Образец дду 2018 с ипотекой

Договор долевого участия в строительстве с ипотекой: образец 2019

Образец дду 2018 с ипотекой

Договор долевого участия в строительстве с ипотекой не является гарантией того, что застройщик выполнит свои обязательства по нему. Эта сделка не убережет вкладчика от мошенничества, долгостроя и, тем более, от банкротства строительной фирмы.

Однако в среде юристов и простых граждан считается, что ДДУ – лучший способ защиты прав дольщика.

Чтобы понять, почему именно он заслужил такую «народную любовь», разберемся с тем, что из себя представляет договор долевого участия с ипотекой, в чем его особенности, как он заключается и расторгается, а также вам будет доступен образец для ознакомления.

Значение термина

Ипотека с ДДУ – сделка, которую заключают дольщик (физическое лицо) и застройщик (строительная компания). По ее условиям дольщику передается доля участия в строительстве многоэтажного дома в виде отдельной квартиры.

После чего он обязуется внести определенную сумму в установленный срок на счет застройщика, чтобы погасить стоимость своей доли и получить ее в собственность.

Выплаты могут производиться по частям или единовременно, в зависимости от договоренности сторон.

Ипотека при заключении ДДУ позволяет привлечь кредитные средства для выкупа доли участия при недостаточности или отсутствии собственных денег. Для этого перед заключением сделки клиент оформляет ипотечный договор с банком.

Затем застройщик открывает аккредитивный счет на свое имя, куда клиент вносит оговоренную сумму. После подписания и регистрации договора застройщик получает ее.

При невозможности вносить дальнейшие выплаты по ДДУ с ипотекой, покупатель теряет право долевого участия и переуступает банку право требования по договору.

Все условия ДДУ регламентируются 214 ФЗ, что позволяет получить защиту дольшику.

Что же касается внешней формы сделки, то она оформляется на русском языке, в бумажном виде по числу сторон и подлежит обязательной государственной регистрации.

Образец ДДУ с ипотекой Сбербанка и сервисом безопасных расчетов можно скачать у нас на сайте. Он соответствует 214 ФЗ и имеет типовой формат.

Тонкости ипотеки на долевое строительство

ДДУ не «делает» дольщика хозяином квартиры, он лишь дает ему возможность требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств. Поэтому основное отличие покупки строящегося жилья от готового – это отсутствие права собственности. В рамках этой сделки государственной регистрации подлежит право залога недвижимости, а не право собственности.

В целом, существует несколько важных особенностей, на которые стоит обратить внимание перед заключением сделки:

  • получить ипотеку на долевое участие можно только в банке, который сотрудничает с конкретным застройщиком;
  • наличие точной информации – регистрацию в Росреестре пройдет только тот договор, где подробно указан:

-срок сдачи дома в эксплуатацию;

-срок передачи квартиры клиенту;

-адрес застройки и прочие данные о строящемся объекте.;

  • дата передачи квартиры – нередко фактический срок передачи в собственность сильно отличается от договорного. Перед подписанием, следует уточнить этот момент у застройщика. Если сроки действительно будут разниться, могут возникнуть проблемы с аккредитивом, да и будущий дольщик может отказаться от сделки;
  • сумма ипотеки – перед тем, как подавать заявку на получение займа определенного размера, клиенту следует уточнить, на какие именно квартиры в строящемся доме распространяется ипотечное предложение банка. Нередки случаи, когда привлекательная на первый взгляд программа кредитования действует не в отношении всех квартир новостройки, а только многокомнатных или тех, которые находятся на первом или последнем этаже. В итоге их стоимость окажется куда выше, чем ожидает будущий дольщик;
  • возмездность бронирования – подписывая договор, нужно быть готовым к тому, что бронирование заинтересовавшей квартиры окажется платным, причем довольно дорогим. Размер гонорара колеблется от 25-30 тысяч рублей до 2% от стоимости жилья. Самое главное, что следует уточнить – возможность возврата денег в случае отказа банка. Некоторые застройщики, при «сорвавшейся» сделке возвращают гонорар за бронирование в течение 1-2 месяцев, а некоторые — не возвращают вообще;
  • аккредитация компании — строительная фирма может быть аккредитована сразу в нескольких банках. Выбирать банк нужно исходя из срока кредитования и процентной ставки, не принимая во внимание требование застройщика «сделать все побыстрее». Это связано с тем, что кредиторы, предлагающие «удобные» условия, часто требуют расширенный пакет документов, дольше рассматривают заявку, дольше принимают решение. Соответственно, оформление сделки с застройщиком занимает больше времени. Однако проще подождать, чем переплачивать.

Этапы оформления договора

Оформление долевого участия с привлечением ипотечных средств состоит из следующих ступеней:

  • выбор подходящей новостройки и квартиры – почти все строительные фирмы на окончательных этапах строительства проводят ознакомительные экскурсии по объектам. Участие в такой экскурсии поможет точнее определиться с выбором;
  • бронирование – получение ипотеки – длительный процесс, и бронирование гарантирует что застройщик не передаст за это время квартиру другим дольщикам;
  • подача заявки на получение займа;
  • подписание ипотечного договора и получение кредитных средств – возможно только при положительном решении банка;
  • заключение договора долевого участия этот документ не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. После государственной регистрации он приобретает такую же юридическую силу, как и нотариально заверенные аналоги;
  • регистрация договора в Росреестре;
  • внесение средств на аккредитивный счет застройщика для выкупа права на долевое участие.

На последнем этапе сделки необходимо получить свидетельство о праве собственности на квартиру. Его выдает уполномоченный орган Росреестра при предъявлении:

  • закладной и договора займа;
  • договора долевого участия;
  • акта сдачи квартиры в эксплуатацию;
  • паспорта будущего собственника.

Важно знать, что в свидетельстве о праве собственности имеется отметка о том, что объект недвижимости обременен, т.е. является предметом залога по кредитному обязательству. Обременение означает, что покупатель не имеет права распоряжаться квартирой до полной выплаты долга. Подробнее как оформляется ипотека на новостройку и её плюсы и минусы разобраны в отдельной статье.

Погашение ипотеки до оформления права собственности

Нередко банки-кредиторы предусматривают возможность досрочного возврата займа. Это условие должно содержаться в ипотечном договоре. Однако, и без него при соответствующей договоренности, клиент может раньше времени выплатить оставшуюся часть кредита. После чего банк выдает бывшему заемщику справку об отсутствии задолженности.

С этой справкой клиент обращается в Росреестр (лично или через МФЦ) для снятия залога с объекта недвижимости. В ряде банков эта задача входит в обязанности представителя.

Важно знать, что обязательства застройщика по сдаче жилья никак не связаны с кредитными обязательствами покупателя. Выплата ипотеки не является гарантией того, что клиент в ближайшее время получит квартиру в «натуральном» виде.

Причины расторжения ДДУ с ипотекой

Чаще всего договор долевого участия с ипотекой расторгается по инициативе дольщика по следующим причинам:

  • необоснованное и не обозначенное в договоре увеличение стоимости квартиры;
  • «поборы» со стороны застройщика;
  • приостановка строительства на неопределенный срок;
  • перепродажа забронированного объекта;
  • просрочка сдачи в эксплуатацию более, чем на два месяца;
  • значительные изменения в планировке, влияющие на увеличение стоимости квартир;
  • неуказанные дефекты, обнаруженные после подписания передаточного акта, при условии, что застройщик отказывается их устранить за свой счет.

Причиной расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе банка признается невозможность заемщика погашать кредит с последующей передачей кредитору права требования по ДДУ.

Закон предусматривает, что стороны могут расторгнуть ДДУ при наличии ипотечного соглашения, как по собственной инициативе, так и через суд. Это может произойти по абсолютно любым основаниям, если одна из сторон считает, что ее права нарушены контрагентом.

Закон не позволяет дольщику отказаться от сделки по своей инициативе без каких-либо нарушений со стороны девелопера. В этом случае вернуть деньги гражданин может только через суд.

Порядок расторжения договора долевого участия с ипотекой

Процедура расторжения ДДУ с ипотекой не имеет каких-то особенных сложностей, при условии, что все пойдет «гладко».

В первую очередь, клиент должен получить согласие кредитора на прекращение договорных отношений со строительной компанией. Банк без проблем соглашается, если кредитные средства еще не переданы застройщику и «висят» на аккредитивном счету.

 После этого дольщик уведомляет строительную компанию о своем желании. В этом же уведомлении указывается срок в течение, которого застройщик обязан вернуть полученные средства. Согласно п.2 ст.9 Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» деньги возвращаются в течение 10 дней с даты извещения.

Письмо передается лично, отправляется по почте или интернету. Если застройщик перечисляет полученные средства в указанный срок, дольщик может поступить с ними двумя способами:

  • вернуть всю сумму с процентами в банк (если в договоре займа есть такое условие);
  • приобрести новое жилье и продолжать погашать ипотеку, изменив предмет залога.

Если застройщик отказывается вернуть деньги или отвечает «молчанием», клиент обращается в суд. На этом моменте мы остановимся отдельно, в виду длительности и сложности судебной процедуры.

Обращение в суд

Расторжение ДДУ с ипотекой происходит в общеустановленном исковом порядке. Дольщик составляет исковое заявление с требованием об аннулировании сделки и взыскании ранее оплаченной суммы долевого участия.

К заявлению прилагаются:

  • паспорт;
  • копия досудебного уведомления;
  • расторгаемый договор;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • свидетельство о праве собственности (если оно уже выдано);
  • договор банковского займа;
  • письменный расчет суммы, взыскиваемой с ответчика (сюда входит не только оплата паевого взноса, но и расходы на госпошлину, оплату адвоката, неустойка и др.);
  • иные документы, на которых истец основывает свое требование.

Иск рассматривается с участием банка, поскольку здесь затрагиваются и его интересы. В течение 30 дней суд выносит решение. При несогласии с ним любая сторона имеет право обжаловать его в вышестоящем суде.

Положительное решение, вступившее в законную силу, является основанием для возврата застройщиком полученных денег. В решении всегда указывается срок, отведенный на его исполнение.

Если ответчик не укладывается в него или игнорирует требование суда, дольщик передает постановление в ФССП на принудительное исполнение. Тогда путем ареста счетов или других материальных активов приставы взыскивают с компании присужденные средства.

Как уже сказано ранее, эти деньги бывший дольщик расходует двумя способами.

Если банк против

Выше рассмотрена ситуация, когда банк дал согласие на расторжение ДДУ с полученной ипотекой. Но что же делать, если он будет против? Ведь договор по сути находится в залоге, и без согласия банка дольщик не имеет права разрывать отношения с застройщиком.

В этом случае также придется обращаться в суд, где ответчиком будет уже кредитор. Чаще всего иски к застройщику и банку рассматриваются в ходе одного производства.

Судебная практика

Судебная практика по договорам долевого участия в строительстве с ипотекой показывает, что застройщик чаще всего не настроен возвращать дольщику «ни копейки». Мало кто из руководителей понимает, что подобная тактика приводит к тяжелым последствиям:

  • остановке строительства;
  • банкротству;
  • аресту активов и счетов.

Суды назначают различные экспертизы для установления законности требования истца, и заключения, как правило, «говорят» в пользу последних. Однако, иногда экспертиза устанавливает, что с ответчика истребуются завышенные суммы. В результате чего истец уменьшает исковые требования, и снижаются штрафные санкции, возложенные на застройщика.

Важный момент. При расторжении ДДУ вы даже можете заработать. Дело в том, что если застройщик нарушил сроки строительства, вы имеете право в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия. Для этого достаточно написать письмо застройщику и оповестить его об этом.

Далее нужно буде подать на застройщика в суд за пользование вашими средствами. Суд часто идет на встречу и обязывает выплатить покупателю проценты за пользование его деньгами в размере 18% годовых.

Обязательно запишитесь на бесплатную консультацию к нашему ипотечному юристу, чтобы мы подсказали вам, как вернуть ваши деньги и получить еще небольшую прибавку.

Также вам будет интересно узнать, что покупателям новостройки с 2018 года доступна льготная ипотека под 6%.

Источник: https://ipotekaved.ru/dokumenti/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve.html

Договор ДДУ с ипотекой (образец и порядок)

Образец дду 2018 с ипотекой

Посмотреть договор ДДУ с ипотекой (образец) можно на этой странице. Здесь представлен порядок заключения подобных договоров и тонкости проведения сделки с участием кредитного учреждения.

Договор долевого участия (ДДУ) – это официально заключаемые документ между компанией застройщиком и потенциальным собственником будущего жилья. Он заключается в отношении конкретного помещения (квартиры или офиса). В этом формуляре указывается площадь (жилая и общая) с точностью до квадратного метра.

По договору долевого участия предоставляется ипотека. Банки готовы сотрудничать далеко не со всеми застройщиками. У них есть ряд своих, внутренних требований, регламентированных политикой экономической безопасности.

Поэтому, прежде чем выбирать квартиру в новостройке, следует подыскать банк, с которым будете сотрудничать.

Затем необходимо уточнить у кредитного менеджера, работают ли они с этим застройщиком и какова вероятность одобрения вам ипотечного займа.

Образец договора долевого участия с ипотекой (ДДУ)

Предлагаем посмотреть договор ДДУ с ипотекой: образец полностью с указанием всех переменных условий тут, конечно же, публиковать не будем. Но обозначим основные аспекты, которые сделают документ юридически грамотным и обеспечивающим защиту прав всех участвующих сторон.

Итак, для того, чтобы договор ДДУ считался правильно составленным и был принят к регистрации «Росреестром» и кредитным учреждением, необходимо соблюсти некоторые требования. При подготовке текста этого документа следует учитывать, что в нем должны быть отображены следующие важные положения:

  • полное наименование компании застройщика и отображение всех правоустанавливающих документов;
  • полные данные физического или юридического лица, которое заключает договор долевого участия в строительства с компанией застройщиком;
  • указание полных сведений относительно полученного разрешения на строительство того объекта, в котором определяется доля будущего собственника;
  • определение относительно объекта недвижимости, который будет передан в собственность дольщику после завершения всех работ и ввода здания в эксплуатацию (здесь нужно указывать непосредственную локацию, количество квадратных метров, количество помещений, наличие санузла, кухни и отдельного входа);
  • сроки завершения строительства и сдачи многоэтажного здания в эксплуатацию;
  • порядок проведения регистрационных действий (кто заказывает планы в бюро технической инвентаризации, выписки из кадастрового реестра и многие другие документы, необходимые для совершения регистрационных действий);
  • порядок передачи жилого помещения в собственность участнику ДДУ;
  • сроки и способы передачи денежных средств в счет оплаты строительства квадратных метров;
  • полная стоимость объекта на дату заключения договора и на момент фактического ввода в эксплуатацию;
  • гарантийные обязательства строительной компании.

Как правило, образец типового договора на долевое участие в строительстве передает потенциальному дольщику для изучения до момента подписания. Рекомендуем настоятельно обратиться с этой документацией к опытному юристу.

В настоящее время действующее законодательство не в полной мере регулирует рынок долевого строительства. Существует огромное количество подводных камней. Конечно, на сегодняшний день продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям уже сложно, но существуют и другие способы обмана.

Например, при сдаче объекта оказывается, что в построенной квартире гораздо больше квадратных метров, чем это прописано в изначальном договоре. В этом случае компания застройщик предлагает выкупить избыточную площадь по очень завышенным ценам.

Это фактически сравнивает общую стоимость квартиры в новостройке с аналогичными предложениями на жилищном рынке.

Вот такие моменты следует прописать все в договоре изначально.

К сожалению, в рамках одной статьи рассказать обо всем очень сложно, тем более, что в каждом регионе застройщики пользуются своим арсеналом уловок. Поэтому послушайте совет.

Не пожалейте денег, обратитесь к опытному юристу для проведения экспертизы проекта договора. В будущем это может сэкономить для вас несколько сотен тысяч рублей.

Безопасность договора ДДУ

Государством гарантирована безопасность договора ДДУ как единственно возможного документа, заключаемого между компанией застройщиком и будущим владельцем квартиры.

Он может быть заключен на стадии котлована, что позволяет получить выгоду дольщику. Стоимость квадратных метров на этом этапе меньше средней рыночной стоимости примерно на 30 – 35 %.

Чем выше будет подниматься многоэтажка, тем выше будет стоимость квартир.

Обратите внимание! Компания застройщик может предлагать различные варианты участия в строительстве. Зачастую это выдача векселей или договор по форме купли-продажи на еще не построенную квартиру. Конечно же, не совсем грамотные дольщики охотно соглашаются на эти варианта, поскольку думают, что они уже купили квартиру и теперь их точно никто не обманет.

Но на самом деле этот документ не имеет абсолютно никакой юридической силы:

  • законодательством не предусмотрено возможности продажи вещей или объектов недвижимости, которых пока не существует в природе;
  • застройщик сможет продавать квартиры, т.е. заключать полноценные договора купли-продажи только после того, как здание будет полностью готово к вселению, введено в эксплуатацию и зарегистрировано в Росреестре;
  • законом о долевом строительстве предусмотрена только одна форма договорной документации – ДДУ;
  • банки выдают ипотечные кредиты только по таким договорам;
  • в случае судебного разбирательства векселя и соглашения о продаже несуществующих объектов недвижимости будут признаны недействительными.

Составленный по всем правилам договор долевого участия в строительстве не может быть изменён или расторгнут в одностороннем порядке. рекомендуем ввести в текст договора пункт, который будет запрещать компании застройщику внесение изменений в проект будущего здания, если они будут затрагивать проектную документацию на ту квартиру, которая фигурирует в данном ДДУ.

Как оформляется ипотека на ДДУ

Важный момент для каждого потенциального покупателя новостройки – как оформляется ипотека на ДДУ. Здесь важно с самого начала правильно выбрать застройщика и кредитную организацию.

Обязательно обратите внимание на сотрудничество крупных строительных компаний и банков в вашем регионе. Такие консолидированные застройки существует во всех субъектах Российской Федерации.

Это самый выгодный вариант приобретения жилья в строящимся доме.

Если есть необходимость приобрести квартиру в новостройке, возводимой компанией застройщиком, не аффилированной с финансовым кредитным учреждением, то нужно очень тщательно проверять все стороны договора. Сначала следует собрать всю информацию о компании застройщике.

Для этого можно воспользоваться следующими ресурсами:

  • реестр компаний застройщиков (туда входят все аккредитованные компании);
  • наличие разрешительной документации на строительство конкретного объекта;
  • отзывы покупателей недвижимости этого застройщика в ранее возведённых домах;
  • оценка общего благополучия (запрос об уставном капитале, дата регистрации юридического лица);
  • аффилированные агентства недвижимости и стиль их работы (как правило, честный застройщик не будет заключать договор на реализацию строящегося жилья с агентствами недвижимости, которые ведут свои дела не самым честным образом).

Второй шаг – это выбор того банка, который согласиться кредитовать покупку квартиры по ДДУ с конкретным застройщиком. Этот момент следует выяснять до подачи заявки на ипотеку. Как правило, кредитные специалисты обладают подобной информацией и сразу же говорят клиентам о том, что их финансовое учреждение обычно отклоняет подобные договора.

Между прочим, отказа крупного финансового учреждения сотрудничать по договору долевого участия в строительстве многоэтажного дома может стать своеобразным сигналом к тому, что и вам стоит отказаться от этой сомнительной сделки.

дело в том, что в кредитных учреждениях работают серьезные службы безопасности. Они ведет проверку надежности всех контрагентов.

Неблагонадёжные застройщики не попадают в список допущенных к заключению ипотечных договоров кредитования.

После всех проверок можно приступить к заключению договора с банком. О том, как это сделать, расскажем далее в статье.

Порядок действий

Существует определённый порядок действий при заключении договора ипотечного кредитования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Заметьте, что тут финансируется не покупка квартиры с определённым количеством квадратных метров.

По такому договору финансируется ваше желание инвестирования денежных средств с целью приобретения жилья по значительно сниженной стоимости. О покупке квартиры на этом этапе речь не идет. Вы просите у банка определённую сумму денег для того, чтобы передать её строительной компании, ведущей застройку многоквартирного дома.

Только такой договор может быть зарегистрирован в регистрационной палате и профинансирован банком.

Итак, какого порядка действий следует придерживаться при покупке жилья на этапе котлована, закладки фундамента или возведения стен первого этажа:

  • сначала идет выбор подходящего объекта (многоквартирный дом);
  • выбор доступного количества квадратных метров и соответствующей этому параметру квартиры по проектной документации;
  • заключение договора временной борони на выбранную будущую квартиру;
  • выбор кредитного учреждения для оформления ипотеки;
  • получение у застройщика выписки с полным расчетом стоимости будущего жилья;
  • расчет недостающей суммы (за вычетом первоначального взноса);
  • пишем заявку на предоставление ипотеки в выбранном кредитном учреждении;
  • при получении положительного решения собираем все документы (справки о доходах, копии трудовой книжки, справки о составе семьи и т.д.);
  • параллельно следует оформить и пописать договор ДДУ с застройщиком;
  • регистрируем договор в Росреестре;
  • предоставляет копию договора ДДУ в банк;
  • вносим первоначальный взнос, указанный в документации;
  • подписываем договор ипотечного кредитования и получаем недостающую сумму на свой расчетный счет для последующей передачи её застройщику;
  • затем заключается еще один договор с кредитной организацией и том, что имущественное право является залогом выплаты кредита (он тоже регистрируется в Росреестре);
  • после этого проводятся все расчеты с застройщиком;
  • дольщик обязан заключить договор страхования риска участия в долевом строительстве в пользу банка.

До окончания строительства все регистрационные действия прекращаются. начинается рутина по ежемесячной выплате взносов. Как только строительство будет завершено, следует провести процедуру переоформления в установленном порядке. Как это сделать – поговорим далее.

Что делать после завершения строительства?

Итак, первое, что стоит делать после завершения строительства, это оформлять право собственности как можно быстрее. Сделать это можно сразу же после ввода в эксплуатацию и предоставления адреса. Покупателю выдается на руки пакет документов, включающий в себя:

  1. поэтажные планы и экспликации от бюро технической инвентаризации;
  2. акт о вводе в эксплуатацию, подписанный всем сторонами;
  3. акт приемки-передачи с полным описание квартиры и имеющейся внутри отделки, проведенной канализации, водопроводных и других инженерных сетей;
  4. справка о полном расчете.

Все эти документы предоставляются в Росреестр. Покупатель получает выписку из ЕГРН о праве собственности с обременением. Затем оформляется закладная в пользу банка и также регистрируется в Росреестре.

Тонкости ипотеки по договору ДДУ

Нужно знать все тонкости и секреты ипотеки по договору ДДУ. Первое, что нужно знать – недвижимость будет находиться в залоге у кредитного учреждения до того момента, пока вся сумма ипотечного займа не будет погашена заёмщиком. В документах будет указано обременение. Это будет означать, что с данным объектом недвижимости нельзя совершать никаких регистрационных действий.

Следующий момент – необходимо оформлять в обязательном порядке договор страхования ответственности. При долевом участии в строительстве многоквартирного дома существуют определённые риски. Дом может быть не достроен в силу непреодолимых обстоятельств.

например, компания застройщик обанкротится, а выкупившая пассив следующая компания не будет торопиться проводить завершение работ. Также могут в процессе строительства выявиться различные недочеты геологической экспертизы.

Не редки случаи обрушения конструкций в виду нестабильности грунта и неправильного расчета несущей способности фундамента.

Все эти риски должны быть застрахованы в пользу банка. В противном случае заемщик рискует остаться без жилья и при этом на протяжение длительного времени выплачивать ипотеку.

Желательно также застраховать свою жизнь и трудоспособность, титул права собственности на будущую недвижимости.

При предоставлении полного пакета страхования банк существенно снижает процентную ставку по ипотечному кредиту.

Посмотрите на видео особенности оформления ипотеки по договору долевого участия в строительстве:

Источник: https://ipotekoi.ru/finansy/dogovor-ddu

Договор долевого участия при ипотеке: особенности оформления, образец

Образец дду 2018 с ипотекой

В последний год споры по вопросам долевого участия в строительстве не утихают. Сегодня общество разделилось на ярых сторонников и противников этого вида приобретения недвижимости. Несмотря на баталии в этой области, сегодня существует возможность оформления ипотечного кредита на долевой вид строительства. О нюансах такой покупки мы и поговорим в статье.

Немного истории: появление типового договора

Впервые вопрос возможности оформления ипотеки на долевое возведение недвижимости законодательно был определен в 2004 году, а в полную силу такая возможность стала использоваться гражданами в 2005 году.

Существенным положительным моментом принятия закона об участии дольщиков в процессе строительства стало появление договора типовой формы, что позволило прекратить различные виды махинаций и преступлений в сфере строительства недвижимости.

Существенные ограничения были связаны со следующими моментами:

  • невозможность начала строительства застройщиком без предварительного получения пакета разрешительных документов;
  • обязательность регистрации договоров долевого участия, что прекратило возможность продажи одной недвижимости одновременно различным дольщикам;
  • заранее оговоренный срок сдачи строящегося объекта;
  • наличие штрафных санкций в отношении застройщика при нарушении заключенных договоренностей, суммы по которым он в обязательном порядке выплачивает государству.

Целью законодательных нововведений стало стремление прекратить злоупотребления застройщиков в сфере долевого строительства.

Преимущества долевого ипотечного строительства

Сегодня ипотека является одним из самых востребованных предложений на рынке банковских кредитных инструментов. Долевое строительство имеет ряд неоспоримых преимуществ по сравнению с приобретением недвижимости на первичном или вторичном рынках недвижимости. К основным ее преимуществам относят следующие особенности:

  • возможность приобретения недвижимости на этапе котлована, что позволяет получить выгоду до 30%;
  • новое жилье всегда являлось более популярным и востребованным, нежели имущество на вторичном рынке;
  • имеется огромное количество вариантов планировок, с возможностью изменения ее в соответствии с определенными пожеланиями клиента.

Тем самым интерес к квартирам, приобретаемым по договору долевого участия при ипотеке, существенно возрос, снизив спрос на недвижимость на вторичном рынке.

Как обходят закон

Несмотря на явные преимущества и четкое законодательное регулирование сферы долевого строительства, ипотечное кредитование предполагает наличие подводных камней. Сегодня заключение ипотеки под долевое строительство требует обязательной регистрации в государственных органах, что является некой гарантией дольщика.

Недобросовестный застройщик в попытках обойти такое требование использует предварительное соглашение купли-продажи недвижимости, которое сегодня не подлежит регистрации в Россереестре или использует схему расчета векселями.

При использовании таких методов, дольщик должен быть заранее готов к возможному проигрышу.

При использовании таких вариантов он не получает никакой гарантии в том, что в будущем станет собственником новой недвижимости в новостройке.

Что нужно для оформления

Сегодня кредитные учреждения выдают займы под недвижимость, приобретаемую при участии в долевом строительстве. При желании получить ипотеку, став участником долевого строительства, дольщик имеет два варианта обеспечения залога:

  • залог права на строящуюся недвижимость;
  • залог имеющейся в собственности недвижимости.

Процесс регистрации договора о долевом участии с использованием ипотечного инструмента в большинстве случаев проходит параллельно с оформлением кредитного займа в банке. Оформление ипотечного договора с участием дольщика выглядит следующим образом:

  1. выбрать недвижимость в строящемся доме;
  2. заключить договор бронирования с застройщиком;
  3. рассчитать суммы ипотечного займа;
  4. собрать полный пакет требуемых документов;
  5. оформить и подать заявку в кредитное учреждение;
  6. дождаться одобрения банка, после чего заключить договор долевого участия на конкретную жилую недвижимость.
  7. пройти процедуру регистрации договора ДДУ на ипотечный объект в Россреестре;
  8. при возможности произвести уплату первого взноса;
  9. предъявить заключенный договор о долевом участии в кредитное учреждение;
  10. заключить договор с банком с указанием вида залогового имущества.

После заключения договора банк перечисляет на счет дольщика денежные средства в размере стоимости недвижимости за вычетом суммы первого взноса. Приобретаемая заемщиком недвижимость будет находиться под обременением, на протяжении всего периода погашения клиентом задолженности по ипотечному кредиту перед банком.

Образец договора долевого участия

Что происходит после сдачи недвижимости в эксплуатацию

Как только жилье сдается в эксплуатацию, дольщик должен получить пакет документов, подтверждающих право владения имуществом. Необходимо предпринять следующие действия:

  1. подписать акт приема-передачи недвижимости;
  2. провести экспертную оценку стоимости квартиры и ее ликвидности;
  3. получить паспорт БТИ;
  4. посетить банк и составить закладную на построенное жилье;
  5. пройти регистрацию закладной в Росреестре;
  6. получить от организации застройщика документы с указанием нахождения имущества под обременением.

Процедура оформления договора ипотеки под долевое строительство и последующее получение документов от застройщика требует тщательной и кропотливой работы со стороны дольщика. На любом из этапов могут возникнуть непредвиденные ранее обстоятельства, поэтому немаловажным является момент информированности о юридических аспектах заключаемых сделок.

Требования к договору долевого участия

Требования законодательства говорят о том, что для признания юридической силы любого заключаемого договора должны быть соблюдены определенные условия и требования, как к форме, так и процедуре его оформления. Для признания законности договора долевого участия необходимо обратить внимание на четкость указания следующих моментов:

  • четкое описание объекта, который передается застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию;
  • сроки передачи недвижимости дольщику;
  • фактическая стоимость приобретаемого объекта, условия и сроки осуществления оплаты;
  • срок гарантийных обязательств по договору долевого строительства.

Перед подписанием договора рекомендуется обратиться к практикующему юристу за консультацией. Стоит знать о том, что после заключения соглашения застройщик не имеет возможности изменить существенные условия договора в одностороннем порядке. Такое требование установлено действующим законодательством и является гарантом для покупателя.

Часто недобросовестные застройщики в одностороннем порядке прибегают к изменению первоначальной проектной документации.

В результате дольщик получает объект, характеристики которого не соответствуют первоначальным условиям заключенного договора.

Неприятным известием для дольщика может стать появление дополнительных метров площади жилья, которые он обязан оплатить по рыночной стоимости квадратного метра.

Важные моменты

Гарантом спокойствия дольщика и уверенности в чистоте сделки станет предварительная проверка репутации застройщика перед заключением договора. Типовое соглашение, заключенное в соответствии со всеми требованиями закона, само по себе является хорошей защитой.

Дополнительной проверке застройщик подвергается со стороны кредитной организации при оформлении ипотечного займа. Несмотря на такие методы контроля и защиты со стороны государства и банков, возможность для совершения махинаций у недобросовестных застройщиков имеется.

В связи с этим не стоит пренебрегать самостоятельным изучением репутации строительной организации. Рекомендуется выполнить следующие действия:

  • проверить у застройщика разрешение на строительство;
  • лично посетить стройку, познакомиться с ходом работ по возведению недвижимости;
  • ознакомиться с мнениями дольщиков о строительной компании, отзывами новоселов о приобретенном ими имуществе;
  • изучить информацию о ходе строительных работ и сроках сдачи предыдущих проектов застройщика.
  • изучить информацию в единой базе реестра застройщиков.

Получение такой информации станет дополнительной гарантией личного спокойствия дольщика в будущем. При изучении данных о застройщике можно столкнуться с ситуацией, когда строительством жилья занимается одна организация, а процесс продажи инициируется другой фирмой.

Такое положение не должно смущать дольщика, так как сегодня инвесторы часто прибегают к услугам подрядчиков и криминального подтекста при этом искать не стоит.

Задача дольщика заключается в проведении тщательной проверки всех документов, снятии копий с оригиналов, проверке соответствия указанных реквизитов и адресов юридических лиц.

Вопросы страхования

Для прохождения процедуры регистрации договора долевого участия в Россреестре обязательно заключение договора страхования с кредитной организацией, страховой организацией или обществом страхования. Сегодня к страховщику предъявляется ряд серьезных требований:

  • надежность;
  • уставной капитал не меньше установленной законодателем суммы;
  • обладание идеальной репутацией.

В среднем стоимость страхования составляет от 1,3 до 1,7% стоимости приобретаемой недвижимости. Помимо страхования участия в долевом строительстве существуют необязательные виды.

При желании дольщик может застраховать собственную жизнь, трудоспособность, утрату права собственности на недвижимость.

Несмотря на добровольность таких видов страховки, многие клиенты соглашаются на них только из-за предоставления банком при их заключении особых льготных условий кредитования.

Вопросы налогового вычета и возвращения процентов

Сегодня у дольщиков существует реальный шанс получить налоговый вычет со стоимости недвижимости и выплачиваемых по ипотечному кредиту процентов. Вычет по договору долевого участия с квартиры возвращается только со стоимости не более 2 000 000 рублей.

Выплата сумм производится только после окончательного оформления собственности. В налоговую службу необходимо предоставить акт приема передачи недвижимости.

Именно этот документ является для налоговой подтверждением фактического получения недвижимости в собственность.

Возврат процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, не имеет ограничений по сумме. Выплата осуществляется после предоставления документа о получении права собственности на квартиру. Для получения налогового вычета необходимо предоставить следующий список документов:

  • оформленный бланк заявления о предоставлении вычета;
  • договор долевого участия в строительстве;
  • документ приема-передачи квартиры;
  • документ о праве собственности;
  • полный перечень платежных документов.

Почему банк отказывает в кредите

Кредитное учреждение не всегда дает одобрительное решение на возможность получения ипотечного кредита. Для того чтобы избежать неприятных ситуаций и не получить отказ от банка, рекомендуется трезво подходить к оценке собственных возможностей и учитывать основные требования конкретной кредитной организации.

В некоторых случаях отказ поступает таким клиентам, чья платежеспособность не вызывает никаких сомнений. Связана такая ситуация с тем, что банк оценивает не только доход клиента и его возможность выплачивать суммы по кредиту, но и ряд других существенных нюансов. В расчет принимаются следующие факторы:

  • надежность строительной организации;
  • ликвидность приобретаемой недвижимости;
  • надежность клиента.

С большой долей вероятности отказ в выдаче кредита поступит в следующих случаях:

  • клиент имеет плохую кредитную историю;
  • заемщик выступал ранее поручителем по займу, который не был погашен;
  • отсутствует кредитная история;
  • сумма получаемого дохода недостаточна для выплаты кредита;
  • профессиональная деятельность считается банком ненадежной.

Наиболее надежной категорией заемщиков сегодня считаются государственные служащие и лица, имеющие стабильную зарплату на постоянном месте работы. Лицам с «плавающей» заработной платой, банк в большинстве случаев отказывает. Отказ в выдаче ипотечного кредита часто получают и владельцы собственного бизнеса, так как часто он является основным источником получения дохода.

Заключение

Приобретение недвижимости с использованием ипотеки на долевое строительство имеет ряд существенных преимуществ.

Процедура оформления сегодня четко регламентирована и подразумевает жесткий контроль со стороны государства и кредитных учреждений.

Важную роль играет подход дольщика к оформлению документов, проверка соблюдения основных требований законодательства и выполнения им основных требований кредитного учреждения.

Источник: https://onedvizhke.ru/ipoteka/dogovor-dolevogo-uchastiya-pri-ipoteke

Адвокат Сорокин
Добавить комментарий