Отказ от недвижимости в пользу банка в целях погашения долга по ипотеки

Советы должнику по ипотеке

Отказ от недвижимости в пользу банка в целях погашения долга по ипотеки

Значительная часть населения производит покупку жилья, оформляя кредит (ипотеку) в банках второго уровня, при этом залогом выступает приобретаемая недвижимость.

В силу различных причин, объективных и субъективных, заемщик может оказаться в ситуации, которая не позволяет ему своевременно погашать кредит. Означает ли это неминуемую потерю жилья? Существует ли возможность сохранить жилье, если оно заложено в банке и является единственным?

Когда банк не может реализовать заложенное жильё

Вопрос:

Банк собирается реализовать мою квартиру. Нам с семьёй больше некуда идти, и меня интересует следующее. Возможны ли такие ситуации, при которых банку будет отказано в реализации квартиры? Что нужно делать, чтоб сохранить единственное жильё?

Наличие несовершеннолетних детей и иждивенцев и их проживание в заложенном жилье не является препятствием к его реализации.

Ответ:

Статья 20 Закона Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» предусматривает возможность  реализации ипотеки в судебном или внесудебном порядке в зависимости от конкретных обстоятельств. Согласно пункту 3 статьи 24 данного Закона имеются определенные ограничения, в силу которых банк не вправе осуществить внесудебную реализацию ипотеки:

  • для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа, и такое согласие не было получено;
  • предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
  • предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто­либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
  • имеется письменный отказ залогодателя по ипотечному жилищному займу, являющегося физическим лицом, от проведения реализации заложенного недвижимого имущества во внесудебном порядке, зарегистрированный органом юстиции и представленный в течение 25 календарных дней с момента получения уведомления банка о невыполнении обязательств;
  • предметом ипотеки является жилище и (или) земельный участок с расположенным на нем жилищем, являющиеся обеспечением по договору о предоставлении микрокредита (кредита), заключенному физическим лицом с микрокредитной организацией (кредитным товариществом).
  • В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.
  • Залогодатель вправе проверить правомерность выбора банком процедуры реализации ипотеки (предмета залога), и в случае нарушения требований закона потребовать прекращения реализации залога во внесудебном порядке.

Какое наказание ждёт банковских должников >>>

Также, несмотря на отсутствие конкретной нормы в законе, практика показывает, что судами принимается во внимание тот факт, что заложенное жилье залогодателя (заемщика) является его единственным жильем.

Подтверждением данного факта может являться справка об отсутствии (наличии) недвижимого имущества, полученная в органе юстиции.

Но отсутствие другого жилья может быть принято во внимание не само по себе, а в дополнение к поведению должника, в частности в случае, когда со стороны залогодателя приложены все усилия для погашения образовавшейся задолженности перед банком.

В качестве основания для полного отказа в иске такое обстоятельство использовано быть не может, но может послужить как аргумент для защиты залогодателем (заемщиком) своих прав при условии, что он не является злостным неплательщиком.

Наличие несовершеннолетних детей и иждивенцев и их проживание в заложенном жилье не является препятствием к его реализации в целях погашения долга. Данные обстоятельства могут использоваться в обоснование невозможности исполнения обязательства по погашению долга и могут быть признаны уважительными.

Заёмщик не согласен с размером неустойки

Вопрос:

Некоторое время назад у нас в семье возникли финансовые трудности. Из­за этого мы не смогли нормально выплачивать долг по ипотеке. Сейчас эти проблемы уже решены, мы в состоянии снова оплачивать свой долг и хватит ещё на погашение пени. Но банк сам не идёт на уступки и предъявляет слишком большую неустойку. Что делать?

Ответ:

В случае если залогодатель (заемщик) не согласен с размером неустойки, то он вправе об этом заявить в суде.

В силу статьи 297 Гражданского кодекса, если подлежащая уплате неустойка (штраф, пеня) чрезмерно велика по сравнению с убытками кредитора, суд вправе уменьшить неустойку, учитывая степень выполнения обязательства должником и заслуживающие внимания интересы должника и кредитора.

Данная норма обязывает суд проверить соотношение убытков банка с размером неисполненных обязательств, учесть степень выполнения обязательств и заслуживающие внимания интересы должника (тяжелое финансовое положение, другие вынужденные расходы, потерю работы, состояние здоровья).

Стоимость заложенной квартиры больше оставшегося долга

Вопрос:

Я практически погасил свой долг по ипотеке, но, как назло, в последний момент остался без работы. Из­за этого в ближайшее время я не могу уплачивать оставшуюся часть займа. Банк же хочет теперь продать мою квартиру, чтобы возместить свои убытки. Но полученная от реализации сумма будет значительно превышать мой долг. Это законно? Что мне делать?

Ответ:

Зачастую неисполненное обязательство залогодателя составляет не весь долг, а только его просроченную часть.

В случае если размер заявленных залогодержателем требований об обращении взыскания на залог несоразмерен стоимости заложенного имущества, в соответствии пунктом 2 статьи 21 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества», в обращении взыскания на имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть судом отказано. Допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Возможность такого отказа также предусмотрена в пункте 2 статьи 317 Гражданского кодекса.

В качестве доказательства несоразмерности размера долга по кредиту и стоимости заложенного имущества залогодатель может предоставить суду отчет об оценке.

К тому же в ипотечном договоре должна быть указана рыночная и залоговая стоимость предмета залога, что также может быть использовано залогодателем в качестве доказательства несоразмерности заявленных требований стоимости заложенного имущества.

Указанные доводы и оценку доказательств несоразмерности необходимо отразить в письменном отзыве на иск и представить суду.

Как продать квартиру под ипотеку? >>>

Что делать, если нет возможности погашать долг

Вопрос:

Я собираюсь взять ипотеку, но переживаю за будущее. Хочется знать как можно больше. Что если у меня возникнут финансовые трудности, и я не смогу погашать долг? Как быть в таком случае?

Ответ:

Заемщик (залогодатель), получая кредит, должен знать, что денежные средства в первую очередь предоставляются ему на условиях возвратности. Указанное условие предусмотрено статьями 715 и 722 Гражданского кодекса.

Поэтому если у залогодателя (заемщика) возникли финансовые затруднения, приводящие к несвоевременному исполнению своих обязательств по кредиту или ставящие их под угрозу, то необходимо прикладывать все возможные усилия к надлежащему или частичному исполнению обязательству.

Односторонний отказ от исполнения обязательства согласно статье 273 Гражданского кодекса не допускается.

Рекомендуется периодически вносить оплату даже в самом минимальном размере, поскольку наличие доходов и использование их на другие цели, помимо погашения кредита, может быть истолковано как недобросовестное поведение.

Как показывает практика, частичное исполнение обязательств и своевременное информирование залогодателем (заемщиком) кредитора (банк) о своих финансовых затруднениях может поспособствовать решению проблемы заемщика.

Если будет возможность, кредитор в индивидуальном порядке может изменить срок погашения займа либо пересчитать пеню.

Также это будет соответствующим образом характеризовать должника перед судом, который может признать неисполнение обязательств вынужденным и неумышленным.

По материалам defacto.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8072/

Рефинансирование ипотеки

Отказ от недвижимости в пользу банка в целях погашения долга по ипотеки

ОТНОШЕНИЕ К ВОЕННОЙ СЛУЖБЕ:Не подлежит призыву на срочную военную службу в течение срока кредитованияМАКСИМАЛЬНОЕ КОЛИЧЕСТВО ЗАЕМЩИКОВ:Общее количество заемщиков по кредитному договору — не более 3 (трех) человекЕсли основной заемщик на момент приобретения недвижимости состоял в браке и недвижимость была оформлена в его личную собственность, то обязательно участие в качестве созаемщика супруга основного заемщика. Исключением является:
  • – наличие брачного договора, заключенного между супругами в отношении недвижимости.
  • – приобретения недвижимости до заключения брака;
  • – приобретения недвижимости на безвозмездной основе (наследования, дарения, приватизации).
ТРЕБОВАНИЯ К ЗАЕМЩИКАМ, ДОХОД КОТОРЫХ НЕ УЧИТЫВАЕТСЯ:
  • Является гражданином Российской Федерации
  • Возраст: не менее 18 лет
  • Имеет регистрацию по месту жительства/пребывания — Российская Федерация
  • Перечень документов
    ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ РАССМОТРЕНИЯ ЗАЯВКИ НА КРЕДИТ:
    1. Заявление-анкета по форме банка:
    2. Документ, удостоверяющий личность гражданина Российской Федерации
    3. Страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования (СНИЛС)
    4. Информация о доходах:
      • выписка с зарплатного счета заемщика в случае получения дохода от трудовой деятельности на счет, открытый в Банке «ВБРР» (АО)
      • в случае получения дохода от трудовой деятельности на иные счета — заверенные работодателем справка по форме 2-НДФЛ, копия трудовой книжки
    5. Для мужчин призывного возраста — военный билет (применимо к заемщику с доходом)

    При необходимости, в зависимости от особенностей сделки, банком могут быть запрошены дополнительные документы.

    ДОКУМЕНТЫ ПО РЕФИНАНСИРУЕМОМУ КРЕДИТУ

    1. Кредитный договор и дополнительные соглашения к нему
    2. График платежей (по реструктурированному кредиту)
    3. Справка по кредиту, выданная банком залогодержателем, со следующей информацией:
      • дата выдачи справки
      • дата и номер кредитного договора
      • остаток задолженности на дату выдачи справки
      • наличие/отсутствие текущей просроченной задолженности
      • наличие/отсутствие фактов просрочек уплаты платежей, включая информацию о количестве просроченных платежей и их продолжительности.

    Дополнительно в случае изменения реквизитов для обслуживания рефинансируемого кредита, указанных в кредитном договоре по рефинансируемому кредиту, предоставляется справка, содержащая банковские реквизиты счета заемщика для погашения рефинансируемого кредита.

  • Порядок предоставления и обслуживание кредита
    СРОК РАССМОТРЕНИЯ ЗАЯВКИ:До 15 (пятнадцати) рабочих дней
    СПОСОБ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КРЕДИТА:Кредит предоставляется путем зачисления денежных средств на счет заемщика, открытый в Банке «ВБРР» (АО), с последующим безналичным переводом денежных средств для погашения рефинансируемого кредита
    ОТКАЗ ОТ ПОЛУЧЕНИЯ КРЕДИТА:Заемщик вправе отказаться от получения кредита:

    • до подписания кредитного договора в любой день, без оформления письменного отказа
    • после подписания кредитного договора, но до фактического получения денежных средств, на основании письменного отказа заемщика
    СПОСОБ ВОЗВРАТА КРЕДИТА:Погашение кредита осуществляется путем размещения денежных средств на текущем счете заемщика в банке, пополнение текущего счета осуществляется любым из следующих способов:
    • путем внесения наличных денежных средств на счет заемщика через кассу Банка «ВБРР» (АО) (бесплатно)
    • путем безналичного перечисления денежных средств, в том числе из другого банка на счет заемщика
    НАЧИСЛЕНИЕ ПРОЦЕНТОВ:Проценты за пользование кредитом начисляются с даты, следующей за датой фактического предоставления кредита и по дату платежа в последнем месяце кредитования (дата окончания кредита) или датой фактического полного исполнения обязательств по кредиту (обе даты включительно)
    ПЕРИОДИЧНОСТЬ ПЛАТЕЖЕЙ:Погашение кредита и уплата процентов осуществляется ежемесячно равными платежами в течение срока пользования кредитом, за исключением первого и последнего платежа: сумма первого платежа включает только проценты, а размер последнего платежа определяется в сумме, необходимой и достаточной для полного погашения задолженности по возврату кредита
    ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАЕМЩИКА:В случае ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному договору кредитор вправе взимать неустойку, которая начисляется на сумму неуплаченной в срок задолженности по дату погашения просроченной задолженности включительно в размере ключевой ставки ЦБ РФ на день заключения кредитного договора
    ИНЫЕ ДОГОВОРЫ, ЗАКЛЮЧАЕМЫЕ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ КРЕДИТА:
    • Договор банковского (текущего) счета. Заключается в случае отсутствия у заемщика действующего договора банковского (текущего) счета
    • Договор/полис страхования квартиры от рисков, связанных с утратой (гибелью) или повреждением квартиры(имущественное страхование)

    Договоры, заключаемые по желанию заемщика, от заключения которых заемщик может отказаться:

    • Договор/полис личного страхования
    • Договор/полис титульного страхования
    ИНЫЕ ПЛАТЕЖИ ЗАЕМЩИКА ПО КРЕДИТНОМУ ДОГОВОРУ:Оплата необходимых издержек, связанных с государственной регистрацией залога имущественных прав, включая, но не ограничиваясь, уплатой государственной пошлины в соответствующем для физического лица размере, тарифа за нотариальное удостоверение необходимых доверенностей и документов (в том числе копии).Оплата страховой премии по договору имущественного страхования* (обязательное страхование), страховая сумма по которому в каждую дату срока действия договора страхования составляет не менее остатка суммы кредита, увеличенного на 10 (десять) процентов.По желанию заемщика: Оплата страховой премии по договору личного страхования (добровольное страхование), страховая сумма по которому в каждую дату срока действия договора страхования составляет не менее остатка суммы кредита, увеличенного на 10 (десять) процентов.Оплата страховой премии по договору титульного страхования (добровольное страхование) в течение 36 месяцев с даты регистрации перехода права собственности, страховая сумма по которому в каждую дату срока действия договора страхования составляет не менее остатка суммы кредита, увеличенного на 10 (десять) процентов.*Имущественное страхование осуществляется после оформления заемщиком права собственности на недвижимость.В случае оформления кредита в валюте, отличной от валюты получаемого дохода, заемщик несет повышенные риски, связанные с колебанием курса валюты.Если валюта предоставляемого Банком кредита отличается от валюты рефинансируемого кредита, то конвертация кредитных средств с целью последующего перечисления Банком в сторонний банк на погашение рефинансируемого кредита осуществляется по курсу Банка «ВБРР» (АО), установленного на дату конвертации.
    ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ЦЕЛЕВОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ КРЕДИТА:В течение 50 (Пятьдесят) рабочих дней с даты выдачи кредита заемщику необходимо предоставить в банк закладную с отметкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства или письмо/справку из банка, обслуживающего рефинансируемый кредит на момент предоставления банком кредита, о полном исполнении обязательств по рефинансируемому кредиту
    ЗАПРЕТ ПЕРЕХОДА ПРАВ КРЕДИТОРА ПО ДОГОВОРУ:Кредитор вправе передавать принадлежащие кредитору права третьим лицам на основании кредитного договора и закладной путем заключения договора купли – продажи. Передача прав на закладную влечет передачу всех удостоверяемых ею прав в совокупности
    ПОДСУДНОСТЬ СПОРОВ:
    • По искам кредитора к заемщику: условие подсудности рассмотрения споров согласовывается сторонами в кредитном договоре
    • По искам заемщика к кредитору: в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации
  • Акция – скидка к ставке 0,3%
    Специальное предложение для клиентов, ипотечные заявки которых поступили от ключевых партнеров ВБРР:- от застройщиков: ПИК, ДОНСТРОЙ, ЛСР-недвижимость, PIONEER, MR GROUP, ЭТАЛОН, INGRAD, ИНТЕКО, CAPITAL GROUP, ЦЕНТР-ИНВЕСТ, ВКБ-НОВОСТРОЙКИ, КОРТРОСТ, СТХ, ТЭН;- от агентств недвижимости: ЭТАЖИ, ЦРП «ПЕТЕРБУРГСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ», ЖИЛФОНД, ПЕРСПЕКТИВА 24, 33 СЛОНА, ЭКСПЕРТ, АВПР, ИНКОМ, МЕТРИУМ, БЕСТ-НОВОСТРОЙ, EST-A-TET, НИЖНЕВАРТОВСКСТРОЙДЕТАЛЬ, ТРЕНД ГРУПП
    – размер кредита – до 90% от стоимости квартиры;- рефинансирование ранее рефинансированного ипотечного кредита;- рефинансирование кредита, выданного на любые цели под залог недвижимости; – объединение в один кредит с ипотечным других кредитов;_ получение кредита в размере свыше задолженности по ипотечному кредиту;  – рефинансирование ипотечного кредита, по которому использовался материнский капитал;- процентная ставка на период оформления залога в пользу банка не повышается;- необходимо предоставление документа, подтверждающего сотрудничество с агентством недвижимости: письмо из агентства или ранее заключенный договор об оказании услуг;- остальные условия кредитования применяются в соответствии с условиями продукта «Рефинансирование ипотеки»;- срок действия Акции – до 31.12.2020 включительно.
  • Источник: https://www.vbrr.ru/private/mortgage_calc/refinance/

    Как отказаться от ипотеки

    Отказ от недвижимости в пользу банка в целях погашения долга по ипотеки

    Ипотечный кредит является достаточно обдуманным и серьезным решением, но в жизни возникают ситуации, когда необходимо отказаться от долговых обязательств.

    Причинами могут послужить потеря высокооплачиваемой работы, развод, а также невозможность платить достаточно весомые обязательства по ипотеке из-за проблем со здоровьем.

    В данной статье речь пойдет о том, как правильно отказаться от долгового “обременения” по ипотеке с минимальными потерями для заемщика.

    Когда можно отказаться?

    Особое значение имеет, на какой именно стадии оформления ипотеки заемщик решил отказаться от своего решения брать ипотеку.

    Если стандартный договор ипотечного кредитования не был заключён с банком, достаточно уведомить финансовую организацию о своем решении не брать ипотечный кредит.

    Банковские структуры не берут дополнительные штрафы и пени за отказ, кроме того, если клиент обратился вовремя и не допустил просрочки по первому платежу, отказ от ипотеки не отразится на состоянии кредитной истории клиента.

    Если договор по ипотечному обязательству уже был заключён, необходимо тщательно продумать способы его расторжения. Можно воспользоваться помощью банковского консультанта, который подскажет возможную схему погашения кредитных обязательств или доступные способы “выхода” из ипотеки. В любом случае потребуется непосредственное обращение в банк с соответствующим заявлением.

    Можно ли отказаться?

    Отказаться от кредитных обязательств по ипотеке можно на любом этапе сделки с банком, но следует помнить, что если выплаты по ипотеке уже совершались, заемщик рискует потерять часть финансовых средств.

    Существует возможность продать залоговую недвижимость при согласовании с банком и погасить сумму ипотечного займа, решив таким способом проблему. Но найти покупателя на залоговое имущество будет достаточно сложно.

    Следует помнить, что отказаться от ипотеки возможно, важно лишь вовремя уведомить банк о своем решении. В любом случае необходимо обратиться в банковскую организацию и не допускать ситуации просрочек по основным платежам — в таких случаях заемщик рискует попасть под существенные штрафные санкции.

    Что потребуется?

    Для процедуры официального отказа по ипотеке обязательно потребуется посетить банковскую организацию и написать заявление по специальной форме. Дополнительно необходимо приложить следующую документацию:

    1. Заверенную справку, являющуюся удостоверением факта уменьшения заработной платы заемщика (данная справка при необходимости может быть выдана работодателем);
    2. Если заемщика уволили с работы или он попал под сокращение, следует сделать копию трудовой книжки с соответствующей записью;
    3. При возникновении семейных обстоятельств необходимо приложить свидетельство о расторжении брака;
    4. Если отказ от ипотеки связан с изменением состояния здоровья заемщика, важно приложить соответствующее медицинское заключение.

    Дополнительно заемщику понадобится наличие паспорта, а также договора, заключенного с банком при оформлении ипотечных обязательств.

    Пошаговые действия

    Действия заемщика по оформлению отказа по ипотеке будут зависеть от следующих случаев:

    1. Если договор ипотечного кредитования ещё не подписан, важно официально уведомить банк об отказе от услуги. В данном случае потребуется навестить финансовое учреждение и при необходимости подписать соответствующее заявление.
    2. Если договорные обязательства уже наступили и документ официально подписан, но денежные средства банком еще не были перечислены — в данном случае действует статья 807 ГК, на основании которой кредитные обязанности заемщика наступают лишь с момента перечисления денежных средств от банковской организации на его личный счёт. В данном случае необходимо обратиться в кредитное учреждение и расторгнуть договор с банком. Сотрудники финансовой организации могут утверждать, что расторжение договора невозможно — в данном случае всегда важно помнить, что закон находится на стороне заемщика и можно смело обращаться в суд, поскольку банк нарушает обязательства.
    3. В случае если договор подписан, и денежные средства уже были переведены на счет заемщика, банк вправе отказать клиенту в расторжении договора. В данной ситуации важно договориться с банком или попробовать погасить ипотечный кредит досрочно, реализовав ипотечное имущество. При этом банк может накладывать дополнительные штрафные санкции.

    Для официального отказа от ипотеки клиенту важно совершить несколько стандартных пошаговых действий:

    1. Собрать всю необходимую документацию по кредиту, а также дополнительные справки, подтверждающие наступление обстоятельств, по которым клиент не может далее платить ипотечный кредит;
    2. Обратиться в банковское учреждение за консультацией;
    3. Составить официальное заявление на отказ по ипотеке.

    При успешном разрешении ситуации залоговая недвижимость будет продана и денежные средства по ипотеке будут погашены.

    Как расторгнуть ипотечный договор?

    Если договор по ипотечному кредитованию уже был оформлен и подписан отказаться от долговых обязательств получится только в судебном порядке. Бывают случаи, когда отказ от ипотеки связан с тем, что заёмщика не устроило “качество” приобретаемого жилья, имеющего особые нюансы, о которых умолчал продавец.

    Если причины будут признаны достаточно существенным, ипотечный договор подлежит расторжению, а денежные средства, которые будут возвращены заемщику, могут полностью пойти на досрочное погашение ипотеки.

    В данном случае кредитная история заемщика не пострадает и ему, возможно, удастся вернуть хотя бы часть первоначального взноса.

    В других ситуациях также можно расторгнуть договор ипотечного кредитования, обратившись в суд. При этом важно предъявить доказательства наличия причин, по которым заемщик не может в дальнейшем платить кредит. Расторжение договора в данном случае произойдет в судебном порядке, при этом следует помнить, что финансовых потерь не избежать.

    Как вернуть деньги?

    В большинстве случае при отказе от ипотеки залоговая квартира выставляется банком на аукцион и продается по заниженной цене. При этом первоначальный взнос может также пойти полностью на погашение недостающей суммы при продаже квартиры.

    Вырученные средства при этом не всегда покрывают общую сумму долга, поэтому банк может использовать в качестве “компенсации” средства с первоначального взноса. В данном случае заемщику не удается вернуть денежные средства. Именно поэтому многие банковские консультанты советуют произвести рефинансирование, поскольку отказ от ипотеки ставит заемщиков в невыгодное финансовое положение.

    Порядок возврата

    При отказе от ипотеки заемщику важно вовремя обратиться в банк с заявлением о прекращении кредитных обязательств. Далее производится реализация недвижимого имущества и только после закрытия основного ипотечного долга клиент получает возможность получить остаточные средства по кредиту.

    Таким образом, окончательный возврат денежных средств по ипотечному кредитованию возможен в случае успешной реализации недвижимого имущества, приобретаемого по кредитной программе. После продажи банковская организация производит “перерасчет” кредита, на основании чего устанавливается факт погашения ипотеки, а также высчитывается возможный остаток первоначального взноса.

    В данном случае заемщик имеет возможность получить денежные средства, полученные от разницы между общей суммой, полученной от продажи ипотечной недвижимости, и фиксированного остатка по кредитному долгу.

    Что вернуть не получится?

    Некоторые заемщики вносят достаточно большую сумму первоначального взноса при оформлении ипотеки.

    Если недвижимость значительно упала в цене или банк выставил залоговую квартиру на аукционе по сниженной стоимости, остаточная часть долга “списывается” с первоначального взноса.

    Также банк может списывать дополнительные штрафные санкции, поэтому в некоторых случаях вернуть денежный остаток первоначального взноса заемщику достаточно сложно.

    Можно ли отказаться от валютной ипотеки?

    Если ипотечная недвижимость была приобретена по программе валютной ипотеки банк, скорее всего, посоветует заемщику обратиться к процедуре реструктуризации, поскольку сумма от продажи квартиры вряд ли покроет общую стоимость взятого в валюте кредита. Если сроки выплат по ипотечному обязательству достаточно большие, заемщику в данной ситуации выгоднее объявить себя банкротом — в данном случае после продажи залоговой квартиры он ничего не будет должен банковской организации.

    Целесообразность отказа от ипотеки

    Заемщику следует основательно подумать, перед тем как решиться отказаться от ипотеки. Всё дело в том, что в дальнейшем получить повторное одобрение на ипотеку будет достаточно сложно. Необходимо подумать об альтернативных вариантах решения проблем с ипотекой в виде рефинансирования в другом банке с более лояльными условиями или возможности сдачи залоговой квартиры в аренду.

    Отказываясь от ипотечных обязательств, заемщик может понести некоторые финансовые потери, поскольку денежных средств, вырученных с продажи залоговой квартиры, не всегда хватает на погашение общей задолженности.

    Всё будет зависеть от общей ситуации на рынке недвижимости — в некоторых случаях для ускорения сделки продавать квартиру приходится по сниженной стоимости. Также важно помнить, что не все банки приостанавливают начисление процентов после расторжения договора.

    Некоторые финансовые организации приостанавливают начисление пени только после реализации ипотечной недвижимости и погашения основного долга.

    Можно ли отказаться от ипотеки в Сбербанке?

    Отказ от ипотеки в Сбербанке производится на основании действия Закона об ипотеке (Статья 37). Согласно данному положению заемщик может отказаться от приобретаемого в ипотеку жилища только при предварительном согласии банковской организации.

    Дополнительно заемщику предоставляется возможность воспользоваться программой реструктуризации или произвести рефинансирование ипотеки в другом банке.

    Также заемщик всегда может досрочно погасить ипотечный кредит, продав недвижимость, находящуюся в ипотеке при условии согласования всех договорных обязательств с банком.

    В других банках

    Многие банковские структуры оформляют стандартный ипотечный договор, в котором отсутствует пункт отказа от официального ипотечного кредитования.

    Банковские организации оформляют лишь отсрочку существующего ипотечного платежа, при этом для одобрения данной процедуры у заемщика должны быть весомые причины. Также можно погасить основной долг при помощи своевременной реализации ипотечной недвижимости.

    При этом некоторые банки допускают самостоятельную продажу имущества заемщиком, а также могут реализовать недвижимость при помощи организации аукциона.

    https://www.youtube.com/watch?v=8bzFe7L_hks

    Многие банковские учреждения стараются решить проблему отказа от ипотеки без привлечения суда. К примеру, банк ВТБ 24 предусматривает возможные ситуации отказов по ипотеке и позволяет произвести продажу недвижимого имущества без дополнительных судебных разбирательств.

    Источник: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/kak-otkazatsja-ot-ipoteki/

    Обязательно ли страхование при оформлении ипотеки – Можно ли отказаться от страхования жизни или квартиры?

    Отказ от недвижимости в пользу банка в целях погашения долга по ипотеки

    Для рынка первичной недвижимости ипотечное кредитование является одним из наиболее важных инструментов торговли: согласно данным Министерства по строительству РФ, объем выданных жилищных кредитов за 2018 год в России составил 3013 млрд рублей, что на 49% больше, чем в 2017 году.

    Такой необычайный рост связан с неопределенностью на рынке на протяжении всего прошлого года из-за изменений в законодательстве и введения проектного финансирования. Подросла и средняя стоимость «квадрата», и, вопреки уверениям властей, средняя процентная ставка по ипотеке (+1,5 процентных пункта).

    Так, финансовая нагрузка на рядового потребителя, даже при прочих равных, возрастает.

    Немудрено, что расходы на страховку ипотеки начинают казаться избыточным: дополнительные траты с довольно расплывчатыми выгодами или вовсе с их отсутствием. SPbHomes углубился в законодательство и ответил на главный вопрос: а обязательно ли страхование при оформлении ипотеки?

    Что гласит закон?

    Нормы, регулирующие процесс страхования при ипотеке, содержатся в ст. 31 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Основная мысль – страхование недвижимости осуществляется в соответствии с ипотечным договором. Другими словами, заемщик обязан соблюдать все условия, содержащиеся в документе.

    Начнем с азов. Если недвижимость покупается с использованием ипотеки, то, до полного погашения суммы долга, банк становится залогодержателем, т.е. лицом, которое принимает квартиру в залог.

    Этот инструмент дает финансовой организации гарантию того, что клиент полностью выполнит свои обязательства по выплате кредита.

    Покупатель в свою очередь становится залогодателем, тем, кто обеспечивает залогом всю сумму ипотеки.

    Страхование квартиры при ипотеке заключается в пользу залогодержателя (банка), «если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной» (п. 1, ст. 31 Федерального закона №102-ФЗ).

    Под «иными условиями» подразумевается некие исключения из правил, к примеру, включение страховки в обязанности банка, однако таких случаев в России нет.

    Соответственно, законом (!) предусмотрена обязанность залогодателя (покупателя) страховать имущество в полной стоимости от рисков утраты или повреждения на время выплаты кредита. Так, на самый популярный вопрос обязательно ли страхование квартиры при ипотеке, ответом станет однозначное «да».

    К сожалению, дополнительных расходов покупателю не избежать.

    Платежеспособность и здоровье покупателя

    Любые финансовые институты по сути своей представляют серьезные бюрократические машины, мало заинтересованные в здоровье своих заемщиков.

    Отношения строго регулируются исключительно заключенным договором и действующим законодательством.

    Помня об этом, клиент банка должен осознавать и собственные потенциальные риски: сокращения на работе, временная или полная потеря трудоспособности, тяжелые болезни или несчастные случаи.

    Законом предусматривается добровольное страхование заемщика за свой счет за ненадлежащее исполнение или полное неисполнение обязательств перед кредитором. Плюс такого хода очевиден: банк не сможет взвалить долговое бремя на плечи созаемщиков или наследников. Отличие этого вида страхования от страхования квартиры в выгодоприобретателе – здесь им является клиент, а не банк.

    Хорошей новостью стали поправки, вступившие в силу с 31 июля 2019 года, об «ипотечных каникулах»: один раз за период выплат ипотеки заемщик может попросить об отсрочке платежей или их сокращении на срок не более, чем 6 месяцев.

    Основаниями становятся все те же вышеназванные причины. Правда, ипотечное жилье должно быть единственным, а сумма кредита не должна превышать 15 млн рублей.

    Это действительно неплохая альтернатива полису страхования жизни, хотя и краткосрочная.

    В добровольное страхование жизни и трудоспособности обычно входит:

    • Смерть заемщика по любой причине;
    • Присвоение инвалидности I или II группы в результате несчастного случая или болезни;
    • Временная нетрудоспособность (длительный больничный).

    Можно ли отказаться от страхования жизни при ипотеке? Можно. Но, по мнению редакции, в масштабах некоторых возможных проблем целесообразнее все-таки застраховаться.

    Перестраховать право собственности

    В одном из предыдущих материалов, SPbHomes рассказывал о видах обременения на недвижимое имущество. Если коротко, то в течение трех лет с момента заключения сделки купли-продажи ее может опротестовать лицо, имевшее на жилье какие-либо права. В первую очередь это касается «вторички». Там риск возникновения имущественных претензий и других подводных камней больше.

    Страхование титула – это компенсация за возможную потерю права собственности. Обычно титульное страхование не входит в обязательный перечень банков, но и не встречает сопротивления с их стороны.

    Выгодоприобретателем также станет заемщик, это в его же интересах: если квартира заведомо «проблемная» или ее история вызывает смутные подозрения, то лучше не играть с огнем.

    Это убережет от потери жилья, нервов и денег.

    Здесь ответ будет таким же, как и на вопрос об обязательности страхования жизни при ипотеке: не обязательно, но в некоторых случаях не помешало бы.

    Мало быть просто ответственным

    Вернемся к ст.31 Федерального закона №102-ФЗ: должник имеет полное право застраховать свою ответственность перед банком-кредитором за пользование полученными денежными средствами. Мера возникла относительно недавно.

    Во время первого кризиса 2000-х многие заемщики оказались в страшной ситуации: доход сократился или исчез вовсе, платить по кредиту стало невозможно, а выход только один – отдать заложенную квартиру банку и кое-как продолжать выплачивать проценты за пользование деньгами. Ни жилья, ни средств.

    Поэтому на законодательном уровне появилось понятие «страхование ответственности». Страховая компания берет на себя обязательство по уплате разницы между суммой долга клиента и суммой от продажи квартиры. Обычно это 10-50% от основного долга.

    Кредитные организации довольно часто могут настаивать на заключении такого договора страхования в целях обеспечить себе дополнительные способы получения денег в случае форс-мажора. Однако непосредственным выгодоприобретателем является все же заемщик.

    Отказ от страхования при оформлении ипотеки

    В первую очередь, необходимо понять, вправе ли заемщик вообще отказываться? От страхования квартиры – не вправе. От других видов – да, и на законном основании.

    Для отказа вам потребуется лишь заявление по форме банке при оформлении ипотечного договора. Однако, как правило, такое решение влечет увеличение процентной ставки по кредиту.

    Есть ли в этом выгода для клиента? Скорее нет, чем да. Банк всеми силами стремится минимизировать собственные риски. И, если первоначальная ставка с всеми требующимися видами страхования была равна 9-10%, то после отказа она может вырасти на 1-2%. В перерасчете в долгосрочной перспективе переплата по процентам нивелирует всю экономию на страховке.

    Совершенно безоговорочно отказываться от услуг страховщиков нужно в том случае, если банк-кредитор навязывает оформление полиса в какой-либо конкретной фирме. Причем ситуация должна иметь форму ультиматума: только здесь и нигде больше. Это прямое нарушение российского антимонопольного законодательства, и дело уже будет подлежать расследованию со стороны ФАС.

    Если же кредитор предлагает выбрать из списка страховых компаний – это правильно. Между организациями заключаются договоры, проходит аккредитация по требованиям конкретного банка.

    Не очень распространены, но все же существуют случаи, когда у заемщика уже имеется договор со сторонней страховой фирмой по тому или иному виду страхования. Например, клиент обезопасился финансово от потери нетрудоспособности или работы. Он может предоставить имеющийся пакет документов банку, но гарантий, что там соблюдены все необходимые условия, нет.

    Снижаем расходы на страхование

    Страховые взносы по ипотеке зависят от размера первоначального взноса и выплачиваются заемщиком на протяжении всего срока кредита. Средний размер – 1,5% годовых от суммы остатка долга. Для наглядности приведем приблизительные расчеты по обязательному страхованию квартиры в «ВТБ Страхование»:

    Затраты по страхованию
    Объект страхованияКвартира
    Право собственностиЗарегистрировано
    Остаток по кредиту2 500 000 рублей
    Страхование имущества от гибели и повреждений3000 рублей
    Страхование жизни и утраты трудоспособности8850 рублей

    Размер тарифа будет зависеть от возраста заемщика, ставки по кредиту, года постройки дома (или срока ввода в эксплуатацию), конструктивных особенностей дома (например, наличия деревянных перекрытий), количества учтенных рисков, наличия или отсутствия созаемщиков. В различных страховых компаниях базовые тарифы могут отличаться.

    Первый способ сэкономить – как можно быстрее выплатить «тело» долга. На проценты банка по пользованию денежными средствами страховка не начисляется, соответственно, чем раньше клиент закроет основную сумму, тем меньше будет отчислений страховщикам.

    Второй путь – это уменьшение страхового тарифа. Если учесть, что страхование квартиры при ипотеке обязательно для всех, то снижение страховой ставки даже на 0,3-0,5% уже может существенно облегчить жизнь. Сделать это можно в любой момент, как только увидите, что организация «облегчила» тариф. Договор перезаключается, что схоже с механизмом рефинансирования ипотеки.

    Третьим вариантом станет отслеживание акций страховщиков. Как и на любой продукт, который нужно продать, на страховые программы время от времени действуют скидки и акции. Учитываются разные факторы: общий стаж, сфера деятельности, состояние здоровья, семейное положение и проч.

    Сократить количество страховых случаев – это следующий этап. Из базового перечня можно исключить ряд пунктов, что приведет к уменьшению выплачиваемой страховой компании суммы. Однако этот необходимо согласовывать с банком-кредитором: некоторые риски могут быть принципиальными.

    И, пожалуй, последний способ – отказ от всех дополнительных видов страхования (жизни, трудоспособности, титула, ответственности). По сути, банк свою выгоду не упустит, а вот клиент, хоть и сократит страховые взносы, но увеличит процентную ставку по кредиту и останется беззащитным.

    Чтобы просчитать все финансовые плюсы и минусы страхования, следует реально оценить собственный уровень доходов и расходов, честно ответить самому себе о состоянии своего здоровья и здоровья близких, представить развитие событий по самому негативному сценарию и посчитать, что же важнее: разовая небольшая выгода или потенциальные потери в будущем.

    Источник: https://spbhomes.ru/science/obyazatelno-li-strakhovanie-pri-ipoteke/

    Адвокат Сорокин
    Добавить комментарий