Каковы нюансы продажи дома за материнский капитал?

Где родился, там и пригодился: как потратить маткапитал при покупке квартиры в новостройке

Каковы нюансы продажи дома за материнский капитал?

Материнский капитал – неплохое подспорье для семьи, но потратить его можно лишь через три года после получения. Однако для улучшения жилищных условий столько ждать не надо. Новострой-СПб выяснил, какие нюансы надо знать, чтобы правильно реализовать маткапитал при покупке жилья, в том числе и в ипотеку.

Общие сведения и факты

Материнский капитал – это финансовая поддержка, которую с 1 января 2007 года государство оказывает семьям с двумя и более детьми. Причем дети могут быть не только «своими» (т.е.

биологическими), но и усыновленными, а какими по счету – не важно.

Главное, чтобы ребенок появился в семье в период с 2007 по 2021 год, и чтобы он оказался не первым и единственным, а вторым или третьим (или каким угодно по счету – это уже значения не имеет).

Получить материнский капитал можно только один раз в жизни и только по безналичному расчету. Чтобы его реализовать, необходимо подать документы на выдачу государственного сертификата. Сделать это можно в любой момент после появления второго (или любого последующего) ребенка: срок обращения в Пенсионный фонд России не ограничен. Заявка рассматривается в течение 15 дней.

Приятный момент: семейный капитал не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), а в случае потери сертификата государственные органы без проблем выдадут дубликат. Если происходит индексация материнского капитала, то замена документа не требуется.

С 1 января 2015 года государственная субсидия не индексировалась, и на сегодняшний день ее размер составляет 453 026 руб.

На что можно потратить средства

Расходование маткапитала – строго целевое, а это значит, что предусмотрено оно на определенные нужды. К ним относятся:

– улучшение жилищных условий или покупка нового жилья;

– получение ребенком образования;

– пенсионные накопления матери;

– социальное развитие и адаптация детей-инвалидов.

Использовать материнский капитал можно не ранее чем через три года после рождения/усыновления ребенка. Но если речь идет об улучшении жилищных условий (а под ними понимается и выплата ранее взятой ипотеки, и частичная оплата покупки новой квартиры) или вкладывании средств в ребенка-инвалида, то ждать нет необходимости. Эти нужды признаются первостепенными и субсидируются без отлагательств.

Семьи, в которых доход на одного человека ниже чем 1,5 прожиточного минимума, имеют возможность направить материнский капитал на получение ежемесячных выплат (до достижения ребенком полутора лет).

На что нельзя потратить средства

Материнский капитал не получится израсходовать на:

– покупку автомобиля;

– покупку дачи;

– ремонт;

– погашение действующего потребительского кредита;

– погашение задолженности по квартплате;

– погашение имеющихся штрафов.

Документы для получения сертификата

В Пенсионный фонд РФ нужно будет принести следующие документы:

– заявление на получение сертификата;

– паспорт;

– свидетельство о рождении (усыновлении) всех детей;

– пакет документов, удостоверяющих личность, место жительства и полномочия заявителя.

В каких случаях прекращается действие сертификата

Бывают ситуации, когда сертификат перестает действовать. На это есть несколько причин:

– смерть его владельца;

– совершение преступления против личности в отношении своего ребенка;

– лишение родительских прав (по отношению к тому ребенку, на которого была выдана бумага);

– отмена усыновления.

Если произошло одно из вышеперечисленных событий, то право на получение субсидии переходит ко второму родителю (или даже к самому ребенку, если оба взрослых оказались лишены поддержки государства).

Если же материнский капитал был полностью реализован, то срок действия сертификата также прекращается.

Вложиться в ипотеку: схема действий

По статистике, большинство российских семей используют материнский капитал для того чтобы улучшить свои жилищные условия.

Эти средства можно реализовать в качестве первого взноса или его части, а также «пустить» на досрочное погашение ипотеки, причем даже той, что была взята до рождения ребенка, на которого выделен сертификат.

На кого оформлен ипотечный кредит – на мать или на отца – при этом также не имеет значения, комментирует Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге.

Актуальность маткапитала при покупке жилья в ипотеку объясняется тем, что это чуть ли не единственный способ реализовать средства до достижения ребенком 3-летнего возраста.

При использовании материнского семейного капитала (МСК) как части первоначального взноса в большинстве случаев клиенту понадобится не только сертификат, выданный Пенсионным фондом, но и собственные средства в размере 5-10% от стоимости квартиры, рассказывает Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие». После того, как банк одобрит ипотеку, клиенту останется сообщить в Фонд о покупке квартиры и указать реквизиты счета для перечисления средств.

Если же речь идет о частичном досрочном погашении ипотечного кредита, то сначала необходимо уведомить об этом банк, информирует читателей Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. При этом следует запросить справку об остатке основного долга и задолженности по выплате процентов. В ней же банк указывает реквизиты для перечисления средств выплаты.

После перечисления Пенсионным фондом средств кредитору, обладатель сертификата должен обратиться в банк с заявлением о частичном или полном погашении обязательств по кредиту. Деньги зачисляются на счет и, благодаря этому происходит либо уменьшение ежемесячного платежа, либо сокращение срока выплаты (в зависимости от того, что указано в документах и от договоренности с банком).

Купить квартиру при помощи маткапитала: нюансы

При покупке квартиры с помощью материнского капитала есть свои особенности, которые следует учитывать. К примеру, банк может включить сумму материнского капитала в тело кредита.

Таким образом, у клиента будет повышенный ежемесячный платеж на этапе регистрации сделки в Росреестре и перечисления Пенсионным Фондом средств в банк.

Также необходимо помнить о том, что по закону всем членам семьи должны быть выделены доли (после погашения ипотеки и подписания акта приема-передачи, причем, размер доли не имеет значения). А чтобы такую квартиру продать, потребуется получить согласие органов опеки и попечительства.

«Для того, чтобы не включать несовершеннолетних детей в ипотечную сделку, достаточно написать нотариальное обязательство для органов опеки о выделении доли детям после погашения ипотечного кредита»

Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге

Кроме того, нужно быть готовым к тому, что не все банки и застройщики позволяют приобрести жилье и взять ипотеку с привлечением маткапитала. Это может в некоторой степени сузить и усложнить поиск квартиры, предупреждает Алексей Бушуев.

Стоит также учесть, что Пенсионный фонд переводит средства маткапитала не сразу (в совокупности на рассмотрение заявки и перевод денег уходит около полутора месяцев), поэтому, если клиент не берет ипотеку, ему приходится оформлять рассрочку. В этом случае он не получит скидку, которые многие девелоперы дают за 100% оплату, добавляет Денис Казберов, руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп».

Впрочем, несмотря на все перечисленные нюансы, преимуществ при покупке квартиры с использованием маткапитала все-таки значительно больше, чем недостатков. И самый главный плюс – возможность использовать маткапитал в качестве инструмента приобретения жилья (первоначального взноса), уменьшая вклад собственных средств, считают представители «Группы ЛСР».

Если еще говорить про плюсы, то, к примеру, при использовании маткапитала не имеет значения, какой объект выбрал клиент. У банка и пенсионного фонда нет требований к степени готовности или площади приобретаемой квартиры. Запрет в данном случае накладывается только на предварительные договоры купли-продажи, говорит Яна Булмистре.

Какова доля покупок с привлечением маткапитала

Точной статистики числа сделок по рынку нет. Но по оценкам экспертов, в среднем около 20% всех покупок на рынке недвижимости происходит с привлечением маткапитала.

«По официальным данным Пенсионного фонда РФ, 90% семей тратят материнский капитал на улучшение жилищных условий. Если данную меру государственной поддержки продлят после 2021 года, то число сделок с недвижимостью как минимум не уменьшится, и вполне вероятно вырастет» – считает Ирина Тютрина, руководитель отдела ипотечного кредитования «ПСК».

«К тому же, количество сделок с использованием маткапитала напрямую зависит от класса жилья. Наиболее востребована господдержка в сегменте масс-маркета.

В практике «ПСК» основная доля таких сделок приходится на ЖК комфорт-класса «Славянка»: примерно каждая третья семья приобретает квартиру с использованием этого инструмента.

 Другие же проекты компании относятся к бизнес-классу, и сделки с маткапиталом здесь единичны, хотя такая опция доступна» – комментирует спикер.

Конкретный пример приводит и Денис Казберов: «В среднем по рынку материнский капитал используется в 15-20% сделок, в последние годы этот показатель был стабильным. В нашем ЖК «Приморский квартал», который ориентирован в первую очередь на семейных покупателей, доля сделок с привлечением маткапитала заметно выше – 35%».

«По сравнению с последними годами доля сделок с привлечением материнского капитала значительно возросла. Учитывая, что средняя сумма, которую покупатели запрашивают в ипотеку составляет 2,5 млн рублей, маткапитал и региональные выплаты являются серьезным подспорьем для улучшения жилищных условий. Также на росте сказалась и «Семейная ипотека» по теперь уже фиксированной ставке в 6% годовых»

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development

Ограничения и нововведения

Самым главным стоп-фактором является срок начала использования сертификата: для покупки квартиры с помощью маткапитала нужно дождаться, пока младшему ребенку исполнится 3 года.

Однако, как уже было упомянуто ранее, если квартира приобретается в ипотеку, это ограничение не действует – сертификат можно использовать сразу после рождения ребенка.

По этой причине многие покупатели направляют маткапитал именно на выплату части ипотечного кредита, комментирует Владимир Трусов, руководитель группы ипотечных и жилищных программ АО «Ленстройтрест».

Существуют некоторые ограничения по схеме сделки, говорит Татьяна Хоботова. Например, при покупке квартиры в строящемся доме можно использовать материнский семейный капитал только при заключении договора долевого участия.

Также нужно понимать, что маткапитал нельзя использовать при покупке апартаментов, потому что они относятся к нежилому фонду. Но в целом можно приобрести квартиру у любого застройщика, который работает по 214-ФЗ. Каких-либо ограничений по стоимости, метражу или географии внутри РФ не существует, говорит Ирина Тютрина.

Про недавние нововведения сообщает читателям Алексей Бушуев: «Маткапитал больше не разрешается использовать на погашение займов, выданных финансовыми организациями, чья деятельность не контролируется Банком России. Однако в перечень организаций, где разрешено брать займ, был включен АО «ДОМ.РФ» и сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы.

Жилье, на приобретение которого используется семейный капитал, должно быть признано пригодным для проживания.

При направлении маткапитала на строительство дома теперь вместо разрешения на строительство можно предоставить уведомление, выданное получателю сертификата или его супругу.

С 2019 года семьи могут законно использовать маткапитал на оплату строительства жилого помещения на садовых (в прошлом — дачных) земельных участках».

Можно ли продать квартиру, если дети несовершеннолетние

Квартиру, купленную с помощью маткапитала, можно продать до совершеннолетия детей.

Правда, в этом случае потребуется согласие органов опеки – им необходимо будет подтвердить, что в новом жилье дети получат доли не меньше, чем в предыдущем, информирует Владимир Трусов.

И подтверждается это нотариально заверенным заявлением. Плюс к этому, в настоящее время обязательно проверяется факт оплаты кредита средствами маткапитала, добавляет Татьяна Хоботова.

Дата публикации 10 апреля 2019

Источник: https://www.novostroy-spb.ru/statyi/gde_rodilsya_tam_i

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: советы и рекомендации

Каковы нюансы продажи дома за материнский капитал?

Материнский капитал может быть отдан для приобретения, постройки или реконструкции жилого помещения. Однако нельзя исключать, что рано или поздно семье понадобятся средства на квартиру большей площади или другие важные цели. В таком случае часто возникает вопрос: как продать квартиру, купленную на материнский капитал, на законных основаниях?

Имеются ли ограничения?

Перед тем как продать квартиру, купленную на материнский капитал, важно подробно изучить законодательство. Особенностью оформления права собственности на такую квартиру является наделение долями всех членов семьи. Для несовершеннолетних это гарантия учета их прав и интересов, ущемление которых может повлечь за собой сложности при сделке с недвижимостью.

Поэтому продажа жилья, купленного на материнский капитал, ограничена получением разрешения от органов опеки.

В соответствии со статьями ГК РФ, работники соответствующих государственных органов, как правило, отслеживают, с какой целью осуществляется такая продажа, чем она может обернуться для детей, и согласовывают сделку только при соблюдении следующих правил:

При попытке обойти закон органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме.

На каких условиях оформляют разрешение?

Для получения разрешения на продажу необходим утвержденный государством перечень документов, таких как:

Если подходящий вариант для покупки следующего жилья не найден, то можно остановиться на другом способе обеспечения имущественных прав несовершеннолетних:

Ухудшением жилищных условий и причиной отказа в выдаче разрешения может быть не только уменьшение доли несовершеннолетнего, но и другие факторы:

При ипотеке оплата происходит в течение длительного времени, и реализация квартиры с материнским капиталом становится затруднительной. Поскольку жилье остается предметом залога, выделить ребенку долю в нем и оформить собственность в полной мере можно только по факту выплаты всей стоимости.

В любом случае, если опека убедится, что права ребенка соблюдаются, то разрешение на продажу подготовят в течение двух недель после подачи заявления. Официальное согласие выдается в виде постановления главы администрации по месту проживания детей. В нем указывается срок действия разрешения, который составляет три месяца.

По истечении этого времени нужно будет повторно обращаться за этим документом.

Таким образом, продажа квартиры, купленной на материнский капитал, ни при каких обстоятельствах не будет законной без одобрения сделки органами опеки и попечительства и надлежащего оформления документации.

В большинстве случаев для соблюдения всех нюансов лучшим выходом будет обращение к профессиональному риелтору, который поможет реализовать подобную квартиру за минимальный срок и в полном соответствии с действующими законами.

Каковы риски для потенциальных покупателей?

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, затруднена, потому что у потенциальных покупателей есть обоснованные опасения на счет этого вида недвижимости:

Учитывая все эти риски, потенциальному покупателю нередко приходится проводить длительную проверку квартиры, выяснять, был ли задействован материнский капитал, а это требует дополнительной траты времени и денег.

Убедить покупателей, что сделка не грозит им потерей жилплощади в будущем, помогут квалифицированные юристы и риелторы.

Они проследят историю недвижимости и подготовят документы, чтобы продать квартиру с материнским капиталом.

Как быстро совершить сделку?

Наиболее быстрая продажа квартиры с материнским капиталом возможна при одновременной покупке недвижимости большей площади. Самостоятельно организовать этот процесс непросто, ведь приходится заниматься и процедурой получения разрешения, и поиском подходящих по всем критериям квартир. Необходимо:

Весь процесс продажи описанной недвижимости потребует как минимум нескольких месяцев.

Если же на последующую квартиру планируется взять ипотеку или использовать средства вновь полученного материнского капитала, время увеличивается за счет срока рассмотрения и одобрения сделки банком или Пенсионным фондом. Как известно, перед тем как выдать материнский капитал, заявление рассматривают достаточно долго.

Где получить квалифицированную помощь?

Как видно из статьи, продать квартиру с материнским капиталом можно только с официального разрешения органов опеки и попечительства. Его оформление требует времени, внимания ко многим юридическим нюансам, без учета которых возникает угроза срыва сделки или ее аннулирования в дальнейшем.

Для потенциальных покупателей также существует опасность лишиться собственности или части своих средств. Минимизировать риски и позаботиться о том, чтобы продажа была осуществлена по закону, можно с помощью профессиональных юристов и риелторов.
Большой опыт в проведении подобных процедур имеет агентство «БЕСТ-Недвижимость».

Обращение к сотрудникам компании ускорит процесс оформления сделки, сэкономит ваше время и даст гарантированный результат.

У вас есть возможность воспользоваться следующими услугами:

Специалисты компании могут ответить на важные для вас вопросы по телефону либо при личной встрече в одном из 16 офисов, который выберете вы.

Источник: https://www.best-realty.ru/about/advices/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital-sovety-i-rekomendatsii/

Что нужно предусмотреть при покупке квартиры с использованием материнского капитала? / Sibdom.ru

Каковы нюансы продажи дома за материнский капитал?

Очень важно правильно составить договор купли-продажи при сделке, в которой при расчете за квартиру покупатель использует материнский капитал. Полный расчет в таком случае происходит уже после регистрации в Росреестре, ждать своих денег продавцу придется больше месяца, и получит он их или нет, зависит от того, какое решение примет Пенсионный фонд.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда Пенсионный фонд в переводе денег отказал, а сделка уже проведена, нужно учесть все нюансы при составлении договора.

Улучшение жилищных условий при помощи материнского капитала — самый популярный способ использования материнской выплаты. При этом рассчитаться маткапиталом с продавцом за купленную квартиру можно, только если ребенку, в связи с рождением которого у семьи появилось право на получение выплаты, уже исполнилось три года.

Еще недавно часть продавцов не соглашались иметь дело с покупателями с маткапиталом, потому что перечисления денег из Пенсионного фонда продавцам нужно было ждать два месяца. Сейчас условия изменились, и этот срок сократился до 40 дней.

30 календарных дней занимает проверка документов, и еще 10 рабочих дней дается на перечисление денег на счет продавца.

На практике ситуаций, когда Пенсионный фонд отказывается перечислить деньги, совсем немного: так, в прошлом году перевод денег по договорам купли-продажи в Красноярском крае не согласовали в двух процентах случаев. Но это не значит, что к составлению договора можно относиться несерьезно.

Договор купли-продажи при сделке, в которой покупатель использует для расчета за квартиру маткапитал, может быть составлен в простой письменной форме, при условии что продавец является единственным собственником квартиры. Если же продаваемая квартира находится в долевой собственности, сделка подлежит обязательному оформлению у нотариуса, и тогда договор составит нотариус.

Учтите требования к приобретаемому объекту

По закону направить средства маткапитала можно как на покупку квартиры, так и на приобретение комнаты. При этом в документах она должна значиться как отдельная комната.

Купить с помощью маткапитала можно и долю в квартире, но только при условии, что это последняя доля, с приобретением которой вся квартира становится собственностью покупателя. Кроме того, деньги маткапитала можно потратить на жилой дом, предназначенный для постоянного проживания.

Но построенные на дачной земле загородные дома, которые в документах значатся как «жилое строение», под требования закона не подпадают и оплачены средствами маткапитала быть не могут.

Обязательное условие использования маткапитала — жилой дом не должен быть признан аварийным и не может состоять в реестрах ветхих и отведенных под снос объектов, которые ведут администрации каждого населенного пункта.

Соблюдение этого требования в обязательном порядке проверяется. Покупка жилья, непригодного для постоянного проживания, — это самая распространенная причина, по которой Пенсионный фонд отказывает в перечислении средств.

В число тех объектов, покупку которых можно оплатить с помощью средств маткапитала, не входит земельный участок, поэтому, если в договоре купли-продажи сказано, что приобретается жилой дом стоимостью 1,5 миллиона рублей и земельный участок стоимостью 500 тысяч рублей, обязательно нужно уточнить, что средства маткапитала пойдут на оплату жилого дома. Если же в договоре купли-продажи просто через запятую перечислено, что приобретается земельный участок, жилой дом стоимостью 2 миллиона рублей, никаких вопросов у Пенсионного фонда в таком случае не возникнет.

В остальном договор купли-продажи является стандартным. «Каких-то специальных требований у Пенсионного фонда договора купли-продажи нет, договоры должны отвечать требованиям гражданского законодательства», — объясняет начальник отдела социальных выплат отделения ПФР по Красноярскому краю Елена Лапко.

Требования к тому, как оформлена собственность на объект

Так как материнский капитал — семейная выплата, при его использовании покупатель обязан наделить долями в собственности на покупаемый объект всех членов семьи. Он может сделать это сразу, тогда сторонами договора купли-продажи будут являться все члены семьи.

А может не наделять других членов семьи долями в собственности при заключении договора, но тогда потребуется дополнительно предоставить в Пенсионный фонд заверенное нотариусом обязательство распределить доли в собственности на объект в дальнейшем.

Выделить доли в собственности на квартиру важно не позднее чем через полгода с того момента, как семья полностью рассчиталась за квартиру.

«В прошлом году значительно выросло количество случаев, когда сделка расторгается в связи с тем, что мамы не наделили детей собственностью в купленной квартире, — рассказывает Елена Лапко. — Правоохранительные органы очень строго следят за соблюдением требований федерального законодательства со стороны граждан. В случае расторжения сделки семья должна будет материнский капитал возвратить».

Порядок расчета по сделке с материнским капиталом

Кроме того, в договоре должен быть установлен порядок расчета при сделке.

Регистрация собственности на квартиру на покупателя происходит еще до полного расчета по сделке, часть денег продавец получит только после того, как Пенсионный фонд переведет средства материнского капитала.

Поступления средств на счет продавцу придется ждать 40 рабочих дней, поэтому он должен защитить свои интересы при составлении договора.

Как продавцу защитить свои интересы при проведении сделки?

Чтобы продавца в этой ситуации подстраховать, в Росреестре советуют в таких случаях до полного расчета по сделке накладывать на квартиру обременение (ипотеку) в пользу продавца. Тогда до тех пор, пока средства маткапитала не поступят на счет, квартира будет находиться у продавца в залоге.

«Наличие обременения на квартире позволит защитить интересы продавца в ситуации, когда при составлении договора стороны не учли какие-то важные моменты и Пенсионный фонд средства маткапитала не перевел.

Для сторон лучше, чтобы была зарегистрирована ипотека, тогда будет шанс что-либо исправить. Если же ипотека не наложена, то никакие дополнительные соглашения к договору купли-продажи уже не помогут, так как после регистрации сделка считается исполненной.

Для того чтобы установить ипотеку в силу закона, нужно при подаче документов на регистрацию предоставить заявление от продавца или от покупателя на наложение обременения», — рассказывает заместитель начальника отдела регистрации ипотеки, регистрации долевого участия в строительстве, регистрации объектов недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Красноярскому краю Светлана Мевцова.

После того как сделка зарегистрирована, покупатель обращается в Пенсионный фонд для перечисления материнского капитала.

«Заявитель представляет нам договор купли-продажи, а Пенсионный фонд уже сам делает запрос в Росреестр, чтобы удостовериться, что переход права собственности на объект был зарегистрирован на покупателя. Кроме того, Пенсионный фонд проверяет, занесен купленный объект в реестр ветхого жилья или нет.

Если в этом списке он не значится, администрации муниципальных образований и сельских поселений проводят осмотр, чтобы проверить, относится объект к жилым помещениям или нет, составляет соответствующий акт и направляет его в отделение Пенсионного фонда.

В процессе проверки анализируется не только приобретаемый объект, но и сам получатель маткапитала. Мама ребенка не должна совершать преступлений в отношении ребенка и лишаться родительских прав.

На основе всей этой информации Пенсионный фонд и выносит решение о выплате или отказе в перечислении материнского капитала», — рассказывает начальник отдела социальных выплат отделения ПФР по Красноярскому краю Елена Лапко.

После перечисления средств материнского капитала на счет продавца сторонам нужно будет вернуться в МФЦ, чтобы снять обременение с квартиры. Для этого потребуется показать расписку о том, что расчет за квартиру полностью выполнен, и подать заявление на снятие обременения.

Таким образом, при оформлении сделки купли-продажи продавцу и покупателю предстоит совершить три совместных визита в МФЦ или отделение Росреестра: сначала чтобы сдать документы на регистрацию, затем чтобы их забрать и еще раз — чтобы снять обременение.

После того как документы на снятие обременения поданы, ипотека снимается в течение трех дней. Возвращаться за документами в Росреестр после этого не нужно — если обременение не снято, сторонам сообщат о приостановке.

Удостовериться в том, что обременения продавца на квартире больше нет, покупатель может в «Личном кабинете правообладателя» на сайте Росреестра.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1790/

Можно ли купить дачу при помощи материнского капитала

Каковы нюансы продажи дома за материнский капитал?

Государство регламентирует использование средств материнского капитала для приобретения любой недвижимости, в том случае, если речь идет об улучшении жилищных условий для семьи. Соответственно, вложить эти деньги возможно и в загородное жилье, причем как в покупку, так и в строительство, а также в реконструкцию уже имеющегося дома.

Государство регламентирует использование средств материнского капитала для приобретения любой недвижимости, в том случае, если речь идет об улучшении жилищных условий для семьи. Соответственно, вложить эти деньги возможно и в загородное жилье, причем как в покупку, так и в строительство, а также в реконструкцию уже имеющегося дома.

Если ваша задача — купить дом за городом, коттедж, или, например, таунхаус, перед вами два основных варианта действия: либо получения кредита, в том числе ипотечного, либо покупка понравившегося жилища за наличные.

В любом случае, схема операций с маткапиталом будет примерно такая же, как и с приобретением, допустим, городской квартиры.

В ситуации кредитования стоит иметь в виду, что банки принимают материнские или, иначе, семейные деньги, в виде первоначального вклада, а также с их помощью возможна выплата последующих взносов и процентов по кредиту.

Таким образом, обладателю сертификата на маткапитал необходимо найти подходящий вариант дома, продаваемого в кредит, рассчитывая на ту сумму, которую предоставляет государство. На сегодняшний день она составляет 365700 рублей. Стоит отметить, что с недавнего времени государство разрешает погашать ипотечные и жилищные кредиты, взятые до 2010 года на улучшение жилищных условий, не дожидаясь исполнения трех лет ребенку, на которого положена выплата.

Когда дело касается покупки загородной недвижимости, что называется, за живые деньги, здесь тоже все просто, по крайней мере, на первый взгляд. Пенсионный Фонд РФ, в ведении которого находится выдача сертификатов, и, собственно, распоряжение маткапиталом, переведет деньги на счет продавца после того, как сделка будет рассмотрена и одобрена, наличными семейные деньги не выдают.

Каковы же нюансы? Во-первых, когда речь заходит о кредитах, надо иметь в виду, что банки не слишком охотно принимают эти деньги в виде первого взноса, кроме того, ваши доходы должны быть достаточно убедительны, что необходимо подтверждать.

Во-вторых, ПФ РФ рассматривает каждый конкретный случай, на основании предоставленного пакета документов, не менее двух месяцев, а то и дольше.

Если вы покупаете дом за наличные, надо быть готовым к тому, что не каждый продавец сможет долго ждать денег, или что подходящий вам вариант дома будет ждать вас.

Кроме того, ПФ РФ может отказать в переводе денежных средств на счет банка или продавца, в случае, если приобретаемая недвижимость не соответствует главному критерию — улучшению жилищных условий. То есть, рассчитывать на получение маткапитала гораздо проще, когда ваша цель — покупка дома именно для проживания, а не просто как дополнительное жилье, в виде, например, дачи.

Стоит упомянуть также о том, что право собственности на частный дом должно быть обязательно оформлено на всех членов семьи, при этом доли распределяются добровольно, по общему согласию, что в будущем может стать достаточно обременительным, если встанет вопрос о продаже или наследовании такого дома.

Руководитель АЦ «Инком» Дмитрий Таганов полагает, что сумма материнского капитала, несмотря на все индексации, смехотворно мала, и реальную помощь от нее смогут получить только малообеспеченные слои, при необходимости, можно немного опереться на эти деньги при выплате, например, ипотечного кредита.

По словам генерального директора компании «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, разница между ценами на загородную недвижимость и государственной помощью несопоставима.

«Материнский капитал, в лучшем случае, можно пустить на внутреннюю отделку дома, а говорить о серьезном строительстве или покупке на такую сумму просто не приходится, — говорит Евгений Скоморовский. Мнение директора по маркетингу и PR-у компании «НДВ — Недвижимость» Ирины Наумовой, выглядит на этом фоне более оптимистично.

«На фоне пособия около 200 долларов, которое выдается при рождении ребенка, сумма материнского капитала на этом фоне выглядит весьма достойно, — рассуждает она. — А главное, государство расширяет сферу применения материнского капитала и смягчает условия выдачи и это прекрасно!».

Корреспондент ГдеЭтотДом.РУ Татьяна Алейнкова

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1837683-2011-08-22-mozhno-li-kupit-dachu-pri-pomoschi-materinskogo-kapitala/

Покупка жилья у родственников на материнский капитал: документы, оформление, нюансы

Каковы нюансы продажи дома за материнский капитал?

С 2007 г. в нашей стране действует программа поддержки семей, в которых воспитывается двое и более детей – материнский (семейный) капитал.

Он может стать хорошим подспорьем при покупке собственной недвижимости, и каждая семья ищет наиболее оптимальный для себя способ его использования, в том числе и в сделках с родней.

Можно ли направить материнский капитал на покупку жилья у родственников и как это сделать законно?

Законодательная база покупки жилья у родственников на
материнский капитал: кто такие близкие родственники

Закон строго регламентирует сделки купли-продажи недвижимости с применением материнского капитала, что связано с постоянными попытками обналичить сертификат путем заключения фиктивной сделки.

Например часто стороны подписывают договор купли-продажи и средства материнского капитала перечисляются продавцу, но в реальности эти деньги продавец отдает покупателю, а покупатель не заявляет никаких прав на «купленную» недвижимость.

Кроме этого, покупатель еще и приобретает право на налоговый вычет с той суммы, что якобы была уплачена сверх размера материнского капитала.

Чаще всего такие договорные сделки заключают между собой родственники, т.к. реализация подобных схем требует достаточно доверительных отношений. Но значит ли это, что купить квартиру у родственников на материнский капитал невозможно?

Заключить с родственниками договор купли-продажи и использовать при этом сертификат на маткапитал можно, но с некоторыми оговорками:

  • жилье находится на территории России;
  • сторонами сделки являются полностью дееспособные и правоспособные граждане (т. е. достигшие совершеннолетия и не состоящие на учете в психоневрологическом диспансере и т. п.);
  • покупка недвижимости в обязательном порядке сопровождается выделом доли на каждого члена семьи, в т. ч. и детям;
  • супруги не могут быть сторонами сделки (т. е. муж не может продать недвижимость жене и наоборот).

Следует знать, что в современном законодательстве нет прямого запрета на покупку жилья у родственников, но Пенсионный фонд вправе отказать в перечислении средств, если усмотрит в сделке признаки мошенничества, что случается особенно часто, когда сторонами договора являются близкие родственники.

Таким образом круг лиц, которые могут участвовать в сделках с применением материнского капитала, ограничен, но кто именно считается близким родственником?

Ответ на этот вопрос дает ст. 14 Семейного кодекса, в соответствии с которой к ним относятся:

  • родители и дети;
  • дедушка/бабушка и внуки;
  • братья и сестры (как родные, так и имеющие только одного общего родителя).

Статья под номером 14 СК РФ не указывает в перечне близких родственников усыновителей и усыновленных, однако гражданское законодательство юридически уравнивает их в правах с кровными родителями и детьми, наделяя одинаковыми правами и обязанностями.

Отсюда следует, что сделка, заключенная между усыновителями и усыновленными также может быть оспорена.

Как оформить сделку

Оформление договора купли-продажи с применением средств материнского капитала имеет ряд особенностей, связанных с тем, что окончательный расчет с продавцом происходит уже после регистрации перехода прав на недвижимость.

Покупка квартиры или дома (либо их доли) в таких случаях происходит по следующему алгоритму:

  • Составляется и подписывается договор купли-продажи жилья, в котором указывается, что при расчетах используются средства маткапитала.
  • Стороны обращаются в регистрационную палату и регистрируют переход прав на имущество.
  • После перехода прав на недвижимость, покупатель обращается с заявлением в Пенсионный фонд, т. к. именно это учреждение одобряет сделки с использованием материнского капитала.
  • После того как Пенсионный фонд проверяет документы и одобряет сделку, средства материнского капитала зачисляются на счет продавца.

При обращении в Пенсионный фонд нужно подготовить определенный пакет документов, в который входят:

  • сертификат;
  • документы, подтверждающие брак и рождение детей (свидетельства о браке и о рождении/усыновлении детей);
  • договор купли-продажи жилья;
  • кредитный договор, если жилище приобреталось с привлечением кредитных средств (ипотеки);
  • реквизиты получателя средств;
  • нотариально заверенное обязательство о выделении долей детей в приобретенном недвижимом имуществе.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие документы, поэтому стоит заранее обратиться в Пенсионный фонд и уточнить список требуемых документов.

Как заключить договор

Главной особенностью договора купли-продажи имущества с использованием средств материнского капитала является способ оплаты. Окончательный расчет между сторонами происходит уже после регистрации перехода прав и занимает определенное время, которое необходимо Пенсионному фонду для проверки документов и перечисления средств. Условно говоря, это сделка с отсрочкой платежа.

В договоре обязательно должно быть прописано, что часть стоимости будет выплачена за счет средств материнского капитала, в связи с чем необходимо указать в тексте договора все реквизиты сертификата: серию, номер, дату выдачи и пр. Также должны быть указаны банковские реквизиты продавца, по которым должны быть перечислены средства. Договор можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к специалистам.

Нотариального удостоверения такой договор не требует.

Покупка жилья у родственников на материнский капитал

Каковы главные особенности покупки жилья у родственников с использованием материнского капитала? Возможен ли выкуп доли, а не квартиры иди дома целиком? Как выкупить долю в квартире у родственника? Такие сделки вызывают большое количество вопросов.

С одной стороны, средства материнского капитала можно направлять на приобретение жилого помещения, а к ним закон относит не только жилой дом или квартиру, но и часть жилого дома или квартиры (ст. 16 Жилищного кодекса РФ).

Но с другой стороны Пенсионный фонд часто отказывает в одобрении сделок такого рода, и использовать материнский капитал способом не всегда представляется возможным.

Выкуп доли квартиры у родственников

Улучшение жилищных условий — одна из целей, на реализацию которой можно направить средства материнского капитала. В тех случаях, когда родственники владеют квартирой в долях, выкуп доли с использованием сертификата на материнский капитал позволяет достигнуть указанной цели, т.к. в результате этой сделки доля семьи станет больше, либо квартира перейдет в их собственность целиком.

Такие сделки не запрещены, даже если собственником доли является близкий родственник. Но Пенсионный фонд, проверяя такой договор, может обратить внимание на то, будут ли родственники продолжать жить вместе.

Например, супруги с двумя детьми проживают с бабушкой в одной квартире, которой владеют в одинаковых долях, и планируют выкупить долю своей бабушки.

Если после заключения сделки стороны планируют продолжать совместно проживание, то это свидетельствует о том, что:

  • жилищные условия семьи фактически не улучшаются;
  • у бабушки нет объективной необходимости продавать свою часть квартиры.

В таком случае данная сделка может быть расценена проверяющим органом как попытка обналичить материнский капитал, а не использовать его как средство улучшения жилищных условий.

Для того, чтобы предотвратить возможный отказ понадобятся довольно убедительные аргументы, доказывающие обоснованность и нужность такой покупки.

Об указанных особенностях следует помнить, отвечая и на вопрос о том, каккупить квартиру у родителей на материнский капитал.

Не важно, у кого именно из близких вы выкупаете долю: если сделка покажется подозрительной (особенно в тех случаях, когда стороны договора купли-продажи продолжают жить вместе), Пенсионный фонд может ее не одобрить.

Помимо всего сказанного следует помнить и о том, что приобретать на средства материнского капитала долю квартиры можно только в том случае, если она выделена в натуре.

Можно ли купить полдома на материнский капитал

К покупке части дома применяются те же правила, что действуют и при сделках с долями в квартирах.

Купить полдома на материнский капиталможно, если провести выделение долей в натуре (т. е. дом должен быть фактически разделен и каждой половине присвоены разные кадастровые номера и адреса).

После такого разделения можно составлять договор купли-продажи и обращаться в Пенсионный фонд с соответствующим заявлением.

Все же для большей уверенности рекомендуется направить запрос в Пенсионный фонд заранее, еще до оформления сделки.

В запросе нужно изложить ситуацию, приложить копии всех имеющихся документов и спросить о возможности использования  материнского капитала на покупку доли в указанном доме.

Далее, в зависимости от официального ответа, можно планировать свои дальнейшие действия: выделять доли в натуре и оформлять сделку либо обжаловать отказ в суде.

Можно ли купить квартиру у родителей или других близких родственников

Заключенный с родственниками договор купли-продажи будет проще «провести» через Пенсионный фонд, если стороны являются друг другу дальними родственниками (дяди/тети и племянники, двоюродные иди троюродные братья и сестры и т. д.).

Сделки с самыми близкими родственниками теоретически возможны! Однако, придется подготовить серьезные аргументы, чтобы убедить Пенсионный фонд в том, что конкретная сделка не является попыткой мошенничества.

Купить дом у родителей (или квартиру) с использованием средств материнского капитала можно, если во время проверки не возникнет сомнений в добросовестности сторон.

Например, в тех случаях, когда молодая семья жила ранее отдельно в съемном жилье, покупает у родителей одного из супругов дом или квартиру целиком или частично, и планирует жить там самостоятельно, Пенсионный фонд с высокой степенью вероятности одобрит такую сделку, т. к. жилищные условия семьи явно улучшаются по сравнению с предыдущими.

В случае, когда семья проживала изначально с родителями на принадлежащей им жилплощади и после покупки квартиры (дома) все остается на своих местах, велик риск отказа.

В такой ситуации ни о каком улучшении жилищных условий говорить не приходится, т. к. на тех же квадратных метрах продолжат проживание то же самое количество людей.

Сделки с использованием средств материнского капитала довольно распространены, т. к. для многих семей он является способом улучшить жилищные условия. Купить дом, квартиру или их долю у родителей и других близких родственников теоретически возможно, но непросто. Сделка должна явно улучшать имущественное положение семьи и не вызывать подозрений в попытке обналичить материнский капитал.

Игорь Битейкин, управляющий партнёр ЮК “Битейкин и партнёры”

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/pokupka-jilia-u-rodstvennikov-na-materinskii-kapital-dokumenty-oformlenie-niuansy-5bcf7bc68068a800aba73538

Адвокат Сорокин
Добавить комментарий