Вопрос про расселение пятиэтажек при наличии второй недвижимости

Хрущевки под снос

Вопрос про расселение пятиэтажек при наличии второй недвижимости

Аналитики и риелторы оценили, сколько лет потребуется на расселение всех столичных хрущевок и какое жилье достанется нынешним жителям пятиэтажек

Вид на жилые пятиэтажные дома на Херсонской улице в Москве ( Наталья Гарнелис/ТАСС)

В середине февраля депутаты Московской городской думы предложили снести все пятиэтажки, оставшиеся в столице. Вскоре их поддержала Общественная палата. По мнению авторов инициативы, хрущевки непригодны для капитального ремонта, а потому такие дома проще снести, чем реконструировать или отремонтировать.

В настоящий момент в Москве уже действует программа расселения жителей хрущевок первой волны индустриального домостроения. Она затрагивает 1722 пятиэтажки общей площадью 6,3 млн кв.

 м: в программу включили только наиболее старые серии домов.

В основном речь идет о панельных зданиях без балконов и с газовыми колонками — значительную часть таких хрущевок построили в 50-х и 60-х годах прошлого века.

Программа работает больше двадцати лет и не завершена до сих пор: на данный момент в столице остается 75 пятиэтажек сносимых серий. Эти дома должны демонтировать до 2018 года.

Суть депутатского предложения в том, чтобы распространить программу сноса на все существующие пятиэтажки Москвы — а это 25 млн кв. м жилья.

Если новую программу примут, то расселять будут не только панельные, но и кирпичные дома.

«Сносимые сейчас объекты были возведены на заре эпохи индустриального домостроения: это тесные и холодные панельные дома. Они уже не очень прочные, и их необходимо было снести, так как иначе они просто развалились бы на глазах у прохожих», — считает директор департамента вторичного рынка риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

«Но большинство пятиэтажных домов в Москве до сих пор пригодно для проживания, — продолжает эксперт. — Возможно, в них не очень комфортно жить из-за низких потолков, тем не менее это строения с толстыми стенами, хорошо сохраняющими тепло.

Более того, некоторые блочные пятиэтажные дома можно еще и надстраивать, увеличивая количество жилых квадратных метров. В некоторых районах столицы подобные проекты уже реализовали. Я думаю, что сносить такие объекты нецелесообразно, ведь это все еще довольно качественное жилье.

А вот как его ремонтировать и как менять трубы, которые нередко проходят внутри стен, — это вопрос к специалистам по ЖКХ».

Фоторепортаж: надстроенные пятиэтажки в Москве

Этой зимой в московском департаменте градостроительной политики назвали новую программу сноса нереализуемой — однако еще в 2014 году столичные власти анонсировали запуск точно такой же программы.

В тот момент в Москве обещали ликвидировать все те же 25 млн кв. м, на месте которых планировалось возвести 50 млн кв. м нового жилья.

Летом прошлого года московские власти даже назвали дату запуска новой программы: 2018 год.

Редакция «РБК-Недвижимости» решила выяснить, как новая программа по демонтажу хрущевок в столице скажется на спросе на подобное жилье и на что смогут рассчитывать будущие переселенцы.

В какие дома будут переселять

Работающая сейчас программа сноса пятиэтажек приучила жителей к тому, что их переселяют в новостройки, рассказали опрошенные редакцией риелторы. Между тем закон не обязывает предоставлять переселенцам именно новое жилье. Власти имеют полное право отправить жильцов в советскую панельную девятиэтажку, сталинку или даже в другую хрущевку — не вошедшую в программу сноса.

«Закон не содержит запретов в отношении такого переселения.

Подобный сценарий вполне вероятен, если власти решат задействовать пустующие площади в тех домах, которые сданы в эксплуатацию», — подтвердил заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин.

«Мы не встречали [подобных примеров] просто потому, что у города в собственности элементарно нет такого количества подходящих свободных квартир», — разъяснила руководитель одного из офисов риелторского агентства «Миэль» Ольга Тихонова.

«Жители сносимых пятиэтажек в прошлом получали реальную выгоду от программы, — рассказала руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

 — Нередко им удавалось увеличить метраж в результате расселения, но даже если площадь оставалось той же, они получали взамен более современное, а значит, и дорогое жилье.

Некоторым удавалось заработать на этом: люди намеренно покупали хрущевки под снос и получали взамен более дорогое жилье».

Во время сноса пятиэтажки на улице Вилиса Лациса в Северном Тушино ( ИТАР-ТАСС/ Сергей Фадеичев)

Возможно ли переселение в другой район

Сейчас в Москве действует несколько программ, в рамках которых людей переселяют из старых домов в новые. К примеру, вместе со сносом пятиэтажек в столице ликвидируют аварийное жилье, которое необязательно является хрущевкой. Такое «параллельное» расселение часто порождает путаницу, связанную с нюансами предоставления новой жилплощади, разъяснили риелторы.

К примеру, жителей аварийных домов могут переселить абсолютно в любое жилье в пределах региона — без привязки к району и даже административному округу, рассказали в агентстве «НДВ-Недвижимость». В то же время жители пятиэтажек оказались в более выигрышном положении: таким переселенцам администрация должна предоставить квартиру в том же районе, в котором они жили, указал Владимир Зимохин.

«По действующему законодательству жильцам сносимых домов власти обязаны предоставить жилье в пределах того же района (допустим, сносят пятиэтажку в Дмитровском — и новое жилье должно быть там же), — подтвердили в агентстве «Миэль».

 — Но иногда в силу специфики района и отсутствия возможности строить новое жилье рядом со сносимым жителям могли предоставить жилье в соседнем районе.

Известны случаи, когда взамен сносимого предлагалось жилье в Подмосковье (например, жителям Текстильщиков — в Люберцах)».

«Жители пятиэтажных домов могут отказаться переезжать в другой район Москвы, если новая локация чем-то их не устраивает, — заявил Сергей Шлома.

 — Конечно, если снести хрущевку, расположенную в Кузьминках, и предложить людям альтернативное жилье около станции метро «Университет», то они, скорее всего, с удовольствием туда переедут. А вот где взять площадку для строительства нового жилья в этом районе — неизвестно.

С другой стороны, просто переселить всех, к примеру, в Бутово — не вариант, так как такое решение не получит у граждан одобрения».

Главное правило при переселении заключается в том, что новое жилье не может быть хуже старого по ключевым параметрам, объяснили риелторы. «Если квартира в пятиэтажке приватизирована, то взамен власти должны предоставить жилье такого же метража.

Если квартира муниципальная — то из расчета социальной нормы на жилье. В Москве эта норма составляет 18 кв. м на человека, — рассказала Ольга Тихонова.

 — В соответствии с документами, регламентирующими снос пятиэтажек и обеспечение жильем их жителей, новые квартиры также должны иметь косметический ремонт».

Объявления о продаже квартир в одном из жилых домов ( Владимир Смирнов/ТАСС)

Стоит ли покупать хрущевки сейчас

Четыре года назад квартиры в пятиэтажках сносимых серий пользовались повышенным спросом: люди приобретали такую недвижимость для того, чтобы затем на законных основаниях получить жилье в новостройке. Повторение такого сценария в 2017 году и позднее маловероятно, сочли риелторы и аналитики, которых опросила «РБК-Недвижимость».

«Предыдущая программа по расселению пятиэтажек длилась почти двадцать лет. Скорость расселения была в среднем 100 домов в год.

При такой же скорости на остальные пятиэтажки уйдет около 60 лет», — подсчитал ведущий аналитик онлайн-сервиса объявлений «Циан» Александр Пыпин.

«Тем, кто не попал в первую программу сноса, сейчас не стоит специально ждать [переселения]. Перспективы новой программы туманны», — добавила Татьяна Калюжнова.

«Значительного улучшения жилищных условий ждать не стоит, — спрогнозировал Владимир Зимохин. — Тем, у кого будут деньги на улучшение жилищных условий с помощью продажи квартиры, вероятно, стоит воспользоваться такой возможностью, ведь это позволит самостоятельно выбрать будущее жилье».

«Ликвидность пятиэтажек останется низкой, так как для обычных граждан это устаревшее жилье, а для инвесторов риски очень велики из-за запутанности и малопредсказуемости программ расселения», — заключил Александр Пыпин.

По мнению аналитика, вложения в хрущевки смогут стать обоснованными только в том случае, если городской бюджет на дороги и благоустройство частично переориентируют на расселение старого и аварийного жилья, в результате чего через 10–15 лет столичные власти смогут расселять по 500 домов в год.

Современные хрущевки Москвы в цифрах

Источник: https://realty.rbc.ru/news/58aae05f9a79475e2af71533

Дома для переселения

Вопрос про расселение пятиэтажек при наличии второй недвижимости

В рамках выполнения программы будет расселено 350 тысяч квартир в 5172 домах. Сроки реновации в Москве составляют 15 лет. Переселение должно произойти до 2032 года.

В 2019 запланировано ввести в эксплуатацию 300 тысяч квадратных метров. В 2020 построят около 500 тысяч кв. метров, в 2021 – 1200 тысяч кв. метров.

Сносить старые пятиэтажки будут по мере переезда жильцов в новостройки. На месте освободившихся зданий в короткое время будут организованы новые стартовые площадки.

Где узнать сроки сноса?

Точного графика с датами и адресами пока нет. Жителей пятиэтажных домов будут переселять по мере сдачи в эксплуатацию новостроек. О переезде переселенцев будут предупреждать не менее чем за 2 месяца.

Сроки сноса домов по реновации можно уточнить:

  • задав вопрос на официальном сайте мэры Москвы;
  • позвонив по телефону горячей линии программы;
  • обратившись в уполномоченные подразделения Администрации;
  • с помощью интерактивной карты.

Карта позволяет находить ближайшие к месту проживания стартовые площадки, определять, когда запланировано введение в эксплуатацию. Полученная информация поможет рассчитать, сколько времени осталось до расселения.

Как формируется очередь на снос?

Один из критериев, используемых чтобы установить очередность – это степень износа здания. Второй – необходимость освобождения места под стартовые площадки. Третьим немаловажным фактором является наличие поблизости новостройки, в которую можно переселить жильцов.

В первую очередь сносят здания:

  • в аварийном состоянии;
  • не имеющие централизованного горячего водоснабжения;
  • с превышенным сроком эксплуатации.

Переселение по программе реновации

В феврале 2018 года началось заселение первого дома по программе реновации жилья на 5-й Парковой улице, д. 62Б в ВАО столицы. Первыми переселенцами стали москвичи, жившие в домах № 3 и 5 по ул. Константина Федина. Переезжать им пришлось недалеко – первый район на переселение по реновации расположен в 300 метрах от прежнего жилья. В новом доме 340 квартир с отделкой комфорт-класса.

По данным чиновников Стройкомплекса Москвы, уже к концу февраля 2018 года согласие на переезд по программе реновации дали 134 столичные семьи. Такое решение первые переселенцы по программе реновации приняли буквально в течение недели.

В столичном департаменте градостроительной политики рассчитывают, что своего пика переселение из хрущёвок достигнет в 2019–2021 годах.

Что собой представляет программа по расселению

Даже самое надежное жильё со временем приходит в негодность. Для решения вопроса о предоставлении гражданам комфортных условий проживания создана специальная программа, финансируемая из средств бюджета. В рамках программы устанавливается список домов на расселение, а также список жилья на замену. Мероприятия по расселению осуществляются в рамках программы с 2002 г.

Региональная программа по расселению утверждается исполнительным органом местной власти.  Особое внимание уделяется срокам проведения процедуры и степени аварийности зданий. Программа включает список домов, признанных до 1 января 2012 г. опасными для проживания и подлежащими сносу.

В документе находят отражения и объёмы финансирования, направленного на расселение и предоставление новой жилплощади. Региональные власти обязаны обосновать количество средств, выделенных на программу, и установить показатели для оценки результатов работы.

Срок действия программы ограничен датой 1 сентября 2017 г.

Законодательно положения программы закреплены в Федеральном Законе «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» № 185 ФЗ от 21 июля 2007 года. В законе отражены общие положения, порядок работы Фонда и особенности предоставления финансовой помощи. Разрешить спорную ситуацию поможет и Жилищный Кодекс РФ.

Расселению подлежат ветхие и аварийные дома.  Аварийным признаётся дом, относящийся к Жилищному фонду РФ в соответствии с Постановлением Правительства № 47 от 28.02.2006 г. Частные строения относят к аварийным после заключения специальной комиссии и уведомления собственника.

К таким домам относят:

  • отсутствуют системы водоснабжения, электричества и отопления. Это правило не распространяется на дома, состоящие из 1 или 2 этажей, поскольку в них допускается отсутствие канализации и водопровода;
  • дом находится в зоне возможного наводнения, схода лавины или оползней;
  • превышен допустимый уровень шума, электромагнитного поля и вредных для человека химических веществ;
  • несущие конструкции деформированы в степени, угрожающей обрушением здания;
  • износ каменных построек составляет 70%, а деревянных — 65%. В этом случае жильё признается ветхим и тоже подлежит расселению и сносу;
  • устройство для очистки мусоропровода располагается над помещением внутри дома. Такое строение считается непригодным для проживания;
  • пожаром, аварией или другой чрезвычайной ситуацией нанесен крупный ущерб зданию;
  • уровень пола первого этажа ниже отметки земли плана.

Не относится к ухудшению жизненных условий отсутствие лифта в домах, высотой в 5 этажей и менее.

Если 2/3 помещений дома признаны непригодными для проживания по одной из перечисленных причин, строение считается аварийным.

Жильцам аварийного дома предоставляют новые дома или квартиры. С этой целью может заключаться контракт на переселение.

Соглашение заключается с собственником жилья в доме, подлежащем сносу или реконструкции.  В общем порядке может заключаться предварительный договор на переселение. Документ содержит положения:

  • срок заключения основного договора;
  • вид компенсации (в денежной или натуральной форме);
  • информацию о членах семьи, имеющих право на проживание с собственником;
  • порядок переселения;
  • форма основного договора.

Предварительный договор регистрируется в Департаменте. По основному договору предоставляется другое благоустроенно жильё на основании договора мены, или другого договора, подразумевающего получение права собственности.

Передаваться жилая площадь может и по договору социального найма. Другим вариантом компенсации является денежная сумма, включающая стоимость жилья и затраты на переселение.

При этом стоимость недвижимости определяется независимым оценщиком.

Как и где можно узнать список домов на расселение

Список домов, подлежащих расселению, утверждается местной администрацией субъекта. Очередность зависит от степени аварийности дома и его возраста.

Для того чтобы получить информацию о включении своего дома в список, необходимо зайти на сайт Минстроя Россия http://www.minstroyrf.ru/ . В списке «Деятельность» выбирается «Жилищно-коммунальное хозяйство». Далее выбирается пункт «Ликвидация аварийного жилья». На этом этапе можно скачать документ «Стратегия развития ЖКХ» для ознакомления.

Нажимая «Подробнее» в разделе «Ликвидация аварийного жилья»  страница просматривается до конца и выбирается «Переселение граждан из аварийного жилья».  Далее открывается сайт «Реформа ЖКХ». На открывшейся странице можно сортировать дома по дате признания аварийными (до 01.01.2012 г. или позже) в разделе «Аварийный жилищный фонд».

  Выбирая субъект федерации, можно получить следующую информацию:

  • данные о завершенном расселении;
  • список домов, нуждающихся в ликвидации;
  • объём расселения по годам;
  • аналитика переселения.

Выбирая конкретный район или город, можно увидеть список аварийных зданий с указание улицы и номера дома. Также указана фактическая площадь для переселения, год планового или фактического расселения, количество заключенных контрактов. Напротив адреса может быть указан один из символов:

  • знак вопроса — отсутствуют данные о жилой площади в доме, нет даты окончания расселения, общая площадь расселения по контракту больше указанной площади к расселению по программе;
  • весы — переселению препятствуют непредвиденные обстоятельства (судебное разбирательство, вступление в права наследования и иные обстоятельства, связанные с собственником);
  • галочка — расселение завершено.

Отсутствие в списке необходимого дома говорит о его отсутствии и в перечне госпрограммы по расселению.

Переселение из аварийного жилья в 2020 году

Если представленные документы в порядке, Межведомственная комиссия обязана провести проверку и вынести свой вердикт относительно его состояния.

Всё это должно свершиться на протяжении 30 дней с момента поступления документов. В тех случаях, когда состояние жилища угрожает жизни жильцов, проверка занимает всего 1 день.

Если организация не признаёт состояние дома аварийным, и жильцы против такого решения, они могут оспорить его в суде.

Одной из наиболее насущных и тревожащих россиян проблем является огромное количество жилья, признанного аварийным или ветхим. В отмеченных домах никогда или уже очень давно проводился капитальный ремонт, а потому они постепенно разрушаются. Это грозит не только нанести урон городу, но и стать причиной человеческих жертв.

Источник: https://srok.okd1.ru/zakon/doma-dlya-pereseleniya/

По реновации больше не обязаны переселять в своем же районе

Вопрос про расселение пятиэтажек при наличии второй недвижимости

11 марта в Москве без лишней огласки вышло крайне важное постановление: теперь столичные власти могут предоставлять участникам реновации квартиры не в то, что не в обещанных программой тех же кварталах, а даже не в районах. ЦИАН.Журнал разбирался, как это произошло, и чем опасно.

Поправки были внесены в постановление правительства Москвы от 8 августа 2017 г. N 517-ПП «Об учреждении Московского фонда реновации жилой застройки».

В частности, нормативный акт был дополнен пунктами 2.15 и 2.16 (полностью с ними можно ознакомиться на сайте столичного стройкомплекса stroi.mos.ru). И если пункт 2.16 говорит о предоставлении 10%-ной скидки на докупку дополнительных метров, то пункт 2.15 куда более значителен:

«2.15. Фонд вправе при наличии согласия собственника заключить с ним договор мены жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, по которому Фонд передает собственнику находящееся в собственности Фонда и расположенное в городе Москве в многоквартирном доме вне района города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации…».

Активисты недоумевают, как же вышло, что закон о реновации проходил все необходимые думские чтения, проработку отдельных недочетов и ание, а столь критичные поправки стали всего-навсего постановлением, которое даже обсуждать никто не стал.

Принятый ранее закон о реновации обязывал власти предоставлять жилье в районе, где живёт собственник (а лучше, не в районе, а даже в квартале, следовало из документа), но постановление лихо перевернуло утвержденный порядок.

Критичным в данном случае выглядит и слово «согласие», которым тихонько подменилось слово «желание»: нужно ли объяснять разницу между согласием и желанием собственника жить в другом районе?

«Согласие» будет таким же, как и компенсация за меньшую жилую – добровольно-принудительное», – опасаются пользователи соцсетей.

Важно и то, что поправки упоминают только собственников. Как при этом быть нанимателям, чиновники умалчивают.

Возможности или ограничения?  

Мнения самих участников программы реновации по поводу нововведения разделились.

«Я думаю, многим эта возможность понравится: есть люди, которые хотят в другой район, теперь у них появилась такая возможность. Или какой-нибудь бабульке трёшка не нужна, она хочет однушку с доплатой. Так что считаю дополнения положительными изменениями». 

Людмила

По поводу доплаты, кстати, закон говорит буквально следующее:

«2.14. Собственнику, заключившему указанный в пункте 2.

13 настоящего постановления договор мены жилого помещения, в порядке, установленном советом Фонда, предоставляется компенсация в денежной форме за счет средств Фонда, размер которой определяется как произведение разницы между жилой площадью жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, и жилой площадью жилого помещения, находящегося в собственности Фонда и переданного по такому договору мены жилого помещения, на рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения, находящегося в собственности Фонда и переданного по такому договору мены жилого помещения».

Проще говоря, собственнику, получающему более аскетичный вариант жилплощади, вернут разницу в цене между его квартирой в пятиэтажке и предоставляемой в рамках правил программы новостройкой. Для этого посчитают, сколько метров «недополучит» новосел и умножат количество этих метров на рыночную стоимость одного «квадрата» реновационного жилья.

«У кого район хороший, выгодней продать, ещё и денежка останется». 

Катеринка П.

Кроме как заработать на нововведении, есть у сторонников программы и еще одна возможность для маневров.

«Я бы сменила свой район, хорошая возможность», – говорит жительница района Западное Дегунино Светлана.

Но даже среди сторонников реновации нашлись такие, которые отнеслись к поправкам настороженно. Так, например, в группе «Засносцы Москвы, все о реновации» один из участников выражает сомнение, что поправка направлена на благо людей.

«Это направлено на скорейшее расселение однушек, для которых нет равнозначных квартир», – пишет Андрей Любимов.

«Этого следовало ожидать. Но обидно. Механизм отработают. В лучшем случае предложат квартиру получше, но подальше. А насчёт желания…. Эх, страна наша». 

Марина З.

В чем подвох? 

По словам известной активистки Кари Гуггенбергер, выступающей против программы реновации, введение поправки, позволяющей предоставлять жилье в другом районе, привело к тому, с чего начиналась ее борьба.

«Теперь властям будет проще надавить, чтобы человек уехал в дальний район. Например, власти смогут сказать, что в районе, где находится сносимая пятиэтажка, нет нужных планировок, придется искать в другом. Это вполне себе способ давления, хотя по закону его быть не должно! По закону предоставление квартиры в другом районе должно производиться только в случае желания собственника, а не каких-то сторонних обстоятельств!». 

Кари Гуггенбергер активистка “Москвичи против сноса” 

По мнению москвички Екатерины, вероятность законодательных реформ не должна была стать сюрпризом: «Как только примут закон, тут же начнут вносить поправки, подзаконные акты, разъяснительные письма и т.д. – всё, что еще более ухудшит положение собственников и сделает их еще более бесправными».

 

Участники группы «Москвичи против сноса» считают принятые поправки шагом в сторону принудительного выселения в Новую Москву.

А по мнению одного из них, нововведение следует расценивать как способ реализовать неликвидные для продажи на рынке объекты. В контексте этого мнения, кстати, как нельзя актуальнее выглядит недавняя аналитика от «Инкома», согласно которой доля низколиквидных квартир на рынке новостроек в московском регионе за 2 года увеличилась с 8% до 20% общего объема предложения.

 

Реновация: что обещали и что получили

Глас закона

Юридически, конечно, московское постановление по приоритету  проигрывает федеральному закону о реновации. «Поправки не соответствуют закону о статусе столицы (так называемый закон о реновации)», – говорит Станислав Станкевич, адвокат коллегии «Домбровицкий и партнеры». Впрочем, эксперт не считает, что московские суды будут всерьез принимать это в расчет или вдруг забеспокоится прокуратура.

«На практике же людей будут переселять в бетонные коробки заведомо невысокого качества, независимо от района. Зачем строить хорошо, если деньги застройщиком от властей получены, а из недовольных мало кто идет до конца в борьбе за адекватные условия сделки?!». 

Станислав Станкевич, адвокат

Если вас не устраивает предложенный дом или адрес – судиться, советует адвокат. «Вступая в сделку мены, необходимо, чтобы вас устраивало всё, а не только район или метраж.

Переселение по суду – это лучше, чем добровольный переезд в дом, который простоит лет 25 (поскольку в результате судебного процесса есть возможность получить другую квартиру в другом доме – прим. ред.). Намекну, что есть не только московские и российские суды…

Массовость таких дел обратит на себя внимание. Ведь не пошли бы люди судиться, если бы чувствовали, что реновация для них благо!».

 

Снос пятиэтажек: что должны дать взамен?

В качестве примера Станислав Станкевич приводит историю с переселением в проблемный дом на Карамышевской набережной, 60. Кто боролся за свои права, получил квартиры в другом месте, отмечает адвокат. По его словам, сменив район, они только выиграли.

советы юриста 

Позиция собственника должна быть такова: если программа принята, то власти должны обеспечивать такой вариант, который бы собственника действительно устроил. 

При этом оценивать можно было бы все – месторасположение дома, его качество (не только квартира, но и общее имущество дома), планировки и даже этаж.

 

Право собственности на жилье дает трещину?

Юлия Судакова

Источник: https://www.cian.ru/stati-po-renovatsii-bolshe-ne-objazany-pereseljat-v-svoem-zhe-rajone-291748/

Как будет проходить вторая волна сноса

Вопрос про расселение пятиэтажек при наличии второй недвижимости

2017-03-13T10:09+0300

2017-03-13T10:18+0300

https://realty.ria.ru/20170313/408429096.html

Как будет проходить вторая волна сноса “хрущевок” в Москве?

https://cdn24.img.ria.ru/images/realty/40842/89/408428993_0:0:3125:2048_1036x0_80_0_0_3cfc9250826573b57821ce4092ddc549.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

В конце февраля мэр Москвы Сергей Собянин сообщил о готовящейся второй волне сноса пятиэтажек. От уточнил, что для реализации этой программы потребуются изменения федерального законодательства.

Вечером в пятницу, 10 марта, группа депутатов внесла в Госдуму проект поправок в закон “О статусе столицы РФ” и другие акты, которые определяют порядок переселения жителей из сносимых домов, а также застройки освободившейся территории.

Сайт “РИА Недвижимость” знакомит читателей с основными пунктами этого документа.

Взносы на капремонт, уплаченные жителями сносимый домов, предлагается направить на строительство нового жилья. Как только решение о сносе дома будет принято, взносы можно перестать платить.

Для строительства такого жилья законопроектом предлагается создать специальный фонд – “Фонд содействия реновации жилищного фонда”. Он сможет выступать застройщиком, привлекать деньги граждан и юрлиц для долевого строительства, а также покупать товары и услуги, необходимые для реновации.

Также указанный фонд будет не только предоставлять жилье переселенцам, но и продавать его.

Если что-то пойдёт не так, и права дольщиков будут нарушены, то отвечать будет не только сам фонд, но и город Москва.

Однозначного ответа на этот вопрос в законопроекте нет. С одной стороны, в нем говорится, что власти должны выработать механизм для выявления мнений москвичей, однако как это будет делаться, и могут ли выявленные мнения на что-то повлиять – не сказано.

Кроме того, законопроект позволяет не проводить публичные слушания при принятии решения о как о сносе домов, так и о дальнейшей застройке освобождённых территорий. Позволяет он также игнорировать вид разрешенного использования участков и высотный регламент – изменения в правила землепользования и застройки предлагается вносить напрямую, без публичных слушаний.

Решение о включении дома в программу реновации также можно будет оспорить в суде, но это не помешает властям направить предложение о переселении, на подписание которого будут даны все те же 60 дней.

Стоит также отметить, что законопроект даёт право устанавливать публичный сервитут на любые земли, в том числе и находящиеся в частной собственности, для прокладки коммуникаций к строящемся объектам.

Законопроект в существующем виде практически исключает возможность опротестовать снос дома. Согласно ему, жильцам будет направлено уведомление, что их дом попал в зону реновации и будет снесен, после чего в течение 60 дней жилец должен подписать договор, по которому ему предоставляется другое жилье.

Если в указанный срок договор не будет подписан – власти наделяются правом обратиться в суд для принуждения к подписанию.

В данном случае не имеет значения, в собственности квартира или в соцнайме, а также оформлен ли в собственность жильцов участок под домом, так как, согласно законопроекту, после принятия решения о включении дома в зону реновации, участок под ним переходит в собственность города.

В законопроекте указывается, что собственникам квартир в сносимых домах и тем, кто живет там на основании соцнайма, будет предоставлено равнозначное жилье – то есть такое, в котором совпадает количество комнат, а жилая площадь квартиры сопоставима. В любом случае, квартиру площадью меньше, чем прежняя, не дадут.

В законопроекте указывается, что речь идёт о благоустроенном жилом помещении, то есть о домах, уже введённых в эксплуатацию.  В нем также оговаривается, что новое жилье должно располагаться в том же районе, что и сносимый дом, но есть ряд исключений.

Так, переселять в другой район могут жителей Центрального округа, Зеленограда и новой Москвы – им планируется предоставлять жилье в пределах округа проживания. Кроме того, переселять в другой район могут при наличии письменного согласия самих жильцов.

Информации о сроках переселения в законопроекте нет.

В указанном законопроекте речь идёт только о Москве, включая территории новой Москвы и Зеленограда. Других субъектов он не коснётся.

На момент выхода материала это не было известно. Законопроектом, определяющим порядок второй волны сноса, предлагается дать властям Москвы право самостоятельно создавать список домов, предназначенных под снос.

Из него также следует, что демонтировать дома планируется вести поквартально.

То есть власти будут определять территории, подлежащие реновации, в границах которых будут снесены не только “хрущевки”, но и другие дома, попавшие в эту зону, в том числе и нежилые строения.

Однако и в самом законопроекте, и в пояснительной записке к нему упоминаются здания периода индустриального домостроения – так принято называть дома, построенные с конца 50-х по конец 60-х годов. Их же в народе именуют “хрущевками”.

При этом законопроект только что внесен в Госдуму и не прошёл ещё ни одного чтения, поэтому не известно, будет ли он принят в нынешнем виде.

Источник: https://realty.ria.ru/20170313/408429096.html

Когда залог идет под снос – Недвижимость для бизнеса

Вопрос про расселение пятиэтажек при наличии второй недвижимости

05.10.2007 | 13:20 97895

Петербургские хрущевки приговорены к ликвидации. Под снос намечено примерно 5 млн кв. метров жилья. И среди них есть квартиры, на приобретение которых граждане брали ипотечные кредиты. Как будет разрешаться ситуация, при которой залог идет под снос, мы попросили высказаться профессионалов рынка недвижимости и ипотеки.

В парламент уже внесена целевая программа по развитию застроенных территорий с адресным перечнем из 45 кварталов. Сразу после ее утверждения депутатами стартуют первые торги. Все кварталы обещают пустить с молотка  в течение первого полугодия 2008-го.

Судя по всему, абсолютное большинство домов «морально устаревших» серий предназначено к ликвидации. В первую очередь, снос коснется хрущевок вне зависимости от степени износа. Всех граждан власти обещают переселить в комфортабельное жилье в тех же кварталах.

Утвержденный Смольным перечень – не окончательный и будет прирастать новыми кварталами. Всего в Петербурге насчитывается порядка 2,5 тыс. пятиэтажек, в которых проживает примерно 12 % населения города.

Несмотря на распространенное мнение о низком качестве такого рода жилья, квартиры в пятиэтажках по-прежнему привлекают покупателей. Такие объекты, как правило, характеризуются относительной дешевизной, неплохой «локацией», а также развитой инфраструктурой давно сложившихся кварталов. Есть желающие взять на приобретение такой квартиры ипотечный кредит.

В рамках общей тенденции снижения требований к заемщикам ряд банков отменили запрет на ипотеку в хрущевках. Разумеется, при оценке  заявок финансовые работники с пристрастием рассматривают аспект качества. Согласно данным Комитета по строительству, износ домов первых массовых серий составляет 21-40%.

Но при этом примечателен факт, что ни одна хрущевка в Петербурге до сих пор не была  признана аварийной.

Точное количество кредитов, выданных под квартиры в хрущевках, опрошенные эксперты назвать затрудняются. Но говорят, что такого рода ипотека – давно не исключительные случаи. И это значит, что сразу после запуска властями городской программы реновации в отношениях «заемщик- банк» возникнут проблемы. Ибо  выступающей в качестве залога недвижимости грозит снос.

МНЕНИЯ


Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского Ипотечного Банка:

Наш банк, выдавая кредиты под залог квартир в домах первых массовых серий, тщательно анализирует предмет залога: год постройки дома, его техническое состояние, степень износа и пр. Кроме того, для покупателей такого рода жилья ограничивается срок кредитования, и на 20 лет такой кредит получить проблематично.

Программа реновации застроенных кварталов сейчас не имеет конкретного наполнения, в ней не прописаны конкретные сроки сноса домов, механизмы переселений граждан и т.д. И вполне возможно, пройдет еще достаточно долгое  время, прежде чем она начнет реально работать. Поэтому у банков есть время разработать регламент взаимодействия с заемщиками.

Как правило, договорные отношения кредитора с должником предусматривают необходимость наличия обеспечения, а в случае его утраты – возможность замены другим, либо досрочное выполнение обязательств должником. Все это предусмотрено в случае неквалификации события как страхового случая.   


Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ-24» филиал в Санкт-Петербурге:

Пока можно лишь строить предположения, каким образом будет решаться вопрос. Владельцам расселяемых квартир будет предоставляться либо денежная компенсация по рыночной стоимости, либо равнозначная квартира.

Если клиент согласится на возмещение – при условии что у него это не единственное жилье – то полученными деньгами он сможет закрыть кредит. Компенсацию обещают производить по рыночной стоимости, по крайне мере так это продекларировано, и этих денег будет достаточно для погашения кредита.

Это идеальный вариант развития событий. Есть и второй путь. Поскольку это форс-мажорные обстоятельства, то банк сможет взять в залог квартиру, которая будет предоставляться гражданину.

В любом случае, так как на этих объектах лежит обременение, то все сделки будут проходить через ФРС, а каждый банк будет принимать какое-то свое взвешенное решение. Кроме того, считаю, что поскольку это государственная программа, то и проблема должна решаться банками совместно с государством.  

                          
Процент таких квартир минимален. Очень многие банки вовсе не кредитовали хрущевки, поскольку у них велика степень износа. По нашему банку их незначительное число, и все они приобретались до взлета цен на рынке недвижимости.


Павел Созинов, полномочный представитель Президента Российской Гильдии риэлторов в СЗФО:

Проблема действительно существует. И наши банки-партнеры уже задумались над ней. Но пока четких путей ее решения нет. Очевидно, что будут приняты какие-то внутренние положения банков, касающиеся разрешения этой ситуации.

Ипотечная квартира находится в собственности у заемщика, но в тоже время ипотека является обременением.

Поэтому в случае судебных разбирательств с одной стороны могут оказаться заемщик и банк, а с другой – государство.

Например, это произойдет,  когда оценка, проведенная аккредитованной государством компанией,   окажется ниже, чем стоимость залога. Ведь банк должен вернуть кредитные средства в полном объеме.

Заемщику  нужно будет полностью расплатиться с банком полученными от государства средствами,  либо купить на эти деньги другое жилье, которое и станет новым залогом.

В последнем случае банки должны будут разработать свои внутренние регламенты, позволяющие упростить условия получения нового кредита заемщиком.

Что бы ему не пришлось заново проходить андерайтинг и платить всевозможные комиссии за оформление нового кредита.

Владислав Назаров, генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства: 

Это очень сложный вопрос. В данном случае действия кредитора или заемщика т напрямую зависят от схемы, на основе которой будет осуществляться расселение. И, насколько мне известно, она еще не определена. На сегодня есть лишь продекларированная программа сноса домов первых массовых серий с утвержденными адресами.

Есть несколько возможных механизмов. Первый – добровольное переселение. В этом  случае, на основе опять же добровольного соглашения вновь предоставляемая квартира будет обременяться залогом в пользу кредитора по старым обязательствам.

Если будет проводиться изъятие земельного участка под муниципальные и государственные нужды, то в силу этого закона при предоставлении новой квартиры она также будет обременяться ипотекой.

По какому из путей пойдет расселение хрущевок в Петербурге  – пока  никто не знает.

Виктор Титов, исполнительный вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада:

Квартира в доме, предназначенном к сносу, не может являться залогом по определению. Залогом может быть лишь земля, находящаяся у заемщика в собственности или долгосрочной аренде. Поэтому такая проблема появится.

Должен быть разработан некий механизм, позволяющий рассчитаться по кредиту за обремененного залогом собственника и затем предоставить ему жилье, которое станет новым залогом.  Это достаточно сложная схема. Для ее решения необходимы объединенные усилия риэлторов, юристов, специалистов по финансированию.

И в любом случае инициатор таких проектов должен понимать, что у него появляется какая-то финансовая ответственность. 

Когда затеваются подобные программы, нужно за определенный период времени вводить мораторий на сделки с недвижимостью. В частности ФСР не должна регистрировать ипотечные сделки. Необходимо заранее отработать схемы расселений и учесть любые нюансы, чтобы не пострадал ни один из участников подобных проектов.

Ирина Забродина, руководитель комитета по ипотеке Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти: 

Когда под снос идет жилье, являющееся залоговым – это как раз ситуация, которой больше всего боятся банки. Думаю, что будет разработана схема, которая позволит переносить залог банка на новую квартиру.

Городу и инвестору надо будет решать вопросы не только с собственником, но и с  банком, который является держателем залога на эту недвижимость. Поэтому городу не удастся достичь согласия с заемщиком, не решив вопросы с банком.

Может быть, будет разработана система защитно-гарантийных обязательств заемщика перед банком в том, что город предоставит ему новую квартиру, а гражданин обязуется оформить ее в залог банка. Тогда банк снимает обременение с квартиры, которая сейчас находится в залоге. Это не просто, так как  банки боятся остаться хоть на минуту без обеспечения кредита.

Ситуацию можно обезопасить лишь введением системы поручительств друг перед другом, усилением гарантий,  как со стороны самого заемщика, так и со стороны государства.

РЕЗЮМЕ

В связи с абсолютной новизной проблемы готовых рецептов ее решения пока у экспертов нет. Специалисты лишь предполагают как ситуация может разрешаться на практике. Впрочем, будущий алгоритм действий всеми определяется сходным образом: погашение кредита за счет денежной компенсации, либо переход залога на новую квартиру, которую заемщику дадут взамен сносимой.

Вероятно, как ему выходить из неприятной ситуации каждый банк будет решать в индивидуальном порядке.

Но представляется справедливым мнение экспертов о том, что коли в отношения «банк-заемщик» вмешалось третье лицо – «государство», то и выходы надо искать совместными усилиями.

Наибольшую озабоченность вызывают перспективы судебных разбирательств, когда рыночная оценка, названная чиновниками, окажется меньше стоимости залога.

Пока в условиях неопределенности напрашивается лишь один явный вывод. После короткого периода «реабилитации» на ипотеку в хрущевках будет вновь введен поголовный запрет. Ибо гарантий, что такая  квартира не попадет под маховик раскручиваемой  властями масштабной программы сноса, никто не даст.

Более того, принятый Смольным документ дает право приговаривать к ликвидации не только хрущевки, но и любые типы домов, попавшие в расселяемый квартал. Таким образом,   снос «залоговой» недвижимости из единичных случаев грозит стать распространенным явлением.

По оценкам специалистов три из ста петербургских квартир сегодня обременены ипотекой. 

По теме: Как будут сносить хрущевки? Что о расселении говорят чиновники Смольного.

В Петербурге снесут 5 млн кв. м. жилья

Какие кварталы Санкт-Петербурга пойдут под бульдозер?

Адресный перечень хрущевок, подлежащих сносу Интервью:

Роман Филимонов: «Хрущевки будем сносить и готовы судиться»  
Жители автовских хрущевок в ожидании выселения. ролик с места грядущих событий.

NEW! : Интервью с заместителем председателя Комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга Алексеем Кайдаловым, вы можете посмотреть здесь >>>

 

 Публикацию «Городские власти необоснованно признают дома аварийными» – Прокуратура Санкт-Петербурга, см. здесь>>>

Также см. публикацию “Первые адреса конкретных домов под снос на Гражданке”

Обсуждение темы “Расселение хрущевок”

Форум

Обсуждение в ЖЖ: http://satanov.livejournal.com/741895.html

Что думают петербуржцы о сносе их домов?

Как будет разрешаться ситуация, при которой залог идет под снос, об это вы можете прочесть здесь>>>

Адреса домов в Сосновой поляне, подлежащих сносу, вы можете посмотреть здесь>>>

Александр Смирнов   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/19899/

Адвокат Сорокин
Добавить комментарий