Можно ли взять ипотеку на покупку квартиры у родителей

Можно ли купить квартиру в ипотеку у родителей | Ипотека онлайн

Можно ли взять ипотеку на покупку квартиры у родителей

Купить квартиру в ипотеку у родителей стремится множество банковских клиентов. Некоторые желают выкупить жилплощадь по материнскому капиталу, другие – переоформить на себя право собственности. При совершении подобного рода сделок возникает вопрос их правомерности, ведь даже закон предусматривает некоторые ограничения.

На практике же многие банки сталкиваются с фиктивным оформлением документов, поэтому относятся к ним с подозрением. Как можно купить дом у родителей в ипотеку, в каком банке дадут кредит и на каких условиях, расскажем в нашей статье.

Ипотека на покупку жилья у родственников

Законодательство РФ не запрещает регистрировать возмездные сделки между совершеннолетними детьми и родителями (или другими членами семьи). В том числе с привлечением ипотечных средств. Основания для покупки недвижимости у родственников могут быть самыми разными. К примеру, раздел имущества, переезд родителей в другой город, переоформление собственности с помощью маткапитала и пр.

На практике такие договоры заключаются достаточно часто, но если вы попытаетесь получить заемные средства, столкнетесь с трудностями одобрения ипотеки. В особенности это касается небольших коммерческих банков, имеющих строгие ограничения по приобретаемому объекту недвижимости.

☝Основная причина негативного отношения к родственным сделкам – высокий риск фиктивности договора, цель которого обналичивание кредитных средств. Дело в том, что ипотечный заем целевой, банк должен знать, куда уйдут выданные деньги, к примеру, на счет продавца или застройщика.

Если пройтись по условиям программ ипотечных банков, можно заметить, что большинство из них запрещает покупку квартиру у родственников. Когда явного ограничения в условиях кредита не прописано, вероятность отказа по такой заявке крайне велика. Причем это касается не только приобретения жилья у родителей, но и у супругов, детей, бабушек, дедушек и пр.

Имейте в виду, что родственные сделки запрещены по некоторым льготным ипотечным программам с участием государства. К примеру, нельзя купить квартиру у родителей по военной ипотеке или с использованием жилищной субсидии. Поэтому прежде чем подать заявку, уточните можно ли купить квартиру по социальной ипотеке у родителей в выбранном вами банке.

☝Можно ли купить квартиру в ипотеку у родителей с налоговым вычетом? К сожалению, получить налоговое послабление после оформления сделки нельзя. Такое ограничение прямо прописано в Налоговом кодексе РФ.

Как оформить ипотеку

Обратившись в банк, первым делом следует уточнить, можно ли купить в ипотеку у родителей жилье. Вы можете посмотреть правила кредитования на сайте финансовой организации, но обычно здесь изложены только общие условия. Чтобы понять, насколько возможно одобрение займа в вашей ситуации, лучше проконсультироваться с ипотечным специалистом.

Рекомендуемая статья:  Рефинансирование и материнский капитал

Вероятно, вам придется обойти несколько финансовых организаций, чтобы получить утвердительный ответ. Если вы нашли банк, где можно купить квартиру в ипотеку у родителей, следуйте инструкции:

  1. Соберите пакет документов для подачи заявки на получение ипотеки. Вам нужно заполнить анкеты и предоставить в банк паспорта всех созаемщиков, справки о платежеспособности, дополнительные бумаги при необходимости. Супруг основного заемщика в обязательном порядке становится созаемщиком по ипотеке, то есть несет такую же ответственность за выплату долга.
  2. Подайте заявку через ипотечного специалиста в банке. Сейчас многие финансовые организации практикуют прием заявок через сайт, но этот способ подойдет только для первичного одобрения. Для получения окончательного решения вам все равно придется подойти в отделение банка лично.

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/mozhno-li-kupit-kvartiru-v-ipoteku-u-roditelej.html

Покупка ипотеки Сбербанка у родственников

Можно ли взять ипотеку на покупку квартиры у родителей

Покупка ипотеки Сбербанка у родственников является доступным способом обеспечения сделки с недвижимостью между близкими людьми.

Мелкие финансовые организации зачастую не хотят связываться с подобными операциями, опасаясь возможных трудностей, рисков.

Сбербанк относится к крупным банкам, занимает лидирующее положение на российском рынке в сегменте ипотечных сделок, проводимых с недвижимостью связанных родством лиц.

Преимущества приобретения жилья у близких в ипотеку

Покупка жилья по ипотеке у родственников позволяет избежать недостатков ведения дел с посторонними. Членам семьи проще доверять, чем незнакомым людям, которые могут оказаться мошенниками или просто необязательными, ненадежными партнерами.

При хорошем отношении внутри семьи родные помогут с выплатами, не будут скрывать недостатки приобретаемого объекта недвижимости — требующегося ремонта, мелких поломок. Свои люди предупредят о наличии конфликтных соседей, опишут плюсы и минусы местного жилищного товарищества. Уведомят о температурах в помещении летом и зимой, уровне уличного шума за окнами.

От родственников можно получить исчерпывающие сведения о жилом объекте, которые риэлторы и посторонние люди стараются замалчивать или преподносить в выгодном свете.

Задаваясь вопросом, можно ли купить ипотечную квартиру у родственника, следует понимать, что законом не запрещены договоры о покупке или продаже жилья внутри семей. При правильном оформлении документов и соблюдении требований, высок шанс на одобрение кредита от Сбербанка.

С близкими возможно договориться о приобретении жилья по цене ниже рыночной.

Родня может пойти на встречу при попытке получения более комфортных условий по ипотечному кредиту. При согласии на получение первоначального взноса не единым платежом, а по частям, родственник может передать покупателю полученные средства для повторного внесения, увеличив сумму начального платежа. Чем выше первоначальный платеж, тем проще отдавать оставшуюся сумму на период ипотеки.

Возможные причины отказа Сбербанка

Чтобы не гадать, дадут ли ипотеку для покупки квартиры у близких родственников, а иметь уверенность в успехе, необходимо понимать логику кредитных менеджеров. Вероятность отказа велика в случае:

  • Покупка у супруга или супруги. Учитываются даже расторгнутые отношения;
  • Подозрения в нецелевом использовании займа. Ипотечный кредит выдается на длительный срок, существует искушение использовать средства для бизнеса, поправки материального положения. Повышаются риски невозврата;
  • Отсутствия у родителей, продающих детям квартиру или дом, другого жилья с пропиской в нем. Залог в виде единственной жилплощади под обеспечение ипотеки может нести дополнительные юридические риски в случае невозврата кредита;
  • Если частью первого взноса является материнский капитал. Существует риск неодобрения подобной покупки со стороны пенсионного фонда;
  • Попытки приобретения недвижимости у родственников участником государственных программ по улучшению жилищных условий. Официальные органы рассматривают подобное намерения как попытку обналичивания льгот, обман.

Сбербанк не допускает лишний риск. Любые сомнения трактуются как негативные факторы в пользу отрицательного решения. Предоставление неверных сведений, прямой обман банковского учреждения приводит не только к отказу в займе, но и закончится занесением заемщика в список ненадежных клиентов, порчи кредитной истории.

Занижение стоимости жилья

Одной из выгод покупки недвижимости у родственников является возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Подобная практика имеет свои плюсы и минусы.

Теоретически банку выгодно при невозврате ипотеки получить в собственность жилье с рыночной стоимостью выше заявленной. Но на практике занижающие ценник являются аккуратными плательщиками, вносят средства вовремя, чтобы не потерять право собственности.

Сбербанк рассматривает манипуляции со стоимостью жилья как попытку обмана и отказать в ипотеке.

Особо жадные семьи заемщика могут занизить стоимость настолько, что средств для обеспечения залога по ипотеке будет недостаточно, и это послужит причиной неодобрения займа.

Также негативно банковские организации относятся и к попыткам завышения заявленной стоимости объекта недвижимости без объективных причин. Для гарантии положительного решения по ипотечному кредиту не стоит пытаться обмануть Сбербанк.

Наличие проведенной независимой экспертной оценки рыночной цены квартиры, дома увеличит доверие к желающему получить заем, повысив шансы покупки.

Факторы получения одобрения ипотеки

Сделкам между родственниками уделяется особое внимание кредитных консультантов и службой безопасности банков. Причиной является практика мошенников и недобросовестных заемщиков использовать полученные средства на нецелевые расходы, извлечь из транзакции выгоду внутри семьи, обмануть кредитное учреждение. Чтобы не попасть под подозрение, следует:

  • Не скрывать факта родства, даже дальнего. На различных этапах оформления и регистрации собственности информация может дойти до банка и быть трактована как попытка обмана;
  • Пояснить консультанту, на какие цели берется ипотечный займ, степень родства участников. Чем прозрачнее ситуация, тем выше вероятность вынесения положительного решения;
  • Учитывать важность обеспечения займа. Наличие уже имеющегося жилья у заемщика существенно повышает шансы на одобрение ипотеки в Сбербанке;
  • Помнить о снижении рисков для банка. В ситуации, когда дети приобретают квартиру у родителей, дополнительной гарантией служит наличие у старшего поколения дополнительной жилплощади, на которой они прописаны.
  • Проводить все расчеты безналичным способом. Не всегда между родственниками сохраняются хорошие, теплые отношения. Защитой от внутрисемейных конфликтов, гарантом прозрачности сделки служит безналичная форма расчетов, проводимая через Сбербанк.

Чем более полная информация без попыток обмана будет предоставлена кредитному консультанту, тем выше шанс одобрения ипотечного кредита.

Подготовка к оформлению

Познакомившись с особенностями, влияющими на принятие решения кредитными консультантами Сбербанка, следует тщательно подготовиться следующему этапу.

Как оформить ипотеку на покупку квартиры у родственников:

  • Заключить с родными, продающими объект недвижимости, официальный предварительный договор;
  • Ознакомиться с предлагаемыми банком на момент продажи вариантами получения ипотеки, конкретными условиями различных предложений;
  • Соблюдать требования выдающего кредит учреждения;
  • Желательно осуществить независимую оценку рыночной стоимости жилья;
  • Предоставить необходимые сведения и бумаги кредитному консультанту, ожидать решения;
  • При одобрении ипотеки оформить займ, внести первоначальный взнос;
  • Пройти процедуру регистрации собственности в реестре.

Выплаты по ипотеке необходимо вносить регулярно, без задержек. Несомненным плюсом покупки у родных является возможность перестраховки на случай непредвиденных обстоятельств и задержки платежа.

При отсутствии намерения обмануть Сбербанк, предоставлении достоверных сведений, соблюдении формальностей и наличия весомых гарантий, вероятность одобрения ипотечного займа достаточно высока. Необходимо помнить об основных принципах банка при принятии решений, внимательно оформлять необходимые документы, производить все действия в срок.

Источник: https://s-ipoteka.info/oformlenie/pokupka-ipoteki-sberbanka-u-rodstvennikov.html

Можно ли купить квартиру в ипотеку у родителей, родственников?

Можно ли взять ипотеку на покупку квартиры у родителей

Приобретение жилья для многих российских граждан связано с многочисленными хлопотами и переживаниями, что зачастую обусловлено боязнью столкнуться с мошенниками.

Проверка юридической частоты сделки часто не является гарантом того, что в будущем не возникнет проблем, а покупатель не лишиться своих накоплений и жилья.

Избежать подобной ситуации можно при покупке жилья у родственников или знакомых, что сегодня можно сделать даже при привлечении ипотечных средств.

По какой причине банки оказывают?

Долгое время среди российских граждан существовало ошибочное мнение, что оформить займ для приобретения жилья у родственников невозможно. Связана такая особенность с большим количеством отказов банков на заключение подобных договоров.

На рынке финансовых услуг сегодня можно встретить довольно большое количество кредитных предложений, в рамках которых отдельным пунктом определено, что банк не предоставляет займ для приобретения жилой недвижимости у родственников. Например, такое ограничение можно встретить в АИЖК, прямо оговаривающее о невозможности проведения сделок между связанными лицами.

Даже если прямых упоминаний такого характера нет в условиях кредитного договора, то значительная часть банков отказывает в выдаче средств.

Причин такого поведения кредитных организаций несколько:

  • опасения, что цели займа будут направлены не на покупку недвижимости, а на иные цели;
  • подозрения в искусственном завышении стоимости жилья и наличие особых договоренностей между продавцом и покупателем.

С особой осторожностью кредитные организации относятся к сделкам между родными, при которых задействуются средства материнского капитала.

Для ряда ипотечных социальных программ с поддержкой государства запрет на проведение операции продажи и покупки между родственниками определен на законодательном уровне.

В число таких входят программы для военнослужащих, сотрудников МВД и РЖД.

Преимущества и недостатки сделки между родственниками

Основным преимуществом приобретения жилой недвижимости у родственников считается чистота проводимой сделки и отсутствие риска мошенничества со стороны третьих лиц.

Недостатки и достоинства такого вида жилья заранее известны обеим сторонам сделки.

Приобретая недвижимость такого рода заемщик приобретает право проживать на прежней территории, например, когда жилье продается детям, а родители становятся владельцами нового жилого имущества.

Благодаря проведению расчетов в безналичной форме и жестко регламентированной процедуре оформления, в будущем существенно снижается риск признания сделки недействительной. Даже при обращении в судебный орган положительное решение будет вынесено в пользу приобретателя.

Недостатком оформления покупки у близкого родственника является невозможность использования права налогового вычета. Согласно действующему законодательству возврат налога невозможен при осуществлении подобных видов сделок. Другим несомненным минусом является невозможность участив в льготных программах кредитования с поддержкой государства.

Что учесть при обращении в банк?

В недавнем прошлом рассчитывать на приобретение квартиры у близких родственников в ипотеку было практически невозможно. Сегодня ситуация меняется кардинально и банки такую возможность предоставляет.

Связаны такие изменения с развитием рынка ипотечного кредитования, высокой конкуренцией между банками и уменьшающимся количеством «идеальных» клиентов.

задача физического лица заключается в том, чтобы найти кредитора, который будет готов пойти на сделку.

Специалисты советуют при обращении в банк не пытаться скрывать факт наличие близкого родства с владельцами недвижимости, для приобретения которой оформляется займ.

Прямое объяснение цели кредитования позволит избежать недоразумений и может существенно упростить процедуру оформления в части проверки клиента и получения одобрения.

Обнаружение недостоверных данных чревато для клиента не только в отказе получения кредита, но и занесением в черный список, что в дальнейшем сделает невозможным оформления нового займа.

Рекомендуется объяснить ситуацию необходимости покупки недвижимости у родственника. Например, частой причиной желания приобрести недвижимость возникает в результате раздела имущества. В этом случае заключение договора не является фиктивным и средства действительно берутся для дальнейшей оплаты родственникам.

Шансы на получение кредита увеличиваются в случае, если приобретаемое у родственников жилье не является единственным, а сами они имеют прописку по другому адресу. Стоит заранее предоставить подтверждающие такую ситуацию документы.

В какие банки обращаться?

Сегодня пока еще рано говорить о тенденции готовности кредитных организаций предоставлять займы для приобретения недвижимости у родных. Значительная часть банков пока не готовы идти на оформление ипотеки для приобретения такого жилья, но дефицита в количестве подобных предложений также нет.

При желании заключить договор и получить кредитные средства без ограничений на степень родства, рекомендуется обратиться в крупнейшие российские банки. Подобные предложения предлагают следующие организации:

  • Сбербанк;
  • ВТБ 24;
  • Дельтакредит.

Преимуществом обращения к финансовым лидерам страны является то, что кредитная политика этих банков не выделяет таких заемщиков в отдельную категорию клиентов, не предъявляет к ним более жесткие условия кредитования и требования. Такие лица получают займ на общих условиях и предоставляют стандартный пакет документов.

Заключение

Мнение о том, что «родственная» ипотека сегодня невозможна, ошибочно и при желании займ можно оформить в крупнейших банках страны.

Особенностями оформления станет проведение расчетов в безналичной форме и невозможность получения в дальнейшем налогового вычета.

Согласно действующим правилам участие родственников невозможно при оформлении недвижимости в рамках льготных социальных программ кредитования.

Источник: https://onedvizhke.ru/otvety/kupit-kvartiru-v-ipoteku-u-roditelej

Можно ли купить квартиру в ипотеку у родственников?

Можно ли взять ипотеку на покупку квартиры у родителей

Вопрос покупки недвижимости у родителей или других родственников может возникнуть, например, при разделе имущества.

Далее в статье разберёмся, можно ли купить квартиру в ипотеку у родственников.

Некоторые банки в условиях ипотечного кредитования сразу указывают тот факт, что недвижимость нельзя приобрести у родственников в ипотеку. К примеру, в правилах рефинансирования ипотеки АИЖК содержатся подобные запрещающие пункты.

Но даже если среди условий кредитования банка нет такого запрета, то вероятность отказа по оформлению ипотечной сделки между близкими родственниками всё равно большая. Это объясняется высоким риском мошенничества.

Особенно высока вероятность отказа банка в случае, когда заёмщик планирует внести аванс за квартиру средствами материнского капитала. Такая покупка, скорее всего, не будет одобрена ПФР, а значит, первоначальный платёж заёмщику придётся внести своими средствами, что чревато возникновением просрочки.

Сделки между близкими родственниками запрещены в рамках участия в государственных программах, предназначенных для улучшения жилищных условий граждан (ипотека для работников РЖД, МВД и т.д.).

Как купить квартиру у родственника в ипотеку?

Единственная возможность для потенциального заёмщика, желающего купить жильё у близкого человека и столкнувшегося с вероятностью отказа в проведении «родственной сделки», – это попытаться договориться с банком.

Сначала целесообразно изучить кредитные продукты, предлагаемые соответствующими учреждениями, проконсультироваться с сотрудниками различных банков и попытаться узнать о возможности приобретения квартиры у родственника в ипотеку.

Нелишним будет даже обратиться к ипотечному брокеру, способному максимально быстро проанализировать предложения разных банков.

Важно постараться доказать банку, что планируемая сделка покупки квартиры у близкого родственника в ипотеку не проводится с целью обойти законодательство и получить заёмные средства обманным способом.

В качестве главного аргумента чистоты сделки следует выразить готовность произвести расчёт с продавцом-родственником в безналичной форме. Это минимизирует риски возникновения претензий со стороны родственников и попыток признать сделку недействительной через суд, что, в свою очередь, снижает и риски кредитора.

Однако банк может выдвинуть и другие требования к заёмщику, касающиеся порядка оформления сделки по продаже квартиры близкими родственниками.

Так, например, некоторые банки справедливо опасаются того, что стоимость жилплощади будет искусственно завышена и заёмщик получит возможность истратить заёмные средства на другие цели, не связанные с приобретением жилья.

Но и этот риск можно свести к минимуму, если предложить банку провести оценку приобретаемой квартиры независимым экспертом, который аккредитован самим банком.

Пытаясь получить от банка ипотечное финансирование, стоит сразу поставить кредитора в известность о том, что продавец является близким родственником. Это в любом случае станет известно банку, но сокрытие данного факта приведёт к тому, что потенциальному заёмщику обязательно откажут и более того, внесут в чёрный список банка.

Если сразу сообщить сотруднику банка о факте родства покупателя и продавца, а также объяснить цель предстоящей ипотечной сделки (например, раздел имущества между братьями и сёстрами и др.), то шансы на её одобрение банком существенно увеличатся.

Третьим аргументом в пользу такой ипотечной сделки станет то обстоятельство, что у родственников соискателя (особенно если это – родители), продающих квартиру, приобретаемая недвижимость не является единственной. А ещё лучше, если они будут прописаны по другому адресу. В таком случае потенциальному заёмщику лучше сразу же предъявить сотруднику банка подтверждающую документацию.

При покупке недвижимости в ипотеку у близкого родственника (у родителей, братьев, сестёр) следует учесть один нюанс: заёмщик не сможет получить налоговый вычет по долгу и процентам. В налоговом кодексе РФ прямо указано, что вычет не полагается, если купля-продажа была заключена между близкими родственниками.

Алгоритм приобретения квартиры у родственников почти аналогичен общему порядку действий при оформлении ипотеки и состоит из следующих этапов:

  1. Обращение в банк и получение одобрения на проведение «родственной сделки».
  2. Сбор всех запрашиваемых банком документов.
  3. Выбор кредитной программы и выполнение всех требований банка.
  4. Заключение с продавцом предварительного договора продажи жилья с внесением пункта о выдаче задатка.
  5. Проведение оценки жилья.
  6. Внесение первоначального взноса.
  7. Оформление страховки.
  8. Регистрация перехода прав и обременения в Росреестре.

Для оформления ипотеки между родственниками собирается стандартный пакет документов, включающий:

  • заявление-анкету на оформление ипотеки;
  • справку 2-НДФЛ о платёжеспособности заёмщика и от работодателя с печатью и подписью;
  • паспорт с отметкой о регистрации;
  • копию трудовой книжки;
  • свидетельство о рождении детей;
  • документ о заключении брака;
  • бумаги, подтверждающие родственные связи.

Можно ли купить квартиру в ипотеку у матери?

Такая сделка возможна, если ребёнок достиг совершеннолетия и признаётся ликвидной после оформления договоров ипотеки с банком и купли-продажи с матерью.

Важно привести убедительные аргументы сотрудникам банка о причинах такой сделки. Налоговый вычет в данном случае заёмщик не получит.

Можно ли купить долю в квартире в ипотеку у родственников?

Оформить ипотеку на долю довольно хлопотно, поэтому большинство соискателей интересуются иными вариантами кредита для приобретения доли квартиры.

Под ипотеку если и оформляется, то оставшаяся часть квартиры. Приобрести одну из долей на ипотечные средства при том, что остальные доли останутся за другими собственниками, вряд ли удастся.

Для банка это огромный риск, ведь при форс-мажорных обстоятельствах придётся продавать залог. И проще реализовать всю квартиру, нежели её часть.

Ипотечную сделку купли-продажи доли квартиры банки одобрят только в том случае, если в итоге квартира целиком будет принадлежать заёмщику.

Можно ли купить дом в ипотеку у родителей?

Дом приобрести в ипотеку сложнее, чем квартиру. Частные дома считаются менее ликвидными объектами недвижимости. Тот факт, что продавцом является родитель, скорее всего, станет дополнительным минусом для заявителя. Но всё же у такой сделки тоже есть шанс на оформление, если соискатель приведёт убедительные аргументы, о которых говорилось выше.

Недоступными в этом случае будут льготные государственные программы по улучшению жилищных условий (ипотека для военнослужащих, «молодая семья», социальная ипотека АИЖК и пр.). Нельзя будет также использовать средства материнского капитала.

Приобрести дом в ипотеку у родителей дети могут только в том случае, если это жильё не является для них единственным.

В какие банки стоит обращаться?

В 2019 году говорить о готовности всех кредитных организаций предоставлять займы для покупки недвижимости у родственников ещё рано. Большинство банков пока не готовы идти на оформление ипотеки между родственниками.

Если возникла такая необходимость, то стоит обратиться в такие кредитные организации, как:

Кредитная политика данных банков не выделяет таких заёмщиков в отдельную категорию соискателей ипотеки, не предъявляет к ним более жёсткие требования и условия кредитования. В этих банках родственники могут оформить ипотеку на общих условиях с предоставлением стандартного пакета документов.

Итак, мнение о том, что «родственная» ипотека в 2019 году невозможна, ошибочно; при желании жилищный кредит можно оформить в самых крупных и авторитетных банках страны.

Особенностями оформления станет проведение расчётов в безналичной форме, невозможность получения налогового вычета и участие родственников в льготных социальных программах жилищного кредитования.

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-kupit-kvartiru-v-ipoteku-u-roditelej/

Ипотека между близкими родственниками

Можно ли взять ипотеку на покупку квартиры у родителей

/ Ипотека

Приобретение квартиры у родителей либо других родственников зачастую связано с возможностью покупки жилья по наиболее привлекательной стоимости.

К тому же вопросы “родственной” купли-продажи жилья между родителями и детьми могут возникать и по иным, самым разнообразным причинам, к примеру, при разделе имущества в семье.

Согласно законодательству, факт покупки жилья у ближайших родственников вовсе не является противозаконным, при условии, что все правовые действия, касающиеся сделки купли-продажи жилой недвижимости, проводились строго в рамках существующих нормативов.

В то же время гражданин, желающий приобрести жилье у своих родителей, может столкнуться с определёнными трудностями, если для реализации рассматриваемого варианта купли-продажи ему понадобится привлечение заёмных финансовых средств в форме ипотечного кредита.

К тому же покупателю квартиры при «родственной» сделке купли-продажи придется забыть о возможности получения налогового вычета, поскольку это прямо предусмотрено в российском налоговом законодательстве.

Покупка жилья у близкого родственника рассматривается налоговыми органами как сделка между взаимозависимыми гражданами, поэтому приобретатель жилой недвижимости у родителя в дальнейшем не сможет рассчитывать на налоговую имущественную льготу, предусматриваемую нормативными актами при покупке квартиры.

Причины сложностей с ипотекой

Как показывает практика, российские банковские организации далеко не всегда хорошо относятся к подобным «родственным» сделкам и могут отказать заявителю в выдаче ипотеки.

Причинами подобного отрицательного отношения является вполне обоснованное предположение банка-кредитора, что потенциальный заемщик приобретает жилье у родителей в целях обналичивания заемных денег либо намеренного завышения рыночной стоимости приобретаемой квартиры.

Некоторые кредитно-финансовые организации в описании своих кредитных продуктов даже сразу указывают информацию о невозможности приобретения объектов недвижимости у близких у родственников.

Но и когда этих ограничений не прописано, то вероятность отказа в предоставлении ипотечных средств заемщику, приобретающему жилую недвижимость у родителей, все равно достаточно велика.

Отказы в ипотечном финансировании «родственных» сделок направлены на снижение рисков кредитора, опасающегося, что заемные средства будут направлены заемщиком на какие-либо другие, отличные от фактического приобретения жилой недвижимости, цели.

Особенно осторожно к подобным «родственным» продажам жилья относятся банковские организации, когда в качестве первого ипотечного взноса потенциальный заёмщик предлагает внести материнский капитал. Подобные покупки, возможно, не будут одобрены Пенсионным фондом, и, соответственно, увеличиваются риски просроченных задолженностей по внесению заемщиком первоначального взноса.

Также отметим, что сделки купли-продажи жилой недвижимости между родственниками обычно не доступны для участников различных государственных программ, направляемых на улучшение жилищных условий (к примеру, льготная ипотека для военнослужащих, сотрудников правоохранительных органов и т. п.).

Как оформить ипотеку?

Единственный вариант для потенциального заемщика, желающего купить жилье у родителей и столкнувшегося с препятствием в предоставлении ипотеки по причине «родственной сделки», – это попытаться договориться с банком.

Сначала потенциальному заемщику целесообразно изучить кредитные продукты, предлагаемые рынком, пообщаться с сотрудниками различных банковских организаций и попытаться узнать о возможности приобретения жилья у родителей с помощью ипотечных средств.

Можно даже для быстрого и грамотного подбора кредитных продуктов обратиться к ипотечному брокеру, способному максимально оперативно проанализировать предложения разных кредитных организаций.

Возможно, таким образом потенциальному заемщику и удастся найти кредитора, готового сразу предоставить ипотечные средства без учета того, кто является покупателем и продавцом, а также наличия между ними родственных связей.

Если же потенциальный заемщик все-таки столкнулся с трудностями при получении ипотечного финансирования, можно попытаться доказать банку-кредитору, что планируемая сделка «родственной» продажи не является способом обойти законодательство и обманным способом получить заемные средства.

Одно из наиболее простых доказательств реальности сделки и производимых расчетов между продавцом и покупателем – это проведение платежей за квартиру в безналичной форме. Это к тому же минимизирует риски возникновения претензий родственников и попыток признать сделку купли-продажи жилья недействительной через суд, что, в свою очередь, понижает и риски кредитора.

Однако у банка-кредитора могут возникнуть и другие требования к заемщику и порядку оформления сделки по продаже жилья родителями.

Так, некоторых финансовые учреждения справедливо опасаются того, что стоимость жилой недвижимости будет искусственно завышена, и заемщик опять же получит возможность тратить заемные средства на цели, не связанные с приобретением жилья.

Но и этот банковский риск можно свести к минимуму, если предложить кредитору провести оценку приобретаемого жилья независимым экспертом, аккредитованным самим банком.

В любом случае, пытаясь получить от банковской организации ипотечное финансирование, важно сразу поставить кредитора в известность о готовящейся «родственной сделке».

В противном случае, когда служба безопасности банка узнает о скрытии этого факта, риск попадания потенциального заемщика в так называемый «черный список» кредитной организации возрастает, а соответственно, и растут риски получения отказа в выдаче ипотеки не только в данной ситуации, но и при следующих обращениях гражданина.

Если сразу сказать сотруднику банка о факте родства покупателя жилья и его продавца, а также объяснить цель предстоящей сделки, то шансы на её одобрение кредитной организацией обычно существенно увеличиваются.

К примеру, потенциальный заемщик может рассказать о разделе имущества между братьями и сестрами, при котором стороны договорились, что один из них выкупит квартиру у общих родителей, а остальным достанется другое имущество или деньги.

В рассматриваемом случае потенциальный заемщик может доказать, что предстоящая сделка покупки жилья у родителей не является фиктивной, ведь денежные средства за квартиру действительно переходят родственникам.

Стоит учесть и то, что банк-кредитор с большей вероятностью одобрит ипотеку, если у родителей потенциального заемщика приобретаемая жилая недвижимость не является единственным жильем. А еще лучше, если они при этом будут зарегистрированы по другому адресу. В таком случае потенциальному заемщику целесообразно сразу же предъявить сотруднику банка подтверждающую документацию.

Альтернативные варианты

Если возникли проблемы с ипотекой при покупке жилой недвижимости у родителей, можно также рассмотреть вариант с потребительским кредитом. Конечно, при потребительском кредитовании размер выдаваемых заемных средств, как правило, меньше, а проценты – выше.

Однако в некоторых ситуациях получение потребительского кредита для покупки жилой недвижимости может оказаться единственно возможным вариантом. К тому же и сама процедура выдачи потребительских кредитов обычно проще, чем получение ипотеки, что позволяет потенциальному заемщику значительно понизить свои временные затраты и избежать препятствий.

Кроме того, при сложностях с оформлением ипотеки можно попробовать получить ипотеку либо потребительский кредит под залог уже имеющегося у потенциального заемщика жилья. Многие банки гораздо активнее рассматривают подобные заявки, поскольку наличие предмета залога, отличного от недвижимости, которая покупается у родителей, несколько уменьшает риски невозврата заемщиком денег.

Процедура покупки квартиры в ипотеку у родителей

Алгоритм приобретения жилой недвижимости у родителей практически аналогичен общему порядку действий при покупке квартиры с привлечением ипотечных средств.

Соответственно, процедура оформления жилья при «родственной» купле-продаж будет состоять почти из тех же этапов, что и при покупке жилой недвижимости у третьих лиц.

Отличие состоит в исключении при покупке квартиры у родителей первоначального этапа, связанного с поиском подходящего жилья.

В то же время у потенциального заемщика, совершающего “родственную” сделку, как правило, добавляются хлопоты, связанные со сбором документальных доказательств реальности купли-продажи.

Итак, чтобы купить квартиру в ипотеку у родителей потенциальному покупателю потребуется:

  1. Заключить с потенциальным продавцом предварительный договор продажи жилья и, возможно, даже прописать, как в большинстве соглашений купли-продажи жилой недвижимости, условие о внесении задатка потенциальным покупателем;
  2. Выбрать подходящий кредитный продукт и узнать все требования банка;
  3. При необходимости провести оценку жилья;
  4. Собрать все требуемые документы, подать их на одобрение кредитору и получить кредитное решение;
  5. Если банк всё устраивает, и заявитель получает положительное решение, оформить ипотеку и внести первоначальный взнос. Возможно, придется оформить страховку имущества и жизни заемщика, а также созаемщиков;
  6. Зарегистрировать переход прав в Росреестре.

Это основные этапы которые необходимы для покупки квартиры у родственников.

Источник: https://infonedvizhimost.com/ipoteka/ipoteka-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami.html

Адвокат Сорокин
Добавить комментарий