Как снизить процентную ставку по ипотеке, если закладные банк продал Фабрике ИЦБ?

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) снизило оценку перспектив секьюритизации ипотеки на российском рынке в течение ближайших четырех лет.

Если в начале года агентство рассчитывало секьюритизировать к 2020 году 45% всей ежегодной выдачи ипотеки в стране, то теперь к тому же сроку — всего 8%.

Столь существенная корректировка может быть связана с тем, что ключевые инвесторы в эти бумаги — НПФ — в ближайшие годы не будут иметь значимых ресурсов для инвестиций, да и после завершения программы господдержки ипотеки банки вряд ли будут сильно наращивать ее выдачу.

Как следует из размещенного на сайте правительства паспорта проекта “Ипотека и арендное жилье”, утвержденного Минстроем, АИЖК прогнозирует, что в 2017 году объем ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) с поручительством агентства составит 50 млрд руб., в 2018 году — 100 млрд руб., в 2019 году — 150 млрд руб.

, а в 2020 году — 200 млрд руб. А соотношение ипотеки, под которую выпущены данные бумаги, к ежегодному объему выдачи ипотечных ссуд за соответствующие периоды вырастет с 3% до 8% к 2020 году. Сам объем выдачи ипотеки в 2020 году, согласно документу Минстроя, составит 2,5 трлн руб., при 1,7 трлн руб.

, ожидаемых по итогам 2017 года.

При этом в утвержденной в феврале 2016 года Стратегии развития АИЖК на 2016-2020 годы (имеется в распоряжении “Ъ”) сообщалось, что в “прогнозном периоде ожидается восьмикратный рост российского рынка ИЦБ, в том числе за счет повышения доли выпущенных через “фабрику” ИЦБ новых ипотечных ценных бумаг до уровня около 45%… в 2020 году”.

Таким образом, за девять месяцев прогнозы АИЖК в отношении реализации его ставки на рынок секьюритизации ипотеки стали существенно скромнее.

В АИЖК вчера прокомментировали разницу этих показателей лишь в общих чертах: “Цели, указанные в стратегии АИЖК, будут достигаться по разным направлениям. Часть показателей запланирована к реализации в рамках приоритетного проекта “Ипотека и арендное жилье”. Остальная работа по достижению стратегических целей будет вестись в текущей деятельности агентства”.

Также в АИЖК утверждают, что провели переговоры с более чем 15 участниками рынка, объем портфелей которых составляет около 85% всей накопленной ипотеки (4,3 трлн руб.). “Кредитные организации проявляют интерес к новому механизму”,— заявили в пресс-службе АИЖК.

Развивать секьюритизацию ипотеки АИЖК намерено с помощью “фабрики ИЦБ”. Банк выдает кредиты заемщикам и передает закладные по ним ипотечному агенту, который после получения поручительства АИЖК (с уплатой комиссии) выпускает и регистрирует в Банке России однотраншевые ИЦБ.

Полученные от ипотечного агента ИЦБ банк может оставить на балансе, заложить в ЦБ или продать сторонним инвесторам, получив рефинансирование.

Для банков — выпуск однотраншевых бумаг, который они не могут делать самостоятельно, разгружает баланс от младшего транша, наиболее давящего на капитал (коэффициент риска по нему 1250% по Базелю-3).

Кроме того, учитывая низкий коэффициент риска по такому активу (поручительство АИЖК снижает его до 20% против классических 100% по старшему и среднему траншу при обычной секьюритизации), это делает его более привлекательным для инвесторов, а значит, должно повышать спрос на эти бумаги. АИЖК зарабатывает на комиссионных и поручительствах.

Мнения участников рынка о том, удастся ли АИЖК реализовать теперь уже менее амбициозные планы по секьюритизации ипотеки, разделились. По словам источника, знакомого с ситуацией, ключевой вопрос — в инвестиционном спросе на данные бумаги.

“Предполагалось, что основными покупателями бумаг будут пенсионные фонды, но если в начале года АИЖК исходило из намного более оптимистичного понимания их инвестиционной активности, то сейчас уже понятно, что в ближайшие годы она будет минимальной”,— говорит источник “Ъ”.

Действительно, подтверждает генеральный директор консалтинговой компании “Пенсионный партнер” Сергей Околеснов, в конце 2015 года (когда разрабатывалась стратегия АИЖК.— “Ъ”) рынок ожидал, что заморозка пенсионных накоплений 2014-2016 годов не повторится, то теперь понятно, что этот механизм планируется продлить на 2017-2019 годы.

“Речь идет о ежегодном непоступлении в НПФ порядка 400 млрд руб., то есть, около 1,2 трлн руб. за три года,— продолжает эксперт.— Соответственно, эти средства не будут инвестированы и в ценные бумаги, в том числе, в бумаги АИЖК”. Согласно первоначальным планам, 45% от объема выдачи ипотеки составили бы около 1,1 трлн руб.

Напомним, что ранее банки выражали сомнение в том, что этот инструмент будет ликвидным, и скептически оценивали рыночный спрос на него (см. “Ъ” от 30 сентября).

Впрочем, даже скорректированный вариант прогнозов развития ипотечного рынка и секьюритизации относится, по мнению нескольких экспертов, к самому оптимистичному сценарию. “Я думаю, что 50 млрд руб.

в первый год это реально, а дальнейшие результаты будут зависеть от темпов роста рынка,— считает зампред Абсолют-банка Татьяна Ушкова.— При этом заявленные результаты АИЖК достижимы только при договоренности с одним-двумя крупными игроками”.

Ее поддерживает заместитель предправления банка “Возрождение” Андрей Шалимов: “По моим оценкам, лучше рассчитывать на достижение примерно 50% от заявленного результата”. По его оценке, для ликвидности ИЦБ нужно, чтобы объем выпуска был не менее 30 млрд руб.

, а этого можно достичь только работой с госбанками или делать сборные выпуски с несколькими банками, где трудно будет инвесторам оценить уровень риска. Впрочем, как выяснилось, крупнейшие игроки принцпиальных возражений против такого сотрудничества не имеют. В ВТБ 24 подтвердили, что планируют осуществлять секьюритизацию с АИЖК. Источник, близкий к Сбербанку, сообщил, что не исключает проведение пилотной сделки по такой секьюритизации.

Однако кроме спроса инвесторов на такие бумаги и желания банков их выпускать, для реализации проекта необходимы определенные темпы роста первичного актива — собственно, ипотечных кредитов.

В 2015 и 2016 годах рынок ипотеки рос во многом благодаря государственной программе субсидирования процентной ставки, которая действовала для кредитования на первичном рынке жилья. Эта программа, о чем не раз заявлял глава Минстроя Михаил Мень, будет завершена.

По мнению экономистов, существенный рост ипотечного кредитования будет затруднителен без новых мер господдержки.

“Такое наращивание ежегодных темпов выдачи ипотеки — крайне оптимистический сценарий, который можно реализовать только при самых благоприятных макроэкономических условиях и, скорее всего, не без мер господдержки”,— считает бывший член совета директоров АИЖК, президент Фонда “Институт экономики города” Надежда Косарева.

Газета “Коммерсантъ” №204 от 02.11.2016, стр. 7

Источник: http://www.urbaneconomics.ru/centr-obshchestvennyh-svyazey/news/aizhk-skorrektirovalo-prognoz-po-sekyuritizacii-pishet-s

Запись на стене

Как снизить процентную ставку по ипотеке, если закладные банк продал Фабрике ИЦБ?
Показать предыдущие комментарии

За границей ипотеки дают под 3%,5% а иные государства и банки дают под _ % А мы самые богатые по природным ресурсам и недрам сидим каждый в кредитах не меньше чем под 20% Обидно забРоссиян и саму Россию

Хотелось бы спросить у вас, брали ипотеку сбербанка 13/75% пять лет плачю исправна .два раза досрочно отдавал по 500 т.рублей. сократили с работу .приехал сбербанк написал на снижение,на писал заявление.мне пришёл отказ.почему на писал ещё чтоб прислали ответ почему???? Прислали письменно ответ. Что вы же сами взяли под 13/75% подписались вот и платите. Буду обязательно искать другие пути, но сбербанк больше не выберу и не кому не посоветоваю Анна, здравствуйте! Сейчас по обращениям заемщиков возможно снижение процентной ставки до 10,9% и 11,9% (с учетом страхования жизни и здоровья и без него). Если ставка по вашему заявлению была снижена до 01.10.2017, повторное обращение можно подать уже сейчас. Если позднее этого срока, повторный пересмотр ставки будет возможен не ранее, чем через 12 месяцев после снижения ставки по предыдущему обращению. Вика, счастливица)! Удачи!

У меня ипотека в Сбербанке по ставке 15,964%…писала заявление на снижение,мне отказали…видите ли дорогой Сбербанк продал мой кредит…спасибо Вам большое…буду рефинансировать ипотеку,раз Вы так не честно поступаете.

Станислав, здравствуйте!
На размер процентной ставки влияет уровень инфляции и ключевой ставки. Также хотим отметить, что по этим же причинам вклады у нас предлагаются под более высокий процент.

Писала заявление на снижение ставки по ипотеке, жду уже как месяц и не понятно сколько еще ждать! Но у меня к сбербанку нет надежды уже. Я разочаровалась!

Сбербанк, здравствуйте. В начале октября писали заявление на снижение процентной ставки (брали ипотеку 3 года назад, под 13,29%), тишина. Почитала комментарии, и поняла,что можно не ждать положительного результата, т.к. наш ипотечный кредит был продан, уведомление пришло в августе месяце. Можно узнать, почему продажа кредита является причиной отказа, ведь мы так же остаемся в Сбербанке? Хотели сделать рефинансирование, в другом банке, но к большому сожалению, не подходим по условиям. Вадим, здравствуйте! Каждая заявка на снижение ставки рассматривается банком в индивидуальном порядке, однако есть и ряд общих условий, которые должны быть соблюдены при подаче заявления. Сожалеем, что решение банка не оправдало ваших ожиданий. Подробнее ознакомиться с условиями подачи заявления можно на нашем сайте: https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/collection/.. Сбербанк, пожалуйста посмотрите мою заявку на быстрое рассмотрение,о снижении % ставки по ипотеке. обращение №171118 0576 491900 Ольга, здравствуйте! Сожалеем, что вы столкнулись с такой ситуацией. Право секьюритизировать ипотечные кредиты, закладные предоставляется банку Федеральным законом. По кредитам, проданным ООО «Ипотечный агент СБ-2014», снижение процентной ставки не предусмотрено. Зинаида, здравствуйте! Если ваш кредит продан ООО «ИА «Фабрика ИЦБ», то снижение процентной ставки возможно. Уточните, пожалуйста, номер вашего обращения. Юлия, здравствуйте! Сожалеем, что рассмотрение обращения заняло больше времени, чем вы рассчитывали. Это связано с большим количеством подобных заявлений в банк. Сообщите, пожалуйста, номер вашего обращения в формате ХХХХХХ ХХХХ ХХХХХХ Яна, здравствуйте! Мы направили информацию коллегам для оперативного решения вашего вопроса. Татьяна, здравствуйте! В рамках рефинансирования процентная возможна только указанная ставка. 7,5 – это ставка для новых кредитов, оформляемых в Сбербанке. Оксана, здравствуйте! Ваше обращение по снижению процентной ставки находится в работе. Срок рассмотрения обращения – не менее 30 календарных дней. Новый номер обращения наши сотрудники сообщили вам в системе Сбербанк Онлайн. Сбербанк, Добрый день! Писала заявление на снижение % ставки по ипотеке. Пришел ответ отказ в связи с тем, что кредит секьюритизирован (продан), хотя кредит продан ООО “ИА”Фабрика ИЦБ”.

ПРИЧЁМ ТУТ РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ!!!! Мне отказали в снижении процентной ставки по причине реструктуризации долга , которая была проведена на государственные деньги !!! Банк ничего не платил !!! Это государство выделяло деньги на эту программу !!! Вы думаете я останусь у вас в банке после такого , и буду платить со ставкой 14,75% когда кругом полно предложений о рефинансировании ??????

А как вот сделать чтоб мне взявшему ипотеку в Сбере снизили до 10% ?вот задача, писал заявление снизили до 12, а перевод в сторонний 9 с копейками Евгений, здравствуйте! Вы можете снизить процентную ставку по жилищному кредиту, если остаток общей задолженности больше 500 000 рублей, а ставка выше 10,9%. Если ваш ипотечный кредит подходит под эти параметры, напишите заявление в свободной форме о снижении процентной ставки и отправьте скан-копию заявления любым удобным для вас способом:
• по электронной почте help@sberbank.ru;
• на сайте банка: http://www.sberbank.ru/ru/feedback; • в Сбербанк Онлайн через форму обратной связи; • в любом офисе банка в том регионе, где вы брали кредит. В заявлении укажите, пожалуйста, номер кредитного договора, контактный телефон, ФИО и паспортные данные, удобный для вас способ получения ответа (почта, электронная почта, лично в том или ином офисе, а также поставьте свою подпись.

Каждое заявление банк рассматривает в индивидуальном порядке.

Сбербанк, спасибо за ответ. Да так и есть, новый владелец ООО ” Ипотечный агент ” Фабрика ИЦБ”. Ещё вопрос, где можно узнать номер нашего обращения? Нам в банке номера не дали, сказали ждите конца ноября, потом съездите в банк и там узнаете. г.Сыктывкар, адрес филиала ул.Куратова, 53. Сбербанк, так мой кредит продан в ООО”Ипотечный агент”Фабрика ИЦБ”так значит мне должны снизить ставку?…раз Вы пишите,другим это в ответах на комментарии

Я третий год плачу исправно вовремя снизили ставку на 1% через заявление. Сейчас 12.5%. Рефинансирование под 9.5%. Чем я хуже находясь сейчас в сбербанке? Почему я проверенный клиент должен платить больше чем новые которые переходят в сбербанк?

Владимир, у нас было 14,9 % ,написали на снижение ставки. Снизили до 12,9. Написали еще одно заявление следом почти, опять снизили до 10,9%) Это в течении 2,5 месяцев.

Подскажите можно ли написать заявление в офисе на снижение ставки созаемщику ипотеки ? Или только заёмщик ?

Дарья, здравствуйте! Напишите, пожалуйста, номер заявления. Мы проверим информацию.

Екатерина, здравствуйте! Ваше обращение уже находится в работе. Мы направили его на приоритетное рассмотрение. Как только банком будет принято решение, вам сразу предоставят ответ тем способом, который вы указали при регистрации.

Сбербанк, спасибо! Будем ждать)) Ольга, возможность снижения ставки по кредиту, секьюретизированному в рамках сделки с «Фабрика ИЦБ», предусмотрена. Здравствуйте, хотелось бы поделиться проблемой, процентная ставка 13,75 в этом году по заявлению ее можно было изменить. Скажу сразу платил исправно целый год. При обращении в банк, о снижении ставки, отказали сразу, объяснили это тем, что продана закладная. На вопрос “почему?”, ответили просто и с улыбкой:” Банк имеет на это право по договору, вам просто не повезло” . В оконцовке у меня теперь два пути, плотить дальше по 13,75 или продавать квартиру и заключать новый договор и покупать квартиру заново, прикольно однако Показать следующие комментарии

Источник: https://vk.com/wall-22522055_1554877?offset=400

Первый в истории Кыргызстана выпуск ипотечных облигаций ! – Финансовая компания «Сенти»

Как снизить процентную ставку по ипотеке, если закладные банк продал Фабрике ИЦБ?

ОАО “Государственная Ипотечная Компания” осуществила первый публичный выпуск облигаций с ипотечным покрытием!

Официальный андеррайтер выпуска – ОсОО ФК “Сенти”.

Параметры выпуска:

Номинальная стоимость – 20 000 сом

Дохожность – 8,3 % 

Срок обращения – 2 года

Объем эмиссии – 200 000 000 сом

Выплата процентного дохода – раз в полгода

Дата начала размещения – 16 июля 2018 года

Что такое ипотечные облигации и выгодно ли в них вкладываться мы рассмотрим в данной статье.

Ипотечные облигации – долговая ценная бумага, в качестве обеспечения по которой выступает залоговое имущество ипотеки. Появляется она на основе уже выданного ипотечного кредита, а поэтому отличается высоким уровнем надежности и прозрачности – ипотечные кредиты имеют четкое документальное подтверждение в виде государственной регистрации залога.

Зачем это нам?

Ипотечный кредит решает проблему потребителя – цель ипотечного кредита приобрести дом. Но банки не сильно заинтересованы в выдаче таких кредитов, поскольку они не хотят выдавать настолько большие суммы на такой долгий срок (от 5 до 15 лет).

Также существует риск, что инфляция опередит процент по ипотеке. Поэтому ипотека часто выдается совместно с государственными программами.

А чтобы поддержать свою деятельность, поддержать ликвидность банков и поддержать рынок ценных бумаг, государство выпускает ипотечные облигации.

Как это работает?

Банк выдает своему клиенту ипотечный кредит под залог недвижимости. После оформления залога, закладная (документ о залоге) передается банку. Банк эту закладную (на самом деле реестр из большого количества закладных) несет в ГИК.

ГИК в свою очередь выпускает Ипотечные облигации через андеррайтера (Финансовая компания «Сенти»). Вы покупаете облигации, ваши деньги гарантированы закладной, ваши деньги приносят вам доход в виде процентов.

По истечению срока вам возвращаются ваши деньги, а еще вы имеете возможность перепродать облигации до срока погашения.

Опыт других стран.

В США ипотечные облигации внедрили еще в 80-х годах ХХ века. Цены на недвижимость только росли, поэтому недвижимость как заклад внушала большое доверие кредиторам и инвесторам. Но в поисках наживы, компании с Уолл-стрит все больше и больше скупали ипотечные облигации, а кредиторы из-за огромного спроса, начали выдавать кредиты не самым лучшим своим клиентам.

Так, накапливался пузырь субстандартных, безвозвратных кредитов, который, в конце концов, лопнул и привел к Мировому финансовому кризису 2008 года. Но дело не в качестве ипотечных облигаций как финансового инструмента, а в невнимательности и безответственности инвесторов и кредиторов, за что многие из них и поплатились, понеся огромные потери вплоть до банкротства.

На данный момент сектор ипотечных облигаций в США стабилен.

Россия. В России первые ипотечные облигации были выпущены «ИСО Газпромбанк-Ипотека» в 2006 году, но рынок все еще находится на стадии формирования.

На конец мая 2018 года, на финансовом рынке России объем обращения ипотечных облигаций составил 330,2 млрд. рублей, это 167 различных выпусков. Доходность по ипотечным облигациям на 31.05.2018 года составила 8,11%, что на 1,84% выше, чем средневзвешенная по депозитам.

В 2017 году крупные банки России заключили соглашения на выпуск ипотечных облигаций с Фабрикой ИЦБ (аналог кыргызского ГИК). Фабрика ИЦБ уже разместила шесть выпусков ипотечных облигаций на сумму более 110 млрд. рублей.

Казахстан. Казахстан первый из стран бывшего Советского Союза начал выпускать ипотечные облигации. В настоящее время в обращении есть облигации на 16,5 млрд.

тенге, выпущенные Казахстанской ипотечной компанией (аналог кыргызского ГИК). В планах у Казахстана выдать ипотечных кредитов на 3 млрд. долларов к 2022 году по программе НБРК «7-20-25» (7% годовых, 20% первоначальный взнос, 25 лет).

Это в свою очередь даст большой толчок развитию рынка ипотечных облигаций.

Рынок Кыргызстана. Цены на недвижимость в нашей Республике не стабильны, и за последние 3 года имеют тенденцию снижения. 

Но, если смотреть в долгосрочной перспективе, так как ипотечные кредиты начинаются от 5 лет, то по сравнению с 2011 годом, цены 2016 года немного повысились. Снижение еще обусловлено повышением курса доллара над сомом. В сомовом выражении все более стабильно, и облигации тоже будут выпускаться в сомах Государственной Ипотечной Компанией.

Ипотечные кредиты в сомах составляли 11% от общего объема выданных кредитов в национальной валюте по Кыргызской Республике на конец мая 2018 года.

По сравнению с маем 2017 года, доля в общем объеме кредитов по Республике увеличилась на 1 процент, тогда как средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам упали с 16,78% до 14,42%.

Это положительная тенденция, говорит о том, что ипотечные кредиты станут популярными, тем самым создавая больше предпосылок для ипотечных облигаций.

Контактная информация

Адрес: 720001, Кыргызская Республика, г. Бишкек, проспект Чуй, 219, 9 этаж

Тел.: (996 312) 61-46-21; 61-45-89; (559) 61-00-25

Факс: (996 312) 61-00-25

e-mail: senti@senti.kg

Источник: http://www.senti.kg/article/perviy_v_ictorii_kirgizctana_vipuck_ipotechnih_obligatsiy_

Закладная в заложниках: стоит ли волноваться, если вашу ипотеку продали?

Как снизить процентную ставку по ипотеке, если закладные банк продал Фабрике ИЦБ?

Новогодним подарком для части имеющих ипотеку россиян стали письма о передаче банками прав по закладной на квартиры. В уведомительном порядке клиентам сообщили, что их ипотека продана ООО “Ипотечный агент “Фабрика ИЦБ”. Учрежденное Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) общество работает с весны 2016 г.

, его задача – через выпуск бумаг с госгарантией предоставить банкам фондирование для ипотечного кредитования, упростить процедуры рефинансирования кредитов и в конечном счете снизить процентную ставку. Решения последней задачи ипотечному агенту добиться пока не удалось: проценты медленно снижаются лишь следом за ключевой ставкой ЦБ.

Что же до привлечения средств – за весь период работы “Фабрики ИЦБ” размещены шесть выпусков на сумму более 110 млрд руб. Ипотечные облигации банк может как оставить на балансе и использовать для сделок с ЦБ, так и продать стороннему инвестору.

И не исключено, что держателем закладной на квартиру, например, в Свердловской области в итоге окажется иностранный инвестор.

В мае 2016 г. президент России Владимир Путин на заседании Госсовета поручил Правительству совместно с Центробанком разработать программу рефинансирования ипотечных кредитов с использованием ипотечных ценных бумаг, обеспеченных гарантией АИЖК. Для реализации этой задачи был создан единый ипотечный агент.

Уже в 2016 г. “Фабрика ИЦБ” заключила меморандумы о сотрудничестве в рамках выпуска однотраншевых ценных бумаг с банком “Возрождение” (до 3 млрд руб.), санируемым ныне “Бинбанком” (до 6 млрд руб.), “Уралсибом” (до 2 млрд руб.

) Первые ипотечные облигации под залог портфеля “Банка жилищного финансирования” на сумму 2,1 млрд руб. были размещены в декабре. За три квартала прошедшего года “Фабрика ИЦБ” выпустила облигации на 50,8 млрд руб., следует из квартального отчета АИЖК (в целом рынок ИЦБ за тот же период составил 59,6 млрд руб.).

За весь период работы, как следует из данных о выпусках ИЦБ, “Фабрика” разместила шесть выпусков на сумму более 110 млрд руб.

“Фабрика ИЦБ” предусматривает следующий порядок выпуска ипотечных ценных бумаг (ИЦБ): банк выдает кредиты заемщикам и передает закладные по ним ипотечному агенту, который после получения гарантии АО “АИЖК” (с уплатой комиссии) в ускоренном порядке выпускает и регистрирует в Банке России однотраншевые ИЦБ. Полученные от ипотечного агента бумаги банк может оставить на балансе или продать сторонним инвесторам для получения рефинансирования.

Крупнейшая на российском финансовом рынке сделка секьюритизации ипотечных кредитов агентом была заключена со “Сбербанком” в мае прошлого года. Объем выпуска составил 50 млрд руб.

Чуть меньший портфель “продал” в декабре минувшего года ВТБ – 48,2 млрд руб.

20 декабря “Райффайзенбанк” и АИЖК завершили сделку по секьюритизации ипотечного портфеля банка, сумма выпуска ИЦБ – 7,56 млрд руб.

Банку выгодно продавать закладные, когда ему нужна ликвидность, объяснил Накануне.RU один из сотрудников отдела ипотечного кредитования крупного банка.

“Банк продает, снижает риск, привлекает дополнительные средства и вместо депозитного долга имеет живые деньги и не ждет 30 лет, а сразу получает выгоду. Их можно потратить,например, на погашение своего кредита, возврат денег вкладчику либо для выдачи новой ипотеки.

На решение о продаже ипотеки может повлиять запрос от крупного клиента: допустим, крупное предприятие попросило кредит на 100 млн руб. под 17% годовых. В этом случае банку понадобятся наличные, чтобы разместить их под более выгодные условия.

В итоге продается кредитный портфель, банк получает выгоду от процентов, уплаченных заемщиком в первые годы, и наличные.

Чаще всего банки продают портфели в несколько этапов: сначала хорошие, затем сбывают похуже, чтобы избавиться от рисков”, – объяснил собеседник, добавив, что решение выпустить облигации необязательно говорит о каких-либо проблемах с ликвидностью у банка. Инструмент в первую очередь позволяет снизить нагрузку на капитал.

Облигации банк может оставить себе для использования в сделках РЕПО с Центробанком. Но, учитывая наличие поручительства государства через АИЖК (кроме того, Агентство проверяет качество портфеля, контролирует риски), эти бумаги являются привлекательными для сторонних инвесторов.

Выбор в пользу дальнейшей перепродажи облигаций, а, соответственно, закладных, выступающих обеспечением, делают многие банки. Так, ВТБ намерен предложить облигации для продажи широкому кругу инвесторов: “Банк в ближайшей перспективе предложит бумаги для рыночного размещения. Номинальная стоимость одной облигации – 1000 руб.

Купонная ставка зафиксирована и установлена в размере 11,50% годовых”.

“Мы ожидаем, что новый инструмент позволит решить задачу стандартизации ипотечных ценных бумаг по уровню риска и, в перспективе, будет способствовать снижению среднерыночной ипотечной ставки.

Значительным преимуществом для инвесторов будет являться надежность бумаг, их квазисуверенный статус.

Стоит отметить также льготное налогообложение и пониженную регулятивную нагрузку на капитал, повышенную по сравнению с ОФЗ доходность”, – отмечал старший вице-президент ВТБ, руководитель управления секьюритизации ВТБ Капитал Андрей Сучков, комментируя сделку.

В АИЖК заявляли, что ключевыми инвесторами в новые ИЦБ станут НПФ, российские банки, управляющие и страховые компании, крупные частные инвесторы. Не исключали там и участия иностранных инвесторов, так как на их долю уже приходится 20% ОФЗ.

Основными инвесторами в ИЦБ традиционно являются ВЭБ и пенсионные фонды. Значительную долю на рынке занимает также АИЖК (около 17%).

Учитывая объем заключенных сделок, не исключаено, что в дальнейшем механизм обращения ИЦБ будет расширен и ценные бумаги будут допущены к торгам на бирже, отмечают в ГК “ФИНАМ”.

При этом в банках заверяют, что для заемщика правила погашения ипотеки не изменятся, кто бы ни приобрел облигации.

Передача закладной третьим лицам не является нарушением, соответствующий пункт содержится в кредитном договоре. Однако в нем же прописаны условия ипотеки, которые изменяться не могут.

На деле клиенты, кредиты которых “перепродали”, все-таки сталкиваются с трудностями. На форумах заемщики сообщают о том, что не могут подать заявку на рефинансирование.

Другая частая жалоба – длительное удержание предмета залога – банк не отдает (а иногда не может найти) закладную после погашения займа.

Риски есть и для государства. Поручительство АИЖК означает обязательство выкупить закладные ипотечного агента и входящие в состав ипотечного покрытия облигации в случае признания их дефолтными.

За каждую закладную агентство будет выплачивать покупную цену: остаток основного долга и проценты, начисленные, но еще не оплаченные заемщиком.

Вероятность дефолта “Фабрика ИЦБ” оценивает, как низкую, так как она в первую очередь связана со снижением цен на жилье в России, которое обычно провоцирует заемщиков допускать просрочку платежей. Другой риск, более вероятный – неисполнение обязательств заемщиками из-за снижения доходов.

Ипотечный агент “оценивает риск снижения реальных доходов населения как значимый, но ожидает его снижения в связи с ожидаемым переходом реальных доходов населения к росту в ближайшие 6-12 месяцев”, говорится в квартальном отчете.

Заметим, что “дочка” АИЖК занимается исключительно качественными ипотечными портфелями, продать инвестору высокорисковые активы (именно такие бумаги на $1,6 трлн запустили кризис в США), заручившись господдержкой, не получится. Отсюда довольно скромная подушка безопасности агентства. Резерв под обесценение закладных сформирован в общей сумме 156 млн руб., из которых 96 млн руб. приходится на сделки по секьюритизации “Фабрики ИЦБ”.

Все на том же заседании Госсовета, в 2016 г., Путин обозначил одну из основных целей появления ипотечных облигаций: “Мы говорили, что если эта практика будет внедряться, то в горизонте двух-трёх лет можно будет сократить ипотечные кредиты вплоть до 1,5% – от 0,8% до 1,5%”.

Второй год существования “Фабрики ИЦБ”, которая позволила банкам привлечь десятки миллиардов, увы, не приблизил ипотечный рынок к поставленной цели.

Теоретически проведение секьюритизации ипотечного портфеля должно позволить банку снизить ставки, так как кредитная организация высвобождает денежные ресурсы, которые в ином случае были бы на долгий срок задействованы в обеспечение ипотечного займа, отмечает аналитик ГК “ФИНАМ” Алексей Коренев.

“Вопрос в том, насколько банку выгодно понижать ставку ниже рыночной, снижая тем самым банковскую процентную маржу. В большей степени на уровень ставок влияет политика Банка России и среднерыночная ипотечная ставка, которой большинство кредитных учреждений и стараются придерживаться”, – рассказал он Накануне.RU.

Источник: https://www.nakanune.ru/articles/113595/

Путин поручил правительству и ЦБ найти способ снизить ипотечные ставки до 8%

Как снизить процентную ставку по ипотеке, если закладные банк продал Фабрике ИЦБ?

Председателю ЦБ Эльвире Набиуллиной предстоит решить, как снизить ипотечные ставки до 8% /Андрей Гордеев / Ведомости

Правительство и ЦБ должны принять меры для снижения процентной ставки по ипотеке до 8% годовых и ниже и доложить об этом в начале 2020 г.

, следует из перечня поручений президента Владимира Путина по итогам послания Федеральному собранию. После того как осенью 2018 г. ипотечная ставка достигла своего исторического минимума в 9,4%, она снова начала расти.

В декабре банки выдавали ипотеку в среднем под 9,66%, следует из данных ЦБ.

Доступность жилья власти рассматривают как один из залогов роста рождаемости: в 2018 г. население России впервые за 10 лет сократилось – до 146,8 млн человек, и приток мигрантов, который в 2018 г., по оценке экспертов РАНХиГС, оказался минимальным с середины 2000-х гг., эту убыль не компенсировал.

Кроме снижения ставки Путин потребовал от правительства расширить льготы по ипотеке – субсидировать ставку по ипотечным кредитам семьям с двумя и более детьми выше 6% годовых на весь срок кредита, а не на три года и пять лет при рождении второго и третьего ребенка, как сейчас.

Выплачивать 450 000 руб. на погашение ипотечных кредитов семьям, родившим третьего ребенка, а также ввести ипотечные каникулы для тех, кто лишился заработка. Вероятно, снижение ставки до 8% коснется именно многодетных семей, считает главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова.

Выполнить поручение и снизить ставку до 8% годовых и ниже можно двумя способами, говорит аналитик Moody’s Ольга Ульянова. Первый, «быстрый и нерыночный», – субсидирование. Например, субсидировать ставки через «Дом.РФ» или выделить для этого специальный банк из числа санируемых, предлагает Орлова. «Дом.РФ» выполнит решения, которые примут президент и правительство, говорит его представитель.

Добиться с помощью субсидирования можно всего, но вопрос в деньгах, в бюджете же такие расходы не предусмотрены, замечает директор аналитического департамента «Локо-инвеста» Кирилл Тремасов.

К тому же ипотечный портфель прекрасно растет и без дополнительных стимулов: в 2018 г. – на 25%, говорит Ульянова.

Субсидирование же приведет к тому, что кредиты будет брать неплатежеспособное население, а это увеличит кредитные риски банков, добавляет она.

Второй способ – «медленный и рыночный», продолжает Ульянова: структурные изменения и достижение устойчиво низких ставок в экономике могут занять 2–3 года.

Необходимые меры ЦБ уже принимает: снижение инфляции, стабилизация курса, заякоривание инфляционных ожиданий, перечисляет она, но мешают прежде всего геополитические риски.

Высока вероятность ужесточения санкций, экономику ждет циклический спад и снижение цен на сырье – все это увеличит страновые риски и повысит уровень ставок в экономике, предупреждает Тремасов.

Однако не исключено, что к концу 2019 г. ставки вновь начнут снижаться и через несколько лет можно будет увидеть ипотеку под 8% годовых, оптимистична Ульянова. Через 2–2,5 года, допускает главный экономист BCS Global Markets Владимир Тихомиров.

Даже при инфляции немного выше 2% и ключевой ставке 7,25% ставка по ипотеке в первом полугодии 2018 г.

опустилась лишь до 9,41%, вспоминает зампред правления и финансовый директор банка «Дельтакредит» Елена Кудлик, для 8% нужны новые программы поддержки ипотечного кредитования.

Маржа банков и так низкая и уменьшить ставку государство может только за счет снижения стоимости фондирования, т. е. господдержки и субсидий на ипотечные кредиты, согласен вице-президент и руководитель розничного блока «СМП банка» Роман Цивинюк.

А при снижении инфляции до 4% расходы правительства на субсидии снизятся, отмечает совладелец Совкомбанка Сергей Хотимский, при этом поддержка ипотеки сейчас важна и для бизнеса: банки перенаправили бы часть средств из уже перегретых сегментов потребкредитования и кредитных карт.

Маржу банкам снижать уже некуда, согласен директор дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ Вадим Пахаленко, нужно снижать ключевую ставку. Чтобы ипотечные ставки достигли 8% годовых – примерно до 5,5–6%. До 6,5%, считает управляющий директор по розничным продуктам «Абсолют банка» Антон Павлов.

Нужны и дополнительные механизмы: развитие эскроу-счетов, расширение субсидий и льгот для населения для снижения конечной стоимости кредитов, расширение программ «Дом.РФ» по секьюритизации и рефинансированию ипотеки, регуляторные меры, перечисляет управляющий департамента стратегии и проектов развития Промсвязьбанка Дмитрий Грицкевич.

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2019/02/27/795309-8

Жилищный вопрос. Почему ипотечные облигации не востребованы у частных инвесторов | Финансы и инвестиции

Как снизить процентную ставку по ипотеке, если закладные банк продал Фабрике ИЦБ?

Чтобы понять, каковы шансы у инвесторов воспользоваться этим инструментом, нужно для начала посмотреть, что происходит на рынке секьюритизации, где как раз и «производятся» ипотечные ценные бумаги.

Упрощенная схема выпуска ипотечных облигаций выглядит так: банк формирует пул однородных ипотечных кредитов (примерно с одинаковыми параметрами) и выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами. Инвестор приобретает эти бумаги и получает по ним купонный доход, который формируется за счет поступающих погашений по ипотечным кредитам.

Что-то пошло не так

Несмотря на внешне благоприятный фон, 2017 год стал одним из самых провальных для рынка секьюритизации. Объем сделок по продаже ценных ипотечных бумаг составил 124 млрд рублей. С одной стороны, этот показатель находится примерно на уровне 2013 года, когда было секьюритизировано ипотечных портфелей на сумму 146,3 млрд рублей.

С другой — если посмотреть на структуру проведенных сделок, то объем рыночных выпусков вне рамок госпрограммы («Фабрики ИЦБ») составил по жилищной ипотеке всего 15,2 млрд рублей, что ничтожно мало.

Более того, в предыдущие два года выпусков также было крайне мало: в 2015 году секьюритизировано жилищных кредитов всего на 63,6 млрд рублей, в 2016-м — 81,3 млрд рублей.

В чем причина стагнации рынка? Основное препятствие — ужесточение условий проведения сделок по выпуску ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.

В прошлом году рынок столкнулся с рядом сложностей: введением повышенного коэффициента риска для определенных траншей (в этом году его должны снизить почти в восемь раз); переходом с обязательных рейтингов по ИЦБ международных агентств на национальные, методика оценки которых была согласована только к концу года; повышением требований спецдепозитариев к сделкам для исключения случаев фальсификации.

Сейчас участники рынка надеются, что все сложности остались позади и в 2018 году ситуация начнет меняться в лучшую сторону. В прошлом году уже были сформированы ипотечные портфели (рост по объему выдач — 34%), и теперь для сохранения высоких темпов активные участники рынка жилищного кредитования будут заинтересованы в том, чтобы получить фондирование под новые сделки.

Секьюритизация — важное звено «ипотечной цепочки». Ипотечный кредит, «упакованный» в ценную бумагу и проданный инвестору, позволяет получить финансирование для выдачи новой ипотеки. Других длинных денег у большинства участников рынка попросту нет.

Не для народа

Основные «потребители» ипотечных бумаг сегодня — это управляющие компании, в которых размещены средства пенсионных фондов, и финансово-кредитные организации. Доля частных инвесторов в этом сегменте рынка пока минимальна, хотя теоретически ипотечные облигации может приобрести любой.

С этой точки зрения выпуск «народных облигаций» банка «ВТБ 24» — это своеобразный маркетинговый ход.

Причина низкой популярности ипотечных облигаций среди частных клиентов — сложность анализа такого инструмента.

Далеко не каждый профессиональный участник рынка умеет считать доходность по этой бумаге и анализировать ее параметры. Например, в решении об эмиссии содержится информация о сроке погашения.

Если банк проводил секьюритизацию ипотечных кредитов сроком 25 лет, то их погашение формально должно наступить только в 2043 году.

Безусловно, такая отдаленная перспектива может охладить интерес многих инвесторов к покупке бумаги. Однако с учетом заложенных опционов на досрочное погашение срок действия может оказаться значительно меньше. Расчет дюрации — это как раз одна из основных проблем. Срок погашения ипотечных кредитов может меняться в зависимости от состояния рынка.

Например, сейчас на фоне снижения ключевой ставки идет активное рефинансирование кредитов, оформленных в 2014-2015 годах.

То есть размер доходности и срок обращения облигаций, выпущенных, например, в 2015-2016 годах, сократится, если на них есть опцион на досрочное погашение.

Это не приведет к убыткам или потерям со стороны инвесторов, просто срок инвестирования, на который они рассчитывали, может оказаться меньше, чем ожидалось изначально.

Еще одна причина низкого спроса — небольшое количество ипотечных облигаций в свободном обращении. Профессиональные инвесторы, как правило, выкупают определенный объем бумаг и держат их у себя до погашения. Вероятно, на исполнение заявки на покупку или продажу ипотечных облигаций брокеру может потребоваться время.

Чтобы заработали рыночные механизмы, нужны большие объемы сделок. Когда рынок достигнет насыщения, тогда и возникнет вопрос, как привлечь новых потенциальных покупателей.

Точки роста

Аппетит к покупке ипотечных бумаги в этом году будет только расти. Есть ли шанс его удовлетворить и какие изменения помогут рынку набрать нужные объемы?

Во-первых, сыграет свою роль «Фабрика ИЦБ», которая планирует выпускать ипотечные ценные бумаги с поручительством АИЖК. Банк, секьюритизирующий ипотечный портфель, получает возможность снизить давление на капитал, поскольку такие бумаги относятся к группе низкорисковых активов. Для отдельных участников рынка это может оказаться тем, что «доктор прописал».

Кроме того, АИЖК берет на себя все функции организатора сделки, вплоть до юридического и налогового консультанта, что теоретически может способствовать выходу на рынок более мелких игроков, которые, не обладая необходимой экспертизой, не могли выводить на рынок свои портфели.

Во-вторых, с 1 июля в оборот вводится электронная закладная. Это такая же ценная бумага, но в «цифровом» формате.

Использование электронной закладной позволит банкам сократить время на проверку оригиналов ипотечных закладных, снизить операционные риски и дополнительно защитит от мошенничества с физическими оригиналами.

В итоге сократится общее время, затраченное на проведение сделки. По предварительным оценкам, «экономия» может составить до 20%. Сейчас весь процесс подготовки сделки занимает около шести месяцев.

Рыночные размещения, когда ипотечные банки самостоятельно проводят секьюритизацию портфелей, необходимы для развития рынка. Банки получают дополнительную прибыль от сделок и экономят на комиссии АИЖК.

https://www.youtube.com/watch?v=nAppcnnyx54

Кроме того, у профессиональных инвесторов тоже могут появиться сложности с приобретением фабричных бумаг в больших объемах. Поскольку выпуск бумаг осуществляется от одного имени, то у финансовых организаций, приобретающих выпуски, могут возникнуть ограничения на вложения в долговые инструменты одного эмитента.

Так что сомнения некоторых участников, что если банки нарастят объемы секьюритизации, то рынок не сможет их «переварить», абсолютно беспочвенны. Спрос слишком далек от насыщения.

Источник: https://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/357805-bespoleznye-metry-pochemu-v-rossii-ne-vostrebovany-ipotechnye-obligacii

Адвокат Сорокин
Добавить комментарий