Ложные сведения о сдаче квартиры

Кто и зачем публикует фальшивые объявления об аренде квартир :: Мнения :: РБК Недвижимость

Ложные сведения о сдаче квартиры

Почему в интернете размещают заведомо ложные объявления о сдаче квартир и как распознать такие «обманки», рассказывает генеральный директор онлайн-сервиса объявлений «Мир квартир» Павел Луценко

Представьте, что вам нужно снять жилье. Допустим, вы живете один и можете обойтись однокомнатной квартирой.

Вариант в центре — слишком дорого, в пригороде — слишком далеко; обжитой спальный район вполне подойдет.

К сожалению, лишних денег у вас нет, а потому звонки в агентства недвижимости расстраивают: там говорят, что меньше чем за 30 тыс. руб. в месяц приличную квартиру в Москве не найти.

Руководствуясь принципом «Доверяй, но проверяй», вы решаете проверить это утверждение в интернете и… да вот же оно! Светлая, уютная квартира-студия площадью 40 кв. м у станции метро «Ботанический сад». То, что надо! И главное — цена: всего 18 тыс. руб. в месяц.

Вы набираете номер телефона. В ответ милая девушка на том конце провода сокрушается, что эта квартира уже сдана — буквально сегодня утром. Но у них есть еще несколько таких же ничуть не хуже и в том же районе.

Нужно только продиктовать свой телефон и вам перезвонит риелтор, чтобы пригласить на показы.

Вы звоните еще по нескольким объявлениям, не менее заманчивым, чем первое, но везде одно и то же: эта квартира или уже сдана, или «собственник передумал сдавать», но есть такая же, «только с перламутровыми пуговицами».

В конце концов риелтор одного из агентств помогает вам найти жилье за 30 тыс. руб. — дешевле просто нет. А та квартира за 18 тыс. руб.

— ну, это была такая случайность, редкий вариант, там хозяин, видимо, плохо разбирался в рыночных реалиях, расскажет вам риелтор.

После этого еще много-много месяцев вам на телефон будут поступать звонки от самых разных агентств недвижимости и частных риелторов, хотя своего телефона вы им не давали.

Были ли все эти дешевые квартиры настоящими? В точности сказать нельзя, но, скорее всего, это объявления-«обманки», с помощью которых риелторы привлекают клиентов и собирают клиентскую базу.

Подобные фальшивые объявления есть везде — на интернет-площадках, в печатных изданиях, на столбах и досках объявлений. Везде они идут с низкими ценами и привлекательными фотографиями, которые бросаются в глаза.

Особенно распространен такой прием на рынке аренды.

Грешат этим и мелкие агентства, и крупные, и частные риелторы — чаще всего подобное происходит на рынке аренды квартир. Прием старый как мир, но необычайно эффективный.

«Фантом» представляет собой или уже отработанный, то есть сданный в аренду объект, или вовсе несуществующий: фото кухни может быть взято из одной квартиры, снимок спальни — из другой. Цена у таких «обманок» обычно существенно ниже рыночной — в полтора или в два раза.

В отдельных случаях в объявлениях-фальшивках указано, что вместо платы арендатор должен будет кормить кошку или поливать цветы — риелторы объясняют это тем, что так просил хозяин, который в отъезде.

Главный девиз риелтора — «Информация о клиенте любой ценой». Стоит позвонить по такому объявлению и оставить свои координаты — и вы на крючке. Вам будут звонить, причем не только из того агентства, куда вы обращались, но и из других: клиентскими базами торгуют, поэтому номера телефонов вскоре становятся известны сотням людей.

В нашей истории человек в итоге нашел себе квартиру — хоть и не дешево, а по самой что ни на есть рыночной цене. Агентство оказалось хорошим, риелторы честными. А вот нечестные сразу не скажут, что объекта нет на рынке: вместо этого они предложат подъехать в офис и там будут настойчиво предлагать подписать договор «на информационные услуги».

Очень удобно для мошенников: клиент платит 6–8 тыс. руб. и получает базу квартир с телефонами и очень доступными ценами. Фишка в том, что база эта старая и ни один телефон не ответит, а если и ответит, то на том конце провода объяснят: квартира давно сдана или предлагается совсем по другой цене.

Недоумевающий клиент приходит в агентство, где ему вручают новую базу той же степени достоверности — и все начинается сначала.

Чаще всего на такую уловку покупаются приезжие, не знакомые с порядком цен в новом для себя городе. Пока они купят местную сим-карту и сориентируются, фирма успеет съехать. Бывает, такие компании-однодневки сидят неделю в одном офисе, неделю в другом.

Характерный признак их убежищ — расположение в промзоне со строгим пропускным режимом или со сложной системой входа, включающей глазок и коды.

Если клиент придет скандалить, он просто не войдет внутрь — на проходной завода нужно предъявлять паспорт, а все фамилии облапошенных клиентов у ловких деятелей записаны: они ведь уже заключили договор об «информационных услугах». Обращаться в суд тоже бесполезно — юридически здесь все чисто.

Чтобы не оказаться в такой ситуации, никогда не платите риелтору прежде, чем найдете с ним реальный вариант, увидите паспорт хозяина и заключите договор — только не об «информационных услугах», а об аренде квартиры.

Бывает и так: одни агенты «воруют» клиентов других, как правило, более солидных риелторских компаний.

Такие дельцы размещают объявления о сдаче чужих квартир с более низкой ставкой, приводят потенциального съемщика к хозяину, а тот и говорит: «Эта квартира сдается не за 40, а за 60 тыс. руб.».

Часто арендатору жаль потраченного времени и сил либо он уже свыкся с мыслью, что будет жить именно здесь, — и платит. Бывает и так, что клиент начинает жалеть риелтора, который успевает втереться к нему в доверие, и соглашается на новые условия.

Справедливости ради стоит сказать, что многие объекты становятся фантомами поневоле — без всякого хитрого умысла. Хорошие предложения действительно очень быстро сдаются, а информацию не всегда удается обновить быстро — поддержка электронной базы и автоматизация работы с площадками о недвижимости требует определенных затрат. Небольшие агентства обычно не могут себе этого позволить.

Доля объявлений-призраков в общем объеме рекламы достигает 3–5%. Распознать и отсеять их очень сложно. У онлайн-сервисов одновременно представлены миллионы объявлений — проверить их все невозможно.

Кроме того, бывает, что звонка недостаточно, чтобы распознать объявление-фантом: риелтор может уверять клиента, что квартира существует и сдается, чтобы тот прочнее «сел на крючок».

Чтобы доподлинно все проверить, базам объявлений пришлось бы просматривать каждую сдаваемую квартиру.

Блокировать и удалять из базы объявления со слишком низкой ценой тоже было бы неправильно — ведь объект может оказаться вполне реальным. К тому же слишком низкая цена — понятие растяжимое.

Тем не менее многие онлайн-сервисы блокируют недобросовестных агентов по сигналам от пользователей, которые звонят и предупреждают службу поддержки об «обманках». Распознать объявления-фальшивки можно и своими силами: просто сравните представленную стоимость со средними ценами в этом районе.

Если аренда выбранной квартиры ощутимо ниже, то очень возможно, что перед вами «обманка». На рынке недвижимости поговорки про бесплатный сыр и «скупой платит дважды» особенно актуальны.

Еще одна очевидная рекомендация, которую приходится повторять снова и снова: старайтесь иметь дело с надежным крупным агентством с хорошей репутацией и большим опытом работы.

У них большая база, а значит, больше вероятности найти подходящий вариант. Агента-частника можно нанимать только по рекомендации знакомых, которым доверяете.

Наконец, чтобы избежать назойливых звонков от агентств и мошенников, заранее купите отдельную сим-карту в телефон и звоните по объявлениям с нее.

«Виртуальные» объекты, несомненно, засоряют информационное пространство и, к сожалению, подрывают доверие людей к риелторам. Более того, они дезинформируют тех, кто использует такие объявления при анализе ценовой обстановки.

Часто арендатор думает, что его агент предлагают ему какие-то дорогие квартиры, в то время как на глаза все время попадаются объявления о дешевых.

Это затрудняет работу добросовестных сотрудников агентств недвижимости и затягивает процесс подбора квартиры.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/578f35839a794761324695fd

Снять или сдать квартиру: есть ли смысл обращаться в агентство

Ложные сведения о сдаче квартиры

Каждый квартиросъемщик и арендодатель рассчитывает на то, что все будет красиво: хорошие тихие люди, приличные соседи, чистота, порядок и все, как договаривались. Но, к сожалению, так бывает не всегда.

И часто причина проблем в банальном незнании законов и правил рынка. Ведь интернет перенасыщен предложениями о сдаче квартир, половина из которых – обман.

Кто размещает ложные объявления, как их распознать и как не стать жертвой недобросовестных агентов?

План статьи:

Ситуация 1. Будущие арендаторы часто думают, что справятся с поиском подходящего жилья самостоятельно. Достаточно зайти в интернет и выбрать самый привлекательный по стоимости вариант. Большинство ложных объявлений звучит именно так: «Современный ремонт, вся мебель и необходимая техника, в шаговой доступности метро Площадь Победы. Цена 160$ в месяц».

Итог: Потенциальный квартирант набирает номер, чтобы не упустить выгодный вариант, но получает отрицательный ответ. Такая квартира уже сдана и агент готов предложить альтернативу в том же районе города. Необходимо только выполнить определенные условия. Стандартный алгоритм:

  • Клиента приглашают в офис заключить договор.
  • Клиент вносит небольшую стоимость услуг и получает вместо «квартиры мечты» список с несуществующими объектами недвижимости.

Обратите внимание: Арендодатель всегда придерживается рыночной цены. Разбежки в меньшую сторону незначительны.

Объявления со стоимостью, не соответствующей реальному положению дел, – это «обманки» для привлечения клиентов и сбора клиентской базы. Фальшивки есть на каждой интернет-площадке и в печатных СМИ. Такие предложения всегда выставляют по низкой цене и сопровождают яркими привлекательными фотографиями.

В «обманках» недобросовестные риелторы используют прием «Фантом». Для этого агенты выставляют объявление с фотографиями квартиры, которая уже сдана или не существует. Мошенники берут фото разных объектов из других объявлений. Стоимость в таких случаях обычно занижена в 1-2 раза.

Жертвами уловки становятся студенты, приезжие специалисты и те, кто не знаком с актуальными ценами в городе.

Совет: Чтобы не попасться на удочку, сравните среднюю стоимость квартир в выбранном районе. Если она ниже реальной в разы, смело отказывайтесь от сотрудничества с таким агентством. В итоге вы можете остаться без денег и без жилья.

«Обманки» часто дезинформируют квартирантов при анализе цен. Если вы обратились в агентство и вам предлагают более дорогие варианты на фоне постоянно пестрящих в интернете «дешевых», не спешите отказываться от сотрудничества. Добросовестные риелторы работают с реальными собственниками и предлагают аренду по актуальной стоимости.

Честное агентство, которое уже давно работает на рынке недвижимости, не ограничивается только предоставлением информации по стоимости и расположению объекта. В обязанности агента также входит сопровождение сделки на каждом этапе до подписания договора найма.

Ситуация 2. Распространенный случай и с «пересдачей» квартир. Вы нашли подходящий вариант по объявлению в интернете, расспросили обо всех особенностях проживания, съездили на просмотр квартиры, договорились об оплате. «Владелец» запросил предоплату на 2-3 месяца вперед. Объясняя это тем, что вдруг квартиранты съедут или испортят имущество, и он останется без оплаты.

Итог: Через несколько месяцев может появиться настоящий хозяин. Он потребует мгновенно выселиться. Окажется, что квартиру пересдали. Вы не сможете вернуть свои деньги и останетесь без жилья.

Совет: Никогда не платите риелтору или собственнику раньше, чем увидите желаемый вариант, обсудите все вопросы и заключите договор. Проверьте документы: паспорт и документ, подтверждающий, что собственник действительно является владельцем.

Ситуация 3. История, с которой часто сталкиваются студенты – это отказ от услуг добросовестного агентства и согласие на все условия собственника.

Итог: Студенты могут сэкономить, но на первый месяц проживания. Собственник без договора в любой момент изменит условия аренды и повысит цену. Не согласны – выселение. Далее снова потеря сил, нервов и времени на поиск нового варианта.

Совет: Снимая квартиру, четко оговариваете все условия аренды:

  • В обязательном порядке заключайте договор. Избегайте устных соглашений, все должно подкрепляться документом.
  • Обратитесь за помощью к специалистам, которые предоставят профессиональную консультацию. Посредник проверит документы, составит договор, акт осмотра и приема-сдачи квартиры.

Важно: Выбирая агентство, внимательно изучите информацию и отзывы о нем. Доверяйте только фирмам с большим опытом работы и положительной репутацией среди клиентов. Агентство с лицензией оказывает услуги по государственным, а не собственным расценкам.

Рассмотрим ситуации, с которыми могут столкнуться собственники квартир

Ситуация 1. Вы договариваетесь, что в квартире будет проживать два человека без детей и животных. Через пару месяцев оказывается, что там живет три и более человека + две собаки.

Итог: Собственник получает негативный опыт. В большинстве таких случаев не был заключен договор найма. Без него самостоятельно выселить жильцов будет сложно. Если наниматели не захотят покидать квартиру добровольно, то придется обращаться в милицию. В итоге квартиру принудительно освободят, но владельцу придется оплатить штраф за нелегальную сдачу недвижимости.

Совет: Всегда заключайте договор найма. Прописывайте в нем дополнительные условия. Если не знаете, как правильно составить документ, обратитесь к специалистам агентства.

Ситуация 2. Вы решили впервые сдать квартиру, но столкнулись с проблемой оценки реальной стоимости своих апартаментов.

Итог: Часто собственники ставят заоблачный ценник, из-за чего длительное время не могут сдать квартиру. Или же, наоборот, занижают реальную стоимость аренды и теряют деньги.

Совет: Чтобы правильно определить цену, пользуются следующими способами:

  • Просматривают варианты в интернете и проводят сравнение. Такой способ требует большого количества времени. Объявления тщательно анализируют и фильтруют, ведь большая часть предложений в интернете – «фейки» и «обманки».
  • Обращаются за помощью в агентство. Этот способ самый верный и эффективный. Специалисту риэлтерской фирмы предоставляют фотографии, информацию о месторасположении объекта. Результат — адекватная цена, возможность быстро сдать квартиру и получать стабильный доход.

Важно: Адекватность стоимости можно понять по отклику. Если интерес к объекту отсутствует в течение 7-8 дней, меняйте цену.

Владельцам квартир с дизайнерским ремонтом также следует обращаться к специалистам. Современный рынок переполнен такими предложениями и установить адекватную цену становится тяжело. Профессионалы смогут правильно оценить апартаменты, предоставят информацию о заключении договора-найма, грамотно разместят рекламу в интернете.

Как ускорить сдачу квартиры: практические советы

Чтобы получить правильный ответ на этот вопрос, нужно грамотно подготовить объект к сдаче. Для этого посмотрите на квартиру глазами будущего квартиранта.

  1. Устраните все недочеты, которые вам казались незначительными. Проверьте состояние электрики, сантехнического оборудования. Оторванная плитка или грязные обои могут оттолкнуть потенциального арендатора и препятствовать быстрой сделке.
  2. Тщательно подготовьте квартиру к осмотру. Этот этап является решающим и влияет на дальнейший ее итог. Постарайтесь сделать косметический ремонт. Если это невозможно, устраните те «недостатки», которые не требуют больших финансовых трат.
  3. Помните, что чем лучше состояние квартиры, тем больше шансов ее сдать. Сделайте генеральную уборку. Даже если жилье сдается впервые или в нем долго никто не жил, постарайтесь создать атмосферу уюта. Почистите сантехнику, приведите кухонную плиту в порядок. Освободите балкон и кладовку от хлама. Смажьте петли межкомнатных дверей. Проверьте, как работает освещение и розетки.
  4. Сделайте акцент на плюсах квартиры (удобная планировка, свободное пространство, наличие бытовой техники, необходимой мебели). Привлечь внимание арендатора могут даже такие приятные мелочи, как картины на стенах, цветы.
  5. Будьте доброжелательно настроены к арендаторам. Приветливость и вежливость — помощники владельца квартиры.
  6. Заключайте договор найма. Грамотно составленный официальный документ защитит от неправомерных действий обе стороны. В нем прописывается стоимость аренды, сроки выплаты. Обязательно пропишите условия досрочного расторжения договора, количество посещений (чтобы не нарушать частную жизнь арендаторов).
  7. Чтобы защитить свое имущество от порчи и кражи, позаботьтесь о составлении акта осмотра и приема-сдачи квартиры. Укажите в документах состояние жилья, перечислите мебель, бытовую технику.

Преимущества сотрудничества с агентством «Твоя Столица»

Обращаясь в профессиональную риэлтерскую фирму с многолетним опытом работы, вы делаете верный выбор. Специалисты помогут разобраться в вопросах сдачи / съема квартиры, предоставят актуальные данные о рыночных ценах, составят и оформят соответствующие документы.

Команда квалифицированных специалистов поможет найти или сдать квартиру в кратчайшие сроки. С нами вы экономите время и силы.

Особенности оплаты:

  1. Оплачиваете услуги только по факту заселения.
  2. Рассчитывайтесь наличными или банковской картой. Возможна оплата по карте «Халва» (рассрочка два месяца) и через сайт.

Свяжитесь с нами удобным для вас способом. Гарантируем надежность, конфиденциальность, профессионализм и законность каждой сделки.

Чтобы не попасться на удочку, сравните среднюю стоимость квартир в выбранном районе. Если она ниже реальной в разы, смело отказывайтесь от сотрудничества с таким агентством. В итоге вы можете остаться без денег и без жилья.

Никогда не платите риелтору или собственнику раньше, чем увидите желаемый вариант, обсудите все вопросы и заключите договор. Проверьте документы: паспорт и документ, подтверждающий, что собственник действительно является владельцем.

Снимая квартиру, четко оговариваете все условия аренды: избегайте устных соглашений, все должно подкрепляться документом. Обратитесь за помощью к специалистам, которые предоставят профессиональную консультацию. Посредник проверит документы, составит договор, акт осмотра и приема-сдачи квартиры.

Всегда заключайте договор найма. Прописывайте в нем дополнительные условия. Если не знаете, как правильно составить документ, обратитесь к специалистам агентства.

Источник: https://www.t-s.by/news/rent_pubs/244468/

Не верьте тем, кто предлагает бесплатный сыр

Ложные сведения о сдаче квартиры

Галина Киселева, руководитель Управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»

Корр.: Какова ситуация на рынке аренды жилой недвижимости Москвы? Какие изменения в этой сфере вы можете спрогнозировать на ближайшее время?

— Рынок аренды квартир в Москве продолжает вести себя в соответствии с ежегодными характеристиками сезонности. Так, в феврале и марте 2010 года мы могли наблюдать рост арендных ставок в рамках 5%.

В конце апреля и в мае стоимость аренды квартир снизилась опять-таки не более чем на 5%. Равновесие, по нашим оценкам, продлится до середины июля.

Когда в Москву вновь вернутся арендаторы (и, как следствие, произойдет рост уровня спроса), тренды сменятся на противоположные и возобновится рост арендных ставок, который продлится примерно до начала октября.

По итогам мая средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составила 22–24 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной — 30 тыс. рублей, трехкомнатной — 33,5 тыс. рублей. Самым дорогим округом по итогам мая оказался ЦАО, где размер ежемесячного платежа за съем квартиры составил 27, 37 и 40 тыс. рублей за одно-, двух- и трехкомнатную квартиру соответственно.

Самые низкие цены на аренду квартир в мае были зафиксированы в ЮВАО — 18, 26 и 30 тыс. рублей в месяц за «однушку», «двушку» и «трешку» соответственно.

Корр.: С какими проблемами сталкиваются люди, снимающие и сдающие квартиры в аренду с помощью частных объявлений и знакомых? Зачем нужно прибегать к услугам агентств?

— Сейчас появилось невероятное количество открытых информационных ресурсов, где можно свободно размещать объявления о сдаче квартир. Такими площадками пользуются все, как черные маклеры, так и простые наниматели.

Поэтому объявления, размещаемые на подобных порталах, могут содержать заведомо ложную информацию. Заниженные цены на квартиры с минимальной комиссией посредника — это привлекательная реклама, бьющая точно в цель по жаждущему экономии контингенту.

При показе квартиры удивленный хозяин не понимает, откуда взялась цена 25 тыс. рублей, когда он уже два года подряд сдает жилье за 30 тыс. рублей в месяц.

При регистрации объявления на сайте маклер указывает только номер своего мобильного телефона, что, разумеется, не оставляет надежды найти его, ведь сим-карта в наше время меняется, как носовой платок. Да и кто будет искать?

Понятно, что собственнику открытого информационного ресурса брать на себя функцию контроля невыгодно, хлопотно, да и просто не имеет смысла, поскольку он всего лишь владелец базы данных и не обязан нести ответственность за их достоверность.

В разное время в Московской ассоциации риэлторов поднимался вопрос о создании единых баз по объектам в Москве как в сфере аренды, так и по другим сегментам рынка. Но у нас система не работает как раз ввиду отсутствия контроля со стороны государства.

Между тем, пожалуй, это единственная возможность «отбеливания» рынка, создания ситуации, когда частные маклеры были бы вынуждены работать легально, а значит, отвечать за информацию об объектах, которыми занимаются.

В случае размещения заведомо ложных сведений виновник мог бы быть подвергнуть административному взысканию.

Иначе мы имеем то, что имеем: граждане охотно соглашаются на заманчивые предложения, а в итоге либо впустую тратят время, либо рискуют, заключая сделки без гарантий и обязательств со стороны посредника, выплачивая черным маклерам столько же, сколько и риэлторам официальных компаний.

Корр.: Какие гарантии дают агентства?

— Когда человек невнимательно подходит к оформлению отношений с агентством недвижимости, у него нет никаких гарантий, что его не обманут.

В связи с этим агентство несет ответственность за свои действия или бездействие только в том случае, если клиент заключил официальный договор. В частности, в нашем агентстве договор на обслуживание заключается между физическим лицом и компанией «Инком-Недвижимость».

Если же клиент решил сэкономить и стороны юридически не закрепили свои отношения, предъявлять какие-либо требования к агентству бессмысленно.

Приведу пример. Вы пришли в магазин покупать телевизор. Продавец отвел вас в сторону и предложил пройти в его гараж и купить у него технику с рук за полцены.

Вы соглашаетесь, приобретаете технику, а через день она ломается. Неужели пойдете жаловаться в магазин, не имея чека? Да и продавец к тому времени, вероятно, окажется уволенным.

Стоит ли добавлять, что нечистого риэлтора ждет та же судьба?

Таким образом, если вы хотите получить гарантии по договору, заключайте его с компанией в лице руководителя подразделения и не верьте тем, кто предлагает бесплатный сыр.

Если и этого клиенту покажется мало, он может подписать еще одно соглашение с компанией и дополнительно подстраховаться.

Например, в нашем Управлении арендой квартир существует так называемый гарантийный талон. Это не просто морально-этические обязательства с нашей стороны перед клиентом, а реальное возмещение ущерба, причиненное арендатору в результате лишения или ограничения прав его владения или пользования жильем.

В частности, при пожаре, затоплении, желании досрочного расторжения договора аренды по желанию арендодателя, конфликтных ситуациях с хозяином квартиры мы гарантируем бесплатное переселение арендатора на тех же условиях.

При этом возмещение затраченных средств берет на себя наша компания (денежные средства выдаются не на руки нанимателю, а идут в счет оплаты одного месяца аренды квартиры по другому адресу).

Кроме того, если наниматель имеет наш гарантийный талон и у него вдруг возникли серьезные проблемы с собственником арендуемой квартиры, он может обратиться к нам за помощью в их решении. Тогда обе стороны в присутствии юриста решают все вопросы. Как показывает практика, до 90% таких ситуаций решаются мирным путем.

Корр.: Какие обязательства арендодателя и арендатора могут быть указаны в договоре?

— В нашем агентстве договор аренды обычно составляется индивидуально. Однако есть общие положения, которые всегда включаются в этот документ.

Например, с момента подписания договора арендодатель обязан предоставить нанимателю в пользование квартиру и имущество, находящееся в этом жилом помещении, устранять все неполадки и недостатки сдаваемого помещения, не обменивать и не продавать квартиру до момента расторжения договора аренды и т.п. Также по предварительной договоренности арендодатель имеет право периодически приезжать и проверять, все ли в порядке.

Арендатор, со своей стороны, может пользоваться нанятым помещением и при этом обязан своевременно вносить установленную плату за аренду, оплачивать телефонные переговоры. Если у арендатора есть потребность произвести в квартире ремонт, то он имеет на это право только с разрешения наймодателя. Впоследствии арендодателю выставляется счет за работу и материалы.

Арендатор не имеет права сдавать нанятую квартиру в субаренду без разрешения наймодателя.

Поскольку договор аренды является основной гарантией как для арендатора, так и для арендодателя, я бы рекомендовала как можно внимательнее подходить к процессу составления этого документа.

В судебной практике встречается довольно много примеров исков, связанных именно с неграмотным составлением договора. Например, однажды к нанимателю явились судебные приставы описывать имущество.

Как выяснилось, собственник задолжал банку приличную сумму денежных средств (невыплаты по кредиту). Банк обратился в суд с иском на собственника, исковые требования банка суд удовлетворил и в отношении собственника было возбуждено исполнительное производство.

Так как местом прописки являлась квартира, арендуемая нанимателем, судебные приставы пришли именно туда и в соответствии с Законом РФ описали все имущество собственника, а заодно и имущество арендатора.

К сожалению, как правило, доказать судебному приставу, что телевизор и стиральная машина принадлежат арендатору, в момент описи не удастся. Для того чтобы это сделать, необходимо как минимум предъявить чеки на это имущество, которые сохраняются крайне редко, а если судебный пристав проигнорирует эти чеки, то можно подать «жалобу на действия судебного пристава-исполнителя».

Полномочия судебных приставов очень обширны, их действия не могут быть ограничены отсутствием собственника, в отношении которого возбуждено исполнительное производство, в момент описи имущества.

В нашем случае чеков у нанимателя не оказалось. Для того чтобы вернуть телевизор и стиральную машину, арендатору пришлось обращаться в суд с исковым заявлением. Ему удалось доказать в суде, что исключаемое из описи имущество принадлежит ему, а помогли в этом свидетельские показания и акт приема-передачи имущества, в описи которого отсутствовали телевизор и стиральная машина.

Грамотно составленный акт приема-передачи с полной описью переданного имущества не только поможет избежать подобных ситуаций, но и обезопасит стороны договора найма при его расторжении, и имущество, принадлежащее сторонам договора, останется во владении его собственников.

Еще один очень распространенный вид исков связан с невыплатой арендной платы. При этом не всегда арендатор действительно обманывает собственника. Именно поэтому стоит брать снаймодателя расписку о получении ежемесячных платежей за квартиру.

Беспечность может обернуться катастрофическими последствиями для нанимателя! Из-за глупости, недопонимания, из-за отсутствия этой самой расписки, написанной от руки, по окончании договора найма совершенно на «законных» основаниях арендатор может в одночасье предстать перед судом как злостный неплательщик по договору найма.

Такой ужасный и порой несправедливый исход сделки вытекает из ст.ст. 161, 162 Гражданского кодекса РФ.

Вот один из реальных примеров. Собственник квартиры передал помещение по договору найма сроком на один год. При этом арендная плата составляла 50 тыс. рублей в месяц. За все время проживания арендатора проблем не возникало. Все обязательства исполнялись в соответствии с договоренностью и обязательствами сторон, указанными в договоре.

Плата за аренду квартиры поступала без задержек, ежемесячно, лично в руки, но расписки не составлялись. По окончании срока аренды арендатор благополучно «вернул» квартиру собственнику, и они попрощались, но, как оказалось, ненадолго. Через месяц арендатор получил повестку в суд. Предмет иска заключался в следующем.

Арендодатель просил суд взыскать с арендатора денежные средства в размере 600 тыс. рублей за 12 месяцев аренды и 175 тыс. рублей в качестве неустойки. При этом собственник сообщил суду, что арендатор за весь срок найма ни разу не произвел оплату за наем. В итоге исковые требования были удовлетворены в полном объеме в двух судебных инстанциях.

Никакие многочисленные свидетели факта передачи оплаты, в том числе риэлтор, вполне логичные объяснения адвоката судом не рассматривались как доказательства и не смогли стать основой для вынесения судебного решения в пользу арендатора.

Помимо все той же статьи 162 ГК РФ, которая гласит: «Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания», на эту тему однозначно высказался Верховный суд РФ. Других толкований быть просто не может.

Корр.: Часто ли случаются судебные споры между арендодателями и арендаторами? Что является их предметом?

— Чаще всего между арендатором и арендодателем возникают споры относительно оплаты. Кроме того, нередки случаи, когда стороны хотят просто расторгнуть заключенный договор.

Относительно самих судебных споров можно сказать, что немаловажную роль в них играет договор найма, а также все приложения к нему: дополнительные соглашения, любая переписка между сторонами, документы, подтверждающие выплаты, любые письменные уведомления сторон и т.п. Отсутствие или, наоборот, наличие какого-либо юридически значимого документа может кардинальным образом изменить решение суда.

Например, не так давно в судебном порядке рассматривался спор между арендатором и собственником. Конфликт заключался в следующем: арендодатель на словах попросил арендатора досрочно освободить квартиру, в связи с тем что он захотел вернуться к себе домой, поскольку заболел и не мог больше жить за городом. Арендатор согласился, но при условии что съедет он не ранее чем через месяц.

Более того, он попросил, чтобы собственник вернул все денежные средства за неиспользованный срок, а также выплатил неустойку в размере месячной арендной платы. Арендодатель не согласился пойти на уступки и потребовал освободить его квартиру в течение трех дней. Нанимателю ничего не осталось делать, как обратиться с иском в суд.

Основанием стало нарушение арендодателем обязательств по договору найма.

В процессе судебного разбирательства собственник квартиры подтвердил суду, что он действительно потребовал от арендатора освободить помещение в течение трех дней. Конечно же, исковые требования арендатора были удовлетворены в полном объеме.

Стоит отметить, что если рассматривать аналогичное дело и исключить факт подтверждения собственником своих намерений о досрочном выселении арендатора, то, безусловно, решение суда было бы в корне противоположным. Наймодатель вполне мог заявить, что никого не выселял и никаких устных уведомлений или предупреждений арендатору не предъявлял.

Помимо разбирательств между арендатором и арендодателем, споры могут возникать и между клиентами и компанией. Однако такие случаи крайне редки. В основном они связаны с непониманием клиентом одной простой вещи: компания не может нести ответственность за действия или бездействие сторон по договору найма.

Дело в том, что компания не является участником этих правоотношений, она не несет ответственность за желание досрочного расторжения договора или противоправные действия сторон: невыплаты по аренде, порчу имущества, межличностные конфликты и пр.

Поэтому такие действия не могут быть истолкованы как неисполнение компанией обязательств по договору на оказание услуг.

Что касается прочих претензий клиентов к работе компании, то все они решаются путем обычных переговоров.

В свою очередь, компания также может обращаться в суд с исковыми требованиями к клиентам. В частности, когда клиенты компании уклоняются от оплаты оказанных им услуг.

Дайджест:

Стоит брать снаймодателя расписку о получении ежемесячных платежей за квартиру.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?101

Что будет, если не платить налог за сдачу квартиры?

Ложные сведения о сдаче квартиры

Сдача квартиры в аренду – один из главных дополнительных (а иногда и основных) заработков в Москве. Большинство граждан не торопится сообщать об этом государству, поскольку оно непременно затребует свои законные 13%. Так чем такое молчание может грозить счастливому обладателю лишней квартиры или комнаты?

 Иллюстрация: Ирина Фатеева

Закон и наказание

Согласно законодательству, сдача квартиры в аренду предполагает, что собственник обязан декларировать доход и платить налоги. Если этого не сделать, можно попасть под ответственность по одной из нескольких статей в зависимости от ситуации, а именно:

  • Статья 122 НК РФ — Неуплата или неполная уплата сумм налога (штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога или 40%, если деяние совершено умышленно, плюспени за каждый день просрочки в процентах от неуплаченной суммы налога – процентная ставка – 1/300 ставки рефинансирования Центробанка).
  • Статья 171 УК РФ — Незаконное предпринимательство (штраф до 300 тыс. рублей, обязательные работы сроком до 480 часов или арест до 6 месяцев), если общий доход от этого предпринимательства превышает 1,5 миллиона рублей. Но статья эта не может быть применима, если жильё покупалось для личных нужд.
  • Статья 198 УК РФ — Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица, если размер недоплаты превышает 10% от общей суммы налога/сбора, подлежащей уплате (штраф – от 100 до 300 тыс. рублей или заключение на срок до 1 года). Разница от ст. 122 НК РФ в том, что предприниматель не подаёт декларацию в принципе, указывает ложные данные, прячет имущество или деньги, на основе которых взыскиваются налоги и т.д.

Важно! Если арендодатель совершил преступление впервые и полностью выплатил налоги, сборы и пени, то он освобождается от уголовной ответственности.

Важно также отметить, что государственной регистрации подлежат договоры аренды квартиры, заключенные на один год и более. С юридическими лицами заключается договор аренды, а с физическими — договор найма (и он не подлежит обязательной государственной регистрации).

Как налоговые органы узнают о сдаче?

Между арендодателями и налоговиками идет своеобразная война, в которой органы проигрывают по всем фронтам.

Доказать факт сдачи квартиры в аренду можно только с помощью договора, который арендодатель сам же и принёс, или при наличии чеков, в которых чёрым по белому написано — «за аренду квартиры».

Но если он этого не сделал, то обвинить законопослушного гражданина в уклонении от уплаты налогов практически невозможно, ведь в чужой квартире может жить не арендатор, а друг/кум/сват/брат, которого просто пустили последить за пустующей квартирой.

Важно! Проживание не в своей квартире как таковое не является правонарушением.

Если вы и съёмщик ведете себя тихо, то «сдать» вас могут только любопытные бабушки у подъезда, если, конечно, сумеют доказать, что в квартире живут именно квартиранты, а не кто-то из многочисленной родни. Более того, даже если сотрудники ФНС посетят квартиру, им никто не обязан открывать, а вламываться в дверь, не имея на то основания, правоохранители не станут.

Ещё одна опасность заключается в том, что «донести» на квартиросдателя может сам квартиросъёмщик. Ситуации бывают разные, а подозрения в неуплате собственником квартиры налогов могут стать хорошим рычагом давления в спорных ситуациях.

Уловки и ухищрения

Помимо совсем уж очевидного способа, при котором обе стороны процесса попросту умалчивают об аренде или сдаче квартиры и тихонько решают все вопросы один на один, в интернете можно найти целый список ухищрений, благодаря которым, по мнению советчиков, реально и закон не нарушить, и налоги не платить.

  • Самый очевидный способ – заключить договор аренды не на год, а на, допустим, 360 дней, если речь идёт о соглашении с юридическими лицами. Таким образом можно его не регистрировать, а просто перезаключить. Ведь, согласно НК РФ, регистрации подлежит договор, заключенный на год или более.
  • Кто-то подстрекает начинающих арендодателей уничтожать договор найма перед обязательной уплатой налогов в апреле. С одной стороны, договор дисциплинирует арендатора, но если нет договора на момент подачи налогов, то, соответственно, нет и налогов.
  • Повторяя вышесказанное, можно подчеркнуть, что обязательной регистрации подлежит договор аренды, заключенный с юридическими лицами на год и более, а договор найма, заключаемый физическими лицами — нет. Соответственно, если просто помалкивать о договоре, то доказать факт его наличия будет невозможно.
  • Наличие договора как такового не означает, что арендатор ежемесячно вносил оплату, а арендодатель получал её. Даже налоговые инспекторы не имеют возможности доказать это, несмотря на наличие договора на руках. Арендодатель запросто может заявить, что никаких денег не получал, а выгнать квартиросъёмщика не может из-за этических соображений или по каким-то иным причинам.
  • Также встречаются рекомендации заключить срочный или бессрочный договор безвозмездного пользования квартиры с родственниками.

Андрей Шенин

11.05.2016

Источник: https://knowrealty.ru/chto-budet-esli-ne-platit-nalog-za-sdachu-kvartiry/

Зачем сдавать квартиру легально

Ложные сведения о сдаче квартиры

Мои знакомые снимают квартиру без договора, потому что хозяйка не хочет платить налоги. Это нелегально.

Сергей Болдин

юрист, сдает квартиру

Такие жильцы не могут зарегистрироваться в квартире, они избегают участкового, а их ребенок не может ходить в детский сад около дома. Они оплачивают проживание наличкой или с назначением перевода «материальная помощь», а соседям говорят, что они родственники хозяйки.

Хозяйка не хочет слышать про официальную сдачу: для нее это потеря денег и времени. В нюансах официального найма она разбираться не хочет. И так сейчас живут многие арендаторы в России.

Я юрист и тоже сдаю квартиру, только делаю это законно. Я знаю, что жильцам нужна регистрация, чтобы ребенок мог ходить в детский сад рядом с домом. Мои жильцы зарегистрированы в квартире, а я плачу НДФЛ с доходов от сдачи. Я не боюсь афишировать сдачу квартиры и хочу рассказать, зачем самому собственнику легализоваться. Легализация полезна всем.

Как правило, при нелегальной аренде договор никто не составляет. А если и составляет, то никому не показывает, чтобы не афишировать сдачу.

Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что иначе он может попасть в поле зрения налоговой инспекции. А наниматель не сможет зарегистрироваться по месту пребывания.

Базовые обязанности нанимателя и наймодателя закреплены в главе 35 ГК РФ. Но некоторые из них можно изменить договором.

Например, читатели Т—Ж часто спрашивают: кто должен платить за мелкий ремонт в сдаваемой квартире — жилец или собственник? По статье 681 ГК РФ, текущий ремонт должен организовывать и оплачивать наниматель, но в договоре с хозяином можно предусмотреть иное — как договоритесь.

Я сдавал квартиру после генеральной уборки. В договор включил пункт о том, что жильцы при выезде тоже обязаны оставить после себя убранную квартиру. Если бы они не убрались, я бы вычел стоимость уборки из обеспечительного платежа (в жизни его часто называют депозитом) — это я тоже прописал в договоре.

Чтобы мои жильцы были дисциплинированными плательщиками, я добавил в договор условие о штрафе за несвоевременную оплату. Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте.

Еще я добавил условие о том, что все возможные споры будут разрешаться в удобном для меня суде, а не в суде по месту жительства ответчика.

Расторгнуть наш договор можно в одностороннем порядкеСпоры будем решать в ближайшем к квартире судеПеред выселением мои жильцы должны будут прибраться в квартире

Многие хозяева скрывают от соседей, что сдают квартиру, а жильцов вынуждают притворяться своими родственниками. Они опасаются недоброжелателей, которые могут пожаловаться на нелегальную аренду.

С договором скрываться не нужно. Если зачем-то придет участковый, налоговый инспектор или сотрудник управляющей компании, то мои квартиранты просто покажут им договор и скажут, что я плачу налоги.

Кроме соседей, о нелегальной аренде могут узнать сотрудники ЖЭКа — слышал, что их привлекают к поквартирным рейдам. С управляющей компанией у меня не такие хорошие отношения, как с соседями, — однажды она уже проиграла мне суд. Но так как я сдаю квартиру официально, то никакие претензии от УК мне не страшны.

Договор дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов. Можно обговорить штрафные санкции за нарушение договора и рассчитывать на их реальное применение.

Например, в договоре я предусмотрел неустойку за просрочку в оплате, поэтому мои жильцы платят исправно и без задержек.

За каждый день просрочки я бы взимал с жильцов штраф — 500 рублей. Но они знают об этом и платят вовремя

Если наниматель испортит что-либо в квартире, с договором на руках хозяин квартиры сможет получить компенсацию. Это работает, даже если сумма ущерба превысит размер оставленного депозита. Рекомендую детально прописать в договоре ценное имущество, которое есть у вас в квартире.

В договоре я описал мебель и технику, которая была в квартире изначально

Договор с жильцом поможет, если вы хотите застраховать квартиру на случай внезапного залива или других неприятностей.

А если отношения с квартирантами оформлены официально, риски, связанные с ответственностью нанимателя, можно застраховать. Если наниматель повредит имущество в квартире или затопит соседей, ущерб соседям и собственнику компенсирует страховая компания.

В случае с заливом бывают неоднозначные моменты. Например, кто должен компенсировать ущерб соседям, если залив произошел из-за прорыва подводки к стиральной машине? А если залив произошел из-за того, что наниматель не закрыл кран? Если собственник сделает страховку, таких неопределенностей не будет. В договоре страхования все подобные нюансы будут оговорены.

Вопрос с расходами на страхование квартиры мы с жильцами решили так. Я в любом случае собирался ее страховать, потому что мне так спокойнее. Страховка, которая меня устраивала, стоила примерно 7000 Р. Если добавить условие, что квартира сдается, то сумма увеличивалась на 3000 Р. Я оплатил страховку полностью, а жильцы компенсировали мне 3000 Р.

Так выглядит мой страховой полис. Обратите внимание, там есть отметка о том, что квартира сдается

Еще одно преимущество официальных взаимоотношений — оплату можно перечислять безналично.

Не надо каждый месяц встречаться для передачи денег, составлять расписки и хранить их.

Можно сделать простой безналичный перевод и честно указать, что суммы перечисляются за проживание в квартире, а я потом честно уплачу с них налог, когда буду подавать налоговую декларацию.

Я думаю, что эту статью читают не только собственники квартир, но и арендаторы. Если вы нормальные люди, скорее всего, хозяин квартиры сам заинтересован в том, чтобы вы жили в его квартире и оплачивали аренду. Вы можете провести с ним переговоры и договориться о тех условиях, которые вам подходят. Расскажу на своем примере.

Через какое-то время жильцы попросили зарегистрировать их в квартире. Я честно ответил, что при той цене, о которой мы договорились, не готов нести дополнительное налоговое бремя. Я предложил поднять стоимость аренды на размер налога — они согласились. Если бы я изначально сдавал квартиру по рыночной цене, я бы согласился разделить налоги пополам.

Дальше разберу несколько стратегий переговоров с хозяином квартиры в зависимости от его страхов и предубеждений.

Нежелание платить налоги. Это понятно: ваши первоначальные договоренности не учитывали уплату налога. С налогом хозяин будет получать меньше.

Обсудите увеличение оплаты. Поскольку легальная аренда дает преимущества и арендодателю и арендатору, предложите разделить сумму налога поровну.

Увеличение расходов на ЖКХ. Из-за регистрации в квартире новых жильцов, стоимость коммунальных услуг может вырасти. Выясните, какие платежи в счете зависят от числа зарегистрированных. Обычно это водоснабжение, если в квартире нет счетчиков. Возьмите эти траты на себя.

Мои жильцы сами платят за коммунальные услуги по счетчикам.

Опасение, что все это долго и сложно. Кажется, что придется тратить много времени на подачу налоговой декларации и оформление временной регистрации.

Но заполнить налоговую декларацию можно в личном кабинете на сайте налоговой. Сервис сводит вероятность ошибки к минимуму и упрощает процесс заполнения. Подать декларацию можно там же дистанционно либо почтой.

Как это сделать, мы подробно писали в статье «Платим НДФЛ самостоятельно».

Если хозяина квартиры все равно пугает необходимость заполнять декларацию, предложите ему в этом помочь.

Регистрация делается в ближайшем МФЦ. Это быстро, и документов нужно минимум.

Никакой госпошлины платить не нужно. На всякий случай стоит еще взять с собой документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и договор найма.

Документы также можно подать электронно или почтой. Для регистрации своих квартирантов я обращался непосредственно в МВД, а на прием записался через портал госуслуг. О записи мне пришло такое уведомление:

Право собственности на квартиру остается у арендодателя и к жильцу не переходит. Так же как и право регистрировать кого-либо еще в этом жилье.

Если договор аренды расторгнут досрочно, собственник может обратиться в то же самое МФЦ с заявлением о снятии арендатора с регистрационного учета. Это заявление можно написать в свободной форме.

Я потратил около получаса на регистрацию жильцов по месту пребывания. Столько же времени планирую потратить на подачу налоговой декларации по итогам года.

Мои жильцы платят больше той суммы, на которую рассчитывали сначала, зато у них есть регистрация. Вместе мы потратились на страховку квартиры.

Это плата за то, что я не боюсь претензий от налоговых органов, а жильцы в моей квартире чувствуют себя как дома.

Собственник, который сдает квартиру и не платит налог, рискует получить уголовный штраф в размере 100—300 тысяч рублей или другие неприятности вплоть до лишения свободы.

Например, собственник получает за квартиру — 30 000 Р в месяц. Это 360 000 Р в год. За год он должен заплатить НДФЛ 13% — это 46 800 Р. До 30 апреля 2019 года он должен подать налоговую декларацию, а до 15 июля перечислить сумму налога в бюджет.

Допустим, собственник налоги не платил. Налоговая инспекция 15 июля 2020 года обнаружила нарушение и привлекла его к ответственности. Просрочка для представления декларации собственника — 15 месяцев. Штраф за непредставление налоговой декларации считают так:

5% × 46 800 Р × 15 месяцев = 35 100 Р

Это превышает 30% от суммы неуплаченного налога, поэтому штраф составит 30%, то есть 14 040 Р.

Еще 18 720 Р составит штраф за умышленную неуплату налога. Считаем как 40% от суммы неуплаченного налога.

А еще есть пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки в уплате налога.

Судебная практика. К уголовной ответственности собственников квартир за неуплату налогов привлекают редко. Я нашел два таких случая. В 2009 году Головинский районный суд Москвы приговорил собственника к штрафу в 100 000 Р за неуплату налогов в сумме 115 000 Р. Тогда к ответственности по статье 198 УК РФ привлекали за неуплату налогов от 100 000 Р.

А в 2012 году Хамовнический районный суд Москвы приговорил еще одного собственника к штрафу в 150 000 Р, правда, там сумма неуплаченного налога превышала миллион.

Суммы, которые должен уплатить собственник, в судебном акте не указаны, как и не указано, каким образом проходила выездная налоговая проверка. Но наиболее вероятно, что налоговики получили информацию о сдаче квартиры в аренду от участкового или от соседей.

В общем, рекомендую легализоваться.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/legal-rent/

Адвокат Сорокин
Добавить комментарий