Возможно ли создание ТСЖ в новом доме?

Как создать ТСЖ в своем доме

Возможно ли создание ТСЖ в новом доме?

Почему собственники жилья заинтересованы в организации ТСЖ?  Наверное, прежде всего потому, что данное сообщество дает возможность самостоятельно распоряжаться  средствами и контролировать  каким образом и куда именно  они  используются.

На сегодняшний день управление жилыми зданиями с помощью ТСЖ является перспективным направлением развития реформы ЖКХ.

ТСЖ позволяют улучшить качество работы ЖКХ, повернув его лицом к непосредственным потребителям услуг, и предоставляют большое количество новых возможностей и выгод собственникам квартир.

Способы управления могут подвергаться изменению только при согласии всех собственников жилья.

Кто  же   упраляет  ТСЖ?

В управление товарищества входит председатель, члены правления и ревизионная комиссия. Они выбираются  проживающими   на собрании.

  Там же члены ТСЖ принимают решения относительно суммы взносов за содержание жилья, а также на что именно эти деньги будут тратиться.

Важно, что размер оплаты за коммунальные платежи строго соответствует установленным  тарифам, которые утверждаются в местных органах самоуправления.

Преимущества создания ТСЖ в вашем доме

Во – первых,  это решение  всех важных вопросов  собранием жильцов  

Товарищество собственников может само решать  разнообразные  вопросы, связанные с содержанием  дома.  К ним относится:

•             выбор поставщиков тепла, света, холодной и горячей воды;

•             выбор и заключение договоров с подрядчиками, оказывающими услуги уборки подъездов и дворов, вывоза мусора;

•             наем подрядчиков, выполняющих ремонтные, сантехнические и электротехнические работы.

Отсюда,  собственники жилья прекращают  зависеть от управляющих компаний, все чаще не осуществляющих  большинства своих обязательств, или выполняющих  их с  большими нарушениями.

  К примеру, сменить недобросовестного сантехника или дворника, работающего в УК весьма проблематично, тогда как ТСЖ имеет полное право расторгнуть договор и пригласить новых подрядчиков, если сегодняшние их не устраивают.

Во-вторых,  – это получение фактической пользы от мест общего пользования В распоряжение товарищества переходят абсолютно все места общего пользования:

лестничные клетки

чердаки

подвалы

придомовая территория

 Все это  можно использовать на общее благо жильцов. Например, оборудовать  спортзал либо склад для хранения личного имущества жильцов.  Также все это можно  пересдать в аренду и получать дополнительную прибыль.

Можно сдать площадь под рекламу стену здания – опять же прибыль.

  В любом случае, полученную выгоду можно потратить на оплату части коммунальных услуг либо обустроить двор, открыв детские и спортивные площадки, разбив клумбы и т.д.

Итак,  можно сделать вывод, что преимущества создания ТСЖ очевидны. Жильцы перестают зависеть от недобросовестных коммунальщиков, принимая все решения, касающиеся бытовых проблем дома, лично, получая  контроль  над  деятельностью  коммунальных служб.

Мы поговорили о плюсах, но есть и минусы.

1. Конфликт интересов

Естественно, данный вид объединения не является самой идеальной формой управления многоквартирным домом.  В каждом доме живет большое количество жильцов, интересы и взгляды которых существенно различаются.

В большинстве московских домов, особенно старых, социальный состав жильцов смешанный: каждый хочет удобств  для себя.  Так,  например, пенсионеры хотят больше беседок и лавочек во дворе, молодые семьи  –  хороших детских площадок, автолюбители —  больше  места для парковок, а подростки — зоны  для занятий спортом.  Конечно же, конфликт интересов неизбежен.

Но если ничего  не делать, то,  как известно,  под лежачий камень вода не течет,  и  перемен вы вряд ли дождетесь.

Впрочем,   это еще далеко не все сложности, с которыми можно столкнуться.

2. Власть в доме может оказаться в руках  мошенников, которые все деньги жильцов будут тратить  на свои нужды

Такие ситуации имеют место быть,  но в  таких случаях  проводится собрание  собственников  и правление переизбирается.   Кроме этого, работа товарищества постоянно проверяется ревизионной комиссией, а члены объединения в любой момент имеют право  ознакомиться с документацией.

3. В товарищество входят непрофессионалы, которые не разбираются в вопросах коммунального хозяйства Но и этот факт можно оспорить, ведь члены ТСЖ работают для собственного блага, они могут совершать ошибки и на них же учиться.

3. Дом может просто «не потянуть» расходы При создании товарищества встает вопрос о содержании штата: бухгалтера, председателя правления, решающего различные проблемы и других сотрудников.  Если  дом малочисленный, то это будет просто разорительно. Но выход есть  — объединение нескольких домов и создание товарищества на их основе.

Существует и иной способ управления жилищным комплексом – это так называемая «ленивая» форма ТСЖ.

    Объединившись,  жильцы  принимают непосредственное участие в управлении своим домом, но, без применения юридической регистрации.

  Они  напрямую заключают договора с одной или несколькими управляющими организациями по  обеспечению населения холодным и горячим водоснабжением, теплоснабжением, электроснабжением, газоснабжением и рядом других бытовых услуг

Но даже «ленивая» форма товарищества — это лучше, чем ничего. Так как в этом случае есть реальная организация, которая способна осуществлять контроль работы коммунальщиков и в любой момент расторгнуть договор, наняв новую подрядную организацию.

Процесс создания ТСЖ: 5 важных шагов

Шаг 1. Создание  инициативной группы

Первое, с чего следует начать образование  ТСЖ — организовать  инициативную группу. В нее должны  войти  люди, которые возьмут на себя вопросы по работе с жильцами, созданию и регистрации объединения.

Каковы требования к этой группе? Она должна включать в себя не менее 5  человек из авторитетных  жильцов, которые разделят между собой обязанности на всех этапах работы.  Хорошо, если в инициативную группу войдут профессиональные коммунальщики, бухгалтеры или юристы.

Шаг 2. Проведение собрания

Высшим органом товарищества является общее собрание всех членов ТСЖ. Решения такого собрания являются обязательными для всех жильцов, даже для тех, которые не являются членами ТСЖ. Поскольку членами ТСЖ можно стать исключительно в добровольном порядке, то не исключается возможность заключения индивидуальных договоров с отдельными собственниками.

Перед проведением собрания  следует разослать уведомления всем собственникам жилых и нежилых помещений определенного дома. Желательно отправлять уведомления по почте или вручать лично.

Каждый владелец недвижимости, придя на собрание, должен иметь при себе  документ, свидетельствующий о том, что он имеет право собственности на определенное помещение. При проведении собрания обсуждается примерный устав ТСЖ, предварительно подготовленный инициативной группой, избирается правление, ревизор, ревизионная комиссия и т.д.

Шаг 3. Голосование

Количество членов ТСЖ, участвовавших в создании товарищества, должно приближаться к 50-ти % голосам от общего количества всех собственников.   В ходе собрания решается, в какой форме будет проведено ание по поводу необходимости создания ТСЖ. Оно может быть очным либо заочным.

 Из практики видно,  что ание лучше проводить заочно, чтобы это мероприятие не превратилось  в ненужные дебаты.  Для этого  готовятся специальные бланки, рассылаются жильцам,  и в течение месяца они  голосуют.

Шаг 4. Подготовка протокола общего собрания Юридическим основанием для создания и регистрации ТСЖ является протокол общего собрания, подготовкой которого занимается  инициативная группа

После создания протокола об образовании ТСЖ,   большинством принимается устав ТСЖ.

 Следующий шаг — это оповещение всех жильцов о результатах ания. Сделать это необходимо не позже, чем через 10 дней после окончания ания.

Шаг 5. Регистрация ТСЖ в налоговой инспекции Финальный этап — это регистрация товарищества в налоговой инспекции.

Для этого необходимо  заплатить государственную пошлину и нотариально заверить заявление о регистрации,  которое вместе с уставом и квитанцией об оплате пошлины подается в местное отделение ФНС.

Данную процедуру  можно доверить профессиональным юристам, которые помогут оформить бумаги правильно и быстро.

Дело сделано!

С момента регистрации, ТСЖ становится юридическим лицом. Если же в уставе товарищества не оговаривается срок действия, то срок деятельности его не ограничен.

Большим преимуществом ТСЖ является контроль и прозрачность в перемещении денежных средств, принадлежащих собственникам данного жилья, которые предназначены для обслуживания и содержания дома.

Удобной финансовой процедурой является открытие специального счета ТСЖ, на который своевременно поступают денежные средства жильцов за оплату коммунальных услуг. Именно с этого счета компания рассчитывается за все работы, которые производятся во время ремонта и обслуживания.

Источник: https://realty.mail.ru/articles/13854/kak_sozdat_tszh_v_svoem_dome/

10 шагов к созданию товарищества собственников жилья

Возможно ли создание ТСЖ в новом доме?

Внесенные в Жилищный Кодекс РФ изменения по формированию единого регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов, позволяющие товариществам собственников жилья сохранить свои средства на капитальный ремонт и самостоятельно распоряжаться ими, придали новый импульс к созданию и развитию ТСЖ.

Товарищество собственников жилья является самой эффективной формой управления многоквартирным домом с точки зрения защиты экономических и юридических прав и интересов собственников.

Преимущества ТСЖ очевидны, поэтому все чаще обычные люди с обычными доходами, обычным здоровьем и нашей обычной занятостью приводят в порядок свои дома, давно не знавшие ремонта, заботы хозяина и настоящего порядка посредством создания ТСЖ.  

В статье содержатся практические рекомендации собственникам, активистам в сфере ЖКХ, каждому ответственному и неравнодушному жителю многоквартирного дома по решению проблем управления своим домом и созданию ТСЖ

Анна Ловкина, адвокат и арбитражный управляющий

Шаг № 1: Создать инициативную группу по организации ТСЖ.

ТСЖ может быть создано только решением общего собрания собственников помещений, проводимых в форме очного ания или заочного, после проведения общего собрания собственников помещений путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме, которое признано несостоявшимся в связи с отсутствием кворума (п.1 ст.47 ЖК РФ).

Инициатором проведения собраний может быть любой собственник жилого или нежилого помещения, включая представителей муниципальной собственности, или инициативная группа.

В состав инициативной группы должны войти собственники, разделяющие идею создания ТСЖ.

Лучше, если в инициативную группу войдут известные и уважаемые в доме жители, старшие по подъездам и дому, члены совета многоквартирного дома.

Члены инициативной группы должны достаточно хорошо знать жилищное законодательство, хорошо понимать все особенности, возможности, плюсы и трудности создания и работы ТСЖ, им предстоит большая информационная, агитационная и организационная работа. Поэтому в состав инициативной группы рекомендуется привлечь такое количество собственников, какое необходимо для дальнейшей успешной работы инициативной группы по организации ТСЖ.

Шаг № 2: Провести работу по информированию и правовому просвещению собственников по вопросам организации ТСЖ. Чтобы создать устойчивое и работоспособное ТСЖ, идею его создания должно поддержать как можно большее число собственников дома. 

Прежде всего, собственников интересует, по каким показателям ТСЖ отличается от УК, и чем ТСЖ лучше управляющей компании. Преимущества ТСЖ перед любой УК состоят в том, что ТСЖ – некоммерческая организация, образованная собственниками данного конкретного многоквартирного дома. Только собственники и созданное ими ТСЖ прямо заинтересованы в надлежащем содержании своего дома.

Поэтому главной уставной целью ТСЖ является содержание многоквартирного дома в наилучшем состоянии. ТСЖ имеет льготное налогообложение, поэтому экономическая ситуация в ТСЖ при прочих равных условиях лучше, чем в большинстве УК. Соответственно, при равных объемах работ по содержанию дома тариф «содержание» в ТСЖ может быть ниже. Или при равном тарифе дом будет лучше содержаться.

Собственники также спрашивают, как изменятся тарифы на содержание дома и коммунальные услуги после создания ТСЖ. Членам инициативной группы следует знать, что решение о величине тарифа на содержание дома и в случае УК, и в случае ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений.

При создании ТСЖ собственники могут отдельно обсудить тариф на содержание дома и установить его величину на основании сметы расходов содержания дома в зависимости от потребностей конкретного дома и возможностей его жителей. Чаще всего собственники при создании ТСЖ сохраняют тариф, который до этого был установлен, а потом в любое время могут его понизить или повысить.

Ограничение на изменение тарифа один раз в год действует только в отношении тарифов на коммунальные услуги.

Тарифы на коммунальные услуги не зависят от способа управления домом. Их принимает государственный орган в соответствии с действующим законодательством. При создании ТСЖ тарифы на коммунальные услуги не изменятся.

Еще один вопрос, как правило, волнует собственников – льготы, начисление которых не зависит от способа управления домом. При создании ТСЖ все льготы и субсидии, предусмотренные законодательством, сохраняются.

Проводить информационную и разъяснительную работу по вопросам организации ТСЖ инициативная группа должна всеми доступными способами: собрания, личные индивидуальные встречи с жильцами, раздача брошюр и листовок, информирование на сайте дома, обсуждение на форумах, посвященных проблемам ЖКХ, проведение предварительного опроса, который позволит определить, к какому способу управления склоняется большинство собственников в доме. 

Конечным итогом работы инициативной группы на этом этапе должна быть уверенность в том, что большинство собственников знают, что такое ТСЖ и сознательно поддерживают идею его создания, так как чем выше активность собственников, тем более устойчиво, жизнеспособно и результативно созданное ТСЖ.

Шаг № 3: Провести подготовительную работу по организации собрания по созданию ТСЖ. Подготовительные мероприятия к проведению общего собрания собственников могут быть следующие:

1. Составить реестр собственников 

2. Определиться с названием ТСЖ и подготовить проект Устава ТСЖ 

3. Продумать и подготовить кандидатуры счетной комиссии, членов Правления ТСЖ и его председателя, ревизионной комиссии ТСЖ.

4. Подготовить бюллетени для ания.

5. Не менее чем за 10 дней до собрания разместить уведомление о проведении очного общего собрания собственников на утвержденном собранием месте для размещения информации или, если такого решения нет, передать каждому собственнику, включая юридических лиц и муниципального собственника, под роспись или направить заказным письмом уведомление о проведении собрания.

6. Не менее чем за 10 дней до собрания направить уведомление в орган местного самоуправления, который является собственником неприватизированных квартир.

Шаг № 4: Провести очное собрание по созданию ТСЖ. Если возможно проведение общего очного собрания с явкой более 50% собственников и соответствующим анием, то нужно провести общее собрание собственников путем совместного их присутствия, провести очное ание и оформить соответствующий протокол.

Повестка дня общего собрания собственников в МКД по созданию ТСЖ включает в себя следующие вопросы:

1. Выборы счетной комиссии.

2. Выбор способа управления домом – создание ТСЖ.

3. Утверждение Устава ТСЖ.

4. Выборы правления ТСЖ.

5. Выборы Председателя правления ТСЖ.

6. Выборы ревизионной комиссии.

7. Расторжение договора управления с УК.

Шаг № 5: Провести собрание по созданию ТСЖ в форме заочного ания. Заочное ание может быть проведено только после проведения очного собрания, не состоявшегося по причине отсутствия кворума.

Для проведения собрания собственников помещений в форме заочного ания необходимо под роспись передать каждому собственнику уведомление о проведении заочного ания и бюллетень. Каждый собственник голосует самостоятельно.

Если в квартире несколько собственников (в том числе несовершеннолетние дети), соответственно каждый из них должен получить и заполнить свой бюллетень отдельно (за детей бюллетень заполняет и подписывает один из родителей). Собственник имеет право оформить доверенность и передать свой голос любому гражданину, например, своему родственнику, старшему по дому или подъезду, соседу.

В этом случае к бюллетеню прилагается доверенность. За неприватизированные (муниципальные) квартиры бюллетень заполняет уполномоченный орган или представитель местного самоуправления, подпись которого заверяется печатью. Заполненные бюллетени должны быть сданы инициаторам собрания до даты окончания собрания, указанной в бюллетени.

Шаг № 6: Оформить документы собрания по созданию ТСЖ:

1) Список собственников, проавших на общем собрании за создание товарищества собственников жилья, с указанием сведений о них и принадлежащей им доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (представляется в налоговый орган при подаче заявления о регистрации ТСЖ).

2) протокол счетной комиссии – не предоставляется в налоговый орган при регистрации

3) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписанный всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проавшими за принятие таких решений (предоставляется в налоговый орган при регистрации ТСЖ).  

Шаг № 7: Зарегистрировать ТСЖ. Регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц».

Необходимо представить в налоговый орган следующие документы: заявление по форме № 11001, утв. приказом ФНС России от 25.01.12 г. № ММВ-7-6/25; протокол общего собрания собственников по созданию ТСЖ; устав ТСЖ в 2-х экз.

; сведения о лицах, проавших ЗА создание ТСЖ; квитанцию об оплате госпошлины.

Пакет документов представляется в налоговую инспекцию лицом, уполномоченным общим собранием собственников на государственную регистрацию ТСЖ и указанным в протоколе (как правило, это председатель ТСЖ).

Шаг № 8: Известить заинтересованных лиц о создании и начале работы ТСЖ.

Не менее чем за месяц до начала деятельности ТСЖ по управлению общим имуществом МКД необходимо известить об этом бывшую управляющую компанию в письменном виде с приложением копии прокола собрания по выбору способа управления домом – создание товарищества собственников жилья, и попросить передать техническую документацию на дом председателю ТСЖ. Если УК по каким-либо причинам не передает ТСЖ техническую документацию, это не является препятствием к началу деятельности по управлению домом товариществом собственников жилья.

Также о начале деятельности ТСЖ следует уведомить Государственную жилищную инспекцию в письменном виде с приложением копии прокола собрания по выбору способа управления домом.

Шаг № 9: Организовать работу ТСЖ по управлению общим имуществом дома. После государственной регистрации ТСЖ следует изготовить печать, открыть расчетный счет в банке, встать на учет в органах статистики, пенсионном фонде, фонде социального и медицинского страхования.

Далее необходимо принять по акту техническую документацию от бывшей УК, составить реестр общедомового имущества, обследовать и составить акт осмотра общедомового имущества, изучить правила поставки и обеспечения населения коммунальными ресурсами, правила предоставления жилищных услуг и услуг по эксплуатации и ремонту жилищного фонда, заключить договоры ресурсоснабжения – тепло, вода, др. ресурсы, определить штатное расписание, составить должностные инструкции, нанять персонал, который будет выполнять работы по содержанию и обслуживанию МКД (бухгалтер, слесарь-сантехник, электрик, уборщица, дворник), определить организацию, которая будет вести учет поступления денежных средств собственников и печатать платежные квитанции.

Шаг № 10: ТСЖ приступить к управлению общим имуществом дома. После всего этого нужно только собственно управлять общим имуществом дома, осуществлять деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению общедомового имущества и предоставлять качественные коммунальные услуги. 

В заключение хочется отметить, что товарищества собственников жилья – это начальное звено подлинного самоуправления, которое позволяет каждому собственнику повысить и прочувствовать ответственность за состояние своей квартиры, проявить себя истинным хозяином. 

В результате деятельности ТСЖ многоквартирные дома приводятся в надлежащее техническое состояние, создаются благоприятные и комфортные условия проживания, жители лучше узнают друг друга, складываются добрососедские отношения.

: Правовая газета «Статус» № 3 (43) 2015 С. 3-4

Копирование любых материалов с сайта допускается только при указании на источник с активной ссылкой на сайт http://gazeta-status.ru/

Источник: http://gazeta-status.ru/article.php?id=239

Можно ли присоединиться к соседнему ТСЖ?

Возможно ли создание ТСЖ в новом доме?

    Решение о создании товарищества собственников жилья является непростым, оно не может быть принято внезапно и необдуманно.

Мало того, что взвешиваются все до самых мельчайших преимуществ и недостатков организации принятой формы управления многоквартирным домом, обсуждаются и возможности каждого из собственников, выясняются, у кого какие способности в области управления, руководства, знания нормативно-законодательной базы, умения вести бухгалтерию.

Решение принимается, как известно большинством собственников.      Опыт, который уже приобрели многочисленные созданные в нашей стране ТСЖ, свидетельствует о том, что есть в этом деле и большие плюсы, и огромные недостатки, и явные достижения и успешная деятельность, и явные ошибки. Поэтому изучение чужого опыта не помешает перед тем, как создать ТСЖ.

А что если вообще не создавать свое товарищество, а пойти на первый взгляд, по более легкому пути, – вступить в соседнее?      Такое решение часто принимается собственниками помещений, особенно если соседнее товарищество явно демонстрирует собственные положительные моменты деятельности и успехи.

Кажущаяся простота в достижении успеха побуждает наблюдателей со стороны присоединиться к столь успешной компании и начать также добиваться успехов и повышать комфорт проживания.     Чтобы разобраться в вопросе достоверно, можно обратиться за разъяснениями к Жилищному Кодексу, который подробно описывает варианты создания ТСЖ.

И среди многочисленных объяснений можно найти ответ на интересующий нас вопрос: присоединиться к уже созданному ТСЖ никак нельзя. Даже при том факте, что их успешная деятельность видна даже невооруженным оком. Базовым понятием в процессе создания ТСЖ является слово “объединение”.

Несколько многоквартирных домов, принявших решение: вступать ли в ТСЖ, соединяются в одну организацию, намечая перед собой дальнейшие цели деятельности и достижение общих результатов.     Существует несколько вариантов, когда многоквартирные дома могут объединяться.

Первый из них – это простое создание нового ТСЖ, в которое войдет определенное количество желающих собственников жилья. Другой вариант – это соединиться с существующим товариществом, однако как отдельное юридическое лицо. То есть для того, чтобы объединиться с другим товариществом, вам необходимо все равно создать свое собственное.

     Таким образом, процедура будет выглядеть следующим образом. Создается товарищество собственников в вашем доме. Собирается общее собрание всех участников, которые относятся и к вашему ТСЖ, и к соседнему. В процессе проведения этого общего собрания рассматривается решение о том, чтобы провести реорганизацию двух отдельных организаций и произвести слияние.

Кстати, собственники жилья соседнего товарищества, к которому вы планируете присоединиться, могут отказаться и проать против слияния, – это их законное право. Однако обычно жильцы лояльно относятся к друг другу и принимают решение о дальнейшем слиянии. Происходит оформление слияния двух ТСЖ как соединение двух юридических лиц или присоединение одного к другому.

Вот почему необходимо в любом случае создавать собственное товарищество, – чтобы произошла законная процедура слияния.     Процедура по реорганизации имеющихся товариществ происходит в соответствии с существующим законодательством. Она представляет собой обычную рядовую юридическую процедуру.

     Когда все формальности соблюдены, начинается уже совместная деятельность всех участников ТСЖ. Каждый из членов является законным и полноправным членом товарищества, обязан участвовать в общественной жизни товарищества, ать за принятие решений, осуществлять взносы в установленные фонды.     После слияния двух ТСЖ происходит составление нового уставного документа.

Составляется новый план работ, а также разрабатывается совершенно другая сметная документация. Созданное ТСЖ функционирует на законных основаниях, заключает договора с обслуживающими компаниями и коммунальными организациями.     Присоединенные дома не могут ущемляться в правах или делать взносы больше, чем ранее существовавшие в этом ТСЖ дома. Созданное ТСЖ заново начинает свою работу и считается новой организацией, чья деятельность не связана с ранее существовавшей.

Данный способ вступления в товарищество собственников жилья совсем не такой простой, как может показаться на первый взгляд. Потребуются не только определенные усилия, но и немалый промежуток времени, чтобы оформить все документы. Зато, если вы уверены в том, что данное слияние повысит уровень и качество условий вашей жизни, то не задумывайтесь и не бойтесь сложностей.

Можно ли присоединиться к соседнему ТСЖ?

Объединенное товарищество собственников жилья
Статья 142 ЖК РФ. Объединение товариществ собственников жилья
ТСЖ на базе нескольких домов
Техническая документация на новый дом.

Источник: http://youhouse.ru/tsj_obshie_voprosu/prisoedinenie_k_sosednemu_tsj.php

Тсж в новостройках

Возможно ли создание ТСЖ в новом доме?

Итак, уже скоро, совсем скоро вы станете полноправным владельцем квартиры в новостройке. Позади хлопоты, связанные с покупкой жилья, оформлением собственности…

А что дальше? А дальше – вопросы, связанные с организацией управления недвижимостью.

Кто будет в ответе за своевременное и качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг? Ответ – скорее всего, товарищество собственников жилья, сокращенно – ТСЖ. 

Что это такое, почему именно данная форма управления недвижимостью рекомендуется будущим владельцам квартир в новостройках, какие особенности следует учесть при создании ТСЖ – на эти и другие, не менее актуальные вопросы, специально для журнала «Все о новостройках» отвечает наш собеседник – Светлана Павловна Суворова, директор автономной некоммерческой организации «Городской центр ТСЖ». Что такое ТСЖ и в чем преимущества этой формы управления недвижимостью? – Товарищество собственников жилья – прежде всего, некоммерческая организация, которая состоит из собственников помещений в жилом доме, осуществляет функции управления недвижимостью и представляет интересы собственников жилья. Эта практика широко распространена в большинстве западных стран, например, в Германии членство в ТСЖ человек получает вместе с правом на квартиру, и не может от этого отказаться. Преимущества ТСЖ в том, что именно вы сами контролируете качество услуг, периодичность их предоставления, стоимость. В ТСЖ есть возможность получать дополнительные доходы от использования общего имущества – от сдачи в аренду, размещения рекламы – и полученные деньги направлять на благоустройство своего дома и придомовой территории. Здесь открывается простор для творчества: ТСЖ имеет право принимать решения по перестройке помещений, возведению строений на местности, прилегающей к дому. В итоге – красивый благоустроенный двор, подъезд, дом, добрососедские отношения между жильцами. В Новосибирске сегодня ТСЖ создается в большинстве новых домов еще на стадии застройки. Почему владельцам квартир в новостройках рекомендуется создавать именно ТСЖ? – ТСЖ – это единственный способ управления недвижимостью, который могут выбрать инвесторы (будущие собственники) на стадии строительства до сдачи объекта в эксплуатацию. И с помощью ТСЖ появляется реальная возможность контроля за ходом работ, устранения возможных недочетов и отклонений от проекта. В соответствии с законодательством, ТСЖ вправе контролировать ход работ на строительной площадке, отслеживать изменения в проекте, привлекать специалистов для консультации. И чем раньше будет создано ТСЖ, тем лучше. В чем выгода создания ТСЖ на более ранних сроках? – В соответствии с законодательством, ТСЖ создается собственниками более 50% (от площади) помещений в многоквартирном доме. Сейчас инициатором создания большинства ТСЖ выступает сам застройщик, потому что сдать дом в эксплуатацию он должен представителям собственника. А это – ТСЖ. Разумеется, что застройщику легче работать со «своим» председателем ТСЖ, но интересы застройщика и инвестора, будущего собственника жилья, не всегда совпадают. Некоторые застройщики предлагают себя в качестве управляющей компании после сдачи дома в эксплуатацию. В этом случае (опыт Кемерово) уже на стадии строительства предусматриваются такие технологические и конструктивные решения, которые впоследствии облегчают содержание здания и экономят ресурсы. Что нужно для создания ТСЖ?

– Как уже было сказано – решение принимается большинством собственников (более 50% по площадям) на общем собрании. Тогда как в соответствии со старым законодательством для создания ТСЖ была необходима инициатива буквально нескольких человек, что и позволяло застройщику самому создавать и впоследствии контролировать ТСЖ. Для инвесторов, желающих создать ТСЖ, самое главное – это найти друг друга и объединиться. Хорошо, если застройщик идет навстречу инвестору и предоставляет информацию об инвесторах – будущих собственниках помещений.

ЧТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ БУДУЩИЙ СОБСТВЕННИК ЖИЛЬЯ

Постановление правительства Российской Федерации № 491 от 13 августа 2006 г.

, «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». 6.

Установить, что действие пункта «г» пункта 24 и пункта 25 правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных настоящим постановлением, распространяется на многоквартирные дома, разрешение на внедрение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме Пункт 24.

Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.

Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: а) документы технического учета жилищного фонда, содержание сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих им ненесущих конструкций многоквартирного жилого дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков. 25. Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях): первый экземпляр – товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме; второй экземпляр – по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае, если товарищество не создано);

третий экземпляр – в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.

Источник http://www.vseon.com/novosib/issues/articles/1880

Источник: https://vsenovostroyki.ru/legal/1132/

Можно ли присоединить дом к действующему ТСЖ (ТСН)?

Возможно ли создание ТСЖ в новом доме?

18 Сентябрь 2019

Жилищный кодекс прямо разрешает реорганизовывать действующие ТСЖ в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 1 ст. 140 Жилищного кодекса РФ). При этом ст.

57 Гражданского кодекса предусматривает слияние и присоединение юридических лиц друг к другу. Но для такой процедуры необходимо, чтобы ТСЖ было создано в каждом доме.

Это не упрощает переход дома под управление другого действующего ТСЖ.

На практике возникает вопрос о возможности присоединения дома, в котором нет своего ТСЖ и который управляется управляющей организацией, к ранее созданному и действующему товариществу в соседнем доме.

Жилищный кодекс прямо не предусматривает и не запрещает такого присоединения. Суды и контролирующие органы, в свою очередь, смотрят на такую возможность по-разному.

В любом случае, образование многодомного ТСЖ должно отвечать условиям, перечисленным в ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ:

– дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с ЕГРН имеют общую границу,

– в пределах этих участков имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в домах.

В 2017 году у Минстроя РФ был разработан проект положения о создании многодомных ТСЖ, но он, к сожалению, так и не был принят. Там прямо предусматривалась возможность присоединения дома к существующему ТСЖ.

Предполагалось, что собственники в присоединяемом доме сначала на своем общем собрании принимают решение о присоединении к ТСЖ.

Затем решение направляется в товарищество, после чего члены товарищества проводят свое собрание, на котором дают согласие о присоединении соседей к своему ТСЖ.

К отрицательной практике по присоединению дома к ТСЖ относится старое решение Сегежского городского суда от 07 мая 2009 г. По этому делу собственник как раз оспаривал решение общего собрания о присоединении своего дома к другому ТСЖ.

На этом собрании были приняты решения о выборе формой управления дома ТСЖ и присоединении к действующему ТСЖ на условиях его Устава.

Суд, признавая решение незаконным, указал, что в ст. 136 Жилилщного кодекса РФ предусмотрен исчерпывающий перечень способов создания ТСЖ в зависимости от их видов (однодомное, многодомное). При этом для реализации каждого способа имеются свои условия по порядку принятия решения о создании ТСЖ.

Суд указал, что в ст. 162 Жилищного кодекса РФ такого способа управления домом, как вхождение в уже созданное ТСЖ, не предусматривается.

По мнению суда, присоединение многоквартирного дома к юридическому лицу (ТСЖ) возможно лишь при создании в нем нового товарищества и проведения процедуры реорганизации в установленном законом порядке, в форме слияния или присоединения. Вступать в члены ТСЖ могут лишь собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество.

Аналогичного мнения придерживался Заводской районный суд г. Саратова в решении от 18 января 2016 г. по делу № 2-4088/2015. Он указал, что порядок создания ТСЖ установлен ст. 136 Жилищного кодекса РФ. Несоблюдение этого порядка и организация ТСН многоквартирных домах способом, не предусмотренным этой статьей, является незаконной. В результате принятия оспариваемых решений управление перешло в уже действующее ТСН. «Вместе с тем, создание в многоквартирном доме ТСН путем присоединения к ТСН, созданному в другом многоквартирном доме, законом не предусмотрено». Еще одна отрицательная позиция содержится в решении Светлогорского городского суда Калининградской области от 15 мая 2014 г. по делу № 2-306/2014.

Суд отметил, что управление домом таким способом, как управление товариществом собственников жилья может осуществляться только тем ТСЖ, которое создано в этом доме. Поэтому избрание способа управления многоквартирным домом – «управление ТСЖ» – предполагает одновременно создание в доме товарищества.

Оспариваемые истцом решения не являются решениями об объединении нескольких домов в единых комплекс недвижимого имущества и о создании одного ТСЖ в этих домах.

этих решений сводилось к созданию в доме ТСЖ «путем присоединения к ТСЖ, ранее созданному в другом доме, что нормами действующего законодательства не предусмотрено».

«Можно, но при соблюдении условий».

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга решением от 28 сентября 2015 г. по делу № 2-2336/2015 также признал решения общего собрания о присоединении к ТСЖ недействительным. Он в целом не отрицал возможность присоединения дома к ТСЖ, однако в решении интересны следующие размышления суда:

Из ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ следует, что законодателем придается правовое значение волеизъявлению собственников помещений каждого в отдельности многоквартирного дома, которое, таким образом, является определяющим при решении вопроса об управлении этим домом путем создания единого товарищества совместно собственниками помещений других многоквартирных домов.

Судом установлено, что было проведено общее собрание членов ТСЖ, одним из вопросов повестки дня являлся вопрос о присоединении многоквартирного дома к товариществу.

Из протокола следует, что решение о присоединении соседнего дома было принято не решением общего собрания собственников МКД, а решением членов ТСЖ, что противоречит положениям ст.

136 Жилищного кодекса РФ, которая императивно устанавливает требование о ании по данному вопросу всех собственников двух жилых домов, причем решение должно быть принято не менее, чем двумя третьими от всех собственников каждого дома.

Похожая позиция отражена в решении Братского городского суда Иркутской области от 15 августа 2017 г. по делу № 2-2313/2017. Он также указал на требование о ании по вопросу организации многодомного ТСЖ всех собственников двух домов не менее, чем двумя третьими . В этом деле было установлено, что при проевдении оспариваемого собрания такой кворум набран не был. «Учитывая, что по смыслу ст. 136 Жилищного кодекса РФ волеизъявление собственников конкретного дома является определяющим при решении вопроса о том, будет ли управление им осуществляться самостоятельным товариществом собственников жилья либо товариществом, созданным совместно с собственниками помещений других домов, суд приходит к выводу об отсутствии кворума, необходимого для принятия решения о выборе способа управления домом товариществом путем присоединения, утверждении устава ТСН, избрании правления товарищества». Случаи присоединения домов к ТСЖ на практике существуют.

Кроме практики по оспариванию решений общих собраний о присоединении к ТСЖ, встречаются судебные акты, в которых не дается оценка такому присоединению, но, тем не менее, оно упоминается как факт и претензий у сторон спора не вызывает.

Источник: http://domscanner.ru/article/120

Адвокат Сорокин
Добавить комментарий