Скрытые недостатки дома и риски для продавца

Уловки продавца, позволяющие скрыть недостатки квартиры – недвижимость в Польше и за границей

Скрытые недостатки дома и риски для продавца

Какие недостатки квартир чаще всего пробует скрыть продавец?

В течение последних пятнадцати лет на польском рынке недвижимости наблюдается значительное повышение стандартов качества продаваемых квартир. Однако, к сожалению, среди владельцев недвижимости, желающих продать жилье, иногда можно еще встретить людей, поведение которых, мягко говоря, честным не назовешь.

На основании своего многолетнего опыта в сфере недвижимости редакция портала nedvizhimosti24.ru представит своим читателям, планирующим покупку квартиры в Польше на вторичном рынке жилья, список самых популярных ухищрений, которые нечестные продавцы пробуют использовать для того, чтобы вводить в заблуждение потенциальных покупателей.

К сожалению, через очень короткое время иллюзии заканчиваются. И что-то начинает выходить наружу в прямом смысле этого слова.

Так происходит, например, с плесенью, предусмотрительно скрытой продавцом недвижимости под обоями или свежей штукатуркой.

Покупатель должен, насколько это возможно, внимательно исследовать приобретаемое жилье. Это значительно снизит риск обнаружениея впоследствии неприятных сюрпризов.

Влажность, подтеки и плесень на стенах

Некоторые вещи незаметны для покупателя на первый взгляд. А иногда на второй или даже на третий. Подтекающая вода может накапливаться в стене неделя за неделей прежде чем окажется на поверхносри и подтек станет заметным. Иногда продавцы пытаются любой ценой закамуфлировать подобные недостатки.

Для этого перед выставлением жилья на продажу накладывают на стены свежую штукатурку – это позволяет на несколько недель,  а иногда и месяцев, спрятать проблему. Бывает и так: влага появляется в квартире только в определенное время года.

При покупке дома  особенно тщательно необходимо проверить подвал и фундаменты. Иногда проблему с плесенью (даже если Вы не можете ее увидеть) можно буквально почувствовать, ведь в первую очередь ей всегда сопутствует специфический запах.

Стоит также заплатить небольшую сумму специалисту, который произведет экспертную оценку состояния недвижимости.

Теплоизоляция и потери тепла

Если квартира приобретается весной или осенью, трудно самостоятельно оценить ее состояние с точки зрения теплоизоляции. Проблемы, связанные с ней, влияют на сумму счетов за отопление (а это значительная статья расходов в Польше) и качество жизни в квартире, и не только зимой. Ведь  может оказаться, что в летнее время в квартире слишком тепло, а установка кондиционера будет довольно дорогой.

В большинстве случаев проблемы с потерей тепла возникают в помещениях на верхних этажах, потому что поверхность потенциального теплообмена в этом случае является наибольшей. Еще сложнее обстоят дела в квартирах с мансардой и скосами: любые дополнительные углы в стенах – это  потенциальное место утечки тепла из квартиры.

Перед покупкой следовало бы провести исследование с помощью тепловизора, который показывает разницу температур на стенах и в углах квартиры и местах установки окон.

Для этого, однако, необходимы соответствующие погодные условия – разница температуры внутри и снаружи помещения должна составлять не менее 10 градусов по Цельсию, что позволяет производить исследование.

Подобная экспертиза будет стоить несколько сотен злотых.

Незваные соседи

Иногда не все бывшие жительцы своевременно выпишутся и выедут из квартиры. Речь идет об этих маленьких, живущих на кухне или в кладовой. Осматривая недвижимость, стоит обратить особое внимание на кухонные шкафчики с пищей, и, желательно, посмотерть за шкафчики, если это возможно. Заглянуть следовало бы в темные углы кухни, насекомых можно заметить также возле мусорного ведра.

Избавление от насекомых не является невозможным, но в некоторых случаях может быть очень трудоемким. Нашествию тараканов особенно подвержены здания, в которых присутствует мусоропровод.

Шумные соседи

Шумные ссоры в течение дня и бесконечные ночные вечеринки. Плюс к этому мусор в подъезде, кражи из подвала и царапины на машине, которая была припаркована на стоянке возле дома. Это только небольшая часть неприятностей, которые могут принести поведение соседей. 

Такую информацию Вы не прочитаете в объявлении о продаже квартиры, редко случается ситуация, что покупатель слышит во время просмотра квартиры, что сверху живут студенты, которые каждые выходные устраивают домашние вечеринки до рассвета. К сожалению, обо всем этом новый владелец часто узнает на собственном горьком опыте. Свести к минимуму риск можно, поговорив с соседями, в некоторых случаях соседям есть что рассказать друг о друге.

Слишком высокие счета за коммунальные услуги

 Чаще всего скрывается информация о размере фактических оплат за коммунальные услуги. Обычно занижается стоимость отопления. 

По данным Центрального статистического управления, обогрев 60-метровой квартиры в многоквартирном жилом доме стоит в среднем 222 злотых в месяц. Следует попросить продавца предоставить счета за последний отопительный сезон.

Стоит проверить также счета за электроэнергию, потому что в некоторых случаях в них включается подогрев воды или даже отопление всей квартиры. Средний счет за электроэнергию в Польше составляет 100 злотых в месяц, поэтому, если счет значительно выше, стоит найти, что является источником таких высоких затрат.

Это могут быть как расточительные привычки жильцов, так и плохая теплоизоляция или неэффективные, устаревшие технологии отопления.

Солнце – это хорошо, но не в избытке

Окна, которые выходят на запад, почти гарантируют нам летом жару в квартире. С другой стороны, есть квартиры, в которых окна не только выходят на север, но к тому же рядом построены другие здания или растут деревья.

Продавец, чтобы скрыть подобные недостатки, договаривается на осмотр квартиры, как правило, в те часы, когда вы не можете увидеть дефицит света.

Малоосвещенная натуральным светом квартира выглядит лучше в вечернее время, особенно если внутри хорошо подобрано искусственное освещение.

Владельцы недвижимости пытаются скрыть всевозможные вещи. В агентствах недвижимости вспоминают ситуацию с продавцом, который “забыл” сказать, что вода в доме была незаконно проведена из соседнего здания. Через некоторое время то здание было снесено, и тогда проблема воды в квартире стала реальной.

Перед большинством ухищрений, на которые идут продавцы, пытаясь замаскировать недостатки недвижимости, потенциальных покупателей могут спасти бдительность и наблюдательность. Не зря говорят, что “береженого Бог бережет”. Стоит перед подписанием нотариального акта еще раз осмотреть квартиру, и подробно описать состояние недвижимости в договоре купли-продажи.

Договор должен содержать подробную информацию о состоянии квартиры, а также оборудовании, которое будет передано вместе с квартирой и является ее частью. Кроме того, продавец недвижимости должен знать, что он несут ответственность за скрытые дефекты.

Если выяснится, что он пытался скрыть дефекты, например, заклеивая плесень свежими обоями, покупатель может отстаивать свои права даже после подписания нотариального акта.

Обращаясь к профессионалам в сфере недвижимости, Вы обезопасите себя от покупки квартиры со всеми вышеперечисленными недостатками.

Источник: http://nedvizhimosti24.ru/ru/informacje/70-ulovki-prodavtsa-pozvolyayushchie-skryt-nedostatki-kvartiry

Риски при купле-продаже недвижимости

Скрытые недостатки дома и риски для продавца

Сделки с недвижимостью требуют более детального подхода к их юридической стороне, поэтому прежде чем совершать какие-либо действия с объектами недвижимости оцените все риски, с которыми вы можете столкнуться.

Любая сделка с недвижимостью на вторичном рынке или в новостройке, будь то квартира, земельный участок или дом, за наличные средства или с привлечением кредитных средств,  относится к числу довольно сложных и рискованных операций. Значительная финансовая ценность объектов недвижимости создает все необходимые условия для совершения всевозможных махинаций и уловок, к которым прибегают не чистые на руку продавцы и посредники. 

 В связи, с чем операции с недвижимостью зачастую могут привести к негативным последствиям, убыткам и разочарованиям.

Однако наступление негативных последствий или оспаривание результатов сделки возможны также и по причине незнания норм законодательства, неправильного оформления договоров, правовой неграмотности или некорректных действий заинтересованных лиц. Да и просто из-за отсутствия навыков и элементарных познаний в данной сфере.

 Самая распространенная операция с объектами недвижимости – это купля-продажа. Квартиры, дома, участки, нежилые помещения ежедневно продаются и покупаются. Каждому участнику сделки необходимо иметь представление о некоторых нюансах правоотношений в сфере недвижимости.

 Покупатель является наиболее уязвимой стороной сделки купли-продажи, т.к.

он может купить объект с юридическими обременениями, дефектами и прочими проблемами и рассчитывать на возврат денег, уплаченных за недвижимость, будет намного сложнее, чем на возврат недвижимости продавцу.

Продавец недвижимости также рискует, и своим имуществом, и своими деньгами.
 Если Вы решили приобрести квартиру в новостройке – Вы можете столкнуться с рисками при покупке квартиры на первичном рынке, но и на вторичном рынке присутствуют свои риски.

Какие «подводные камни» Вас ожидают при купле-продаже недвижимости – цель данной публикации. Остановимся на наиболее распространенных рисках при сделках купли-продажи.

Риск признания сделки незаключенной и риск признания сделки недействительной по основаниям,  указанным в Гражданском кодексе РФ.

ПРИМЕР 1. Покупатель приобретает у продавца квартиру по стоимости до 1 миллиона рублей. Сделка прошла, деньги получены, новый собственник въезжает с семьей в приобретенное жилье. Проходит два месяца, денежные средства, полученные продавцом от сделки, потрачены.

Бывший собственник обращается в суд с иском о признании сделки недействительной на основании того, что на момент ее совершения не отдавал отчет своим действиям при продаже его единственного жилья, т.к. злоупотреблял спиртными напитками. Более того, даже не хотел этого.

После назначения судом экспертизы, которая подтвердит сомнительность поведения продавца в момент сделки, исковые требования о признании договора купли-продажи недействительным будут удовлетворены, что подтверждает право собственности за продавцом. При этом суд обязывает его возвратить полученные от сделки деньги.

Продавец возвращает покупателю деньги в размере, указанном в договоре, а именно до 1 миллиона рублей.

 При этом необходимо понимать, что в случаях признания договора незаключенным или недействительным покупатель столкнется с тем, что доказать факт уплаты денег в большем размере, чем указано в договоре, и истребовать их будет весьма затруднительно. Отсюда возникают Риски, связанные с неофициальной оплатой цены. Цена – это существенное условие договора купли-продажи недвижимости, а, следовательно, именно та цена, которая указана в договоре и является официальной.

 Часто недооцениваются риски приобретения недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов.

ПРИМЕР 2. Продажа квартиры лицом, состоящим в браке, без предъявления нотариально заверенного согласия другого супруга на сделку.

 По Семейному кодексу имущество, нажитое в браке, является общей собственностью супругов, даже если зарегистрировано на одного из них. При разводе бывшие супруги сразу не определяют судьбу недвижимого имущества.

Поэтому, недвижимость, по документам принадлежащая только одному из супругов, к тому же уже не находящемуся в браке, на самом деле может являться совместной собственностью супругов и распоряжаться ей можно только при согласии обоих супругов (пусть даже бывших).

Супруг, чье мнение не было учтено, вправе потребовать признания сделки недействительной.

           Риск расторжения договора купли-продажи в связи с неисполнением или нарушением условий договора одной из сторон сделки.

ПРИМЕР 3. Продавец и покупатель договорились по всем моментам сделки и заключили договор купли-продажи квартиры.

Продавец дал покупателю гарантию, что на квартиру не существует никаких обременений, на неё больше никто не может претендовать, она не находится в залоге и прочее. В тоже время на момент подписания договора, в квартире прописан и сам продавец, и его родственники.

По условиям договора они подают документы на снятие с регистрационного учета в течение трех дней после подписания договора купли-продажи.

Договор и соответствующие документы подаются в регистрационную палату, срок окончания регистрации перехода права подходит к концу и выясняется, что условия по снятию с регистрационного учета продавцом не исполнено. Покупатель расторгает сделку в связи с неисполнением продавцом своих обязательств.

ПРИМЕР 4. По договору купли-продажи гаража покупатель обязуется оплатить стоимость гаража до передачи ему недвижимости. Передача гаража по условиям договора производится по передаточному акту после регистрации смены собственника и оплаты стоимости гаражи.

Неисполнение покупателем своего обязательства по оплате в полном объеме до момента перехода права собственности позволило продавцу применить правило о встречном исполнении обязательств, т.е.

не производить передачу гаража до поступления денег от покупателя, а также отказаться от исполнения своих обязательств и расторгнуть договор.

 Факт принятия покупателем объекта приводит к риску приобретения недвижимости ненадлежащего качества, в том числе, со скрытыми недостатками, с незаконно проведенными перепланировками.

       Риск уклонения одной из сторон сделки от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности.

 В данной ситуации каждая из сторон вправе обратиться в суд за защитой своих интересов с иском о признании права собственности на спорный объект или с иском о регистрации права собственности.

ПРИМЕР 5. После сдачи документов на регистрацию продавец объекта недвижимости пишет заявление об отказе от государственной регистрации, требуя от покупателя дополнительной платы.
Такие ситуации происходят, когда оплата объекта производится непосредственно перед сдачей документов на государственную регистрацию.

 Также при осуществлении регистрации Вы рискуете получить в регистрирующем органе приостановку или отказ в государственной регистрации перехода права собственности. Как правило, регистратор принимает подобные решения в связи с допущенными в договоре купле-продаже ошибками или из-за не предоставления полного комплекта документов для регистрации.

Риски, связанные с нарушениями, допущенными при предыдущих сделках с недвижимостью. Риск истребования имущества.

 Всегда существуют риски признания нелегитимными предыдущих сделок, что может повлечь изъятие у покупателя приобретенной недвижимости. Чем больше операций с объектом совершалось до Вас, тем больше риск недействительности каких-либо сделок или действий, способных повлечь изъятие объекта из Вашей собственности даже после процедуры государственной регистрации недвижимости за Вами.

ПРИМЕР 6. Земельный участок и расположенный на нем дом продаются после получения по наследованию одним из наследников. Впоследствии объект неоднократно перепродается, в результате чего собственником становится другое лицо, которое не знало и не могло знать о ничтожности сделки, подтверждающей право собственности одного из предшествующих продавцов.

Спустя несколько лет возникает другой наследник, который узнает о продаже участка с домом своей любимой бабушки и предъявляет свои законные требования к данной недвижимости, путем подачи искового заявления к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения.

Иск удовлетворяется, несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.

      Риски, вытекающие из прав пользования недвижимостью, которые существуют на основании закона или договора у третьих лиц. Риск ограничений в использовании объекта.

 Приобретая недвижимость Вы не застрахованы от сокрытия продавцом информации об обременениях в отношении объекта, о риске возможного ареста недвижимости судом или судебным приставом-исполнителем по требованиям третьих лиц, ограничениях в использовании недвижимостью.

 К данным рискам можно отнести, например, случаи, когда право пользования недвижимым имуществом не утрачивалось: отказ от участия в приватизации, завещательный отказ, условия о пожизненном пользовании недвижимым имуществом бывшими собственниками, которые содержались в предыдущих договорах, случаи, когда граждан признавали умершими или наниматель жилого помещения, в связи с осуждением снят с регистрационного учета по месту жительства в муниципальной (приватизированной) квартире.

Риски при совершении сделок с использованием доверенностей. В сфере недвижимости часто сделки заключаются представителем одной из сторон, действующим на основании доверенностей.

Пример 7.

Представитель, действующий по доверенности, подписывает договор купли-продажи и с покупателем сдает его в регистрационную палату, в период государственной регистрации собственник производит отмену выданной доверенности и сообщает об этом в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации.
 Возникает ситуация, при которой покупатель остается и без объекта недвижимости (в регистрации права собственности отказано), и без денег (в случае, если деньги передавались при подписании договора).

 Если сделка совершена по действительной доверенности, и представитель при этом не вышел за рамки предоставленных полномочий, то каких-либо проблем, скорее всего, не будет. Но встречаются случаи, когда лица, выдавшего доверенность, на момент совершения сделки уже не было в живых, доверенность была недействительна или полномочия были ограничены.

 Естественно, что в рамках данной публикации у нас не получилось подготовить исчерпывающий перечень всех возможных рисков.

И в завершении всего вышеуказанного советуем Вам ответственно подходить к заключению такой крупной сделки, как купля-продажа недвижимости.

Чтобы избежать нежелательных последствий, в первую очередь будьте предельно внимательными при составлении договора, особенно обращайте внимание на сроки, условия передачи недвижимости и денежных средств за нее, обязанности и ответственность сторон.

 Очевидно, что не каждый гражданин разбирается в юридических тонкостях операций с недвижимостью, обладает специальными знаниями в специфике сделок и имеет опыт ведения подобных дел. Соблюдение определенных правил поможет свести к минимуму риски, возможные при совершении сделок с недвижимостью.

Лицу, желающему в максимальной степени снизить или избежать последствий от рисков при совершении сделки с недвижимостью, требуется юридическая помощь.

 Если Вам необходима такая помощь, и Вы решили получить юридическое сопровождение сделки с недвижимостью тем самым минимизировать наступление неблагоприятных последствий – специалисты Компании «СОВЕТНИК-ПЛЮС» помогут Вам в этом.

 Ознакомиться с юридическими услугами компании «СОВЕТНИК-ПЛЮС» по сопровождению сделок с недвижимостью Вы можете здесь: http://sovetnik-plus.ru/nedvizhimost/soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu

Источник: http://www.sovetnik-plus.ru/publikatsii/riski-pri-kuple-prodazhe-nedvizhimosti

Какова ответственность продавца за дефекты недвижимости при продаже дома или квартиры

Скрытые недостатки дома и риски для продавца

При продаже дома или квартиры продавец должен считаться с тем, что по отношению к покупателю он несёт ответственность за фактические недостатки недвижимости –дефекты.

Для продавца процесс перевода недвижимости не ограничивается одним лишь переводом права собственности и уплатой покупной цены, однако покупатель может предъявлять продавцу свои претензии по ответственности за дефекты недвижимости и постфактум.

Целью данной статьи является описание рисков, проистекающих для продавца из действующего правового порядка, а также способов их минимизации.

Что такое дефекты недвижимости?

Сперва необходимо определить, что является  дефектом недвижимости.

Дефект недвижимости — это ситуация, в которой фактическое состояние недвижимости не соответствует оговоренным качествам или же качествам стандартным (с учетом ее возраста и обычного износа). Среди фактических недостатков также различаются и т.н.

юридические дефекты, которые заключаются в том, что покупатель не получил правового статуса, который ему был гарантирован договором (т.е. недвижимость обременена правами третьих лиц).

В данной статье мы будем описывать только ответственность за фактические (технические) дефекты недвижимости.

Фактические дефекты недвижимости далее разделяются на явные и скрытые. Явным недостатком является дефект, который покупатель мог обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, проявив должное внимание. Типичными случаями явных дефектов являются, например, разбитое окно, видимая трещина в стене и т.п.

Наоборот, скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, и которые проявляются по истечении некоторого времени после покупки недвижимости и ее передачи. Типичными примерами скрытых дефектов являются, например, негерметичная канализации, скрытая плесень гипсокартоном, затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, недочёты в конструкции и т.п.

Ответственность продавца за дефекты

Продавец отвечает только за те дефекты, которые имела недвижимость в момент передачи недвижимости, т.к. этот момент и является моментом перехода ответственности и риска возникновения ущерба на покупателя.

Явные дефекты не могут быть предъявлены покупателем, поскольку считается, что покупатель о них знал и приобрел недвижимость уже с этими дефектами. Если продавец явно заверил покупателя, что недвижимость не имеет дефектов, то он отвечает и за явные дефекты.

Можно только порекомендовать, чтобы с точки зрения юридической чистоты сделки явные дефекты были указаны в договоре купли-продажи.

Однако, если явный дефект проявился в моменте передаче недвижимости, рекомендуем указать его в протоколе приема-передачи, а также срок или порядок его устранения.

Последующая рекламация/ претензия (т.е. по истечени какого то времени) будет проблематичной.

Вся ответственность продавца за недостатки касается по сути только скрытых дефектов. В качестве резюме ко всему вышеприведенному можно сказать, что ответственность продавца за недостатки возникает при исполнении нижеследующих условий:

  • Дефект должен существовать в моменте приема недвижимости покупателем;
  • при факте приеме недвижимости покупателем дефект не является явным;
  • дефект был выявлен впоследствии (после факта передачи недвижимости продавца покупателю).

В качестве примера ответственности продавца за скрытые дефекты можем привести случай, когда впоследствии (например, с наступлением зимы) окажется, что в доме не работает отопительная система. В случае, если будет установлено, что данное обстоятельство наблюдалось уже в прошлую зиму (т.е.

неполадка уже существовала в моменте передачи недвижимости), речь идет о скрытом дефекте, ответственность за который несёт продавец.

И наоборот, если отопительная система перестанет работать в результате неполадки после факта передачи недвижимости, продавец не несёт ответственности за этот дефект, поскольку не было выполнено условие наличия недостатка в моменте приёма недвижимости покупателем.

Покупатель имеет право заявить продавцу о скрытом дефекте недвижимости в течение 5-ти лет с момента приобретения права собственности. Если покупатель не заявит продавцу о скрытом дефекте недвижимости в вышеприведённый срок, то суд не признает претензию покупателя, если продавец возразит, что о дефекте не было заявлено вовремя.

Вышеприведённое временное ограничение не распространяется на заявление о скрытом дефекте в случае, если дефект является следствием обстоятельства, о котором продавец в моменте передачи вещи знал или должен был знать.

В качестве примера можно привести неправильно выбранный технический процесс, о котором продавец знал и который либо является причиной дефекта, либо таковым является.

В связи с уведомлением о дефекте покупатель также подаст продавцу свою претензию, следующую из ответственности продавца за дефекты.  В случае, если речь идет о скрытом дефекте, который возможно устранить, покупатель имеет право потребовать от продавца устранения скрытого дефекта или пропорциональную скидку с покупной цены.

В ситуации, когда скрытый дефект не подлежит устранению, а недвижимость не может быть использована стандартным и надлежащим образом (например, нарушена статика здания и т.п.

), покупатель имеет право требовать от продавца пропорциональной скидки с покупной цены, выйти из договора купли-продажи и, следовательно, требовать от продавца возврата всей покупной цены.

Способы ограничения ответственности продавца за скрытые дефекты

С целью избежать ответственности за дефекты в договорах о переводе часто встречаются формулировки, которые преследуют цель избавить продавца от этой ответственности.

Речь идет, прежде всего, о следующих формулировках: «недвижимость переводится на страх и риск покупателя» ( как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“, либо «недвижимость переводится на покупателя как единое целое»

(как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“)

 или «у покупателя была возможность заблаговременно установить все дефекты предмета продажи» (как это выглядит на чешском “kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“).  Любые из указанных или подобных им положений не имеют должного эффекта, и не исключат или ограничат ответственности продавца.

Действует общее положение, что как единое целое можно перевести только совокупность вещей, а не отдельным образом определенную недвижимость.

Исключение ответственности продавца нельзя выводить даже из содержащегося в договоре общего заявления о том, что покупатель был ознакомлен с техническим состоянием недвижимости и т.п.

Ответственность продавца не исключена даже в том случае, если он знал о дефекте.

Если продавец хочет избавиться от ответственности за дефект, то он должен совершенно ясным образом обратить внимание покупателя на дефект недвижимости, и доказать этот факт в случае возможного судебного разбирательства.

Далее, закон позволяет заключить между продавцом и покупателем соглашение об освобождении продавца от ответственности за недостатки.

Таким образом можно исключить ответственность и за отдельные части недвижимости или ее составные части (например, отопительная система и т.п.).

Данное освобождение от ответственности требует согласия покупателя, которое, как показывает практика, весьма трудно получить.  Если покупатель не будет согласен с данным положением в договоре, то права по дефектному исполнению не должны ущемляться.

Как продавец может лишиться сотен тысяч

Учитывая то, что, как правило, при продаже более старой недвижимости всегда найдется какой-либо недостаток, адвокатские бюро, сотрудничая с авторизированными инженерами, предлагают услугу «обнаружения скрытых дефектов» и последующих переговоров о снижении покупной цены.

Адвокатские бюро располагают системами, которые автоматически их уведомят о том, что произошел перевод недвижимости, и автоматически составят письмо покупателю с предложением данной услуги. При помощи этого инструмента адвокатские бюро могут легко связаться с большим количеством покупателей.

А если вы продаёте недвижимость, то, наиболее вероятно, что свяжутся и с вашим покупателем. См. пример письма, которое получила наш клиент:

Предложение выглядит привлекательно, покупатель ничего не должен платить, и тем не менее, можно возвратить в среднем 389.

546,- Чк в виде договоренной скидки, что следует из предложения во флаере, который можно скачать здесь>>.

  Другое предложение подобной услуги можно найти например здесь: www.vasenaroky.cz/bydleni или www.zdravanemovitost.cz/zpetneprovereni

Как эффективно защититься?

Пытаясь предотвратить возможные неприятности, продавцу не остается ничего другого, как тщательно проверить продаваемый объект недвижимости и сообщить покупателю обо всех дефектах.

Учитывая ограниченную возможность продавца получить достоверную информацию о скрытых дефектах, можем порекомендовать составление профессионального технического заключения о переводимой недвижимости, в котором будет детально описано как техническое состояние недвижимости, так и все ее дефекты. Данное заключение будет приложением договора купли-продажи, с которым покупатель ознакомится и не будет заявлять, что не знал о возможных дефектах или техническом состоянии недвижимости. Данный порядок действий можно порекомендовать как единственный реальный и эффективный способ защиты против дополнительных претензий покупателей, проистекающих из ответственности за скрытые недостатки.

Пример из практики

Продавец г-н Конечный хотел сэкономить, и поэтому продал семейный дом без помощи агентства недвижимости. Покупатель ему предложил, что все правовые услуги заплатит он сам, что знает надежного адвоката, которая все подготовит. Продавец согласился с предложением. Все прошло гладко, покупатель принял недвижимость, и продавец получил деньги.

Примерно через три недели с продавцом связался проектант, нанятый покупателем для выполнения строительных изменений, который заявил об обнаружении скрытых дефектов, приведённых в техническом заключении на сумму 600.000,- Чк, с утверждением, что покупатель не знал об этих дефектах и требует скидки за скрытые дефекты.

Продавец твердил, что уведомил покупателя о некоторых дефектах во время первого просмотра, а об остальных указанных дефектах попросту не знал. Тем не менее, в договоре купли-продажи не были упомянуты даже известные дефекты.

Продавец пытался связаться с покупателем и объяснить возникшее недоразумение, однако последний утверждал, что ничего не помнит, ничего в этом не понимает, загружен работой и что все решает нанятый проектант.

В конце концов, после волокиты, которая длилась почти девять месяцев, и после получения досудебного уведомления от адвоката покупателя, согласился со скидкой за дефекты в размере 400.000,- Чк. Он боялся того, что при судебном разбирательстве ему придется уплатить судебные издержки и 600.000,- Чк, которые покупатель требовал в случае судебного разбирательства.

Гарантийная ответственность

В заключение ко всему вышесказанному я хотел бы добавить, что часто любительская общественность путает законную ответственность за дефекты, о которой повествует данная статья, и т.н. гарантийную ответственность.

Гарантийная ответственность фактически означает соглашение продавца и покупателя, что переводимая недвижимость не будет в течение определенного периода времени иметь дефекты (т.е. будет в течение определенного периода способной исполнять свою стандартную функцию или сохранит свои стандартные качества).

В таком случае, не имеет значения, имела ли недвижимость дефект уже в моменте перехода риска возникновения ущерба на покупателя, или же этот недостаток проявился уже впоследствии.

Этим договорным положением продавец гарантирует покупателю, что в течение установленного срока недвижимость не будет иметь дефектов, без учета того, в какой момент они возникли. С гарантийным сроком мы сталкиваемся прежде всего у новостроя, которые продают девелоперы т.н. потребителям (лицам, не являющимся предпринимателями).

Согласно превалирующему правовому мнению, девелоперы обязаны предоставить потребителям минимальный гарантийный срок 24 месяца. Однако, в отношениях между частными лицами мы обычно не сталкиваемся с оговоренной гарантийной ответственностью, равно как право на нее не установлено законом

Автором статьи является наш адвокат Ян Заичек.

Mgr. Jan Zajíček, advokát spolupracující s kanceláří RE/MAX Alfa

Источник: http://dinamareckova.com/ru/kakova-otvetstvennost-prodavtsa-za-defekty-nedvizhimosti-pri-prodazhe-doma-ili-kvartiry/

Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации

Скрытые недостатки дома и риски для продавца

Анна Журавлева, кандидат юридических наук, начальник юридического отдела ООО «Маршал Эстейт»

ann5128@yandex.ru

Как правило, больше рисков при заключении договора купли-продажи недвижимости несет покупатель, который должен проверить объект приобретения и принять окончательное решение о покупке.

Зачастую покупатели поверхностно относятся к той или иной процедуре в ходе приобретения недвижимости, оставляя «за кадром» важные моменты, на которые стоило обратить внимание. Порой такие «мелочи» впоследствии могут привести к признанию сделки недействительной, втянуть лицо в череду судебных процессов, а также повлечь убытки и потери.

Несмотря на то, что в большинстве случаев более уязвимой стороной в договоре купли-продажи является покупатель, продавец также в определенных случаях может нести те или иные риски.

Поэтому необходимо иметь представление обо всех возможных рисках при заключении таких договоров, проанализировать их причины и последствия и получить необходимые рекомендации для их минимизации или устранения.

Изучение сложившейся правоприменительной практики позволяет провести несколько видов классификаций рисков, возникающих при заключении договора купли-продажи жилого помещения: по последствиям, по предмету, по этапу совершения сделки, по субъекту.

Так, по последствиям можно выделить следующие виды рисков:

  • риск признания сделки недействительной;
  • риск признания договора незаключенным;
  • риск утраты права собственности;
  • риск расторжения договора;
  • риск истребования имущества;
  • риск несения непредвиденных расходов;
  • риск выявления скрытых недостатков.

По предмету:

  • титульные риски;
  • риски обременения;
  • риски, связанные с правами третьих лиц;
  • риски, связанные с субъектом (стороной) сделки;
  • риски, связанные с объектом (предметом) сделки;
  • риски, связанные с расчетами по сделке;
  • риски, связанные с формой договора;
  • риски, связанные с содержанием договора;
  • риски, связанные с передачей объекта недвижимости от продавца покупателю;
  • риски, связанные со сроками по сделке.

По субъекту все риски можно разделить на риски покупателя и риски продавца.

По этапу сделки риски подразделяются на:

  • риски, связанные с заключением договора;
  • риски, связанные с исполнением договора (передача жилого помещения, расчеты, подписание передаточного акта);
  • риски, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности.

Риски при совершении сделок по покупке жилой недвижимости возникают по причине пороков в том или ином элементе или этапе сделки, которые вместе или по отдельности могут привести к признанию сделки недействительной, договора незаключенным, истребованию имущества и прочим неблагоприятным последствиям. Поэтому более верным представляется провести анализ рисков по предмету.

Титульные риски

Под титульными рисками понимаются риски, связанные с титулом на объект недвижимости, а именно с правом собственности на жилое помещение.

После заключения договора купли-продажи жилья может выясниться, что у продавца на момент совершения сделки отсутствовало право собственности на жилое помещение, правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы, либо право собственности на соответствующий объект недвижимости предыдущего собственника оспорено, так как в свое время возникло с пороком.

Так, например, Санкт-Петербургским городским судом рассматривалось следующее дело. Между Д.В. и С.А. был заключен договор купли-продажи квартиры. С.А. выдала доверенность, которой уполномочила Ю.И.

представлять ее интересы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Новый собственник Д.В. впоследствии также произвел отчуждение данной квартиры, заключив с Т.П.

соответствующий договор купли-продажи; право собственности последней на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.
Вместе с тем, определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда государственная регистрация права собственности Д.В. на квартиру признана недействительной; государственная регистрация права собственности Т.П.

на квартиру признана недействительной; квартира включена в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти С.А.; квартира истребована из владения Т.П.
Титульные риски также могут быть связаны с отсутствием у продавца полномочий по распоряжению имуществом на момент совершения сделки.

Так, суд Ямало-Ненецкого автономного округа в своем апелляционном определении от 18.01.2013 по делу № 33-2512/2013 указывает следующее: «…из материалов дела следует, что доверенность на продажу квартиры, выданная Н.Р. в пользу М.А., заключение соглашения о задатке и договора купли-продажи квартиры были совершены 19 декабря 2012 года, 9 апреля 2013 года, ДД.ММ.

ГГГГ соответственно, тогда как право собственности Н.Р. на было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 мая 2013 года.

На момент заключения договора купли-продажи названная квартира являлась собственностью Ямало-Ненецкого автономного округа на основании договора безвозмездной передачи жилых помещений от 20 сентября 2010 года.
Поскольку на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи квартиры право собственности Н.Р.

на квартиру не было зарегистрировано в установленном законом порядке, полномочия собственника по распоряжению объектом недвижимого имущества он не приобрел, то соответственно договор, заключенный от его имени, является ничтожным, не порождающим для сторон правовых последствий».

Поэтому на стадии преддоговорных согласований необходимо проверить, как возникло у продавца, а также у его правопредшественников право собственности на жилое помещение, удостовериться в том, что в ходе предыдущих сделок не ущемлялись права третьих лиц, а также в том, что истекли сроки исковой давности по возможным требованиям со стороны таких лиц и прочем.

Для этого необходимо запросить подлинники правоустанавливающих документов (договоры, свидетельства о праве на наследство, решения судов и прочее), правоудостоверяющего документа (свидетельства о государственной регистрации права собственности), справки о переходе прав на недвижимость из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Нелишним будет самому покупателю (его представителю) заказать выписку из ЕГРП.

В США, например, такую проверку проводят отдельные агентства. Суть юридической проверки (title search) сводится, в частности, к выяснению собственников недвижимости в прошлом и настоящем, существуют ли какие-либо обременения недвижимости (ипотека и тому подобное).

Риски обременения

Под риском обременения понимается возможность несения покупателем неблагоприятных последствий в виде приобретения недвижимости с обременением правами третьих лиц.

К таким третьим лицам могут относиться сам продавец в случае, например, регистрации по месту жительства по адресу объекта, лица, проживавшие и (или) также состоящие на регистрационном учете по адресу жилого помещения.

В приобретаемом жилом помещении могли проживать лица, которые сняты с регистрационного учета временно (например, по причине службы в армии, отбывания заключения и прочего).

Также к таким лицам могут относиться кредиторы предыдущего собственника, если такой объект находится, например, в залоге.

К рискам обременения также можно отнести риск ареста недвижимости до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект, а также риск правопритязания настоящего или бывшего супруга продавца, если отчуждаемая недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом.

С целью минимизации указанных рисков покупателю следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту, а также выписку из домовой книги (либо справку из территориального органа Федеральной миграционной службы) о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, а также справку управляющей компании о лицах, проживающих в таком помещении.

В договор купли-продажи, а также в предварительный договор (договор аванса, договор задатка) следует включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта, а также установить сроки юридического и физического освобождения жилого помещения.

От продавца следует потребовать нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости, если таковая является совместно нажитым имуществом.

Также следует отметить, что обременение может быть не только юридическим, когда права соответствующих лиц отражаются в публичных реестрах и базах соответствующих органов и организаций, но и фактическим.

Так, после совершения сделки лица, до этого проживающие в квартире, просто могут отказаться съезжать.

Такие ситуации также могут возникнуть при совершении так называемых альтернативных сделок, при которых сторона продавца одновременно заключает две сделки по продаже одной недвижимости с последующим приобретением другой недвижимости.

Поэтому в договоре следует четко согласовать сроки физического освобождения жилого помещения.

На практике риелторы предлагают на случай возникновения подобных ситуаций производить окончательный расчет только после полного освобождения жилого помещения либо оставлять определенную сумму покупателю в целях выселения и снятия в судебном порядке с регистрационного учета лиц, проживающих в жилом помещении, на случай отказа с их стороны добровольно сняться с регистрационного учета.

Однако подобная схема может принести покупателю массу хлопот, пока он действительно фактически вступит во владение приобретенным жильем, пройдя не одну судебную инстанцию.

Как известно, существенными условиями договора в силу закона являются: предмет (статья 554 Гражданского кодекса РФ), цена (статья 555 Гражданского кодекса РФ) и перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ). Поэтому еще одним видом обременения является наличие прав третьих лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ).

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?547

Адвокат Сорокин
Добавить комментарий