после погашения ипотеки оформить долевое право собственности на квартиру?

Оформление квартиры в собственность — это последний шаг, превращающий покупателя недвижимости в её владельца. Кто-то сделает этот шаг после ввода дома в эксплуатацию, кто-то — после выплаты кредита по ипотеке.

Регистрация права собственности на квартиру возможна, если:

  1. новостройка введена в эксплуатацию;
  2. открыта государственная регистрация квартир в новостройке;
  3. у покупателя есть все необходимые документы.

Первые два пункта находятся в компетенции застройщика. А вот сбором необходимых документов и самой процедурой регистрации покупатель может заняться самостоятельно. Можно воспользоваться и помощью специалистов, часто застройщик предлагает покупателям взять на себя регистрацию права собственности на квартиру. Тут все зависит от цены на услугу и наличия у покупателя свободного времени.

Если по какой-либо причине застройщик не торопится с оформлением документов, необходимых для открытия государственной регистрации, его можно «поторопить», обратившись в суд. Но на этот счет особо волноваться не нужно. Если в качестве застройщика выступает солидная компания, ожидать подобных «сюрпризов» не стоит.

Можно купить квартиру с готовой отделкой. Это выгодный и наименее хлопотный вариант. В качестве примера взят интерьер квартиры в UP-квартале «Сколковский», Одинцово.

Большая часть квартир покупается по ипотеке. В этом случае оформление квартиры в собственность проходит в 2 этапа, но по сути отличий от обычной регистрации мало.

Какие документы нужны для регистрации права собственности на квартиру

Список документов на оформление собственности на квартиру в новостройке в МФЦ обычно выглядит так:

  • Заявление от покупателя;
  • Паспорт покупателя;
  • Договор, заключенный с застройщиком, например, договор долевого участия;
  • Кадастровый паспорт с экспликацией;
  • Подписанный покупателем и застройщиком акт приема-передачи;
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.

Если покупатель поручает регистрацию третьему лицу, то помимо указанного перечня документов, для регистрации права собственности на квартиру, на это лицо нужно оформить у нотариуса соответствующую доверенность.

Оформление квартиры в собственность при ипотеке

Порядок регистрации квартиры в новостройке при ипотеке такой же, как и при обычной покупке, но список документов, необходимых для оформления квартиры в собственность, будет немного отличаться.

Обременение залогом

В перечень документов для регистрации права собственности на квартиру в новостройке, приобретаемую по ипотеке, входят:

  • ипотечный договор:
  • договор, заключенный с застройщиком;
  • договор залога квартиры;
  • согласие кредитора на то, что покупатель будет пользоваться квартирой.

Купленная в ипотеку квартира обременена залогом, это фиксируется в Росреестре. У покупателя есть определенные права на квартиру. Например, он имеет право жить в ней, а подарить квартиру родственнику без согласия банка или даже прописать его в ней — нет.

Чтобы распоряжаться квартирой на своё усмотрение, после погашения ипотечного кредита нужно зарегистрировать снятие обременения. Кредиторам, погасившим задолженность по ипотеке, банки выдают необходимые для снятия залогового обременения документы. После этого в МФЦ нужно предоставить:

  • заявление на снятие залога;
  • паспорт;
  • закладную из банка с отметкой о погашении (обычно — с доверенностью на сотрудника, внесшего запись о погашении);
  • кредитное соглашение;
  • свидетельство собственности.

В некоторых ситуациях возможны небольшие отличия. В исключительных ситуациях возможно снятие обременения через суд.

Росреестр онлайн

Регистрировать право собственности на квартиру или снимать обременение можно не только в МФЦ (многофункциональных центрах). Существует намного более быстрый и удобный способ подачи заявлений на проведение подобных операций — через сайт Росреестра.

Заключение

Процесс регистрации прав собственности на квартиру, в том числе купленную по ипотеке, нельзя назвать сложным. Получить необходимые документы у застройщика или банка обычно не составляет труда.

Зарегистрировать заявление на регистрацию прав собственности или снятие обременения в МФЦ или на сайте Росреестра тоже довольно просто.

Без помощи квалифицированных специалистов сложно обойтись только в исключительных случаях.

Хотя регистрация прав на квартиру может быть проведена самостоятельно, стоит обратить внимание на наличие у застройщика подобной услуги. Такие услуги удобны и экономят время, но главное — они отражают стремление обеспечить покупателям высокий уровень сервиса.

Источник: https://fsk.ru/articles/poryadok-registratsii-kvartiry-v-novostroyke-pri-ipoteke

Как снять обременение с квартиры

Как после погашения ипотеки оформить долевое право собственности на квартиру?

Я уже писала, как купила квартиру в Подмосковье.

Светлана Данильченко

выплатила ипотеку и сняла обременение с квартиры

В 2018 году я выплатила ипотеку и сняла с квартиры обременение. Теперь она полностью в моей собственности. Расскажу, что такое обременение и как его снять.

Обременение — это ограничения собственника в правах пользования и распоряжения квартирой. Представьте кандалы: двигаться можно, но с большим трудом. Обременение может возникать в силу закона или по условиям договора. Видов обременений много, например: залог, арест, аренда, доверительное управление. Каждый вид обременения по-своему ограничивает права собственника.

Обременение может быть добровольное и принудительное. Пример добровольного обременения: залог, когда собственник закладывает имущество, чтобы взять в долг. Пример принудительного: арест квартиры за долги.

По факту я не почувствовала на себе тяжесть обременений. Видимо, потому что я их не нарушала.

Все эти ограничения с владельца снимаются, когда он выплатит ипотечный кредит. Если вы внесли последний платеж по ипотеке или закрыли ее досрочно, вам не могут отказать в снятии обременения.

Но погашение кредита — полдела. Теперь нужно снять обременение с квартиры: это не происходит автоматически.

Есть два способа снять обременение: лично в МФЦ или в интернете через сайт Росреестра. Второй способ подходит, только если у вас есть квалифицированная электронная подпись. У меня такой подписи нет, поэтому я подавала документы через обычный МФЦ.

Упрощенно процесс такой:

  1. Собираем документы: справку о закрытии кредита и закладную заказываем в банке, дома находим свидетельство о собственности на квартиру (если оно выдавалось), кредитный договор и паспорт.
  2. Подаем все это в МФЦ.
  3. Дожидаемся уведомления о погашении обременения.
  4. Проверяем все на сайте Росреестра.
  5. Празднуем.

Теперь подробнее.

После закрытия ипотеки я позвонила в банк и уточнила, какие документы нужны для снятия обременения. В моем случае потребовались справка о закрытии кредита и погашенная закладная на квартиру.

Справку сделали прямо при мне в отделении банка на следующий день после внесения платежа по кредиту.

Свою справку я отдала в МФЦ, поэтому прикладываю пример из интернета

Примерно через полторы недели мне пришло смс о готовности закладной. Выдают ее в специальном ипотечном отделении банка по паспорту. Я забирала там же, где подписывала ипотечный договор.

Я отстояла очередь, подошла к специалисту банка, мне подготовили документы и отправили в кассу. Там выдали закладную на квартиру, сшитую с кредитным договором, и отправили обратно к первому специалисту.

Тот выдал нотариально заверенную копию доверенности, на основании которой сотрудник банка подписал закладную. Копия доверенности подтверждает, что сотрудник банка имел право подписать мои документы.

Получение всех документов в банке бесплатно.

1 июля 2018 в России ввели электронные закладные для ипотеки. Теперь вместо бумажной закладной при оформлении ипотеки могут выдать электронную. После закрытия кредита аннулировать такую можно просто в интернете.

Моя закладная. Штамп в левом нижнем углу говорит о том, что она погашена

Все собранные документы нужно отвезти в МФЦ и отдать на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

В отделении МФЦ я заполнила заявление и отдала все документы специалисту. Взамен мне выдали опись документов. В ней же был указан срок, в который справка о снятии обременения будет готова. Обычно справку делают за 5—10 рабочих дней.

Так выглядела моя опись уже после того, как я забирала документы

Лучше проверять готовность документов через сайт или по телефону. 25 июля я проверила на сайте статус документов. Они были готовы и доставлены в МФЦ. Я снова записалась через интернет на прием на 6 августа, чтобы не стоять в очереди.

Для получения справки нужны только опись документов и паспорт. Справку, подтверждающую, что обременение снято, мне выдали за пять минут.

Это моя справка

Если у вас есть электронная подпись, можно сделать все это в интернете. Для этого на сайте Росреестра в категории «Регистрация прекращения прав, ограничений (обременений) прав» выберите пункт «Погашение регистрационной записи об ипотеке».

Дальше система предложит внести ваши данные. В конце нужно приложить к заявке сканы тех же документов, которые я приносила в МФЦ, и подписать заявку своей электронной подписью.

Снять обременение можно через интернет, если у вас есть электронная подпись

Я сняла обременение чуть больше чем за месяц. 21 июня погасила ипотеку, 6 августа получила уведомление о погашении обременения в МФЦ. Можно быстрее, если делать все в интернете или записываться заранее.

Чтобы быть уверенным в том, что с квартиры снято обременение, можно заказать выписку из ЕГРН в МФЦ за 400 рублей или проверить на сайте Росреестра бесплатно. Я проверила на сайте.

Росреестр сообщает, что обременения нет: последний раздел «Права и ограничения»

Делать это можно через неделю после того, как МФЦ подтвердил вам снятие обременения. Таким же образом проверяется, не наложено ли обременение на другую квартиру.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ya-medlenno-snimau-obremenenie/

Адвокат Сорокин
Добавить комментарий