Передача прав собственности на земельный участок

Как происходит отчуждение земельного участка

Передача прав собственности на земельный участок

Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами. Отчуждение части земельного участка или отчуждение целого участка подразумевает перепоручение право собственности на землевладение юридическому или физическому лицу. Подобное отчуждение может быть произведено как в возмездной, так и в безвозмездной форме.

Данное действие в обязательном порядке оформляется путем заключения гражданско-правового договора. Следовательно, отчуждение, вне зависимости от формы своего совершения, является действием, направленным на передачу права собственности. Отдельно рассматриваются обязательные условия отчуждения участка, к которым Земельный кодекс России относит следующие:.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Межевание от А до Я. Межевание земельного участка. Что такое Межевание, уточнение границ участка

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • Отчуждение земельного участка
  • Вы точно человек?
  • Особенности отчуждения земельных участков, находящихся в частной собственности граждан
  • Условия и порядок отчуждения земельного участка
  • Продажа, обмен, дарение и другие виды отчуждения земель
  • Отчуждение земельного участка находящегося в частной собственности
  • Что такое отчуждение земельного участка?
  • Оформление отчуждение земли

Отчуждение земельного участка

Согласно законодательству РФ, земельные участки могут находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном пользовании и так далее.

Собственник земли волен продать, подарить надел или заключить любую другую сделку, которая касается прав на его имущество.

Стоит получить представление о том, в каких случаях это можно сделать и как правильно оформить отчуждение земельного участка.

Основные положения регулирования оборота земель устанавливаются Гражданским кодексом РФ , а особенности — Земельным кодексом РФ. Существует несколько форм собственности:. В отношении некоторых земель государственной и муниципальной собственности установлены ограничения оборота — участки, перечисленные в ст.

Территории, находящиеся в частной собственности, как и другое имущество, подлежат передаче по наследству, дарению, продаже, или передаются другим способом.

Это называется отчуждение земли: в возмездной либо безвозмездной форме; добровольное или принудительное.

От того, какой объем прав передается при заключении сделок, последние можно разделить на 2 группы: купля-продажа, мена, дарение, выкуп участка.

Предполагается передача всех прав на владение, пользование и распоряжение, в соответствии со ст. Осуществляется лишь временная передача права пользования, поэтому отчуждением такие сделки не являются.

Любое распоряжение имуществом возможно, лишь если участки прошли процедуру регистрации права собственности и поставлены на кадастровый учет в соответствии с Законом РФ от Только наличие информации о земельном участке с отображением основных характеристик в Росреестре является подтверждением законных прав на обладание им. Для граждан доказательством права собственности и подтверждением регистрации в Реестре является кадастровый паспорт.

Все условия сделки оговариваются в договоре, который составляется в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и органа государственной регистрации. Если надел принадлежит несовершеннолетнему гражданину или находится в общедолевой собственности, предусматривается нотариальное удостоверение.

Факт перехода собственности при отчуждении земли удостоверяется государственной регистрацией в соответствии с Законом РФ от Согласно Земельному кодексу РФ, гражданам могут быть предоставлены участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Основанием для отвода, в соответствии со ст.

Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться наделом по своему усмотрению, в том числе отчуждать землю.

Передача прав на нее классифицируется следующим образом: добровольная передача: купля-продажа, мена, дарение; отказ собственника от законного права рента ; принудительное изъятие земельного участка на основании решения суда о прекращении права собственности.

Любое отчуждение должно происходить в соответствии с законом, иначе завладение землей будет считаться самовольным захватом либо неправомерной передачей участка.

Занятие надела без правовых оснований является административным правонарушением, за которое предусмотрена ответственность по ст. Отчуждение земельных участков по воле собственника регулируют нормы гражданского законодательства о сделках и договорах.

Как правило, в этой двухсторонней сделке присутствует передающая и принимающая сторона.

Право собственности переходит после заключения договора и регистрации изменений в Россреестре, иногда при согласии третьих лиц.

Например: отчуждение земельного участка, находящегося в долевой собственности, требует согласия всех владельцев; отчуждение земель сельскохозяйственного назначения возможно только при отказе от преимущественного права покупки муниципальных органов; отчуждение надела, приобретенного в период брака, происходит при наличии нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

Участниками сделки могут быть физические и юридические лица, государство и муниципальные органы. Конфискация земельного надела, находящегося в частной собственности, возможна только по решению суда в случаях, когда участок используется не по назначению либо не используется совсем.

В некоторых случаях предполагается принудительное изъятие участков без компенсации стоимости недвижимости: обращение взыскание на имущество по обязательствам собственника; истребование имущества из чужого незаконного владения. При экспроприации возможно изъятие земельных наделов для нужд государства или муниципалитета в национальных интересах, для общественной пользы или безопасности.

Владельцу выплачивается компенсация. На каких условиях можно отчуждать объект В зависимости от способа передачи права собственности устанавливается определенный порядок.

Для добровольного отчуждения земельного участка существуют следующий алгоритм: Определение стоимости надела по согласованию сторон или на основании заключения экспертной организации. Подписание договора купли-продажи.

Регистрация права собственности в Росреестре.

Порядок купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения устанавливает ст. Владелец обязан письменно и под расписку уведомить муниципальное образование о намерении продать надел, указать стоимость и другие условия сделки.

Муниципалитет имеет преимущественное право покупки по цене, объявленной продавцом. Главным условием совершения сделок с землей является ее оборотоспособность. Ограничения на передачу ЗК РФ устанавливает для:.

Если эти ограничения не распространяются на отчуждаемый земельный участок, передача права собственности возможна на общих условиях. Единственная сделка с земельными участками, которая заключается в устной форме, — аренда до 1 года.

Следующий этап — регистрация перехода права собственности.

Фактически отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется только после регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Частичное отчуждение надела Нередки случаи, когда земельный участок имеет несколько собственников и один из них решает продать, подарить или обменять свою долю.

Общий принцип права собственности не запрещает им распоряжаться своей частью имущества.

Продавец доли обязан направить уведомление в письменной форме, в соответствии со ст. Поскольку совладельцы имеют преимущественное право покупки, третьи лица смогут выкупить часть участка лишь если никто из них в течение 1 месяца не откликнется на это предложение.

Если участок можно делить, раздел выполняется по соглашению сторон или по решению суда ст. Общая долевая собственность в этом случае прекращается, а каждый совладелец может оформить регистрацию права собственности на отдельный участок. После этого распоряжение недвижимостью происходит в общем порядке.

Отчуждение доли сельхозназначения выполняется в соответствии со ст. Без выделения надела и с учетом преимущественного права приобретения совладельцами участник долевой собственности вправе: продать, подарить или завещать свою долю ; отказаться от права собственности; внести участок в уставной капитал сельскохозяйственной организации; передать надел в доверительное управление.

Распоряжение земельным участком сельскохозяйственного назначения, который находится в долевой собственности более чем 5 человек, происходит на основании решения владельцев, принятого на общем собрании.

Понятие реквизиции имущества установлено в ст. В случае чрезвычайных обстоятельств и в целях защиты жизненно важных интересов граждан надел может быть изъят.

Собственнику такого участка возмещаются убытки и выдается документ о реквизиции.

Если после прекращения обстоятельств вернуть надел невозможно, владельцу предоставляется равноценный участок или выплачивается рыночная стоимость реквизированной земли.

Реквизиция может применяться не только для собственников, но и при постоянном пользовании, наследуемом владении или безвозмездном срочном пользовании. Любое отчуждение земельного участка влечет утрату права собственности на него лишь после государственной регистрации.

Порядок и условия процедуры зависят от формы сделки. Участки можно передавать добровольно, принудительно, на возмездной и безвозмездной основе. Поэтому прежде чем распорядиться недвижимостью, желательно изучить правовые аспекты отчуждения земельных участков.

Источник: https://martinforaz.com/konstitutsionnoe-pravo/kak-proishodit-otchuzhdenie-zemelnogo-uchastka.php

Статьи:Право земельного участка:Приобретение-земельных-участков-в-Германии

Передача прав собственности на земельный участок

Приобретение-земельных-участков-в-Германии

От Адвокат Dr. Götz-Sebastian Hök

1. Земельное право в Германии Земельное право Германии не определяет ккакого-либо особого статуса иностранных граждан при приобретении земельных участков. Земельный участок может быть предметом сделки купли-продажи только тогда, когда он измерен и зарегестрирован в поземельной книге. Расположение, размеры и вид пользования участка регистрируются в Кадастровой службе.

Согласно имеющимся там данным, участок записывают в государственном ведомстве, ведущем поземельные книги. Из поземельной книги, которая ведется местными судами, собственники земельного участка могут получить информацию о размерах участка и обременении его залогом (например, ипотекой) или иными обременениями (правом пользования, правами аренды и т.д.).

Предметом сделки могут быть участки со стоящими на них зданиями, которые являются неотъемлемой составной частью такого земельного участка. Порядок частичного временного пользования земельного участка, которое рассматривается как приобретение прав, а не как приобретение самог земельного участка, определен в “Законе о продаже прав частичного временного пользования в жилых зданиях”.

2.

Договор о приобретении земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка является основанием для приобретения права собственности на него. Договор регулируется германским законодательством в том случае если участок расположен на территории Германии, даже если в сделке принимают участие иностранные лица. Процедура перехода права собственности на земельный участок в любом случае регулируется нормами немецкого права. Договор купли-продажи земельного участка является двухсторонней правовой сделкой, согласно которой продавец обязуется обеспечить покупателю передачу права собственности на приобретаемый земельный участок и передать ему сам участок. Покупатель обязуется в свою очередь выплатить оговоренную договором цену и принять земельный участок. Согласно немецкому праву для перехода права собственности необходимо наличие соглашения о передаче прав собственности («Ауфлассунг») и внесение нового собственника в поземельную книгу. а) Форма договора Договор, в котором одна из сторон обязуется передать права собственности на участок, а другая – приобрести их, должден быть заверен нотариально. Нотариальное заверение включает в себя оглашение договора исполняющим обязанности нотариусом и проставление его подписи под договором. Нотариальное заверение договоров купли-продажи земельных участков, выполненное иностранными нотариусами, не признается немецкими ведомствами. Нотариальное заверение должно с одной стороны защищать от непродуманных и поспешных сделок с земельными участками. С другой стороны, благодаря консультации специалиста и разъяснению нотариуса оно должно гарантировать, что воля сторон изложена верно, полностью и юридически правильно. Кроме того нотариальное заверение в форме нотариального свидетельства служит при хранении в государственном учреждении в качестве доказательства. Простой письменный или заключенный устно договор купли-продажи земельного участка является таким образом недействительным. Но он становится действительным по своему содержанию, если имеет место соглашение о передаче прав собственности и внесение соответствующей записи в поземельную книгу. Также необходимо нотариально заверять все дополнительные договоренности и последующие существенные изменения. О конкретных условиях договора (сроке платежа, дате передаче земельного участка), гарантиях, обременении участка залогом недвижимого имущества (ипотекой и поземельными налогами) и прочем стороны, в значительной мере, могут договариваться без ограничений. Расторжение договора купли-продажи земельного участка возможно до внесения записи об изменения в праве собственности. Во внимание принимается также отказ от договора и опротестование договора. Впрочем, в отдельных случаях наличие действительных предпосылок для отказа от договора или его опротестования проверяется. б) Участники договора Приобретение земельного участка обычно является двусторонней сделкой. Если же в приобретении земельного участка принимают участие несколько лиц, то необходимо указать их части в долях или иное правовое отношение (например имущественная общность или общность наследования). Правоспособность иностранных участников определяется как правило по их гражданству, либо, если речь идет о юридических лицах – по их местонахождению. При приобретении земельных участков иностранными юридическими лицами может потребоваться специальное разрешение. В настоящее время Федеральное правительство не применяет на практике данное ограничение. Однако в некоторых федеральных землях, таких как Берлин, Северный Рейн-Вестфалия, Шлезвиг-Гольштейн и Саарланд существует условие, согласно которому приобретение земельных участков иностранными юридическими лицами зависит от наличия государственного разрешения. Это ограничение не относится к юридическим лицам происходящим из государств-членов Европейского Союза. в) Предмет сделки Земельный участок, предназначенный для купли-продажи, необходимо идентифицировать в государственном ведомстве, ведущем поземельную книгу, в соответствии с данными такой поземельной книги. Чтобы не возникло путаницы, участок должен быть описан как можно более подробно. Это относится например к тем частям земельного участка, на которых еще только предстоит провести геодезические работы. В этом случае необходимо обозначить все отдельные части участка, которые предстоит измерить, на отдельном чертеже, который может быть приложен к нотариальному акту. г) Цена В договоре купли-продажи точно определяется цена земельного участка, срок платежа и проценты за время просрочки на случай задержки платежа. Нотариальный договор купли-продажи, содержащий неверные сведения о цене (например сознательно заниженные по сравнению с реально выплаченной суммой), в полном объеме является недействительным. д) Накладные расходы и налоги В соответствии с немецким законодательством расходы по нотариальному заверению договора купли-продажи, соглашения о передаче прав собственности и по внесению записи в поземельную книгу несет покупатель. Покупатель также несет расходы по внесению в поземельную книгу необходимых разъяснений (например – официальных разрешений). Напротив, затраты по проведению геодезических измерений земельного участка и погашению записей в поземельной книге несет продавец. Впрочем, договором может быть предусмотрено, что все затраты (в т.ч. например и затраты на проведение геодезических работ) должен нести покупатель. Поэтому, во избежание спора, в договоре всегда необходимо однозначно оговаривать распределение затрат. Затраты на маклера оплачиваются каждой стороной самостоятельно. Из налогов взимаемых при купле-продаже земельного участка во внимание прежде всего должен приниматься налог на приобретение земельной собственности (в настоящее время он составляет 3,5% от цены участка). Судебные издержки по внесению записи в поземельную книгу и нотариальные расходы определяются законом. В отношении судебных издержек, налога на приобретение собственности и нотариальных расходова ответственность несут совместно и продавец и покупатель, даже если в договоре оговорено иное, т.е. продавец несет риск несостоятельности покупателя, который надлежащим образом обязался нести все расходы.

3. Отчуждение земельного участка

а) Обязательства по сделке и отчуждение земельного участка Обязательства по сделке определяют отношения между участниками сделки. Для изменения же отношений собственности необходима распорядительная сделка, т.е. отчуждение. Таким образом, для перехода права собственности на земельный участок необходимо согласие о наступлении изменения в праве и внесение соответствующих изменений в в поземельную книгу. При этом стороны должны дать однозначное согласие на внесение таких изменений в поземельной книге. б) Передача права собственности Необходимое для перехода права собственности на земельный участок соглашение продавца и покупателя (соглашение о передаче права собственности) должно быть оглашено перед уполномоченной компетентной инстанцией в присутствии обеих сторон либо их представителей. Доверенность на представление интересов сторон должна содержать право уполномоченного лица на соглашение о передаче прав собственности на земельный участок, т.е. на переход права собственности. Регистрацию соглашения о передаче прав собственности состоявшимся осуществляют нотариусы или приравненные к ним немецкие консульские служащие; а также суды, если передача прав собственности происходит в результате мирового соглашения. Соглашение о передаче прав собственности становится действительным лишь в том случае, если одновременно составляется нотариальный акт о договоре купли-продажи. Речь в данном случае идет лишь об административном предписании и его нарушение не влечет за собой непризнания совершившейся сделки по передаче прав собственности. Соглашение о передаче прав собственности, заключенное с оговорками, либо с временным ограничением (сроком), является недействительным.

4. Исполнение договора

а) Внесение записи в поземельную книгу Кроме наличия соглашения необходимо внесение соответствующей записи в поземельную книгу. При этом и соглашение о передаче прав собственности, и запись в поземельной книге должны соответствовать друг другу по содержанию. Государственное ведомство, ведущее поземельную книгу имеет право произвести запись лишь тогда, когда произошла передача прав собственности и когда старым владельцем дано согласие на перевод собственности на нового владельца. б) Передача земельного участка Передача земельного участка, т.е предоставление права владения земельным участком, не равнозначна отчуждению. Тем не менее передача земельного участка имеет значение например для перехода ценового риска, возмещения затрат и для начала отсчета срока исковой давности по недостаткам договора. Срок исковой давности по недостаткам договора составляет один год с момента передачи земельного участка. в) Обязывающая сила До внесения в поземельную книгу участники сделки связаны соглашением только в том случае, если (1) заявления сторон засвидетельствованы нотариально, или (2) заявления сторон официально совершены в государственном ведомстве, ведущем поземельные книги, или (3) заявления сторон поданы в государственное ведомство, ведущее поземельные книги или (4) правомочное лицо вручило другой стороне официвальное разрешение на внесение записи в поземельную книгу Обязательство означает невозможность одностороннего отказа от соглашения. Кроме того, пока соглашение о передаче прав собственности не становится обязательным, отказаться можно лишь от соглашения как такового, а не от лежащей в его основе сути сделки, т.е., как правило договора купли-продажи. г) Обязанность уведомления Требование о сохранении служебной тайны нотариусами может быть нарушено в случаях обязанности уведомления. Так например нотариус обязан согласно налоговому законодательству сообщать финансовым ведомствам об определенных видах нотариальных сделок. Смысл такого обязательства состоит в том, что финансовое ведомство получает сведения о сделках, облагаемых налогом и имеет возможность привлечь участников к уплате налога. Согласно закону об совершенствовании борьбы с организованной преступностью лица, получающие наличные деньги в размере более 30.000 немецких марок, должны навести справки о личности лица, передающего ему эти деньги. Юридическая фирма -Д-р Хёк, Штигльмайер и коллеги Д-р Хёк Отто-Сухр-Аллее 115 10585 г. Берлин Германия Телефон +49 (0) 30- 3000 760 0 Факс +49 (0) 30 513 03 819

e-mail: kanzlei@dr-hoek.de

Kanzlei Dr. Hök, Stieglmeier & Kollegen Ansprechpartner: Dr.Götz-Sebastian Hök Eschenallee 22, 14050 Berlin Tel: 00 49 (0) 30 3000 760-0 Fax: 00 49 (0) 30 3000 760 33

e-mail: kanzlei@dr-hoek.de

Источник: http://www.dr-hoek.de/RU/beitrag.asp?t=Grundstuecksrecht-real-estate

22. Договор купли-продажи земельных участков

Передача прав собственности на земельный участок

В.Т. Батычко
Земельное право в вопросах и ответах
Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2007.

Статьей 37 ЗК РФ урегулированы особенности купли-продажи земельных участков как особого объекта правовых отношений и особого объекта недвижимости. Положения о купле-продаже земельных участков при этом основаны на принципах и нормах ЗК РФ, а также на общих положениях о купле-продаже, установленных частью второй ГК.

По договору купли-продажи (в соответствии со ст. 454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это составляет основное содержание данного договора.

На земельные отношения распространяются и статьи § 7 «Продажа недвижимости» гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.

Пункт 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки. Правда, современное законодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи, но определенные акты, позволяющие заключать договоры, уже приняты.

В частности, разработан порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка.

Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором, а также, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара, а также относящиеся к нему документы (ст. 456 ГК РФ).

Принадлежность – это вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, связанная с ней общим назначением, и в соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Земельное законодательство не останавливается подробно на том, что при передаче земельного участка может являться его принадлежностью. Кроме того, в еще более сложном случае, при продаже недвижимости (здания) вместе с земельным участком не всегда легко даже для специалиста определить, где же здесь главная вещь, а где ее принадлежность.

Решить этот вопрос важно при заключении договора. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости (ст. 552 ГК РФ) покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В этом случае данная часть (которая может и не составлять весь земельный участок) выступает как принадлежность главной вещи – здания.

Когда продавец считается собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Другими словами, если недвижимость продает собственник земельного участка, то право на участок под домом и для его использования определяется договором купли-продажи и, по договору, он может остаться в собственности продавца дома. Если же договором не определяется, на основании какого права продавец дома передает соответствующий земельный участок, то по закону будет считаться, что он перешел покупателю, как и здание, на праве собственности.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Наиболее распространенные случаи такой сделки – это продажа дома или гаража, расположенных на арендуемых продавцом земельных участках.

При этом покупателю переходит право аренды части земельного участка.

Важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок.

Это размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровая оценка. Для точного определения всех этих параметров к договору купли-продажи прилагается план земельного участка, а также все необходимые данные указываются в договоре.

При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

Если эти данные будут в договоре отсутствовать, договор будет считаться незаключенным и сделка недействительной в соответствии с ГК РФ.

При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также такие условия его использования, как право прохода (проезда) по участку, технического обслуживания или ремонта зданий и др.

О форме договора продажи земельного участка законодательство высказывается однозначно: договор заключается в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Выше уже говорилось о том, что была разработана и принята типовая форма договора купли-продажи земельного участка, которой должны придерживаться участники сделки.

Одним из последствий несоблюдения покупателем установленной формы договора может являться то, что он не вправе рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности на землю, без которого ни доказать, ни защитить свои права на землю он не сможет.

Срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок, в соответствии со ст. 314 ГК РФ величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обязательств.

Одно из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка – его цена. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Цена участка определяется по соглашению сторон. При заключении сделок с местной администрацией о покупке земли, а иногда и сделок между частными лицами нередко стороны руководствуются нормативной ценой земли.

Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии с гражданским законодательством (ст. 486 ГК РФ).

Существенное внимание уделяет законодательство условиям передачи товара (земельного участка). При этом устанавливается ряд обязательств как для покупателя, так и для продавца.

Из смысла законодательства вытекает, что продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего «качества»), пригодном для цели его использования.

Например, крестьянскому хозяйству в целях сельскохозяйственного использования нельзя продать зараженный земельный участок с нарушенным почвенным слоем, если он не поддается восстановлению и приведению в пригодное для сельского хозяйства состояние.

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора.

Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранение недостатков (ст. 475 ГК РФ).

Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок (ст.

477 ГК РФ), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Оговоримся сразу, что земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК РФ или договором.

По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных, установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки.

Кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании ст. 69 ЗК и вРФ соответствии с ФЗ о государственном земельном кадастре.

В соответствии с ГК и ФЗ о госрегистрации государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.

Источник: http://www.aup.ru/books/m237/22.htm

Механизмы передачи прав на землю: как обойти запреты? | ЮРЛІГА

Передача прав собственности на земельный участок

Уже около 15 лет в Украине действует мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Такой запрет был введен с принятием в 2002 году Земельного кодекса Украины, и еще будет существовать, как минимум до 2018 года.

Мораторий предусматривает запрет купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме выкупа их для общественных нужд.

Также существуют и другие табу: купля-продажа и изменение использования этих земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства; купля-продажа земельных участков, выделенных на местности владельцам земельных долей (паев) для ведения личного сельского хозяйства, кроме передачи их по наследству; обмен земельного участка на другой земельный участок; выкуп их для общественных нужд, кроме изменения целевого назначения земельных участков с целью их предоставление инвесторам.

Безусловно, такие запреты усложняют процесс передачи права собственности и отчуждения для владельцев земельных участков. Пока будет действовать мораторий и не будет введен рынок оборота земель, для землевладельцев единственным выходом остается передача земли в аренду на крайне невыгодных условиях.

Однако, несмотря на все неутешительные последствия запретов, существуют способы и правовые конструкции, позволяющие обойти ограничения моратория. Одним из таких «легальных» способов отчуждения прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения является институт эмфитевзиса.

В соответствии со статьей 395 ГК Украины, эмфитевзис – это право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд. Если рассматривать эмфитевзис в широком смысле, то это имущество или имущественные права, если в узком – это вещное право, которое заключается в праве использования чужой вещью.

В свою очередь, договор эмфитевзиса предусматривает передачу прав пользования как имущественное право от владельца земли к землепользователю. Такая передача прав другому лицу не считается отчуждением земли, поскольку владелец не теряет право собственности на нее.

Чтобы понять, почему так происходит, необходимо проанализировать понятие отчуждения. Согласно положению пп. 14.1.31 п. 14.

1 статьи 14 Налогового кодекса Украины, отчуждение имущества – это любые действия налогоплательщика, вследствие совершения которых он теряет право собственности на свое имущество или право пользования, в частности, природными ресурсами, которые предоставлены этому налогоплательщику в пользование.

В свою очередь, в статье 1 Закона Украины «Об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, размещенных на них, находящихся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости», отчуждение земельных участков, объектов недвижимого имущества, размещенных на них – это переход права собственности на них путем их выкупа или принудительного отчуждения для нужд государства, территориальной общины или общества в целом. В пункте 2 Постановления Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка отчуждения объектов государственной собственности» № 803 от 6 июня 2007 года, отчуждение имущества также обозначено как передача права собственности на имущество юридическим или физическим лицам по процедурам и способом, которые предусмотрены этим порядком. Из приведенных законодательных определений следует, что отчуждение предусматривает переход права собственности на определенную вещь (имущество), то есть, потерю права собственности предыдущим владельцем.

Эмфитевзис, как вещное право может передаваться, в том числе, и на платной основе другим лицам, то есть, происходит отчуждение имущественного права, а не земельного участка Соответственно, эмфитевзис как право пользования земельным участком для с/х целей «собственником» возникает у лица после отчуждения этого права владельцем на основании соответствующего договора.

Учитывая, что договором эмфитевзиса срок пользования земель с/х назначения частной собственности может определяться сторонами, то передать земельный участок в пользование можно на неопределенный срок.

Также надо принять во внимание, что за все время пользования стороны по договоренности могут установить оплату и определить условия расчета.

Так, если стороны договорятся о передаче земельного участка на 100 лет с оплатой всего срока пользования заранее, то землепользователь фактически «покупает» земельный участок.

Стоит заметить, что право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), закрепленное на законодательном уровне, может отчуждаться и передаваться в порядке наследования.

Кроме того, землепользователь имеет право на отчуждение права пользования землей, если иное не установлено законом. В данном случае законодатель оперирует понятием отчуждения права, а не отчуждения вещи (имущества).

Это важно понимать, поскольку из анализа законодательства следует, что земельный участок – это недвижимая вещь, имущество. Например, в статье 179 ГК Украины значится, что вещь – это предмет материального мира, относительно которого могут возникать гражданские права и обязанности.

Кроме того, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки (статья 181 ГК Украины). Соответственно, право собственности на земельный участок – это имущественные права на недвижимую вещь, то есть вещные права, имущество. В п.

15 Переходных положений Земельного кодекса Украины речь идет о купле-продаже или иным способом отчуждении (переходе права собственности) земельного участка с / х назначения именно как вещи (имущества), в то же время речь не идет об отчуждении прав (права пользования) на земельный участок.

Исходя из этого, заключение договора эмфитевзиса с определенным сроком пользования, условиями и сроком оплаты за «пользование» – вполне легальный способ отчуждения земель сельскохозяйственного назначения.

Это значит, что к моменту снятия моратория стороны могут урегулировать фактическое отчуждение земельного участка договором эмфитевзиса, в котором предусмотреть отлагательное условие или оговорку, что пользователь имеет преимущественное право на выкуп земельного участка после снятия моратория, а владелец в обязательном порядке должен ее отступить. Преимуществом эмфитевзиса, например, перед договором аренды является отсутствие четко регламентированной процедуры заключения такого договора, осуществление периодичности платежей (арендной платы) и возможность отстранить свое право пользования другому лицу.

Следующий правовой инструмент, который можно использовать в обход действия моратория, – это обмен земельными участками. По определению гражданского законодательства такой договор обмена можно считать способом отчуждения, ведь происходит смена собственника и переход права собственности к другому лицу. Как уже отмечалось, в п.

15 Переходных положений ЗК Украины запрещается купля-продажа и другим способом отчуждение земликак вещи, кроме обмена земельными участками. Однако, законодатель не уточнил, что обмен должен происходить земельными участками исключительно с /х назначения.

Это дает возможность для обмена земельных участков другого целевого назначения на земельные участки с целевым назначением для ведения сельского хозяйства.

Подведя итоги, можно утверждать, что есть, по крайней мере, два действенных способа обойти законодательные запреты на куплю-продажу земли. Эмфитевзис не считается отчуждением земельного участка, а только отчуждением вещного права, которое не подпадает под определение моратория.

В свою очередь, обмен земельными участками хоть и является отчуждением, но законодателем это отнесено к исключению из правила.

Понимание и умение разработать подобные правовые механизмы передачи прав на землю в обход моратория дадут возможность владельцам земли, которые не желают заниматься сельским хозяйством, осуществить отчуждение такого имущества и на выгодных условиях передать свои земельные участки в пользование.

Леонид Покрова,

юрист ЮФ GOLAW

Подготовлено специально для Платформы ЛІГА:ЗАКОН Связаться с редактором

Источник: https://jurliga.ligazakon.net/analitycs/153932_mekhanizmy-peredachi-prav-na-zemlyu-kak-oboyti-zaprety

Регистрация права собственности на землю (земельный участок) в Киеве или Киевской области

Передача прав собственности на земельный участок

С 2013 государственная регистрация оформление права собственности на земельный участок изменилась. Теперь фактом подтверждения является не Государственный акт или свидетельство о праве собственности, а Извлечение из Государственного земельного кадастра о земельном участке.

В таком реестре указываются все главные сведения о земельном участке, такие как: кадастровый номер земельного участка, целевое назначение земельного участка, форма собственности, имеющиеся документы на участок (Государственный акт, свидетельство и т.п.), площадь и схематический план участка, сведения о владельце. Регистрационные действия проводит государственный регистратор или частный нотариус.

Государственная регистрация земельного участка необходимо как физическим, так и частным лицам.

Для чего необходимо оформление земли?

Для беспрепятственного распоряжения участком владелец должен оформить землю, то есть зарегистрировать право на землю. После того, как уполномоченные органы внесут сведения о земельном участке в Государственный реестр, владелец земельного участка получает возможность отчуждать свою недвижимость в полном объеме.

Такими операциями отчуждения может быть продажа участка, сдача в аренду, дарение и тому подобное. Получение разрешительной документации на строительство предусматривает предъявления, кроме правоустанавливающей документации, документа о подтверждении регистрации права на участок.

То есть, если участок не был зарегистрирован в новом реестре, его нужно туда внести, а затем согласовывать разрешительные документы на строительство.

Наши главные преимущества:

Безопасность и конфиденциальность

За года работы каждый из этапов максимально отточен,поэтому мы готовы предложить риски сведенные к нулю.

Опыт наших сотрудников

Наш штат состоит из юристов по недвижимости, инженеров БТИ, землеустроителей, регистраторов и тех людей, которые отвечают за стабильную работу нашего сервиса. У каждого из них реальный опыт в реальных задачах.

Сертификаты на работу

Наши специалисты, в зависимости от деятельности, владеют сертификатами, с которыми Вы можете ознакомиться у нас в офисе.

БЕЗ ОЧЕРЕДЕЙ И СКРЫТЫХ ПЛАТЕЖЕЙ

Без очередей, у каждого свое время для приема. Без простаивания месяцами возле кабинета госслужб. Мы всегда работаем в рамках согласованного бюджета.

Стоимость регистрации права собственности на землю:

Вид услуги:Стоимость:Срок выполнения:
Регистрация землиот 1 700 грндо 5 днейЗАКАЗАТЬ
Выписка из кадастра (ГЗК)от 300 грн2-4 дняЗАКАЗАТЬ
Кадастровый номерот 4 500 грнот 20 днейЗАКАЗАТЬ
КОНСУЛЬТАЦИЯБЕСПЛАТНОЗАКАЗАТЬ
МАРИЯ ЗИНЧЕНКО
юрист-консультант
(068)-098-11-68,
(063)-624-60-44
ЗВОНОК

*итоговая стоимость наших услуг в каждом конкретном случае является сугубо индивидуальной и рассчитывается на основании трудозатрат наших специалистов и сложности проекта. При обращении наши специалисты формируют коммерческое предложение с точным расчётом стоимости наших услуг.

Какие документы нужны для государственной регистрации права собственности на земельный участок:

  1. Паспорт и ИНН;
  2. Документ-подтверждение возникновения или перехода права собственности и данный участок (например, Государственный акт, договор купли-продажи, решение суда и т.д.).

Какие документы нужны для регистрации нового отведенного земельного участка:

  1. Паспорт и ИНН;
  2. Документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок до ее разделения или объединения (кроме случаев, когда право собственности на такой земельный участок уже зарегистрировано в Государственном реестре прав);
  3. Решение местного органа о передаче земельного участка в собственность или предоставление в постоянное пользование;
  4. Выписка из Государственного земельного кадастра.

*Для обеспечения достаточности информации и предоставления качественной консультации список необходимых для подачи документов будет уточнено нашими сотрудниками до начала работ.

В случае отказа в проведении государственной регистрации, владельцам участка с помощью землеустроителей необходимо сформировать земельный участок на основании документации по землеустройству и присвоить ему кадастровый номер, и только после этого будет проводиться регистрация права собственности на земельный участок.

Благодаря тому, что в нашем штате работают юристы по недвижимости, землеустроители, геодезисты, регистраторы, мы готовы предоставить свои услуги в как можно меньшие сроки и предложить пути решения, если у Вас имеются проблемные вопросы по своему участку.

Ответы на популярные вопросы:

Сколько времени нужно на оформление объекта?

Это зависит от сложности процедуры оформления. Около 40% задач выполняются до 2 недель, 35% – до 1 месяца, остальные 25% – это наиболее сложные вопросы – до 2-5 месяцев.

От чего зависит цена на услуги?

Цена зависит от таких факторов как: местоположения объекта, метраж, наличии нужных документов, сложности и количества этапов процедуры.

Вы можете приехать к нам на объект?

Бывают случаи, когда человек по разным причинам не может прийти на консультацию или для заключения договора в офис (работа или другие причины). Наш специалист выезжает к Вам совершенно бесплатно. Готовые документы Вы получаете через курьера или Новую Почту.

Вы можете ускорить процесс регистрации моего объекта?

За все время работы мы сократили сроки выполнение почти вдвое, чем мы очень гордимся.Но бывают ситуации, когда в человека форс-мажор и ему нужно провести регистрацию еще быстрее (брак, выезд за границу и т.д). В некоторых случаях это невозможно. Но в остальных ситуациях мы можем предложить сузить сроки, при этом нужно учитывать, что цена за услугу может измениться.

У Вас есть сертификаты?

Да, конечно. У таких людей как инженеры, проектанты, землеустроители – у всех есть сертификация. Это очень важно. Со всеми документами Вы сможете ознакомиться у нас на месте.

Источник: https://unidoc.com.ua/registraciya-sobstvennosti-na-zemlyu/

Адвокат Сорокин
Добавить комментарий