Может ли банк отказать в выдаче документов на квартиру?

По каким причинам банк может отказать вам в выдаче ипотечного кредита

Может ли банк отказать в выдаче документов на квартиру?

Процесс получения ипотечного кредита можно разделить на три основных этапа. Первый подготовительный этап — это выбор банка и расчет кредита по разным ипотечным программам. Третим этапом идет согласование предмета залога.

Процесс получения ипотечного кредита можно разделить на три основных этапа. Первый подготовительный этап — это выбор банка и расчет кредита по разным ипотечным программам. Часто выясняется, что заемщик не проходит по доходу на нужную сумму кредита или его не устраивают процентные ставки и переплата по кредиту.

На втором этапе, когда банк и кредитная программа подобраны, происходит подача документов на рассмотрение в банк. На этой стадии можно получить отказ по следующим причинам:

  • мошенничество, например, в случае предоставления поддельных документов о доходах или о трудовой деятельности
  • плохая кредитная история, т.е. наличие существенных просрочек по кредитам, о которых заемщик умолчал при подаче документов на ипотечный кредит
  • судимость
  • не соответствие стандартам андерайтинга банка, например, резкие перепады в карьерном росте, переход с позиции секретаря на должность генерального директора. Проводится проверка работодателя, возможны звонки или даже выезд сотрудников банка на место работы заемщика

Если же банк все-таки вынес положительное решение по кредиту, это совсем не означает, что заемщик его получит, т.к. есть еще этап три — согласование объекта залога.

Например, заемщик получил положительное решение в банке по ипотеке, нашел отличную квартиру, которая устраивает по цене и расположению, подал пакет документов на эту недвижимость в банк и вдруг отказ, т.к.

в квартире неузаконенные перепланировки, деревянные перекрытия, или она не соответствует каким-то другим требованиям банка.

Поэтому если вы уже подобрали квартиру своей мечты и выбираете банк, обязательно проанализируйте список требований банка к объекту залога.

Не стоит забывать о том, что даже если на руках есть положительное решение по кредиту, банк может в одностороннем порядке отказать в выдаче ипотеки, причем без объяснения причин. Это случается крайне редко, например, в начале кризиса многие банки решили не выдавать кредиты уже одобренным клиентам.

Банки очень редко объясняют причину отказа, и заемщику предстоит самому догадаться о том, что именно не понравилось в его досье. Поэтому если банк отказал вам в выдаче кредита и вы даже не догадываетесь почему, то следует сделать запрос в бюро кредитных историй, возможно, произошла ошибка, вас перепутали с другим заемщиком.

Ипотеку можно получить, даже если кредитная история испорчена, есть банки, которые готовы рассматривать такую категорию заемщиков: Нужна ипотека, но кредитная история испорчена. Что делать?»

Если вы только собираетесь получать кредит и хотите максимально повысить свои шансы, то необходимо сделать следующее:

1. Закрыть все имеющиеся кредитные карты, т. к. даже если вы ими не пользуетесь, при расчете ипотечного кредита банк будет их учитывать, как вашу дополнительную долговую нагрузку.

После подачи заявления в банк для закрытия кредитной карты, согласно банковским правилам, карточный счет существует еще 45 дней, чтобы ускорить процесс карту надо надрезать по магнитной линии, о том, как правильно это сделать, читайте в статье «Кредитные карты банков надо резать».

2. Предупредить начальство и секретарей о том, что могут звонить из банка. Например, в одной компании новый секретарь не смог сразу ответить на вопрос, работает ли в организации гражданин Петров. Служба безопасности решила, что это подставная фирма, Петров в ней не работает, и на этом основании отказала ему в кредите.

3. Постараться накопить хороший первый взнос 20% и более. Многие заемщики стремятся получить кредит с минимальным первым взносом, чтобы использовать «сэкономленные на первом взносе» средства на ремонт и обустройство новой квартиры. Такая тактика себя не оправдывает, т.к. чем ниже первый взнос, тем рискованней заемщик выглядит в глазах банка.

4. Указать все имеющиеся активы при заполнении анкеты. Умолчав о машине, доле в квартире, или даже земельном участке в далекой области, которые, по мнению клиента, «не относятся к делу» или «что бы банк не отнял», заемщики снижают лояльность банка к себе.

5. Проверить все документы в своем кредитном досье. В нашей практике был случай, когда банк отказал заемщику, т.к. в справке по форме банка от работодателя были три нелепые орфографические ошибки. Сотрудники банка решили, что документы поддельные, и в крупной компании главный бухгалтер и генеральный директор никогда бы не поставили свою подпись в подобной справке.

6. Заранее дать объяснение банку о «слабых местах» в кредитном досье. Например, у заемщика длительный перерыв в трудовом стаже, но есть уважительная причина, попал в аварию, находился в больнице, потом долго восстанавливался. В таком случае необходимо подготовить объяснительную записку и приложить справки из больницы.

В любом случае перед обращением в банк лучше проконсультироваться со специалистами. Например, сотрудники сервиса Ипотека портала ГдеЭтотДом.РУ бесплатно помогут вам выбрать банк и правильно сформировать кредитное досье, что сведет к минимуму вероятность получения отказа по ипотеке.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Таубкина Евгения, генеральный директор НБИК

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1979763-2013-09-18-po-kakim-prichinam-bank-mozhet-otkazat-vam-v-vyidache-ipotechnogo-kredita/

Сделки с кредитом: вопросы и ответы

Может ли банк отказать в выдаче документов на квартиру?

Судя по разным оценкам, сегодня около 30-35% сделок по покупке или строительству минских квартир осуществляется с привлечением банковских кредитов. И спрос на жилищные кредиты со стороны населения имеет тенденцию к увеличению.

В то же время из примерно 30 действующих банков 10-13 оказывают услуги по предоставлению населению кредитов на жилищные цели. Условия кредитования и требования к кредитополучателям у каждого банка свои.

Об этом более подробно рассказала руководитель сектора ипотечного кредитования АН «Твоя столица» Людмила Семёнова. 

– В последнее время поступает все больше звонков с просьбой рассказать о процедуре заключения сделки купли-продажи квартиры с привлечением банковского кредита.

В частности, далеко не все знают, что кредитную сумму банк перечисляет на счет продавца, а не выплачивает наличными покупателю, причем не до подписания договора купли-продажи, а после.

Узнав об этом, некоторые клиенты начинают высказывать беспокойство, а не получится ли так, что после подписания договора купли-продажи банк может отказать в выдаче кредита. 

В этой связи хотелось бы уточнить, что же нужно знать покупателю, чтобы максимально себя обезопасить от излишних проблем? 

– Да, действительно. Сделка с привлечением банковского кредита существенно отличается от обычной, когда покупатель расплачивается с продавцом наличными деньгами. И отличие не только в способе расчета.

При обычной сделке покупатель и продавец заключают договор купли-продажи, который нотариально удостоверяется, а затем регистрируется в агентстве по государственной регистрации недвижимого имущества и земельному кадастру. 

При этом покупатель передает продавцу наличные деньги за квартиру, как правило, перед нотариальным удостоверением договора либо в момент удостоверения.

Если же покупатель намерен использовать для оплаты банковский кредит, то процесс подготовки к сделке и расчета между сторонами не только растягивается во времени, но и усложняется.

На каждом этапе могут возникать нюансы, с которыми покупателю в одиночку справиться не так-то просто. 

Пожалуй, одним из самых важных этапов такой сделки является подготовительный – выбор банка и работа с ним еще до того, как вы выбрали квартиру.

Необходимо получить исчерпывающую информацию о том, под какие проценты и на каких условиях банк может выдать кредит на покупку квартиры.

При этом необходимо пообщаться с работниками банка и выяснить, на какую сумму кредита можно рассчитывать при наличии определенного дохода. 

Если это не сделать, то, договорившись с продавцом о сделке, вы вдруг неожиданно можете выяснить, что кредит вам не дадут из-за вашей низкой кредитоспособности. А если при этом вы заключите с продавцом предварительный договор, то можно нарваться на крупные штрафные санкции, поскольку сделка не состоится по вашей вине. При этом, если вы вносили задаток, то его можно потерять. 

Чтобы обезопасить наших клиентов от подобных рисков, мы для начала предварительно убеждаемся в их кредитоспособности и только после этого заключаем предварительный договор.

Если по каким-то причинам все же от банка будет получен отказ в выдаче кредита, нашей задачей будет объяснить продавцу, что данная причина расторжения договора является уважительной, чтобы клиента не коснулись никакие штрафные санкции.

В данной ситуации неоценимую помощь нашим клиентам оказывает наш сектор ипотечного кредитования. У нас в агентстве действует программа «Партнер-кредит».

Специалисты по ипотечному кредитованию бесплатно проконсультируют, обратившегося к нам покупателя, индивидуально подберут оптимальную программу кредитования среди 7 банков-партнеров, рассчитают ежемесячные платежи, помогут собрать пакет документов и подать его в банк-партнер.

Выбрав квартиру из нашей базы объектов, вы получите предварительную консультацию о готовности банка вас прокредитовать на нужную сумму. Безусловно, можно все делать, не прибегая к помощи риэлтеров, но это в том случае, если вы в себе максимально уверены и ознакомились со всеми тонкостями предстоящего процесса. В противном случае целесообразнее обратиться к услугам специалистов. 

Например, если вы ищете квартиру с помощью риэлтерской компании, квалифицированный риэлтер знает, как лучше сообщить продавцу, что квартира будет приобретаться с привлечением кредита.

Потому что все-таки еще не каждый продавец хочет связываться с безналичным расчетом, когда какая-то сумма денег пусть и в обозримом, но все-таки будущем должна поступить на расчетный счет.

У него могут быть определенные опасения, что он эти деньги не получит, и тогда не понятно, что делать в этом случае. 

Профессиональный риэлтер знает, как направить покупателя, который получает кредит, какой информацией и в какой момент клиент должен обладать, чтобы сделка произошла максимально комфортно, чтобы продавец безболезненно получил деньги, а покупатель – квартиру, затратив на это минимум времени и средств. 

– Предположим, покупатель определился с банком, с квартирой. С продавцом заключен предварительный договор, с риэлтерской фирмой – договор на оказание услуг. Что дальше? 

– После этого идет стандартная процедура проверки квартиры, которая ничем не отличается от той, которая производится при оказании риэлтерской услуги, когда квартира приобретается без привлечения кредита. Одновременно подается заявка на кредит в банк. Мы информируем клиента о перечне необходимых справок, в разных банках к ним предъявляются разные требования.

В некоторых банках, например, нужна справка о доходах за последних 3 месяца, в некоторых – за последний год. Одни банки готовы выделить кредит под залог приобретаемой квартиры, другие только с привлечением поручителей. После того, как пакет документов собран, мы помогаем клиенту подать его в банк (в большинство банков можно подать заявку прямо у нас в офисе).

Далее ждем ответа из банка (от 1 до 10 дней).

После того как риэлтер убеждается в юридической чистоте продаваемой квартиры и оговорены все нюансы получения кредита, стороны заключают нотариальный договор купли-продажи. От стандартного договора купли-продажи, договор с привлечением кредита отличается тем, что платежи за квартиру вносятся в два этапа. 

Первый этап – когда покупатель платит до нотариального удостоверения сделки или после наличную часть стоимости квартиры. 

Второй этап – перечисление безналичных средств на расчетный счет продавца, открытый в конкретном банке или филиале банка. Срок, в течение которого это должно произойти, оговаривается в договоре купли-продажи. Как правило, он составляет до недели, иногда дольше, в зависимости от сложности сделки. 

Банком проверяется предоставленный нотариальный договор и готовится договор кредитный. Клиента вместе с поручителями приглашают в отделение банка на подписание кредитного договора, а соответствующие денежные средства перечисляются на расчетный счет продавца, который таким образом получает оставшуюся сумму за квартиру. Деньги из расчетного счета он может использовать по своему усмотрению. 

– Были ли в вашей практике случаи, когда банк уже после заключения договора купли-продажи отказывал в выдаче кредита? По каким причинам такое может произойти? И чем это чревато сторонам сделки? 

– Такое бывает, но очень-очень редко. Связано это может быть, например, с изменением условий кредитования, но банки-партнеры всегда информируют нас о таких решениях, а мы в свою очередь оберегаем клиента от форс-мажорных обстоятельств.

Тем не менее, покупатель должен четко представлять, что в этот момент может происходить. Какая-то сумма денег уже получена продавцом и вроде он эту квартиру уже продал. Что же происходит дальше? Как правило, речь идет о расторжение договора по обоюдному согласию сторон.

И когда есть посредник в этом вопросе, всегда проще договорится о процедуре возврата всего в первоначальное состояние. 

Что касается отказа банка до подписания нотариального договора при первоначальной подаче заявки, то отказы бывают, когда к нам приходит клиент и говорит: я все знаю, у меня не будет никаких проблем, я через это уже проходил и все у меня под контролем.

И именно в таких случаях, когда человек либо не обладает полной информацией, либо не хочет делиться, как ему кажется, очень конфиденциальной информацией с риэлтером, и возникают проблемы. Но это тоже большая редкость.

А в выдаче кредита банк может отказать как по причине недостаточной платежеспособности кредитополучателя, испорченной кредитной истории, так и без объяснения причин. 

– Вы упоминали, что некоторые банки предоставляют кредит под залог приобретаемой квартиры. Есть ли какие-то особые подходы при оформлении залога квартир – ограничения в прописке, например? 

– Есть. На период оформления квартиры в залог в ней никто не должен быть прописан. Ограничения на прописку в дальнейшем нет, поскольку для этого нет никакой законодательной основы. Запретить человеку прописываться самому и прописывать членов семьи законодательно невозможно.  

– Пользуется ли спросом такой механизм, как лизинг?

– Да, в последнее время такой механизм становится все более популярным. Долгое время в лизинг можно было приобрести только квартиру от застройщика в сданном в эксплуатацию доме. На данный момент лизинг можно оформить и на вторичку.

Основным отличием от кредита является тот факт, что квартира до момента погашения задолженности находится в собственности лизинговой компании.

Однако покупатель может зарегистрировать себя и своих родственников в этой квартире, как и при обычной покупке, оплата жилищно-коммунальных услуг также будет осуществляться по обычным тарифам, установленным для физических лиц.

– Есть ли свои нюансы при покупке в кредит строящейся квартиры?

– Да, в процессе покупки новостройки с кредитом также зачастую сложно обойтись без специалиста. Казалось бы, проверки квартира не требует, нужно только подписать договор с застройщиком.

Однако у разных банков разные подходы к расчету максимальной суммы кредита для покупки новостройки, приобретаемой по договору долевого строительства, через договор купли-продажи жилищных облигаций или же в сданном в эксплуатацию доме.

Также могут отличаться и условия кредитования.

Каждый застройщик устанавливает свои сроки на оплату квартиры по договору. Мы всегда контролируем этот момент, согласовывая сроки получения кредита со сроками оплаты, установленными застройщиками.

Мы сотрудничаем только с надежными застройщиками Минска и пригорода. Обращаясь к нам, без дополнительных оплат клиент может получить детальную консультацию специалиста о каждом проекте (база новостроек), а после выбора проекта, получит также и консультацию по вопросам кредитования новостройки.

– Каковы условия кредитования на данный момент? 

– Мы работаем с большинством банков, кредитующих недвижимость. На нашем сайте размещены и постоянно обновляются условия кредитования на покупку квартир на вторичном рынке, в новостройках, загородной недвижимости. Помимо ознакомления с общими условиями банков, можно рассчитать платежи по всем предлагаемым программам.

не все знают, что кредитную сумму банк перечисляет на счет продавца, а не выплачивает наличными покупателю, причем не до подписания договора купли-продажи, а после

Чтобы обезопасить наших клиентов от подобных рисков, мы для начала предварительно убеждаемся в их кредитоспособности и только после этого заключаем предварительный договор.

От стандартного договора купли-продажи, договор с привлечением кредита отличается тем, что платежи за квартиру вносятся в два этапа.

Первый этап – когда покупатель платит до нотариального удостоверения сделки или после наличную часть стоимости квартиры.

Второй – перечисление безналичных средств на расчетный счет продавца, открытый в конкретном банке или филиале банка. Срок, в течение которого это должно произойти, оговаривается в договоре купли-продажи. Как правило, он составляет до недели, иногда дольше, в зависимости от сложности сделки.

Источник: https://www.t-s.by/news/build_pubs/2243/

Эксперты рассказали, почему банк может отказать в кредите

Может ли банк отказать в выдаче документов на квартиру?

Общий объем кредитов, выданных банками в России, сейчас составляет 15,4 трлн рублей, и с каждым годом он только растет. За первый квартал, по данным Бюро кредитных историй, уровень закредитованности вырос на 5%, средняя цифра по стране сегодня – 28%, а в некоторых регионах показатель достигает 50%.

Но и отказов по кредитам меньше не становится. Далеко не всегда причины бывают однозначны, нередко банки отказывают даже заемщикам с отличной кредитной историей и хорошим заработком. Корреспондент «МИР 24» выяснила, каких ошибок нужно избегать, если стоит цель получить кредит или ипотеку.

К очевидным причинам отказа относятся: отсутствие постоянного дохода или его недостаточный размер, излишняя закредитованность, наличие плохой кредитной истории или негатив, выявленный службой безопасности, сказал управляющий партнер финансовой организации Rebridge Capital Сурен Айропетян.

Однако нередко заемщики сами допускают ошибки или неправильно трактуют те или иные требования банка. Например, платежеспособность кредитные организации оценивают исходя из соотношения дохода и размера планового платежа по запрашиваемому кредиту.

«Важно понимать, что банки рассматривают доход с учетом постоянных ежемесячных расходов, например, других действующих кредитов. Допустимая сумма ежемесячного платежа для банков — это 50-60 % от реального дохода клиента.

 Если у вас сегодня зарплата 100 тысяч рублей, при этом есть текущие ежемесячные обязательства на 20 тысяч рублей, то можно рассчитывать на кредит с ежемесячным платежом не более 40 тысяч рублей.

Если итоговая сумма кредита вас не устраивает, то можно предоставить документы по дополнительному доходу или договор аренды квартиры, которая находится в вашей собственности», – пояснил основатель «ФИН-ЦЕНТРа» Сергей Долганов.

«Красной тряпкой» для банков служат и многочисленные кредиты на небольшие денежные суммы. Аналитики ставят под сомнение платежеспособность клиента и отказывают ему в кредите. Причиной отказа может стать и большое количество кредитных карт, даже если вы их не активировали и никогда ими не пользовались.

«Кредитные карты идентифицируются банками как дополнительный лимит к вашей финансовой нагрузке от 5 до 10%. То есть если взять общую сумму кредитных карт – 1 миллион рублей – и умножить на 10% (лимит), получается, что ежемесячный платеж заемщика уже составляет 100 тысяч рублей.

Вне зависимости от того пользуетесь данными картами или нет, банк автоматически считывает данную информацию и отказывает в получении кредита. Поэтому набирать огромное количество кредитных карт для того, чтобы они просто были, не нужно.

Их наличие только ухудшает вашу финансовую ситуацию», – пояснил Долганов.

К еще одной неочевидной причине отказа относится цель кредита, которую вы указываете в анкете. Например, банки неохотно дают деньги на развитие собственного бизнеса, погашение другого кредита или помощь друзьям и родственникам, поэтому старайтесь указывать бытовые причины.

Чаще всего банки одобряют кредиты на образование, строительство, приобретение личных вещей.

Кстати, камнем преткновения в получении кредита может быть и ваше поручительство. Эксперты советуют не становиться поручителем у тех, кто сам в будущем планирует взять кредит.

 

«Если планируете хоть раз в жизни взять кредит, никогда не выступайте поручителем у друзей, знакомых. Даже если вы поручитель, не основной заемщик, у вас увеличивается кредитная нагрузка. В итоге вашу заявку банк отклонит, потому что не хватает заработной платы при такой кредитной нагрузке», – заметил Долганов.

Большую ошибку совершают заемщики, когда после одного отказа сразу обращаются в другой банк. На сегодняшний день Национальное бюро кредитных историй фиксирует каждое обращение клиента, поэтому чем больше отказов у вас будет в базе, тем ниже шанс получить кредит в следующем банке. «Принятие решения о предоставлении кредита сегодня полностью упорядочено.

Его принимает компьютер на основе заложенной скоринговой модели. При наличии нескольких заявок в разных банках шанс отказа в кредите стремится к 99%. Для того, чтобы решение было принято в вашу пользу, нужно поднимать свой скоринговый балл.

Для этого заполняйте анкету максимально подробно: напишите контакты друзей, родственников и знакомых, укажите все дополнительные доходы и активы, наличие действующего загранпаспорта», – посоветовал финансист.

Ни в коем случае нельзя предоставлять в банк недостоверную информацию.

Она вызывает негативную реакцию службы безопасности банка и влечет отказ в кредите, пояснил в разговоре с корреспондентом «МИР 24» эксперт Московского отделения «ОПОРЫ РОССИИ» в сфере банков и финансов Владимир Григорьев.

Кстати, часто банки отказывают как раз тем клиентам, которые намеренно преувеличивают размер заработной платы и уровень платежеспособности. Если банк узнает, что клиент предоставил неверные данные или поддельные документы, то ему и вовсе может грозить уголовная ответственность.

«Например, если вы берете кредит на сумму 50 тысяч рублей и подделали справку о доходах, преувеличив его в два или три раза, то это является основанием для возбуждения уголовного дела по статье 327 УК РФ.

В конечном счете это обернется иском в суд со стороны банка, и вы можете остаться как без имущества и имеющихся денежных средств, так и попасть под процедуру банкротства, которая оставит вас ни с чем», – предостерегла юрист Яна Гостеева.

Прежде чем обратиться в банк, эксперты советуют самостоятельно проверять кредитную историю, посоветовал председатель московской коллегии адвокатов «Скрипка, Леонов и партнеры» Игорь Скрипка.

«В настоящее время сделать это совсем несложно. Крупные банки предоставляют такую услугу своим клиентам за небольшую плату, также можно обратиться непосредственно в Бюро кредитных историй.

Список можно найти на сайте ЦБ РФ или в приложении Госуслуги. В данном случае вы получите данные своей кредитной истории бесплатно, но сделать это можно не чаще двух раз в год.

Следует обратить внимание и на то, что если вы работаете менее трех месяцев на новом месте, то вероятнее всего вам откажут», – сказал председатель московской коллегии адвокатов «Скрипка, Леонов и партнеры» Игорь Скрипка.

К сожалению, причиной для отказа может стать и слишком хорошая кредитная история. Клиенты, которые погашают долги слишком рано, банкам невыгодны.

«Как ни парадоксально, банки неохотно выдают кредит таким гражданам. Мотивация банка такова: заемщик слишком безупречен в финансовых вопросах, а значит займ вернет очень быстро с возможным его досрочным погашением.

Кредитной организации такие клиенты крайне невыгодны. Помимо этого, есть и другие причины отказа, о которых банки никогда не скажут.

Например, наличие заболеваний, непрохождение воинской службы, неопрятный внешний вид, декрет или беременность», – заметила эксперт Европейской Юридической Службы Ольга Широкова.

Если банки сомневаются по поводу того, выдавать вам кредит или нет, то они могут проверить социальные сети. Поэтому лучше заранее оценить, выглядите ли вы там, как честный заемщик или нет, посоветовал генеральный директор онлайн-сервиса микрокредитования «Честное слово» Андрей Петков.

«Проанализируйте свою активность в социальных сетях: что увидит кредитор в вашем профиле, и охарактеризует ли эта информация вас, как порядочного гражданина и добросовестного плательщика. Лишние вопросы могут вызвать подписки на группы типа «Антиколлектор» или репост публикаций на тему «Как уклониться от выплаты кредитов».

А подписки на сообщества, связанные с финансами, путешествиями и саморазвитием, наоборот, станут позитивным сигналом для кредиторов», – сказал он.

Ни в коем случае нельзя делать фактические или орфографические ошибки в анкете, так как большинство банков работают сродни «бездушной машине» и относятся ко всем документам крайне формально, добавил Сурен Айрапетян.

Если заемщиком выступает юридическое лицо или предприниматель, то ошибка может заключаться в выборе конкретного банка. Важно понимать, что разные банки кредитуют разные отрасли. «Одни банки специализируются на работе с компаниями металлургической сферы, а другие предпочитают рекламные агентства и типографии.

Соответственно, если вы неверно выбрали банк, то отказ будет по сути техническим, так как произвести грамотную оценку вашего бизнеса не смогут или просто откажутся ее делать», – добавил Айрапетян. Если речь идет об ипотеке, которую берет семейная пара, то отдельно проверяется кредитная история каждого из заемщиков.

«Однако часто бывает так, что у одного из супругов на момент подачи заявки имеются просрочки по старым кредитным обязательствам или ранее имелись проблемы. В таком случае банк тоже вправе отказать в выдачи ипотеки.

Если вы заказали проверку кредитной истории, и у одного из супругов выявлена просрочки или незакрытые кредиты, то для положительного решения по ипотеке придётся составить брачный договор, который выведет этого супруга из ипотечного договора», – заключил риелтор Юрий Паршиков.

В заключение эксперты добавили: если у вас плохая кредитная история или присутствуют иные факторы, не позволяющие получить потребительский кредит, то можно закредитоваться под залог текущих активов, например, недвижимости. Ставки в данном случае будут на уровне 10 – 15% годовых, а срок кредита – не более 15 лет.

Источник: https://mir24.tv/articles/16373706/pochemu-banki-otkazyvayut-v-kreditah-eksperty-rasskazali-kakie-oshibki-nelzya-sovershat

Основные причины для отказа в выдаче ипотеки

Может ли банк отказать в выдаче документов на квартиру?

В прошлом году ипотека стала одним из главных инструментов для покупки квартиры в Москве. В новостройках Московского региона, по данным ЦИАН, показатель составил 56%.

Это произошло на фоне отсутствия роста реальных доходов населения и рекордно минимальных ставок по жилищным кредитам.

В сентябре и октябре средняя ставка по выданной в России ипотеке, по статистике ЦБ, упала до 9,41% годовых.

В 2019 году доля покупок с привлечение кредитования немного снизилась: до 49,1% на первичном рынке «старой» Москвы и до 55% в Новой Москве на март 2019 года.

Но в целом ситуация мало изменилась: люди не стали зарабатывать больше, а ипотека хоть и подорожала, но пока еще осталась одной из самых доступных за всю историю рынка.

Средние ставки по выданным в январе-феврале этого года кредитам составили 10,03%.

Поэтому портал «Элитное.ру» решил опросить ведущие агентства недвижимости, чтобы узнать, насколько легко на сегодняшний день получить кредит на приобретение столичного жилья. Представители компаний рассказали, по каким причинам банки могут отказать в выдаче ипотеки, и что делать в таком случае. Кроме того, специалисты привели самые интересные примеры из практики.

Банки стали более лояльны при рассмотрении заявок

«С каждым годом банки все реже отказывают потенциальным заемщикам в ипотеке, – рассказала директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина.

– Когда ипотечное кредитование только набирало обороты, отказ можно было получить, даже если ваш трудовой стаж составлял только 5,5 месяцев, а не 6.

Сейчас банки более лояльны при рассмотрении заявок, и отказ имеет место крайне редко».

Для того, чтобы повысить вероятность получения ипотеки, стоит обеспечить себе “алиби”

С Кристиной Томилиной согласен управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов.

По его словам, доля отказов по ипотеке среди клиентов компании, приобретающих высокобюджетное жилье, стремится к нулю хотя бы по той причине, что они подают заявки одновременно в 5-10 банков.

И если такие лидеры ипотечного кредитования, как «Сбербанк» или ВТБ, могут отказать клиенту, то банки «второго эшелона» более лояльны и, как правило, дают положительное решение.

Однако если рассматривать не только элитный сегмент, где и заемщики, и объекты обычно внушают доверие банкам, то процент негативных решений окажется все-таки выше. «По нашей компании доля отказов по заявкам на ипотеку составляет 9-11%», – отметил руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.

Плохая кредитная история или ее отсутствие

Одной из самых распространенных причин специалисты назвали плохую кредитную историю: текущие или прошлые просрочки. «Как правило, каждый кредитор имеет свои лимиты по сумме просроченных платежей, а также количеству дней неоплаченной задолженности, – объяснил Илья Менжунов.

– Для того, чтобы повысить вероятность получения ипотеки, стоит обеспечить себе “алиби”. Например, взять справку от работодателя, что вы были в командировке в определенные даты. Это может стать основанием того, что вы не могли внести очередной платеж вовремя.

Банк не будет учитывать данную просрочку».

При отрицательной кредитной истории можно обратиться в бюро кредитных историй и попробовать изменить ситуацию. «У клиента были просрочки по кредитам, произошедшие не по его вине, в связи с чем большинство банков отвечало отказом, – рассказал Алексей Новиков.

– Однако после того, как клиент предоставил объяснительную по просрочкам, показал имеющиеся у него активы, а также продемонстрировал нынешнюю положительную кредитную историю, банк одобрил ипотеку на крупную сумму.

Стоит отметить, что в плюс пошло и место работы клиента».

Отказ может быть вызван даже просто отсутствием кредитной истории. В практике Ильи Менжунова был молодой клиент, который заработал состояние за счет запуска успешного мобильного приложения.

Однако в силу возраста (22 года) банк не был готов выдать ипотеку из-за отсутствия кредитной истории. В результате молодому человеку пришлось отложить покупку квартиры на полгода.

За это время он приобрел автомобиль (специально в кредит), чтобы создать положительную кредитную историю. Это сработало: тот же банк, который отказал полгода назад, выдал клиенту ипотеку.

Низкий доход

Также все представители агентств недвижимости отметили такой фактор, как низкий или нестабильный доход, когда зарплата не позволяет обеспечивать выплату кредита. В подобной ситуации, как считают Илья Менжунов и Алексей Новиков, стоит привлечь созаемщика.

В анкете заявителя есть графа, в которой необходимо указывать ваши текущие обязательные расходы. Банк не сможет их проверить, поэтому реально занизить значение. Например, у нас был клиент, который снимал квартиру в центре города за 70 тыс.

рублей, и по этой причине банк отказал в выдаче кредита.

Однако все успели испугаться, когда на момент окончательного оформления сделки обнаружилось, что снова не хватает какого-то документа

Покупатель обратился в банк и указал в анкете, что живет с родственниками, то есть никаких затрат на аренду у него нет. В результате было получено положительное решение. В качестве альтернативного решения можно выбрать программу ипотечного кредитования по двум документам. В таком случае вы самостоятельно указываете уровень дохода без подтверждающих документов.

Индивидуальный предприниматель

Отказ может быть в том случае, если заемщик является индивидуальным предпринимателем, и банк считает, что обороты его бизнеса не позволят ему своевременно выплачивать кредит.

Кристина Томилина отметила, что самый сложный случай с ипотечным займом на ее памяти был 13 лет назад, когда клиент с Камчатки, имея там свое ИП, хотел приобрести премиальную квартиру в Москве.

Поскольку рынок ипотечного кредитования тогда находился на ранней стадии своего развития, банк, чтобы подстраховаться, запросил у заемщика целые тома документации по нему как по физлицу, так и по ИП.

При этом набор документов по ИП на Камчатке значительно отличался от того, что принято иметь в Москве лицам, имеющим ИП.

Предпринимателю пришлось дополнительно собирать, создавать и получать целую кипу бумаг, при этом срок действия одной заканчивался, когда вторая еще не была готова, и такой замкнутый круг продолжался около 3 месяцев.

В результате, ипотеку ему выдали, конечно, и сделку провели, однако все успели испугаться, когда на момент окончательного оформления сделки обнаружилось, что снова не хватает какого-то документа.

Другие причины для отказа

Все еще много отказов происходит, если заемщик не может предоставить ни одной справки, подтверждающей происхождение заявленного им дохода.

Причиной могут служить и комментарии работодателя, и текущие долги по службе федеральных судебных приставов, и возможные административные и уголовные преследования в отношении заемщика.

Илья Менжунов утверждает, что при наличии судимости шанс на получение кредита практически отсутствует, вне зависимости от выбранного банка.

В случае отказа – повторная заявка или другой банк

В первую очередь клиенту, как объясняет Алексей Новиков, нужно найти причину отказа.

Хоть банки и не обязаны сообщать причину, по которой они не выдали разрешение на ипотеку, однако в процессе общения с банковским сотрудником, утверждает Кристина Томилина, ее всегда можно выяснить.

В этом случае потенциальный заемщик может подать документы на повторное одобрение займа, но, как правило, такие клиенты идут уже в другой банк, где процедура андеррайтинга более лояльная.

Есть также банки, которые выдают кредиты практически всем обратившимся к ним заемщикам. Обычно это мелкие игроки рынка, которые предлагают очень высокие процентные ставки.

Тем не менее, если клиент настроен решительно, иногда высокие ставки его не останавливают.

Тем более, что по прошествии времени, когда кредитная история заемщика снова станет положительной, он имеет возможность рефинансировать свой кредит в другом банке с меньшими процентами.

Источник: https://elitnoe.ru/magazines/399-osnovnye-prichiny-dlya-otkaza-v-vydache-ipoteki

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Может ли банк отказать в выдаче документов на квартиру?

Тот, кто сталкивался с покупкой жилья в ипотеку на вторичном рынке, знает, насколько хлопотна эта процедура. Но это не самое страшное. Не вполне корректное составление предварительного договора может обернуться не только срывом желанной сделки, но и потерей денег для покупателя.

Обычно при ипотечной сделке продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В качестве обеспечения покупатель вносит задаток.

Но для завершения такой сделки стороны должны получить зеленый свет от банка-кредитора, а он, оценив свои риски, может отказать в кредите.

Именно в такой ситуации оказался 40-летний топ-менеджер крупной финансовой компании, когда решил обратиться к нам за юридической помощью.

В 2015 г. он подыскивал жилье в центре Москвы. Приглянулась 5-комнатная квартира с евроремонтом на Пресне стоимостью около $1 млн в капитально отремонтированном шестиэтажном доме начала XX в. Хозяин – мужчина 50 лет с видом на жительство в США – вызывал доверие. Квартира продавалась через солидную риэлторскую компанию. Юридическая чистота объекта не вызывала сомнений.

Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи, прописав условия и обязательства, которые необходимо выполнить каждой из сторон для заключения основного договора в будущем.

Гарантируя исполнение своих обязательств, клиент передал задаток прямо продавцу в размере $30 000.

Стороны договорились, что в случае отказа банка в выдаче кредита продавец обязуется возвратить задаток покупателю.

Банк, рассмотрев представленные клиентом документы и отчет оценщика, без объяснения причин отказал покупателю в кредите в размере 70% стоимости квартиры, и заключение основного договора стало невозможным. Однако на просьбу клиента вернуть задаток продавец ответил отказом.

С нашей помощью несостоявшийся покупатель решил обратиться в суд с требованием о возврате своих $30 000.

Согласно Гражданскому кодексу (ГК) РФ задаток – это сумма, выдаваемая одной из сторон договора в счет будущих платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если договорное обязательство не исполнено либо вообще не возникло, задаток может быть возвращен, а может остаться у получателя.

Все зависит от виновности сторон в неисполнении договора. В нашем примере если бы за неисполнение договора был ответствен покупатель, то задаток должен был остаться у продавца.

И наоборот, если бы вина лежала на продавце – например, он передумал избавляться от квартиры, то он был бы обязан вернуть покупателю задаток, причем в двойном размере.

Ситуация нашего клиента осложнялась тем, что отказ банка в кредите он получил после истечения предварительного договора, а основной договор заключен не был. При этом ни одна из сторон не направляла предложение заключить основной договор купли-продажи.

Вина сторон в том, что основной договор не был заключен, рассматривалась в суде. Продавец утверждал, что сам невиновен, и обвинял покупателя в отказе от сделки после резкого скачка курса доллара, из-за которого квартира подорожала на несколько миллионов рублей.

Покупатель же доказывал, что он все свои обязательства по предварительному договору выполнил. Наш клиент указывал, что по предварительному договору продавец обязался в определенный срок предоставить нужные для банка документы на квартиру (выписка из ЕГРП, экспликация и поэтажный план и т. д.

), а также давал гарантии, что на жилье нет правопритязаний третьих лиц. В дальнейшем же выяснилось, что на квартиру наложен арест (продавцу пришлось его срочно снимать), а документы на квартиру и отчет оценщика были предоставлены с опозданием.

В результате стороны не смогли заключить основной договор купли-продажи в нужный срок.

Согласно ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Отказ банка в выдаче ипотечного кредита являлся именно таким обстоятельством невозможности исполнения согласованных условий предварительного договора. В итоге суд взыскал с продавца в пользу нашего клиента сумму задатка.

Судебные издержки составили 150 000 руб., но их пока не взыскивали.

Риск того, что банк откажет в кредите или другая сторона сделки с недвижимостью предпримет недобросовестные действия, есть всегда. Универсальной страховки на эти случаи нет. Но снизить риски потерь можно, правильно составив предварительный договор.

Для ипотечной сделки в тексте предварительного соглашения следует четко указать, сколько покупатель уплачивает за квартиру из собственных средств, а сколько – за счет кредита.

Обязательно надо прописать гарантии в отношении жилья: например, объект не находится под арестом, в залоге, в аренде, в отношении его отсутствуют иные правопритязания третьих лиц.

Несоблюдение продавцом этих гарантий делает его виновным в том, что основной договор не будет заключен, и может повлечь взыскание с него убытков или неустойки (если последняя предусмотрена соглашением).

Кроме того, в договоре продавец должен подтвердить, что не производил несогласованную перепланировку квартиры, иначе потребуется внести изменения в поэтажный план в БТИ. Если продавец обязан предоставить документы на квартиру для банка, то в договоре обязательно должен быть четко прописан срок.

Если квартира приобреталась продавцом в браке, обязательно согласие супруга или супруги на заключение основного договора купли-продажи в оговоренный срок.

Очень важно указать, что задаток должен быть возвращен покупателю при отказе банка выдать кредит. Покупателю следует получить и сохранить уведомление банка об отказе.

Подготовку предварительного договора лучше поручить независимому юристу, а не риэлтору, чтобы избежать в дальнейшем проблемы толкования отдельных условий договора.

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2016/11/25/666898-kak-ne-ostatsya-bez-kvartiri

Адвокат Сорокин
Добавить комментарий