Расторжение договора по ипотеке обманутым дольщиком

Какие сложности поджидают дольщика при расторжении ДДУ – ЮК

Расторжение договора по ипотеке обманутым дольщиком

Многие дольщики, не получившие ответа от застройщика на вопрос: быть или не быть долгожданному новоселью, решаются на крайнюю меру – аннулирование договора с недобросовестной строительной компанией. Прощание с застройщиком по инициативе дольщика предусмотрено федеральным законом.

Если на покупку жилья были потрачены собственные средства, то участник при таком развитии событий еще и выиграет в денежном выражении.

Но что делать дольщикам, взявшим кредит под залог ДДУ в банке и вынужденным выплачивать большие проценты? Возможно ли расторжение ДДУ с ипотекой, и не обернется ли это новыми проблемами для дольщика?

Наверняка мало найдется граждан, желающих по своей инициативе расторгнуть договор долевого участия, когда строительство будущего жилья идет по плану, дом возводится точно в срок, не вызывает сомнений качество объекта.

К сожалению, такое случается редко, у застройщиков находятся десятки причин и сотни обстоятельств, заставляющих их передвигать дату окончания строительства. Практически 80% строителей нарушают свои обязательства.

Получить квартиру в срок, указанный в ДДУ – счастье, доступное единицам.

Однако проблемы застройщика не должны волновать участников, в принципе им все равно по какой причине квартира не была передана в срок. Если строительная компания затянула с передачей жилья более чем на два месяца, дольщик может начинать процедуру расторжения договора долевого участия.

Но это далеко не единственное основание, по которому можно аннулировать договор со строительной компанией. Если передача жилья все-таки состоялась, то здесь участника поджидают другие проблемы – могут вскрыться разнообразные дефекты, допущенные строителями.

Если у дольщика есть желание и возможность, он может устранить их своими силами, естественно за счет застройщика, который по закону обязан ему оплатить ремонтные работы или уменьшить сумму договора. Если желания нет, то исправлять свои огрехи должны сами строители.

Исполнить или нет данное требование – на совести застройщика, который наверняка изучил 214 ФЗ и знает, что его неисполнение – не в его интересах, поскольку если в разумный срок он не устранит недостатки, у дольщика появляются основания для расторжения ДДУ и взыскания с него неустойки.

Еще одно основание для одностороннего отказа дольщика от дальнейшего исполнения ДДУ – прекращение договора поручительства между застройщиком и кредитной организацией и не заключение им нового договора с другим поручителем в течение двух недель.

Расторгнуть договор долевого участия по всем вышеперечисленным основаниям можно в упрощенном порядке. Для этого достаточно направить в строительную фирму заказное письмо с уведомлением о своем решении, в котором нужно указать причины отказа от договора и рассчитать сумму, положенную к возврату. Договор считается расторгнутым с момента отправки этого письма.

Закон предоставляет застройщику двадцать дней для возврата денег дольщику и уплаты неустойки. Однако большая редкость, когда удается так просто расторгнуть ДДУ. В подавляющем большинстве случаев застройщики не возвращают деньги добровольно, и решение вопроса переходит в судебный зал.

На пути к долгожданному новоселью дольщики могут столкнуться с еще более серьезными проблемами и спорными ситуациями с застройщиками, которые заставят их принять решение о расторжении договора ДДУ. В законе предусмотрено ряд причин, которые требуют судебного урегулирования.

Дольщик может обратиться в суд с заявлением о расторжении ДДУ, если строительство его дома заморожено, и он реально видит, что в положенный срок компания-застройщик не передаст ему квартиру, а также в том случае, если застройщик по своей инициативе изменил назначение общего и нежилого имущества возводимого объекта.

Нередко при приемке жилья участник обнаруживает, что фактическая площадь его квартиры не соответствует документам.

Если в планы дольщика не входит оплачивать лишние квадратные метры или, наоборот, лишаться части оплаченной жилплощади, он также может обратиться в судебные органы для аннулирования договора.

Инициировать процедуру в суде можно тогда, когда изменения площади составляют более 5 % в любую сторону.

При обращении в суд нужно учесть два момента: грамотно составить иск и правильно его подать. В заявлении нужно верно отразить свои требования к застройщику и рассчитать все выплаты, которые он должен произвести. Закон позволяет дольщику требовать не только неустойку за пользование его деньгами, которая рассчитывается по ключевой ставке Центробанка, но также и оплату всех своих расходов, взыскание морального вреда и 50 % штраф от всей суммы иска. На исполнение судебного решения застройщику отводится десять дней.

Заявление можно подать:

  • по адресу, где зарегистрирована строительная фирма,
  • по местонахождению объекта строительства,
  • по своему месту проживания.

Конечно, лучше, но только не дольщику, который в этом случае будет довольствоваться только тем, что ему предложит застройщик. Разумеется, последний обязан ему полностью выплатить всю сумму по ДДУ, а что касается неустойки, то тут, как договоришься.

Если учесть, что в планы строительной компании совсем не входит терять собственные деньги, то можно заранее предположить, что расчет неустойки будет произведен в пользу застройщика. Кроме того, обещанных выплат по соглашению можно ждать очень долго, нередко сроки исчисляются месяцами и даже годами.

Заключая подобное соглашение, дольщик лишается возможности подавать в суд, пока не истечет срок оплаты.

Из этого следует, что соглашение выгодно только строительной компании, которая может уменьшить сумму выплат и потянуть время. Для дольщика же здесь не присутствует никаких выгод: в денежном выражении он получает значительно меньше, чем по закону, а кроме того упускает время для подачи заявления в суд.

Сегодня подавляющее большинство дольщиков, чтобы приобрести жилье в новостройке, берут ипотечный кредит. Как расторгнуть договор ДДУ с ипотекой, ведь в этом случае в двусторонние отношения между застройщиком и участником вовлекается еще одна заинтересованная сторона – банк, выдавший кредит.

Договор ДДУ, дающий право требования жилья с застройщика, находится в залоге у банка, без одобрения которого, дольщик не может совершить в рамках данного договора ни одного юридически значимого действия.

Поэтому дольщику, помимо решения спора со строительной компанией, необходимо урегулировать вопрос с кредитной организацией, а банки, как известно, организации очень консервативные и не приветствуют ни пересмотра условий договора, ни тем более его расторжения.

Как расторгнуть ДДУ при данных обстоятельствах? Ситуация, в которой оказался дольщик, взявший ипотечный кредит, усложняется еще тем, что он вынужден ежемесячно платить проценты банку, которые, по сути, выплачивались впустую. Ведь при расторжении ДДУ, дольщик больше не сможет претендовать на квартиру и естественно для него теряется всякий смысл в ипотеке. Можно ли вернуть бесполезно потраченные деньги?

Несмотря на то, что в законе нет указания, что при расторжении ДДУ по вине застройщика он должен оплатить ипотечные проценты, однако в нем указано, что любая сторона договора, нарушившая свои обязательства, должна не только выплатить неустойку, но также полностью возместить все убытки. В данном случае проценты по кредиту являются убытками, понесенными участником, и их также можно включить в исковые требования к застройщику.

По сути, алгоритм действия тот же, что и при обычных условиях, но нужно также:

  • известить о своих намерениях аннулировать договор ДДУ кредитное учреждение, и получить на это его согласие;
  • написать заявление о погашении кредита досрочно, тогда банк должен пересчитать проценты;
  • в уведомлении и/или в иске к застройщику следует указать два номера счета, на которые нужно вернуть деньги: свой (для возврата собственных денег) и банка (куда будут возвращены заемные средства).
  • как правило, при судебном урегулировании вопроса банк также участвует в процессе в качестве третьего лица.

Возможен также другой вариант развития событий, при котором все денежные средства отправляются на счет дольщика. В этом случае следует поступать в зависимости от того, какие договоренности достигнуты с банком, и какие условия прописаны в кредитном договоре.

Если по условиям ипотеки при расторжении ДДУ заемщик обязан погасить кредит полностью, то необходимо перевести все деньги на счет банка.

Если данного пункта в договоре нет, то можно продолжать платить ипотеку, а возвращенные деньги направить на покупку другого жилья.

Нужно учесть еще один важный момент: ипотечный договор, также как и ДДУ, зарегистрирован в Росреестре. При расторжении оба этих договора также должны пройти процедуру регистрации. Факт расторжения ДДУ необходимо зафиксировать в ЕГРП, и там же нужно погасить запись об ипотеке.

Для регистрации расторжения ДДУ нужно представить:

  • удостоверение своей личности;
  • соглашение (при заключении);
  • уведомление об одностороннем аннулировании договора (копия, при наличии);
  • судебное решение (заверенная копия).

Для погашения записи об ипотеке подаются:

  • письмо кредитной организации о погашении долга заемщиком;
  • совместное заявление обеих сторон;
  • ипотечный договор;
  • закладная (оригинал и копия) с отметкой о погашении;
  • судебное решение о прекращении ипотеки (при наличии).

Одностороннее расторжение ДДУ само по себе – дело непростое, а тем более тогда, когда оно усложняется наличием ипотечного кредита. В каждом случае есть множество нюансов, разобраться в которых может только профессионал.

Юристы Общества защиты прав дольщиков помогут выработать единственно верный алгоритм действий и содействуют получению максимальной компенсации с недобросовестного застройщика.

Описать нам свою проблему вы можете в форме обратной связи, которую найдете в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/rastorzhenie-ddu-s-ipotekoj

Расторжение ДДУ в 2020 г. – подробное описание судебного процесса

Расторжение договора по ипотеке обманутым дольщиком

Расторжение ДДУ – это довольно радикальное решение, у которого имеются свои плюсы и минусы.

  1. Дольщик отказывается от права требовать передачи квартиры. При этом необходимо понимать, что маловероятен исход событий, при котором застройщик добровольно выплатит сумму договора с процентами — нужно быть готовым к судебной тяжбе с застройщиком. Есть вероятность, что до момента вступления решения суда в законную силу, активы компании будут выведены и это повлечет невозможность или затруднительность исполнения судебного решения. Иными словами – отказываясь от договора долевого участия, вы рискуете потерять как квартиру, так и деньги.
  2. Ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на стадии завершения. Отказавшись от договора, вы получите обратно сумму, которая будет меньше текущей рыночной стоимости возводимой квартиры. Проценты за пользование денежными средствами и «потребительский штраф» могут эту разницу покрыть, но может быть и обратная ситуация.
  3. При неопытном подходе к делу проценты которые вам положены за пользование застройщиком вашими деньгами могут быть сильно срезаны на основании ст. 333 ГК. Для предотвращения подобной практике, рекомендую обращаться к юристу с опытом взыскания процентов в полном объеме, без занижения их судом.

Теперь о плюсах расторжения ДДУ: Почему выгодно расторгнуть договор ДДУ со стороны дольщика ?

Возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами. Это требование имеет ряд преимуществ перед взысканием неустойки за просрочку:

— проценты исчисляются с момента получения застройщиком денег. Размер процентов – 1/150 ставки рефинансирования на сумму договора за каждый день пользования деньгами.  Ключевая ставка с 16 декабря 2019 г. равна 6,25.

Следовательно размер процентов на сегодняшний день примерно равен 15.2 % в год или 0,0417 % в день.

Итого, при расторжении договора по истечении трех лет с момента заключения, вы вправе требовать проценты в размере половины от стоимости договора;

Посчитать проценты при расторжении договора вы можете на следующем калькуляторе:

— возможность перевода права требования процентов в арбитражный суд, что повлечет снижение рисков применения ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки.

Высший Арбитражный суд в своем постановлении высказывался, что проценты за пользование денежными средствами в контексте ст.

9 214-ФЗ являются мерой ответственности, следовательно, их снижение судом недопустимо (абзац 5 страницы 3 определения ВАС РФ от 28 ноября 2013 года № ВАС-16365/13, принятого по делу № А43-16703/2012).

Расторжение договора выгодно, когда цены на недвижимость не сильно выросли, а лучше, если они вообще упали. Если недвижимость приобреталась с инвестиционной целью, то на расторжении договора можно прилично заработать. Важно, как было сказано выше, проверить застройщика на платежеспособность.

Перевод дела в Арбитражный суд можно осуществить путем уступки права требования процентов за пользование денежными средствами.

По вышеизложенной причине, прежде чем приступать к расторжению договора, необходимо тщательно взвесить все риски, произвести анализ финансового состояния застройщика, посмотреть, исполняются ли им решения суда. Рекомендуем предварительно заказать отчет у  юриста, специализирующегося в сфере недвижимости и строительства.

Примеры отчетов здесь.

Либо воспользоваться нашим сервисом по проверке платежеспособности застройщика.

Договор долевого участия может быть расторгнут соглашением сторон в судебном порядке, путем одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Расторжение ДДУ по  соглашению сторон.

Наиболее редкий способ прекращения обязательств между застройщиком и дольщиком.  Тем не менее такой порядок также возможен, однако необходимо учитывать, что взыскать проценты за пользование Вы уже не сможете — п. 2 ст. 9 214-ФЗ предусматривает обязанность выплаты Застройщиком процентов только в случае расторжения ДДУ в одностороннем порядке по инициативе Участника.

Судебный порядок.

Данный способ регламентируется п. 1.1. ст. 9 214-ФЗ. Так, основаниями для расторжения договора судом являются:

1) Приостановка или прекращение строительства;

2) Существенное изменение проектной документации;

3) В случае изменения назначения общего имущества/нежилых помещений, входящих в состав объекта строительства и иных случаях.

В случае возникновения любого из вышеприведенных оснований, Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора долевого участия, возмещение уплаченного по договору и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами. После вступления в силу решения суда, застройщик обязан в течение 10 дней уплатить вам сумму договора и проценты.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ. 

Этот способ наиболее востребован на практике. Основаниями для отказа являются (согласно п. 1 ст. 9 214-ФЗ):

1) просрочка более двух месяцев по передаче объекта строительства;

2) неисполнение застройщиком обязанностей по устранению существенных недостатков объекта строительства;

3) существенное нарушения требований к качеству объекта строительства;

4) нарушение обязанности заключить новый договор поручения в случае прекращения предыдущего и в иных случаях.

Как правильно провести расторжение ДДУ дольщиком ?

Порядок расторжения договора долевого участия:

В первую очередь, необходимо направить на юридический адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения уведомление об отказе от исполнения договора.

При этом, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого у застройщика возникает обязанность в течение 20 рабочих дней вернуть сумму долга вместе с процентами.

Если застройщик добровольно не исполнил обязательство, следует направить в его адрес претензию с требованием уплатить сумму договора и проценты.

В случае неудовлетворения претензии, дольщик вправе обратиться в суд со следующими исковыми требованиями:

1) о признании договора расторгнутым,

 2) взыскании суммы договора,

 3) процентов за пользование денежными средствами,

4) штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом за неудовлетворение претензии,

5) морального вреда.

6) компенсации судебных расходы за юридические услуги.

В определенных случаях к заявленным требованиям можно добавить взыскание убытков и судебных расходов.

Дольщики, у которых ипотека, часто задают вопрос: «что делать, если в кредитном договоре имеется оговорка о том, что ДДУ расторгается только с согласия залогодержателя-банка». Ответ на этот вопрос разрешен судебной практикой положительно для дольщиков. Так, в качестве примера из практики можно привести Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.

2012 по делу № 11-16466, где содержится вывод о том, что в отличие от порядка заключения договора участия в долевом строительстве, момент его расторжения в силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ, ч. 4 ст.

9 Закона № 214-ФЗ и договора обусловлен исключительно подачей уведомления о расторжении и не связан с внесением записи в ЕГРП, равно как не зависит и от мнения банка, предоставившего истцу кредит на приобретение квартиры.

Соавтор – Мазуков Мурат Султанович

Мы взыщем проценты за пользование денежными средствами без снижения судом заявленной суммы. При этом оплата наших услуг будет после получения вами денег от застройщика. Если остались вопросы наши специалисты бесплатно проверят вашего застройщика на платежеспособность, ответят на возможные вопросы

Узнайте, на сколько выгодно расторгнуть договор ДДУ со стороны дольщика в одностороннем порядке, оставьте заявку бесплатную консультацию!

 ПРЕТЕНЗИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ О РАСТОРЖЕНИИ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ

УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ОДНОСТОРОННЕМ ОТКАЗЕ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА  И РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.

Источник: https://www.s-u-d.ru/2184-2.html

Может ли дольщик расторгнуть ДДУ, если квартира в ипотеке?

Расторжение договора по ипотеке обманутым дольщиком

Расторжение договора участия в долевом строительстве – это радикальное решение, к которому участники долевого строительства (дольщики), следуя пословице «семь раз отмерь – один раз отрежь», прибегают крайне редко.

У такого способа защиты прав есть как плюсы (возврат взноса с процентами), так и минусы – ведь прекращается и обеспечение прав дольщика, например, обременение в виде залога объекта долевого строительства и прав на земельный участок. 

Риски и обстоятельства, подлежащие учету при расторжении договора, неоднократно обсуждались на страницах нашего сайта (например, здесь, здесь и здесь). И прекращение обеспечения  при расторжении договора является основным риском. Однако, даже если «всё отмерено» и риски оценены, у дольщика возникает вопрос о способе расторжения договора и о том, что конкретно делать.

Общие правила расторжения договора определены главой 29 Гражданского кодекса (далее — ГК) РФ. Согласно ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон.

Кроме того, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Кроме того, ст. 450.

1 ГК РФ предусматривает возможность отказа одной стороны от договора или от его исполнения путем направления уведомления об этом другой стороне.

Соглашение сторон — самый редкий на практике способ прекращения договора участия в долевом строительстве. В таком соглашении описываются условия и последствия расторжения договора.

Судебный порядок расторжения договора, как правило, является более предпочтительным, поскольку при рассмотрении спора суд определяет последствия расторжения договора и отражает их в судебном решении, которое при необходимости может быть исполнено принудительно на основании исполнительного листа.

Третьим способом прекращения отношений по договору является односторонний отказ от его исполнения участником долевого строительства. В силу очевидной простоты этот способ получил наибольшее распространение на практике, но он возможен не всегда. На этом способе мы остановимся подробнее.

Для расторжения договора участнику долевого строительства достаточно направить в адрес застройщика письмо, определенно выражающее желание дольщика расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом в силу ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Единственное особое требование, предъявляемое законом к порядку такого уведомления, его надо обязательно направить в адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения. Личное вручение такого уведомления застройщику также возможно, но это может создать риск неопределенности момента расторжения договора, если даты личного вручения и отправления по почте не совпадут.

Односторонний отказ дольщика от исполнения договора возможен не всегда, а лишь в случаях, предусмотренных законом или договором.

К таким случаям относятся, в частности: – неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий на два месяца срок, установленный договором;- отказ застройщика от безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо от соразмерного уменьшения цены договора, либо от возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, которые привели к ухудшению качества такого объекта, или построен с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;- существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;

– неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязанностей по уведомлению дольщика о предстоящем прекращении поручительства и (или) заключению другого договора поручительства в случае, если обязательства застройщика перед дольщиком по договору обеспечиваются поручительством банка.

Практика Агентства правовой защиты «Дольщик» свидетельствует о том, что чаще всего основанием одностороннего отказа дольщиков от исполнения договора является именно просрочка передачи объектов дольщикам более двух месяцев после установленной договором даты. При этом дольщики, как правило, без труда соблюдают описанный выше порядок расторжения договоров, если они вносили оплату за счет собственных средств.

Проблема может возникнуть, если дольщик вносил оплату хотя бы частично за счет кредитных средств.

Как правило,  договоры участия в долевом строительстве и кредитные договоры содержат условие о том, что до момента государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру его права требования на получение от застройщика квартиры в собственность считаются находящимися в залоге у банка.

Такой же вывод следует из закона. Так, согласно ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права. А к имущественным правам относится и право требования получения квартиры дольщика по договору участия в долевом строительстве. Ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.

1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – «Закон об ипотеке») определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки, а также распространяет правила о залоге (ипотеке) недвижимого имущества на залог права требования по договорам участия в долевом строительстве. А согласно ст.

77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Получается, что с момента регистрации договора участия в долевом строительстве с условием об оплате за счет кредитных средств залогом обременяется право требования дольщика на получение квартиры.

Есть и соответствующая судебная практика, в частности, постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.

2011 № 13905/10 по делу № А56-37256/2009, в котором суд указал: «кредит был предоставлен банком заемщику для приобретения жилого помещения на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между заемщиком-дольщиком и застройщиком … в данном случае возникла ипотека в силу закона с момента государственной регистрации такого договора участия в долевом строительстве в соответствии с положениями п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 11 и ст. 77 Закона об ипотеке, которая подлежит государственной регистрации … в момент регистрации названного договора».

Тогда нужно ли получать согласие банка-залогодержателя на расторжение договора?

С одной стороны, есть аргументы «за». Так, по смыслу п. 2 ст. 346 Кодекса и ст.

37 Закона об ипотеке залогодатель права требования (дольщик) не вправе отчуждать предмет залога (право требования) без согласия залогодержателя – банка, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Кроме того, согласно ст.

25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается при условии поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Но, с другой стороны, есть и аргументы против необходимости согласия банка на  расторжение договора участия в долевом строительстве.

Закон о долевом строительстве не содержит каких бы то ни было особенностей расторжения договора участия в долевом строительстве независимо от наличия или отсутствия обременения права дольщика залогом (ипотекой).

Иными словами, по Закону о долевом строительстве для расторжения договора участия в долевом строительстве получение согласия залогодержателя – банка не требуется.

Источник: http://xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai/articles/157-zalog

Обманутым дольщикам придумали новое «кидалово»

Расторжение договора по ипотеке обманутым дольщиком

В результате затеянной чиновниками реформы строительной отрасли рынок первичной недвижимости сейчас находится в подвешенном состоянии, ожидая повсеместного внедрения эскроу-счетов при заключении договоров долевого участия.

Теоретически, признают профессионалы от недвижимости, предлагаемый механизм, выглядит в плане защиты прав дольщиков достаточно эффективно.

Однако при ближайшем рассмотрении знатоки вопроса находят в нем все больше и больше слабых мест.

В начале второй декады августа «СП» уже публиковала критическое мнение экспертов рынка недвижимости о переводе с июля 2019 года сегмента долевого строительства на новые правила работы.

Они, в частности, утверждали: существует высокая вероятность того, что рядовой потребитель в случае повсеместного внедрения эскроу-счетов окажется зажатым между банком и девелопером, как между молотом и наковальней.

Из-за высокого риска неожиданного банкротства даже самых крупных банков (вспомнить хотя бы «Мастер-банк» и «Мособлбанк») и «узких мест» в системе страхования вкладов коррупция на первичке рискует перейти на новый уровень, а комфортные квартиры просто-напросто перестанут строить.

К настоящему моменту специалисты в сфере продажи жилья разглядели еще ряд уязвимостей в предлагаемой правительством и Минстроем схеме покупки строящихся квартир.

Читайте по теме

Как новые законы «убьют» рынок жилья

Коррупция перейдет на другой уровень, а комфортабельные квартиры просто перестанут строить

Напомним, выглядит она следующим образом. Застройщик и покупатель подписывают друг с другом договор долевого участия, однако денежные средства дольщика поступают при этом на специальный счет в банке (эскроу).

Там они блокируются до момента окончания строительства дома, и зачисление их на счет девелопера происходит только после подписания передаточного акта дольщиком.

Если же ввод объекта в эксплуатацию по каким-либо причинам не производится в оговоренные сроки, покупателю предоставляется право на расторжение договора и возврат собственных средств с заблокированного счета.

И здесь, по мнению, ряда аналитиков, в полный рост встает вопрос компенсационности потребительского характера. Так, специалисты агентства недвижимости «Бон Тон» подчеркивают, что принятыми законодательными новеллами начисление процентов на блокируемые в рамках эксроу-счетов денежные средства не предусмотрено.

Соответственно, вне зависимости от того, когда именно деньги были депонированы, их владелец в случае их возврата получит на руки ровно такую же суммы.

Это означает, что, принимая во внимание принцип временной сущности денег, дольщикам следует готовиться к финансовым потерям на фоне инфляции и конъюнктурных изменений рынка недвижимости.

И потери эти будут довольно ощутимыми.

Основываясь на том, что Центробанк в качестве ориентира рассматривает инфляцию на уровне 4%, за два с половиной года она способна съесть порядка 10% реальной стоимости недвижимости.

При этом данный эффект может быть усилен ожидаемым ростом цен на жилье. Таким образом покупатель уже не сможет приобрести на рынке квартиру с такими же параметрами за ту же стоимость.

Следующий момент для волнения — оплата приобретаемого в рамках ДДУ жилья через ипотечный кредит, с помощью которого сейчас, напоминают «бонтоновцы», осуществляется примерно 70% всех продаж в новостройках. После реформы на эксроу-счетах будет размещаться как первоначальный взнос (который вносит непосредственный заемщик), так и остальное тело кредита (деньги, предоставляемые банком).

Пока объект строится, никаких причин для волнения у граждан не возникает. Он спокойно выполняет взятые на себя финансовые обязательства, и погашает задолженность (тело кредита плюс начисляемые проценты).

Но как только договор долевого участия расторгается, заемщик сможет забрать с эскроу-счета только ту часть кредита, которую к этому моменту успел погасить.

Проценты же за пользование ипотечным продуктом (а это сотни тысяч рублей), ему, понятное дело, никто уже не вернет.

И получается, констатирует руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов, что проблема, которую предполагается решать с помощью этих самых эксроу-счетов, перебирается из области чистой юриспруденции в плоскость юридической психологии.

Новый механизм, развивает он мысль, предполагает, что расторжение договора есть право дольщика, но не его обязанность.

Так что дольщики при возникновении критической ситуации должны будут сами решать, нести ли им финансовые убытки, расторгая ДДУ, либо «стоять насмерть» и требовать завершения строительства дома в рамках процедуры банкротства застройщика.

Те участники долевого строительства, которые предпочтут второй вариант, неминуемо пополнят и без того внушительную армию «обманутых дольщиков». И вместо ее сокращения Россия получит новую проблемную категорию — дольщиков с эксроу-счетами.

Нельзя сбрасывать со счетов и конкурентную составляющую. Те проекты, которые рано или поздно начнут выводиться на рынок по новой схеме, будут отличаться более сложной финансовой моделью. А это, само собой, поставит их в неравное положение с уже строящимися объектами.

Следующий негативный момент нововведений, на который обращают внимание аналитики рынка, кроется во взаимоотношениях эскроу-счетов с «хроническими» болячками регламентирующего долевое строительство закона № 214-ФЗ. Да, он был принят практически 14 лет назад и претерпел за это время несколько редакций, однако ряд «слабинок» выдавить из него так и не удалось.

Конечно, с течением времени эти «дырки» понемногу были «отрихтованы» потихоньку формировавшейся судебной практикой и дописками Верховного суда через Постановления Пленума.

Но основная проблема заключается в том, что накопленная к настоящему моменту судебная практика по некоторым позициям к договору долевого участия с эскроу-счетом применяться не может, что заново актуализирует проблему несовершенства законодательства.

В качестве характерного примера Дмитрий Логинов приводит взаимоотношения треугольника застройщик-дольщик-банк на этапе расхождения данных между запроектированной и фактической площадями объекта. Согласно закону, напоминает эксперт, при снижении метража девелопер обязан соразмерно понизить стоимость договора долевого участия и вернуть часть средств обратно дольщику.

Читайте по теме

Что могут требовать обманутые дольщики от застройщика-банкрота

И велика ли вероятность того, что эти требования будут удовлетворены

Каким образом этот момент будет реализован через эскроу-счета и не скажет ли при этом свое веское слово налоговая служба? Вопрос остается открытым.

Еще одна законодательная «брешь», по мнению экспертов, кроется во все еще слабо проработанном механизме сдачи-приемки объекта долевого строительства и возможности составления дольщиком дефектного акта до момента подписания им передаточного акта.

В этом случае правовое значение одностороннего акта, подчеркивает Дмитрий Логинов, совершенно изменяется.

К тому же много хлопот (только на этот раз уже не дольщику, а застройщику) может доставить и довольно широко распространенный на российском рынке долевого строительства так называемый «потребительский терроризм».

Остается надеяться только на то, что до тотального обязательного перехода на новые законодательные рельсы в запасе у рынка есть еще почти целый год, и за это время у законодателей дойдут руки до доработки озвученных упущений.

Новости недвижимости: Пенсионерку отдают под суд за попытку рассказать СМИ об отключении горячей воды

Проблемы недвижимости: Почему москвичи бегут из любимого города

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/208719/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Расторжение договора по ипотеке обманутым дольщиком

Несмотря на то что с 1 июля 2018 г. продажа квартир в новых проектах новостроек по долевым договорам будет запрещена, остается многомиллионная армия покупателей, вложивших деньги в недостроенные объекты.

На сегодняшний день в стране реализуется 119 млн кв. м по ДДУ.

Это значит, что еще на несколько лет вперед в России сохранится большое число граждан, чьи инвестиции останутся уязвимыми перед возможными проблемами в строительстве.

По официальным данным, общее число обманутых дольщиков в стране составляет 80 000 человек. Но еще намного больше участников долевого строительства находятся в промежуточной стадии нарастания проблем в проекте, когда девелопер еще не признан банкротом, но сроки ввода уже нарушаются.

Проанализируем, какую стратегию можно выбрать и на что рассчитывать дольщику в такой ситуации.

Покупатель квартиры в строящемся жилом комплексе может узнать о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию еще до того, как это произойдет. На этот случай законодательство предусмотрело для него простой план действий.

Если становится ясно, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до ее наступления. Причем речь идет лишь о минимуме, который прописан в законе. Ничто не мешает девелоперу поставить в известность покупателя о такой неприятности, к примеру, за полгода.

Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции от девелопера.

Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как Гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.

Подписав дополнительное соглашение, дольщик подтверждает свою готовность подождать еще некоторое время. Отметим, что после этого он уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит новые договоренности. Кроме того, дольщик теряет право на одностороннее расторжение договора из-за переноса прежних сроков.

Вместе с тем покупатель должен понимать, что само по себе предварительное уведомление не дает ему права расторгать ДДУ или писать претензию – такие возможности откроются только после того, как девелопер нарушит сроки.

На практике застройщики далеко не всегда уведомляют покупателей. Причины понятны – не хочется сеять панику среди клиентов, а также далеко не всегда есть готовность предлагать привлекательные компенсации в обмен на перенос сроков.

Если застройщик нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный.

Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца.

Главное отличие между этими сценариями состоит в следующем: в первом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ. Радикальный вариант означает, что покупатель отказывается от квартиры, перестает выполнять обязанности дольщика и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций.

И в том, и в другом случае напрямую застройщику направляется претензия. В ней покупатель требует передать квартиру (или другой объект долевого строительства), а также выплатить неустойку.

Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. К примеру, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней. Цена договора составляет 8 млн руб.

Размер неустойки составит 348 000 руб. (90 x 1/300 x 8 000 000 x 0,0725 x 2).

Помимо неустойки в претензию можно включить и другие требования. В частности, покупатель претендует на возмещение убытков.

Чаще всего непредвиденные затраты связаны с арендой квартиры из-за невозможности вселиться в готовое приобретенное жилье.

Для удовлетворения этого требования дольщику следует подкрепить претензию документами, доказывающими его убытки: договором найма жилья, квитанциями об оплате и т. п.

Всегда ли следует писать претензию при нарушении сроков строительства? Насколько эффективен этот механизм? Практика показывает, что данные вопросы сложнее, чем кажутся.

Прежде всего, дольщик должен учитывать специфику своей ситуации. Если строительство жилого комплекса все же идет, пусть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта.

Афиширование своих намерений на форумах дольщиков может создать панику, и одна претензия превращается в десятки и сотни аналогичных заявлений. Кто-то может вовсе расторгнуть ДДУ и потребовать деньги назад.

По сути, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру.

Кроме того, застройщики далеко не всегда удовлетворяют претензии, а чаще всего делают это лишь частично. Поскольку практика показывает, что размер неустойки нередко снижается судом, девелоперы могут предложить, скажем, 10-30% от суммы и, тем более, отказать в покрытии убытков.

С другой стороны, всегда есть шанс, что претензия будет удовлетворена и дольщик получит какие-то деньги здесь и сейчас, а не спустя несколько месяцев по суду.

Известны случаи, когда нарушившие сроки девелоперы даже арендовали жилье для своих дольщиков, чтобы разрешить конфликт и не помешать дальнейшей реализации проекта.

Во-вторых, если застройщик не ответит на претензию и дело дойдет до суда, это станет дополнительным аргументом против снижения размера неустойки.

Срок ответа на претензию не установлен, поэтому можно подавать в суд и после 10 дней молчания застройщика. Если девелопер не хочет конфликта и готов договариваться, то он сам максимально быстро выйдет на связь с заявителем.

Наиболее сложные противоречия между дольщиком и девелопером разрешаются через суд. На этом этапе у покупателя есть выбор: ждать передачи квартиры, сохраняя отношения с застройщиком, или разрывать их и ждать денег. В обоих случаях можно требовать через суд денежные компенсации:

– компенсация морального вреда;

– взыскание штрафа (если застройщик не ответил на претензию);

– покрытие судебных издержек.

Проанализируем каждое из этих требований и шансы на их удовлетворение судом. Закон о долевом строительстве предусматривает большие неустойки для нарушающих сроки застройщиков. Чем дольше отсрочка и дороже объект, тем дороже нарушение ДДУ обходится девелоперу.

Однако суд далеко не всегда удовлетворяет высокие требования. Особенно часто размер неустойки снижается, если ее требует дольщик, который все же получил квартиру, пусть и с опозданием.

В то же время в судебной практике есть и жесткие решения в пользу покупателей – многое зависит от конкретного судьи и его точки зрения на ситуацию.

С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье.

Моральный вред компенсируется куда чаще. Причем если раньше нужно было его доказывать (приносить справки от врачей), то теперь сам факт нарушения права дольщика (несвоевременное получение ключей от квартиры) уже считается судом достаточным основанием. Проблема лишь в том, что моральный вред компенсируется слабо – максимум до 30 000 руб., а иногда счет идет на несколько тысяч.

Штраф присуждается почти всегда, если застройщик не ответил на претензию, а дольщик не нарушил алгоритм ее подачи. В полном объеме покрываются и судебные издержки.

Как и в случае с претензией, мы рекомендуем учитывать реальные возможности застройщика и этап строительства его дома. Если есть признаки, что застройщик столкнулся с временными трудностями, то лучше их не усугублять. В то же время отказываться от требований вовсе не стоит: до банкротства шансы на их удовлетворение выше, чем после, когда может выясниться, что покрыть убыток нечем.

Радикальный вариант (расторжение ДДУ), как и описанный выше умеренный сценарий, не исключает денежных требований, но к ним еще добавляется возврат вложенных в строительство средств и отказ от квартиры.

Кроме того, если покупатель расторгает ДДУ, то с него снимается обязанность выполнять его условия, тогда как в первом случае дольщик и дальше должен платить деньги, к примеру, если покупал квартиру в рассрочку.

Расторжение ДДУ происходит просто: покупатель пишет соответствующее уведомление и отправляет его застройщику. С момента отправления такого уведомления он больше ничем не обязан застройщику, который в течение 20 рабочих дней возвращает средства, уплаченные за квартиру.

Сложнее обстоит дело с ипотекой. Дольщик заключает кредитный договор с банком, который не прекращает свое действие из-за расторжения ДДУ. Проще говоря, покупатель по-прежнему должен платить банку, пока застройщик не вернет кредитору дольщика перечисленные на строительство средства.

Кроме того, права требования квартиры (от которых пытается отказаться дольщик) находятся в залоге у банка. Поэтому без согласия кредитора отказаться от них будет непросто. Если же банк одобрит такой шаг дольщика, то последний все равно теряет большие суммы в виде уже уплаченных процентов.

Впрочем, эти проценты можно включить в финансовые требования в иске к застройщику (наряду с неустойкой, штрафом и т. д.).

Как показывает практика, чаще всего расторжение договора – наименее продуктивный для дольщика путь, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он уже стал непризнанным банкротом.

В этом случае покупатель рискует не получить внесенные за квартиру деньги, все прочие компенсации и, тем более, квартиру.

Кроме того, следует учитывать, что даже если средства дольщику вернут, ситуация на рынке может поменяться не в его пользу, скажем, жилье подорожает.

Если же покупатель выбирает умеренный сценарий и сохраняет ДДУ, то рано или поздно, скорее всего, он все же получит когда-то приобретенную квартиру. Даже если застройщика признают банкротом, власти не оставляют покупателей строящегося жилья один на один с проблемой.

Региональные власти обычно содействуют в меру своих возможностей обманутым дольщикам. Они помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, занимаются поиском инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам жилье из резервного жилого фонда до окончания строительства, выкупают права требования к застройщику и т. д.

Чаще всего для получения помощи необходимо добиваться включения в реестр обманутых дольщиков. Чтобы туда попасть, срок задержки передачи квартиры покупателю должен достигнуть 9-ти месяцев. Кроме того, власти выдвигают ряд требований:

– дольщик предоставляет полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– участник долевого строительства является гражданином РФ;

– жилой комплекс, в котором была приобретена дольщиком квартира, возводится на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор относится к ДДУ или признан таковым в суде.

Выбор стратегии поведения дольщика, столкнувшегося с нарушением сроков ввода, в конечном счете сводится к его информированности. Пожалуй, именно в этом и состоит главная проблема, ведь без точной и достоверной информации о состоянии бизнеса застройщика никто не может предположить, готов ли он отвечать на претензии, возвращать покупателям деньги или достраивать объект.

Эти сведения охраняются правом коммерческой тайны и могут оставаться скрытыми от взоров властей, покупателей и общественности до тех пор, пока девелопер не потеряет полностью какую-либо дееспособность. Поэтому покупатели строящегося жилья и власти должны прилагать максимум усилий к тому, чтобы на самых ранних этапах возникновения проблем в бизнесе девелопера, выяснять корень и масштабы проблемы.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/06/29/774157-dolschiku-zastroischik-srok-sdachi-doma

Адвокат Сорокин
Добавить комментарий